(Microsoft PowerPoint - PARTI COMUNI RIFORMA CONDOMINIO

“LA RIFORMA DEL CONDOMINIO”
I RAPPORTI TRA PARTI COMUNI E
PARTI DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA
Verona, Hotel Crowne Plaza, 15 Dicembre 2012
Art. 1117 c.c.
Il nuovo articolo recepisce gli indirizzi giurisprudenziali e ora
annovera espressamente tra le parti comuni:
Pilastri e travi portanti; le facciate; aree a parcheggio;
Sottotetti (se destinati per loro caratteristiche all’uso
comune);
Impianti centralizzati condizionamento, ricezione radiotv, ricezione flussi informativi anche via cavo o satellite;
NB: Viene precisato che il nuovo testo si applica anche in
situazioni di multiproprietà (“godimento periodico”)
NB: vengono fatte salve le norme di settore in materia di reti
pubbliche
Art. 1117 bis c.c. (nuovo articolo)
Ambito di applicabilità: le nuove norme si applicano “in tutti i
casi in cui più unità immobiliari o più edifici o più
condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti
comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.”
APPLICABILITA’ A VILLETTE A SCHIERA E
SUPERCONDOMINI
Novità art. 67,III c., disp.att.c.c.: quando i condomini del
supercondominio sono >60, ciascun condominio DEVE
designare - con la maggioranza dei presenti + 2/3 mm – il
proprio rappresentante all’assemblea del
supercondominio. No limiti al potere di rappresentanza.
Se non delibera, ciascun condomino lo può far nominare
dall’AG
Art. 1117 ter c.c. (nuovo articolo)
Modificazioni delle destinazioni d’uso:
Per la modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni al fine di
soddisfare esigenze di interesse condominiale:
Nuove maggioranze: 4/5 partecipanti condominio + 4/5 millesimi
(quorum maggiore che per le innovazioni);
Nuova convocazione:
- affissione in spazi comuni per almeno 30 gg (problemi probatori);
- convocazione Racc. A/R o pec deve pervenire almeno 20 gg
prima della data di convocazione;
- contenuto: deve indicare le parti comuni oggetto di modifica e
nuova destinazione d’uso (a pena di nullità);
Delibera Assemblea: deve indicare che sono stati effettuati gli
adempimenti di cui sopra;
Divieto di modifica se pregiudizio sicurezza, stabilità o decoro
NB: E’ stato espunto il comma riguardante la sostituzione/alienazione a
maggioranza dalle parti comuni (rimane necessaria l’unanimità)
Art. 1117 quater c.c. (nuovo articolo)
Tutela delle destinazioni d’uso:
Se vi sono attività che incidono negativamente e in modo sostanziale
sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o il
singolo condomino, possono diffidare l’esecutore e chiedere
convocazione di assemblea:
-
Delibera di far cessare la violazione anche con azioni giudiziarie;
Quorum : maggioranza intervenuti e 500 millesimi (1136, II c.,c.c.)
Art. 1118 c.c.
Diritti dei partecipanti sulle cose comuni:
Articolo sostanzialmente invariato. Viene ribadito il divieto del condomino
a rinunciare al proprio diritto sulle cose comuni e divieto di sottrarsi
all’obbligo di contribuzione alle spese per la conservazione,
neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità.
Novità: viene recepita normativamente la regolamentazione
giurisprudenziale circa il distacco dall’impianto di riscaldamento o
condizionamento. Limiti al distacco:
Non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di
spesa;
Soddisfatti tali limiti il rinunziante paga solo spese di manutenzione
straordinarie e conservazione o messa a norma dell’impianto;
altrimenti paga anche la dispersione termica o furto di calore
Art. 1120 c.c. (nuovo testo)
Innovazioni:
Il nuovo testo prevede due tipologie di innovazioni con
diversi quorum necessari:
•
Innovazioni classiche (dirette al miglioramento o uso più
comodo o maggior rendimento cose comuni)
Quorum: maggioranza intervenuti + 2/3 millesimi
•
Innovazioni particolari:
Quorum: maggioranza intervenuti + 500 mm
Art. 1120 c.c. (nuovo testo)
Le Innovazioni particolari:
(quorum maggioranza int. + 500mm)
1.
2.
3.
Opere per migliorare sicurezza e salubrità di edifici e impianti;
Opere per:
eliminare barriere architettoniche;
contenimento consumo energetico;
produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti
eoliche, solari o rinnovabili;
realizzare parcheggi destinati alle u.i. o al condominio
Installazione impianti centralizzati ricezione radio-tv o accesso a
flussi informativi anche via satellite o cavo.
Attenzione: Nuovo iter di convocazione
…segue…
Art. 1120 c.c. (nuovo testo)
Le Innovazioni particolari:
(quorum maggioranza int. + 500mm)
Nuovo iter di convocazione
L’amministratore DEVE convocare assemblea entro 30 gg dalla richiesta
anche di UN SOLO CONDOMINO interessato all’adozione delle
innovazioni ex art. 1120, II comma c.c.
La richiesta del condomino DEVE contenere l’indicazione delle modalità
degli interventi proposti. In mancanza l’amministratore deve invitare
il condomino a fornire tali precisazioni.
NB: in ogni caso sono vietate le innovazioni che ledono decoro
architettonico, pregiudichino stabilità e sicurezza fabbricato o
rendano alcune parti inservibili all’uso anche di un solo condomino.
Art. 1120 c.c. (nuovo testo)
Coordinamento con le leggi speciali:
1. Eliminazione delle barriere architettoniche
Ora viene modificato art. 2 L. 13/89: sia in prima che in
seconda convocazione serve la maggioranza degli
intervenuti che rappresentino 500 millesimi
Il testo precedente in seconda convocazione prevedeva una
maggioranza più bassa (1/3 dei condomini e 1/3
millesimi).
Art. 1120 c.c. (nuovo testo)
Coordinamento con le leggi speciali:
2. Innovazioni e L. 10/91: maggioranze diverse
Nuovo Art. 1120 II c. maggioranza presenti + 500mm per
contenimento consumo energetico;
produzione di energia mediante impianti di
cogenerazione, fonti eoliche, solari o rinnovabili;
differenza
Nuovo Art. 26 L. 10/91 maggioranza presenti + 1/3 mm per
contenimento consumo energetico e utilizzazioni fonti
energia rinnovabili con attestato di certificazione
energetica o diagnosi energetica di tecnico abilitato
Art. 1120 c.c. (nuovo testo)
Coordinamento con le leggi speciali:
3. Parcheggi
Il nuovo art. 1120, II c., n. 2 c.c. prevede quorum maggioranza
presenti e 500mm per “realizzazione parcheggi destinati a servizio
delle unità immobiliari o dell’edificio”
Il nuovo art. 1117 ter c.c. prevede invece quorum di 4/5 + 4/5 per la
modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni
Possibile soluzione: prima l’assemblea delibera con 4/5 + 4/5 la modifica
della destinazione d’uso a “parcheggio”; poi delibera di destinare il
parcheggio a servizio di singole u.i. o dell’edificio (uso turnario)
Art. 1122 c.c. (nuovo testo)
Opere su parti di proprietà o uso individuale
Il singolo condomino sulle parti di proprietà esclusiva o destinate
all’uso individuale, non può eseguire opere che rechino pregiudizio
a:
-stabilità;
-sicurezza;
-decoro architettonico.
La versione precedente si riferiva genericamente a opere “che
rechino danno alle parti comuni dell’edificio”
In ogni caso deve darne preventiva notizia all’amministratore che
riferisce all’assemblea (novità)
Art. 1122 bis c.c. (nuovo articolo)
Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di
produzione di energia da fonti rinnovabili
1) Impianti ricezione RadioTv e flussi informativi:
E’ possibile l’installazione del singolo con il “minor pregiudizio
possibile” per le parti comuni e altre u.i. e preservando il
decoro architettonico
2) Impianti per produzione energia da fonti rinnovabili:
Dove: Sul lastrico solare o altra idonea superficie comune o
proprietà esclusiva dell’interessato;
le modalità…segue….
Art. 1122 bis c.c. (nuovo articolo)
Se si rendono necessarie modifiche alle parti comuni:
a)
Il condomino notizia l’amministratore indicando il contenuto specifico
e modalità di esecuzione degli interventi;
b)
L’assemblea può prescrivere a maggioranza degli intervenuti e
2/3mm:
Adeguate modalità alternative di esecuzione;
Imporre cautele a salvaguardia stabilità, sicurezza e decoro edificio;
Provvede su richiesta interessati a ripartire l’uso del lastrico o altre
superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste
dal regolamento (solo per impianti produzione energia)
Subordinare l’esecuzione alla prestazione da parte dell’interessato
di idonea garanzia per i danni eventuali
c) L’accesso alle u.i. esclusive deve essere consentito ove necessario
per la progettazione e installazione delle opere.
Commento: La norma diventa quindi più restrittiva rispetto al 1102 c.c.
Art. 1122 bis c.c. (nuovo articolo)
Per gli impianti NON centralizzati GIA’ esistenti:
Il nuovo art. 155 bis disp. att. c.c. prevede che per
l’adeguamento degli impianti di ricezione radio-tv e altri
flussi informativi e impianti di produzione di energia da
fonti rinnovabili (1122bis, I comma cc), già esistenti alla
data di entrata in vigore della riforma, l’assemblea adotta
le necessarie prescrizioni con le maggioranze ex art.
1136, I, II, III comma c.c. (in prima o seconda
convocazione)
Art. 1122 ter c.c. (nuovo articolo)
Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni:
Viene chiarito legislativamente il contrasto circa le
maggioranze necessarie:
• Tribunale Salerno 2010: no all’approvazione a
maggioranza, necessaria l’unanimità
Riforma del Condominio 20.11.2012:
• Valida la delibera con la maggioranza degli intervenuti e
almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, II c. cc).
Art. 1122 ter c.c. (nuovo articolo)
Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni:
Rimangono in ogni caso valide le prescrizione del Garante Privacy
08.04.2010
• Solo se rispetta il principio di proporzionalità
(la videoripresa deve essere l’ultima misura utile)
• Solo a fini di tutela delle persone e della proprietà (non per altri fini di
controllo della vita dei condomini)
• Angolo visuale solo negli spazi soggetti a rischio;
• Conservazione immagini per 24 ore (deroga in caso di indagini)
• In caso di appalto a ditta esterna necessaria nomina del responsabile
• In ogni caso presenza cartelli segnaletici
Art. 1123 c.c. inalterato
Art. 1124 c.c.(nuovo testo)
Manutenzione e sostituzione delle scale e ascensori:
Viene recepito legislativamente l’indirizzo giurisprudenziale
che parifica l’ascensore alle scale in tema di ripartizione
delle spese di manutenzione e sostituzione;
La ripartizione delle spese per l’installazione di ascensore ex
novo rimane comunque regolata dall’art. 1123, I comma,
c.c.
Artt. 1125 – 1126 – 1127 - 1128 c.c.
rimangono inalterati
Grazie per l’attenzione