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AVANTI al TRIBUNALE CIVILE di UDINE
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S e z i o n e “ Fa l l i me n t a r e ” ------------------------------
Fallimento : n° 93/2015 pronunciato il 09 Ottobre 2015.Contro
: “Gruppo POLO S.p.a.” con sede in Fagagna cf. 02162070300.-
Giudice Fallimentare
: dott. MASSARELLI Lorenzo.-
Curatore Fallimentare : dott. BITUSSI Fabio
------------------------------****************************----------------------------------------------- Elaborato Peritale di Individuazione e Stima -------------------------------------------------****************************------------------------------ Lotto “9°” - Complesso “MEDIOEVALE” denominato “Oisingerhaus” nel
..comune di PATERNION, distretto di Villach, (Austria) località Kamering ;---1) Indentificazione del bene : ---------------------------------------------------------------a) Il Compendio oggetto di vendita consta di : ---------------------------------------------Bel complesso “MEDIOEVALE” costituito da fabbricato principale,
accessorio ex stalla/fienile, e fabbricato di congiunzione;-----------------------b) Dati catasto tavolare comune catastale di 75205 Kamering : ----------------------Distretto di Villach (Austria) – Partita tavolare n° “1” particella catastale
edificiale n° “.19”, di cui :
- Superficie fondiaria complessiva mq.
* superficie edifici
mq. 518
* superficie a giardino
mq. 907
- Tornano
Mq.
1.425
1.425
c) Configurazione mappale: -----------------------------------------------------------------* L’attuale configurazione mappale e tavolare, deriva dal tipo di frazionamento
..redatto dall’ing. Ronald Humitsch ed approvato con GZ : 2033/2006 del 11.10.2006;
d) Ditta catastalmente intestata :---------------------------------------------------------------- POLO Immobiliare S.r.l. prop. per 1/1, con sede in Cassacco, via
..Udine n° 8/A - 33010;------------------------------------------------------------
1
e) Ditta proprietaria per titolo :----------------------------------------------------------------- Gruppo POLO S.p.A. con sede in Fagagna prop. per 1/1;
* L’intestazione tavolare NON è corretta, in quanto non è mai stato introdotto
...in atti tavolari, la modificazione della ragione sociale;-----------------------------f) Provenienza : Alla Polo Immobiliare, l’insieme dei beni è così pervenuta :------- Il bene fondiario “EZ 1 Kg 75205 Kamering” con l’unica particella .19, area
fabbricabile di mq. 1.264, (Reinthalerweg 2 – casa contadina) e
(Reinthalerweg2a – fabbricato rurale), così come 4/71 di quote di
partecipazione al Consorzio Agrario “Nachbarschaft Kamering EZ 50”
connesse al bene fondiario, per atto di compravendita da Gerald Steiner, del
notaio dott. WOLFANG MILZ, n° di rep. 2796/06 del 16 Febbraio 2006;
titolo regolarmente intavolato;----------------------------------------------------- Le ex pc. “1 (di mq. 31), 3 (di mq. 20) e 4 (di mq. 113) identificate nell'atto
di divisione redatto dall'ing. Ronald Humitsch ed approvato con GZ :
2033/2006 del 11.10.2006, sono state acquistate dalla POLO Immobiliare
S.r.l. per atto di compravendita dal comune di Paternion, del notaio dott.
WOLFANG MILZ, n° di rep. 2435/07 del 01 Febbraio del 2007,
regolarmente intavolato.- Con lo stesso atto, la POLO Immobiliare cedeva
al comune di Paternion la ex porzione "2 di mq. 3; e si costituiva servitù di
transito (vedi titolo allegato);--------------------------------------------------------g) Riepilogando : -----------------------------------------------------------------------------con l'atto originario (2796/06)veniva acquistata la pc. “.19” di complessivi mq. 1.264;
con l'atto successivo (2435/07) venivano acquistate la porzioni “1” (mq. 31) 3 (mq.
20) 4 (mq. 113) e ceduta la porz. “2” di mq. 3.- Mq. 1264+31+20+113-3 = 1.485.In definitiva il compendio viene identificato come particella edificiale
“.19 di mq. 1.425”;---------------------------------------------------------------------h) Intavolazione : ----------------------------------------------------------------------------* PT n° 1, - ultimo GN 4699/2014, partita volturata ai sensi del decreto BGBI
..(gazzetta ufficiale del governo federale) II, n° 143/2012 del 07.05.2012; --------
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* Per quanto si è potuto accertare, vi è continuità storica nelle intavolazioni, e
..NON sussistono gravami a peso dei Danti causa.------------------------------------i) Adempimento che compete alla curatela : ---------------------------------------------* Nel tempo la società acquirente, ha più volte cambiato, ragione sociale e sede,
..senza includere però il cespite immobiliare in Austria.- Ritengo che in qualche
..modo si dovrà pur provvedervi, per avere l’allineamento nella titolarietà del bene;
l) Istoriato nell’intavolazione : ------------------------------------------------------------*
1 a n° 137 del 1904, immobile sede originaria relativo a 4/71 della partecipazione
............alla multiproprietà PT. 50;-------------------------------------------------------39 a n° 7523 del 2004, Messa in tutela della “Casa Osinger” sul fondo pc.19,
.. secondo la legge di tutela dei beni culturali (avviso del 18.06.2004) ;
40 a n° 7918 del 2008, contratto di compravendita dd. 02.01 2007, Atto
..20.08.2008 attribuzione superficie (i) parziale (i) fondo 1363-1370/1
.. da PT 212, inclusione nel fondo .19 (P 675/06); (vedi mio paragrafo i);
42 a n° 7918 del 20.08.2008, Servitù prediale di passaggio a piedi e con veicoli
.......al fondo pc. 1380 per il fondo .19;----------------------------------------------m) Confini : Il compendio confina a Nord con la pc. 1380, a Sud ed Est con strada
pubblica, ..ad Ovest con la pc. 523/2;---------------------------------------------------n) Oneri: ---------------------------------------------------------------------------------------* Quelli per la regolarizzazione dell’intestazione tavolare che potrebbe
...presupporre la stipula di un atto in Italia, traduzione e successiva
...intavolazione in Austria; - Onere presunto Euro 3.000,00 circa;--------------o) Ai fini del trasferimento: ------------------------------------------------------------------* PT n° 1 di 75204 Kamerig, distretto di Villach, pc ".19", di mq. 1.425;--------* 4/71 di partecipazione al “Consorzio Agrario Nachbars schaft Kamering EZ 50”
........- quote connesse al bene fondiario;--------------------------------------------------------2) Possesso : -----------------------------------------------------------------------------------I1 compendio di beni come sopra identificato, è Libero e nella libera disponibilità
della società fallita; bene pertanto immediatamente trasferibile, nei luoghi
3
saltuariamente utilizzato come casa “tipica” per vacanze.- Nella ex stalla fienile, i
lavori intrapresi non sono stati ultimati.--------------------------------------------------3) Sommaria descrizione del bene : -------------------------------------------------------a) Descrizione : --------------------------------------------------------------------------------L’insieme, consta di un fabbricato principale, un corpo secondario, ed un
corpo di congiunzione:-------------------------------------------------------------------Pregevole fabbricato, - quello principale - di notevole interesse storico ed
architettonico, ultimamente poco utilizzato come dimora residenziale saltuaria ;
Di ragguardevole dimensione - il corpo secondario - tipico delle costruzioni rurali
del sito, già adibito a stalla/fienile, e nei luoghi inutilizzato, (non è dato sapere le
intenzioni della fallita, considerato che all’intero piano terra sono state predisposte
e collocate le tubazioni dell’impianto di riscaldamento a pavimento); Tipiche e
belle le strutture di tamponamento lignee, che nell’insieme restituiscono un fascino
ed un pregio significativo, alla seppur considerevole dimensione;----------------Ben inserito nel contesto particolare, - il corpo di congiunzione -, realizzato in
tempi recenti (anni 70/80, con caratteristiche ingentilite e curate con materiali lignei;
b) Ubicazione : Comune di 75025 PATERNION (Austria-Carinzia-distretto di
Villach), località Kamering, Reinthalerweg n° 2 e 2/a;-------------------------c) Caratteristiche del sito :---------------------------------------------------------------Trattasi di un’antica dimora di origini medioevali costruita nel XV° e XVI°
secolo come casa dell’amministratore, ed usata dal 1772 come taverna;
Complesso di “Casa forte” a suo tempo in sito strategico, a ridosso della vecchia
via del sale che collegava l’Italia alla Carinzia ed al Salisburghese.- Si ritiene
che nel tempo sia stata dimora padronale, edificio ad uso militare, casato
Signorile di padroni feudali, ora dimora caratteristica a solo uso residenziale
vincolato; accessorio uso stalla fienile per il corpo secondario;--------------------* Il sito è distante dalla cittadina di Villaco, è contiguo a strada regionale,
Discreto il sito e l’ubicazione, l'esposizione è un po’ “affossata”;-------------------
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d) Consistenza : --------------------------------------------------------------------------------1) Fabbricato “principale” con Pianta a “L”, si sviluppa su quattro livelli sfalsati;
* Piano interrato : cantina, la ex segreta, la torre di guardia e la scala;
* Piano Terra
: ingresso, corridoio, cucina, sala;
* Piano Primo
: n° 5 stanze, il Bagno, corridoi e scale;
* Piano Secondo : n° 3 stanze ed un salone sottotetto;
* Piano Terzo : sottotetto, adibito a bella ed ampia soffitta, non utilizzata;
2) Fabbricato “Secondario” a Pianta rettangolare si sviluppa su due livelli;
* Piano Terra : con ampio unico locale, accessibile da più lati (ex Stalla);
* Piano Primo : Unico locale di ampie dimensioni, accessibile carrabilmente
dalla strada e da scala esterna (ex fienile);
3) Fabbricato “di congiunzione”, che unisce i due fabbricati, si sviluppa su un
solo livello, ove sono stati ricavati : la CT, una chiesetta, un wc,
e spazi di congiunzione;
4) L’area esterna di pertinenza, è sistemata a verde con camminamenti in pietra,
vegetazione cespugliata; ” con pozzo centrale dell’acqua”; il
compendio è recintato da muratura e legno, con accessi a
pregevole fattura in ferro lavorato;
e) Dati dimensionali:--------------------------------------------------------------------------- Superficie Fondiaria quella catastale rilevata di mq. 1425;
* Fabbricato principale : PS1/PT mq. 260 - P.1°mq. 260, - P.2° mq. 150; - P.3° mq. 260;
* Fabbricato secondario : PT mq. 288, P.1° mq. 288;
* Fabbricato corpo di congiunzione : PT mq. 55;
* Area scoperta mq. 822;
f) Coefficienti di trasformazione :------------------------------------------------------------* soffitta 0,25; cantine 0,25; locali abitativi 1,00;
- mq. 260 x 0,25 (soffitta)
=
mq.
65,00
- mq. 260+150+150 x 1,00
=
mq.
560,00
- mq. 110 x 0,25 (cantina)
=
mq.
27,50
- Sommano in ct.
mq. 650,00
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g) Accessibilità : Carrabile all’intero compendio;----------------------------------------h) Elementi costruttivi : ----------------------------------------------------------------------Caratteristiche costruttive : Antico, costituito essenzialmente da muratura in
pietrame e scaglie laterizie; elementi verticali oggetto di consolidamento e
cordonature sommitali; Solai in legno di antica fattura, rinforzati ed irrigiditi,
alcuni a volta con pavimentazione in legno o pietra; Tetto a falde, interamente
in legno con nuovo manto in scandole, e ciò riferito al fabbricato principale.----Il fabbricato secondario, ha l’intero Piano Terra in muratura di pietrame molto spessa;
Il Piano primo è interamente in legno, con pregevole struttura di sostegno e supporto
della copertura a falde, pure interamente in legno con manto in lastre di ardesia;
Antisimicità : L'edificio principale, ha nei piani inferiori una buona tessitura
muraria, consolidata con interventi migliorativi e di tirantatura; i solai in legno
sono stati irrigiditi, ed irrigidita e rivista lo è stata pure la struttura del tetto;
Carente di setti murari di controventatura il sottotetto.--------------------------------Il fabbricato secondario, ha strutturalmente la sua originaria conformazione
lignea ben conservata.-----------------------------------------------------------------------Serramenti : Fori di finestre piccoli tipici del periodo “Feudo/medioevale”, con
infissi interni ed esterni in legno e ferro lavorato, con inferriate lavorate alle
finestre; le porte delle stanze sono in legno antichizzato;
Finiture : Pregevole l'intervento di restauro conservativo, mirato alla
conservazione/recupero degli elementi e materiali storici, che hanno riportato
alla luce la bellezza di una dimora del XVI°secolo.---------------------------------Sono state recuperate le antiche “feritoie” pulite le superfici in pietrame e malta
di calce, e recuperata la pavimentazione in lastre di pietra e legno ai piani;-----I piani sono collegati da scala interna in legno e pietra; alcuni vani presentano
particolarità di pregio, quali camini, volte a botte e ad ogiva, antiche travi, lignee
a vista, inferriate e serrature in ferro battuto, serramenti particolari, elementi
originali ed unici nel loro genere, consoni alla tipicità dell’edificio.------I1 fabbricato secondario, - Ex stalla e fienile – è privo di finiture;-----------------
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i) Impiantistica : -------------------------------------------------------------------------------- Elettrico che è stato interamente adeguato, con l’illuminazione “invisibile” e
mai invasiva e comunque tale da dare risalto ai materiali e pitture, con
alimentazione prevalentemente a pavimento ed uso di domotica;---------------- Impianto di riscaldamento, con caldaia ed alimentazione a GPL, impianto a
pavimento ed in alcuni locali anche a parete, con scelte tecnologicamente
moderne e soluzioni ecosostenibili, con funzionamento domotizzato;--------- Alimentazione idrica da acquedotto comunale;------------------------------------- Smaltimento in fognatura pubblica;--------------------------------------------------- Come già detto, al PT del corpo secondario - ex stalla - sono state installate sull’intera
superficie, le tubazioni per la predisposizione del riscaldamento a pavimento;
l) Tempistica : Edificio di antica costruzione, risalente al XV° e XVI° secolo,
oggetto di restauro conservativo mirato, nel corso degli anni 2006/2007;---------4) Gravami, Vincoli, Servitù : --------------------------------------------------------------a) Dati identificativi del fallito : “Gruppo POLO S.p.A.” con sede legale in
Fagagna (UD) via Casali Florit n° 2/bis, cf. 02162070300;-----------------------b) Gravami che saranno cancellati a cura e spese dell’acquirente : ------------------* Decreto Ingiuntivo n° 4699 del 2014;------------------------------------------------c) Gravami servitù : --------------------------------------------------------------------------12 a n° 7918 del 2608, SERVITU’ di passaggio a piedi e veicoli, ai sensi pt . “V”
.........contratto di compravendita n° 2435 del 01.02.20017, sul fondo .19 per
.........il fondo 1380;--------------------------------------------------------------------13 a n° 4699/2014 - Ordine di pagamento dd. 21.02.2014 (Decreto ingiuntivo)
.........per l'importo di Euro 3.447,00 + 204,50, più interessi dalle date nel
.........Decreto indicato;-------------------------------------------------------------d) Vincoli : ------------------------------------------------------------------------------------Quello tavolarmente riportato, a favore della Soprintendenza regionale per la
Carinzia, Ufficio federale beni Monumentali, che classifica il compendio come
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”Edificio Storico-Monumenatle” - Casa OSINGER - ai sensi dell’art.5 par. 1 e
3 della Legge di tutela BGBI.I n° 170/1999;-----------------------------------------5) Aspetto Urbanistico: ----------------------------------------------------------------------a) Riferimenti Urbanistici : ----------------------------------------------------------------I lavori di restauro conservativo, sono stati autorizzati con provvedimento della
Soprintendenza Regionale della Carinzia Prot. 43688/2007 del 12.11.2007;------b) Destinazione Urbanistica :----------------------------------------------------------------* I1 compendio tutto ricade in un contesto “Urbano” ed in conseguenza del
vincolo, ogni intervento è preventivamente subordinato al parere della
Soprintendenza, che per dirla tutta non è complicata e burocraticizzata come in
Italia.- L'edificio principale non potrà che avere la destinazione e caratteristiche
dei locali attuali, mentre la ex stalla/Fienile (di consistente volumetria)
potrebbe essere (sempre in accordi con la soprintendenza e rispettosa
dell’involucro esterno), oggetto di utilizzo diverso e particolare;-----------------c) Agibilità : NO, Mai chiesta;------------------------------------------------------------d) Certificazioni : ------------------------------------------------------------------------------ NO certificazione impianto elettrico
- Collaudo statico sicuramente non c’è;
- NO certificazione impianto di riscaldamento;
- NO certificazione energetica;
6) Spese pregresse : --------------------------------------------------------------------------I1 compendio è debitore nei confronti del Comune per oneri relativi alla loro
tassazione sugli immobili, per l’importo di cui è stata chiesta l'insinuazione;---I1 Decreto ingiuntivo intavolato, è relativo alla fornitura non pagata di “Gas” al
fabbricato, per l'importo di Totali Euro 3.652,00 più interessi e spese;---------7) Arredo : --------------------------------------------------------------------------------------Nel tempo, si è provveduto all’acquisto di vari elementi di arredo “antico”,
consoni idonei ed adatti alla specificità del fabbricato.--------------------------------
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Trattasi di mobili in parte restaurati, ed in buono stato di conservazione, di cui si
allega elenco, riscontrato quest’ultimo in sede di inventario.------------------------* I1 valore di acquisto dei mobili restaurati ascrivibili al 2006/2008 è di totali
...Euro 44.651,25 IVA esclusa.-----------------------------------------------------------Vi sono poi una molteplicità di arredi in gran parte da restaurare, variamente
ubicati nei locali, ma soprattutto nella soffitta e nella stalla.- Sono beni
malamente accatastati e quasi abbandonati, tutti da restaurare.- L’elenco
discende dalle fatture e documenti reperiti negli atti del fallimento ed hanno
comportato una spesa di acquisto di totali Euro 67.300,00;--------------------------8) Valorizzazione :-----------------------------------------------------------------------------a) Valori di riferimento : --------------------------------------------------------------------- Valori di acquisto (2006 e 2007)
Euro
37.500,00
- Spese di ristrutturazione documentate
Euro 515.000,00
b) Precedenti valutazioni : ------------------------------------------------------------------- geom. Pegoraro Alessandro
anno 2009
Euro 2.015.000,00
- ing. Tavano Paolini
anno 2015
Euro 2.419.515,00
c) Riferimenti di mercato : ------------------------------------------------------------------Per un immobile di questo genere, non vi sono riferimenti di mercato, nè
possono esservi parametri analogici, la valutazione è pertanto legata alla
soggettività del valutatore, tenuto in debito conto gli aspetti positivi/negativi del
contesto, del tutto particolare;------------------------------------------------------------d) Criticità del bene : ------------------------------------------------------------------------- particolarità della destinazione d’uso, rivolta a soggetti “amatori” della
...specificità, sia della destinazione che dell’uso;
- “Unicità dell’insediamento, da considerarsi di “Nicchia”;
- Assenza di coibentazione, e forti dispersione termiche;
- difficoltà del mercato immobiliare;
- Alti costi di riscaldamento vista la volumetria;
e) Elementi a favore : -------------------------------------------------------------------------
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- Compendio per amatori in sito tranquillo e defilato;
f) Stato di conservazione : ------------------------------------------------------------------Nel complesso “Discreto” per il fabbricato principale, necessario di interventi
l’Ex Stalla/Fienile;-------------------------------------------------------------------------g) Valore unitario di riferimento : ---------------------------------------------------------Si ritiene che al compendio in questione, stante la specificità del bene, e la
vendita da definirsi “forzata”, possa essere applicato un valore unitario di:
- Euro/mq. 1.250,00 per il fabbricato
- Euro/mq.
200,00 per l’ex Stalla/Fienile
- Euro/mq.
30,00 per il terreno pertinenziale
- Euro/mq.
650,00 per il corpo di congiunzione
h) Potenzialità commerciale
: Molto scarsa, stante la particolarità, vincolo e
destinazione d’uso dell’edificio;---------------------------------------------------------9) Dettaglio valutazione :------------------------------------------------------------------* Catasto tavolare di 75025 Kamering (distretto di Villach)
- PT “1” Nr. Fondo “.19” di mq. 1.425
- 4/71 di partecipazione al Consorzio Agrario “Nachbarschaft Kamering EZ 50”
- Mq. 650,00 x Euro/mq. 1.250,00
Euro
812.500,00
- Mq.
55,00 x Euro/mq.
650,00
Euro
35.750,00
- Mq. 576,00 x Euro/mq.
200,00
Euro
115.200,00
- Mq. 822,00 x Euro/mq.
30,00
Euro
24.660,00
Euro
15.000,00
- Valore di partecipazione al consorzio per 4/71- A corpo
- Sommano
- A detratte oneri per regolarizzazione della proprietà
Euro 1.003.110,00
Euro
3.000,00
Euro
200.622,00
Euro
799.488,00
* Arredo restaurato vedi distinta (-25%)
Euro
33.488,00
* Arredo da restaurare (-80%)
Euro
13.460,00
- Decurtazione per assenza di garanzia e Vizi,
e per difficoltà mercato 20%
- Restano
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- VALORE di possibile realizzo da Vendita
Giudiziale del “LOTTO 9°”, in ct
Euro
845.000,00
Diconsi Euro : Ottocentoquarantacinquemila/00.------------------------------* Pari ad Euro/mc. 175,00 circa per il fabb. principale (mc. 3.700 circa)
* Pari ad Euro/mc. 26,00 circa per il fabb. secondario (mc. 3.500 circa)
10) La vendita :--------------------------------------------------------------------------------Trattandosi di bene immobile ubicato all’estero, sarà necessario pubblicizzare almeno
in Austria e Germania, il bene oggetto di cessione, vista anche la sua “particolarità”
che potrebbe trovare ivi soggetti amatori ben più predisposti ed interessati. ----------------------------------------- ***************** ------------------------------------Tolmezzo, addì 23 Febbraio 2016
Il tecnico incaricato
CANDIDO per. ind. Luciano
Elenco Allegati del Tecnico Incaricato
Allegato “10”
- Lotto “9°”
a) - Certificato tavolare e traduzione
b) - Il frazionamento approvato
c) - La mappa dei luoghi
d) - L’autorizzazione della soprintendenza e traduzione
e) - L’atto 2796/06 e traduzione
f) - L’atto 2435/07 e traduzione
g) - Il decreto ingiuntivo e traduzione
h) - Fotografie compendio
i1) - Elaborati grafici stalla/fienile e corpo di raccordo
i2) - Elaborati grafici fabbricato principale
- Dettaglio beni mobili
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