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TRIBUNALE DI TREVISO
Fallimento 164/2012 - Hotel Carletto SRL
Executive Summary
Indirizzo
Strada per Bibano 42
Treviso (TV)
Ubicazione
Zona: periferica
Descrizione
Immobile a destinazione alberghiera di 7 piani fuori terra ed un piano
interrato
Consistenze
4.483 mq
Proprietà
Fallimento Hotel Carletto S.R.L.
Open Market Value
€ 1.660.000
Data Valutazione
13 Marzo 2013
Il presente executive summary deve essere letto congiuntamente al report valutativo con cui forma parte
integrante ed è soggetto alle assumption, limiti e condizioni espressi nell’ambito della valutazione e
quindi non deve essere letto come documento assestante.
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INDICE
Introduzione ................................................................................................................................................. 4
LOTTO UNICO ............................................................................................................................................... 6
1.0
Identificazione dei beni oggetto di valutazione...................................................................... 6
2.0
Descrizione sommaria dei beni e localizzazione..................................................................... 7
3.0
Stato di possesso ........................................................................................................................... 7
4.0
Oneri e vincoli giuridici ................................................................................................................. 8
5.0
Titoli di proprietà ......................................................................................................................... 12
6.0
Pratiche edilizie e giudizi di conformità.................................................................................. 13
7.0
Capacità edificatoria ................................................................................................................... 21
8.0
Descrizione .................................................................................................................................... 21
9.0
Consistenze immobiliari ............................................................................................................. 22
10.0
Analisi valutativa .......................................................................................................................... 22
11.0
Sviluppo valutazione ................................................................................................................... 23
12.0
Sviluppo della Valutazione ........................................................................................................ 35
13.0
Conclusioni .................................................................................................................................... 45
ALLEGATI
1 Mappe ubicazionali e stradali ............................................................................................................. 48
2 Rilievo fotografico .................................................................................................................................. 49
3 Comparables (prezzi/camera) ............................................................................................................. 52
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Introduzione
La presente relazione di stima è stata realizzata da Eagle & Wise Service S.p.A. sulla base dei colloqui
intervenuti con il Curatore, della documentazione trasmessaci, del sopralluogo effettuato e di tutti
quei dati e assunzioni che sono stati considerati nel processo valutativo e che vengono riportati nel
corpo della stima.
·
Incarico
L’incarico di valutazione è stato commissionato a Eagle & Wise Service S.p.A. dal
Curatore del Fallimento Hotel Carletto Srl, Dr. Bruno Mesirca con studio a Treviso via
Isola di Mezzo 16, con conferma d’ordine del 17.01.2013.
·
Scopo della valutazione
La valutazione è finalizzata all’individuazione del valore di mercato del compendio
immobiliare in carico al Fallimento Hotel Carletto S.r.l.
·
Standard di valutazione
La proprietà viene valutata in accordo con i disposti del manuale RICS (Royal Institution
of Chartered Surveyors) “Appraisal and Valuation Standards” 5a edizione.
La valutazione viene approntata sulla base dei Principi Generali Utilizzati da Eagle &
Wise Service S.p.A.
·
Sopralluoghi
Il sopralluogo all’esterno e all’interno dell’immobile è stato effettuato nei giorni 11, 12 e
13 marzo 2013.
·
Data della valutazione
13 marzo 2013.
·
Documentazione
L’analisi valutativa viene effettuata sulla base della documentazione e delle
dichiarazioni rilasciate dal Committente, nonché sulla scorta della documentazione
reperita presso i seguenti uffici:
- Ufficio tecnico settore edilizia privata del Comune di Treviso;
- Ufficio tecnico settore urbanistica del Comune di Treviso;
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- Conservatoria dei registri immobiliari distretto di Treviso.
·
Esclusioni
In accordo con il Committente, nell’esecuzione della relazione non sono state effettuate
attività di due diligence per verificare i seguenti elementi:
·
Stato d’inquinamento aereo e del suolo.
Le attività svolte si limitano all’analisi delle caratteristiche dell’immobile in oggetto e
all’esame del mercato di riferimento, finalizzati alla determinazione del valore
commerciale.
·
Indipendenza
Eagle & Wise Service S.p.A. non ravvisa, nell’acquisizione ed esecuzione del presente
incarico, nessun elemento di conflitto di interessi che possa pregiudicare la sua natura
di consulente indipendente.
·
Limiti della valutazione
· Costanza del momento di mercato.
· Qualità delle informazioni.
· Forte motivazione alla vendita.
·
Problemi ambientali
Si segnala che la scrivente Società non è qualificata per fornire consulenze o fare
investigazioni sullo stato ambientale di un sito, ma quando e se richieste si avvale di una
Società, con la quale ha rapporti di collaborazione, specializzata nel settore.
In particolare, in relazione all’immobile in esame:
· non sono state effettuate investigazioni o ispezioni sull’utilizzo fatto nel tempo
del terreno finalizzate a rilevare l’esistenza di possibili inquinamenti ambientali;
· non si è in grado di indicare o prevedere eventuali stati di inquinamento del suolo
o aereo esistenti o potenziali.
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LOTTO UNICO
1.0
Identificazione dei beni oggetto di valutazione
Trattasi di un albergo ormai in disuso sito a Treviso in Via per Bibano 42 disposto su 7 livelli
fuori terra e un piano interrato.
L’edificio è composto al piano terreno da hall, sala soggiorno, angolo colazioni e american bar
mentre i sei piani superiori sono utilizzati per le camere da letto.
Al piano interrato sono presenti i servizi di cantina, lavanderia, magazzini e spogliatoi.
Completa la proprietà un corpo esterno composto da n. 23 box.
Gli immobili oggetto di valutazione sono così identificati in Catasto:
Foglio
Particella
Sub.
Categoria
Classe
Consistenza
Rendita
C/7
202
2
D/2
-
-
Euro: 76.993,84
C/7
202
3
C/2
3
3 mq
Euro: 4,65
C/7
202
4
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
5
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
6
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
7
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
8
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
9
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
10
C/6
3
42 mq
Euro: 125,81
C/7
202
11
C/6
3
12 mq
Euro: 35,95
C/7
202
12
C/6
3
12 mq
Euro: 35,95
C/7
202
13
C/6
3
12 mq
Euro: 35,95
C/7
202
14
C/6
3
12 mq
Euro: 35,95
C/7
202
15
C/6
3
12 mq
Euro: 35,95
C/7
202
16
C/6
3
12 mq
Euro: 35,95
C/7
202
17
C/6
3
12 mq
Euro: 35,95
C/7
202
18
C/6
3
12 mq
Euro: 35,95
C/7
202
19
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
20
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
21
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
22
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
23
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
24
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
25
C/6
3
14 mq
Euro: 41,94
C/7
202
26
C/6
3
18 mq
Euro: 53,92
L’immobile sorge su un lotto di terreno di superficie pari a 5.139 mq composto da due mappali del
foglio 7, il mappale 202 di 5.074 mq e il mappale 1212 di 65 mq.
Come da normativa vigente la trasferibilità del lotto prevede l’allegazione del certificato di
Destinazione Urbanistica all’atto di trasferimento.
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In particolare si segnala che in data 15/03/2013 è stato rilasciato dal Comune di Treviso il Certificato
di Destinazione Urbanistica n. 2013-0034 relativo ai mappali sopraindicati.
2.0
Descrizione sommaria dei beni e localizzazione
L’immobile sorge nel quartiere Bibano del comune di Treviso posto nella periferia nord-est del
Comune.
La zona non è ricca di servizi al consumo, ma dispone di tutti i servizi di urbanizzazione.
·
Collegamenti / Viabilità
La periferia est della città di Treviso è la parte maggiormente collegata con l’autostrada
A27. L’edificio si trova alla stessa distanza dai caselli di Treviso nord e Treviso sud.
3.0
Stato di possesso
Dalle informazioni raccolte in fase di sopralluogo l’attività alberghiera risulta non più attiva
dal Settembre 2012.
Al momento del sopralluogo l’immobile si presentava libero da persone e da attività
commerciali.
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4.0
Oneri e vincoli giuridici
4.1
Oneri e vincoli giuridici che resteranno a carico dell’acquirente:
COSTITUZIONE DI VINCOLO DI DESTINAZIONE a favore del Regione Veneto Giunta
Regionale e contro l’Hotel Carletto SRL trascritta a Treviso il 09/11/1995 - Registro
Particolare 21883 Registro Generale 29287 per atto a firma del notaio Dr. LICONTI
BRUNO stipulato in data 25/10/1995, Repertorio 2561.
Con tale atto la società Hotel Carletto SRL si impegnava a mantenere la destinazione
d’uso alberghiera per la durata di 5 anni a partire dalla data di stipula a seguito del
contributo di 187.874.190 Lire ai sensi della L.R. 12 del 05.03.1987.
Il vincolo per la durata di 5 anni è quindi attualmente scaduto.
Servitù di Passo a favore della società SOIME SRL con sede in Scorzè (VE) e contro la
società Hotel Carletto SRL trascritta a Treviso in data 24/03/1998 - Registro Particolare
6309 Registro Generale 8452 per atto a firma del notaio Dr. CURIONE DOMENICO
stipulato in data 10/03/1998 Repertorio 141563.
Con tale atto le parti si danno atto e convengono che per effetto del titolo a favore del
terreno identificato al mappale 1211 del comune di Treviso sez. c del foglio 7
(identificato in mappa con il colore verde) e a carico della adiacente area scoperta al n.
202 sub 28 (identificato in mappa con il colore rosso) stessi comune sezione e foglio,
viene a costituirsi servitù di passaggio con qualsiasi mezzo per carico e scarico merci, il
tutto come sinora praticato. Nell’atto il mappale n. 1211 corrisponde all'ex 202/b.
Pag 8 di 52
4.2
Oneri e vincoli giuridici che verranno cancellati dalla procedura
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO a favore di
Istituto di Credito per il Finanziamento a medio termine delle medie e piccole imprese
delle Venezie – Mediocredito delle Venezie e contro alla società IMMOBILIARE
BARBARA SNC DI BARBARA PAVAN & C. iscritta a Treviso il 09/05/1991 - Registro
Particolare 1734 Registro Generale 13312 per atto a firma del notaio Dr. CARUSO
ANTONIO ULRICO Repertorio 35392 del 09/05/1991.
A margine dell’ipoteca risultano le seguenti annotazioni:
1.
Annotazione n. 173 del 24/01/1998 (RESTRIZIONE DI BENI)
2.
Annotazione n. 375 del 25/01/1999 (CANCELLAZIONE TOTALE)
Ipoteca VOLONTARIA a favore di Banca Popolare di Novara scarl contro Hotel Carletto
SRL trascritta a Treviso in data 26/01/1995 - Registro Particolare 370 Registro Generale
2608 per atto a firma del notaio Dr. CURIONE DOMENICO del 20/01/1995 Repertorio
133505.
1.
Annotazione n. 258 del 02/02/1998 (RESTRIZIONE DI BENI)
2.
Ipoteca VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a
favore di MEDIOCREDITO TRENTINO ALTO ADIGE S.P.A. e contro la società Hotel
Carletto SRL iscritta a Treviso in data 10/06/1998 - Registro Particolare 2829 Registro
Generale 17488 per atto a firma del notaio Dr. CURIONE DOMENICO stipulato in data
02/06/1998 Repertorio 14192.
1.
Ipoteca VOLONTARIA a favore di BANCA POPOLARE DI NOVARA SOCIETA' COOPERATIVA
A RESP. LIM. e contro la società Hotel Carletto SRL derivante da CONCESSIONE A
GARANZIA DI FINANZIAMENTO iscritta a Treviso in data 05/02/1999 - Registro
Particolare 639 Registro Generale 4014 per atto a firma del notaio Dr. CURIONE
DOMENICO stipulato in data 28/01/1999 Repertorio 142875
1.
Pag 9 di 52
Ipoteca VOLONTARIA a favore MEDIOCREDITO TRENTINO ALTO ADIGE S.P.A. e contro la
società Hotel Carletto SRL, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
FONDIARIO, trascritta a Treviso il 13/12/2001 - Registro Particolare 9043 Registro
Generale 50822, per atto a firma del notaio Dr. DOMENICO CURIONE stipulato in data
07/12/2001 Repertorio 147293.
1.
2.
3.
Annotazione n. 1530 del 07/05/2002 (EROGAZIONE PARZIALE)
Annotazione n. 3048 del 26/08/2002 (QUIETANZA E CONFERMA)
Ipoteca VOLONTARIA a favore MEDIOCREDITO TRENTINO ALTO ADIGE S.P.A. e contro la
società Hotel Carletto SRL, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
FONDIARIO, trascritta a Treviso il 16/01/2002 - Registro Particolare 301 Registro
Generale 1815, per atto a firma del notaio Dr. DOMENICO CURIONE stipulato in data
07/12/2001 Repertorio 147293.
1.
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
iscritta a favore di CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI TREVISO – CREDITO COOPERATIVO
SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA e contro la società Hotel Carletto
SRL iscritta a Treviso in data 20/10/2004 - Registro Particolare 10391 Registro Generale
43304, per atto a firma del notaio Dr. CURIONE DOMENICO Repertorio 151644/21944
del 12/10/2004
1.
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA DI
CREDITO a favore di CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI TREVISO – CREDITO
COOPERATIVO SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA e contro la
società Hotel Carletto SRL iscritta a Treviso in data 20/10/2004 - Registro Particolare
10392 Registro Generale 43305 per atto a firma del notaio Dr. CURIONE DOMENICO
Repertorio 151645/21945 del 12/10/2004
1.
Pag 10 di 52
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA DI
CREDITO a favore di CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI TREVISO – CREDITO
COOPERATIVO SOCIETA' COOPERATIVA iscritta a Treviso in data 12/12/2006 - Registro
Particolare 15721 Registro Generale 60831, per atto a firma del notaio Dr. CURIONE
DOMENICO Repertorio 154756/24250 del 04/12/2006.
1.
IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 modificato dal d.lgs. 46/99 e dal d.lgs.
193/01 a favore di Equitalia Nomos S.p.A. e contro la società Hotel Carletto iscritto a
Treviso in data 06/11/2007 - Registro Particolare 14705 Registro Generale 52741,
stipulato direttamente da Equitalia Nomos S.p.A. Repertorio 131874/113 del
25/10/2007.
1.
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
a favore di HYPO ALPE-ADRIA-BANK S.P.A. e contro la società Hotel Carletto SRL iscritta
a Treviso in data 27/12/2007 - Registro Particolare 16931 Registro Generale 61391, per
atto notaio Dr. VIANI MAURIZIO Repertorio 718/520 del 20/12/2007.
1.
Annotazione n. 5842 del 22/10/2010 (RINEGOZIAZIONE DI MUTUO)
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO del TRIBUNALE DI RAVENNA
Repertorio 957/2011 del 27/07/2011 a favore di BANCA POPOLARE DI RAVENNA S.P.A.
e contro la società Hotel Carletto SRL iscritta Treviso il 28/07/2011 - Registro Particolare
5612 Registro Generale 27029.
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO del TRIBUNALE di Treviso
Repertorio 2471/2011 del 19/10/2011 a favore di UNICREDIT SOCIETA' PER AZIONI e
contro la società Hotel Carletto SRL iscritta Treviso il 22/12/2011 - Registro Particolare
8792 Registro Generale 43662.
Pag 11 di 52
IPOTECA LEGALE derivante da ART. 77 COMMA 1 D.P.R. 602/73 - Intervenuta
decorrenza termine ex art. 50 comma 1 DPR 602/73 a favore di EQUITALIA NORD SPA e
contro la società Hotel Carletto SRL iscritta Treviso il 27/01/2012 - Registro Particolare
354 Registro Generale 3002 per atto diretto di EQUITALIA NORD SPA Repertorio
269/11312 del 17/01/2012.
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO del TRIBUNALE DI UDINE
Repertorio 1179 del 17/05/2012 a favore di HYPO ALPE ADRIA BANK S.P.A. e contro la
società Hotel Carletto SRL iscritta Treviso il 25/05/2012 - Registro Particolare 2237
Registro Generale 15661.
5.0
Titoli di proprietà
sino al 31/12/1990
Al ventennio l’immobile risulta di proprietà del signor Pavani Renato, nato a Treviso in data
20.05.1932.
dal 31/12/1990 al 02/12/1993
Con atto trascritto a Treviso in data del 03/01/1991 - Registro Particolare 192 Registro
Generale 241 per atto a firma del notaio Dr. CARUSO ANTONIO ULRICO Repertorio 34105 del
31/12/1990 gli immobili oggetto di valutazione sono trasferiti dal signor Pavani Renato nato a
Treviso in data 20.05.1932 alla società IMMOBILIARE BARBARA SNC DI BARBARA PAVAN & C.
con sede in TREVISO (TV) - Codice fiscale: 02286010265.
Successivamente la signora Lorenzon Maria nata a Treviso in data 08.05.1935 trascriveva
contro la società IMMOBILIARE BARBARA SNC DI BARBARA PAVAN & C. ed il signor Pavani
Renato nato a Treviso in data 20.05.1932 un atto di Citazione trascritto a Treviso il 11/12/1991
- Registro Particolare 24670 Registro Generale 33016. Il Giudice del Tribunale di Treviso
stabiliva:
nei confronti di entrambi i citati:
-
Che l’atto di compravendita del 14.12.1990 essendo una simulazione è privo di
efficacia;
Che viene annullato il dissimulato contratto di donazione per carenza di accettazione
e carenza di testimoni;
nei confronti del signor Pavan:
-
Pag 12 di 52
Dichiarandosi che l’attrice è comproprietaria dell’immobile;
In via subordinata liquidare alla signora Lorenzon Maria la somma corrispondente
Il Giudice disponeva altresì la cancellazione della trascrizione dell’atto di Citazione con
l’Annotazione n. 1502 del 11/05/1995 (CANCELLAZIONE) presso la Conservatoria di Treviso
dal 02/12/1993 ad oggi
Con atto trascritto a Treviso in data del 30/12/1993 - Registro Particolare 23955 Registro
Generale 32320 per atto a firma del notaio Dr. CIARBONETTI MARIA Repertorio 37322 del
02/12/1993 la società IMMOBILIARE BARBARA SNC DI BARBARA PAVAN & C. e la società Hotel
Carletto SRL si fusero assieme
Successivamente rettifica con la TRASCRIZIONE del 03/01/1995 - Registro Particolare 212
Registro Generale 267 a causa dell’errata denominazione della società Hotel Carletto SRL.
Successivamente con l’atto trascritto a Treviso in data 24/03/1998 - Registro Particolare 6308
Registro Generale 8451 a firma del notaio Dr. CURIONE DOMENICO Repertorio 141563 del
10/03/1998 la società Hotel Carletto SRL vendeva alla società SOIMO S.R.L. il terreno
identificato al mappale 1211 del foglio 7 sezione C.
6.0
Pratiche edilizie e giudizi di conformità
6.1 Elenco delle pratiche edilizie di edificazione dell’immobile
·
Concessione Edilizia n. 6-62 del 22/02/1962 prot. n. 5449: tale progetto dà l’avvio
all’edificazione dell’edificio.
·
Concessione Edilizia n. 34/18-62 del 08/06/1962 prot. n. 16084: con tale pratica si
rinnova la precedente e si licenzia la variante avente per oggetto la sopraelevazione
di ulteriori due piani fuori terra della struttura originaria.
·
Concessione Edilizia n. 19-62 e 31/21-62 del 24/07/1962 prot. n. 16029: con tale
licenza si legittima la costruzione del corpo garage.
·
Concessione Edilizia n. 19/18-63 del 11/06/1963 prot. n. 12194: tale pratica, avente
per oggetto un ulteriore ampliamento, risulta respinta dal Comune.
·
Abitabilità n. 33/1964: tale agibilità è riportata nei registri comunali, tuttavia non
risulta sia mai stata rilasciata e non se ne trova traccia nell’archivio storico.
·
Concessione Edilizia n. 29/24-74 del 19/07/1974 prot. n. 12826 del 21/05/1974: tale
pratica ha per oggetto la costruzione della recinzione e dei passi carrabili.
·
Concessione Edilizia n. 22/25-76 del 04/08/1976 prot. n. 17397 del 01/07/1976: con
tale pratica si legittima la costruzione della scala esterna di collegamento tra la sala
bar ed il giardino.
Pag 13 di 52
·
Concessione Edilizia n. 20/16-77 prot. n. 7663 del 23/03/1977: tale pratica, avente
per oggetto la richiesta di un ulteriore ampliamento e sopraelevazione con modifica
della copertura, risulta respinta dal Comune.
·
pratica ha per oggetto la manutenzione straordinaria del complesso.
·
pratica riguarda le modifiche interne per la fusione e il frazionamento di alcune
stanze.
·
pratica riguarda le modifiche interne per la fusione e il frazionamento di alcune
stanze.
·
Concessione Edilizia n. 27/37-93 prot. n. 38914 del 08/11/1993: tale pratica riguarda
interventi di manutenzione ordinaria ed alcune le modifiche interne per la fusione e
il frazionamento di alcune stanze.
·
Concessione Edilizia n. 2034/02/AE prot. n. 79742 del 22/12/1999: tale pratica
riguarda il progetto per la realizzazione di un corpo scala antincendio a servizio di
tutti i piani. Si segnala che tali opere seppur approvate non sono mai state
realizzate.
·
Denuncia di Inizio Attività Edilizia n. 1488/02/AE prot. n. 59019 del 02/09/2002:
pratica edilizia avente per oggetto gli interventi di manutenzione straordinaria
riguardanti il rifacimento parziale delle facciate e l’applicazione di un cappotto
esterno. Si segnala che tali opere seppur approvate non sono mai state realizzate.
·
Denuncia di Inizio Attività Edilizia n. 1843/05/AE prot. n. 78843 del 10/10/2005:
pratica edilizia avente per oggetto gli interventi di manutenzione straordinaria
riguardanti il rifacimento della copertura del corpo garage. Si segnala che tali opere
seppur approvate non sono mai state realizzate.
6.2 Giudizio di conformità urbanistico edilizio
Per le dimensioni del piano primo e secondo ci si rifà al progetto iniziale (Concessione Edilizia
n. 34/18-62 del 08/06/1962 prot. n. 16084) in quanto le concessioni successive per
rappresentare i piani 1-2-3-4-5-6 utilizzano un piano tipo senza evidenziare la diversità di
lunghezza tra i piani 1° e 2° (31,45 m) rispetto ai piani superiori (34,06 m), come di fatto è.
Rispetto al piano tipo rappresentato sullo stato autorizzato con Concessione Edilizia n.
2034/02/AE prot. n. 79742 del 22/12/1999, le quattro camere di testa del piano 1-2 risultano
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di larghezza inferiore (1,30 m) rispetto ai piani superiori, come rappresentato nello stato
autorizzato con Concessione Edilizia n. 34/18-62 del 08/06/1962 prot. n. 16084.
Si utilizzerà il piano tipo dell’ultimo stato autorizzato (Concessione Edilizia n. 2034/02/AE prot.
n. 79742 del 22/12/1999) per evidenziare le difformità riscontrate.
Scala antincendio (sub 2):
Il progetto risulta approvato – infatti è rappresentata sullo stato autorizzato – ma i lavori di
costruzione della stessa e gli accessi ai singoli piani non risultano eseguiti.
Piano interrato (sub 2):
Il muro tra il vano ascensori e la scala che divide il disimpegno dalla stireria, presente sullo
stato autorizzato, è stato demolito.
I muri divisori con porta che dividono il disimpegno in tre parti, precisamente quello tra locale
aria condizionata e ripostiglio, tra le due cantine e tra la cantina e il vano ascensori, presenti
sullo stato autorizzato, sono stati demoliti.
Nella cantina posta a nord-est è stata aperta una finestra, non presente nello stato autorizzato.
Nel ripostiglio di fronte al locale aria condizionata è stata aperta una porta che da sul
disimpegno per accedervi, non presente nello stato autorizzato.
Piano terra (sub 2):
Le finestre della sala colazione, presenti sullo stato autorizzato, sono state sostituite con il
vetro-cemento per un fattore di arredo ma allo stesso tempo consentire l’illuminazione
naturale.
Nell’angolo dell’american bar è stata aperta una finestra, non rappresentata sullo stato
autorizzato.
La scala e la porta di collegamento tra l’ufficio e la hall, rappresentate sullo stato autorizzato,
risultano più larghe.
Piano primo (sub 2):
La porta della camera di testa posta a nord-est, presente sullo stato autorizzato, è stata chiusa
(riferimento camera n. 101).
Il muro divisorio tra la camera di testa posta a nord-est e la camera confinante, presente sullo
stato autorizzato, è stato demolito, costituendo un’unica camera (riferimento camera n. 101).
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Il muro divisorio tra la camera di testa posta a nord-ovest e la camera confinante, presente
sullo stato autorizzato, è stato modificato, ricavando una nicchia armadio per entrambe le
camere (riferimento camera n. 103 e 104).
Il muro divisorio tra la camera di testa posta a sud-est e la camera confinante, presente sullo
stato autorizzato, è stato modificato, ricavando una nicchia armadio per entrambe le camere
(riferimento camera n. 113 e 114).
Il muro divisorio tra la camera di testa posta a sud-ovest e la camera confinante, presente sullo
Piano secondo (sub 2):
Il muro divisorio tra la camera di testa posta a nord-est e la camera confinante, presente sullo
Il muro divisorio tra la camera di testa posta a nord-ovest e la camera confinante, presente
sullo stato autorizzato, è stato modificato, ricavando una nicchia armadio per entrambe le
Il muro divisorio tra la camera di testa posta a sud-est e la camera confinante, presente sullo
Il muro divisorio tra la camera di testa posta a sud-ovest e la camera confinante, presente sullo
La quarta e quinta camera da nord-est a sud-est sono state fuse in un'unica camera demolendo
il muro divisorio tra le stesse, rappresentato sullo stato autorizzato (riferimento camera n.
216).
La sesta e settima camera da nord-est a sud-est sono state fuse in un'unica camera demolendo
il muro divisorio tra le stesse, rappresentato sullo stato autorizzato (riferimento camera n.
214).
La seconda e terza camera da nord-ovest a sud-ovest sono state fuse in un'unica camera
demolendo il muro divisorio tra le stesse, rappresentato sullo stato autorizzato (riferimento
camera n. 204).
La quarta e quinta camera da nord-ovest a sud-ovest sono state fuse in un'unica camera
camera n. 206).
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La sesta e settima camera da nord-ovest a sud-ovest sono state fuse in un'unica camera
camera n. 208).
L’ottava e nona camera da nord-ovest a sud-ovest sono state fuse in un'unica camera
camera n. 210).
Tra la terza e quarta camera da nord-ovest a sud-ovest è stata eseguita una demolizione tra le
nicchie armadio rappresentate sullo stato autorizzato (riferimento camera n. 204 e 206).
Piano terzo (sub 2):
Nella camera di testa posta a nord-est è stato edificato un muro divisorio con relativa porta
prolungando il lato lungo del bagno, per ricavare un piccolo ingresso, non presente sullo stato
autorizzato (riferimento camera n. 302).
Nel muro divisorio tra la camera di testa posta a nord-est e la camera confinante, presente
sullo stato autorizzato, è stata aperta una porta all’altezza dei bagni per collegare le due
Nella camera di testa posta a nord-ovest è stato edificato un muro divisorio con relativa porta,
Nel muro divisorio tra la camera di testa posta a nord-ovest e la camera confinante, presente
Nella camera di testa posta a sud-est è stato edificato un muro divisorio con relativa porta,
Nel muro divisorio tra la camera di testa posta a sud-est e la camera confinante, presente sullo
stato autorizzato, è stata aperta una porta all’altezza dei bagni per collegare le due camere
Nella camera di testa posta a sud-ovest è stato edificato un muro divisorio con relativa porta,
Nel muro divisorio tra la camera di testa posta a sud-ovest e la camera confinante, presente
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Nella terza camera da nord-est a sud-est è stato edificato un muro divisorio con relativa porta,
Nel muro divisorio tra la terza camera da nord-est a sud-est e la camera confinante,
rappresentate sullo stato autorizzato, è stata aperta una porta, all’altezza dei bagni per
collegare le due camere (riferimento camera n. 318 e 317).
Piano quarto (sub 2):
Nella camera di testa posta a nord-est è stato edificato un muro divisorio con relativa porta,
Nel muro divisorio tra la camera di testa posta a nord-est e la camera confinante, presente
sullo stato autorizzato, è stata aperta una porta, all’altezza dei bagni per collegare le due
Nel muro divisorio tra la camera di testa posta a nord-ovest e la camera confinante, presente
Nel muro divisorio tra la camera di testa posta a sud-est e la camera confinante, presente sullo
stato autorizzato, è stata aperta una porta, all’altezza dei bagni per collegare le due camere
Nel muro divisorio tra la camera di testa posta a sud-ovest e la camera confinante, presente
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Nel muro divisorio tra la terza camera
da nord-est a sud-est e la camera confinante,
rappresentato sullo stato autorizzato, è stata aperta una porta, all’altezza dei bagni per
collegare le due camere (riferimento camera n. 418 e 416).
La quarta e quinta camera da nord-est a sud-est, rappresentate sullo stato autorizzato, sono
state fuse in un'unica camera demolendo il muro divisorio tra le stesse e murando la porta
d’ingresso della quarta camera (riferimento camera n. 416).
La sesta e settima camera da nord-est a sud-est, rappresentate sullo stato autorizzato, sono
d’ingresso della sesta camera (riferimento camera n. 414).
La seconda e terza camera da nord-ovest a sud-ovest, rappresentate sullo stato autorizzato,
sono state fuse in un'unica camera demolendo il muro divisorio tra le stesse e murando la
porta d’ingresso della terza camera (riferimento camera n. 404).
La quarta e quinta camera da nord-ovest a sud-ovest, rappresentate sullo stato autorizzato,
porta d’ingresso della quinta camera (riferimento camera n. 406).
Tra la sesta e settima camera, da nord-ovest a sud-ovest, il muro divisorio, rappresentato sullo
stato autorizzato, è stato demolito per ampliare la sesta camera ed è stato ricostruito come
prolungamento del lato lungo del bagno della settima camera per creare un bagno ad uso
comune per tutto il piano. (riferimento camera n. 408).
L’ottava e nona camera da nord-ovest a sud-ovest, rappresentate sullo stato autorizzato, sono
d’ingresso della nona camera (riferimento camera n. 410).
Piano quinto (sub 2):
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Piano sesto (sub 2):
Il muro divisorio con la relativa porta che divide la zona ascensori-scala dal corridoio, presente
sullo stato autorizzato, è stato spostato all’ingresso al piano tra la scala e ascensori.
prolungando il lato lungo del bagno, per ricavare un piccolo ingresso, presente sullo stato
La quarta e quinta camera da nord-est a sud-est, rappresentate sullo stato autorizzato, sono
d’ingresso della quinta camera (riferimento camera n. 611).
La sesta e settima camera da nord-est a sud-est, rappresentate sullo stato autorizzato, sono
d’ingresso della sesta camera (riferimento camera n. 610).
La seconda e terza camera da nord-ovest a sud-ovest, rappresentate sullo stato autorizzato,
porta d’ingresso della terza camera (riferimento camera n. 604).
La quarta e quinta camera da nord-ovest a sud-ovest, rappresentate sullo stato autorizzato,
porta d’ingresso della quarta camera (riferimento camera n. 605).
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La sesta e settima camera da nord-ovest a sud-ovest, rappresentate sullo stato autorizzato,
porta d’ingresso della settima camera (riferimento camera n. 606).
L’ottava e nona camera da nord-ovest a sud-ovest, rappresentate sullo stato autorizzato, sono
d’ingresso dell’ottava camera (riferimento camera n. 607).
Piano settimo (sub 2):
La porta del vano ascensore, presente sullo stato autorizzato, è stata chiusa.
7.0
Capacità edificatoria
In base allo strumento urbanistico vigente i terreni facenti parte del lotto risultano così
classificati:
- F 17 Mapp. 202 parte: zona omogenea “F” – sottozona “F.8 – viabilità stradale esistente”
disciplinata dagli artt. 66 – 74 delle NTA del P.R.G vigente;
- F 17 Mapp. 1212, F 17 Mapp. 202 parte: zona omogenea “B” – sottozona “B.R. – piano di
Recupero Carletto” disciplinata dagli artt. 36 – 45 delle NTA del P.R.G vigente;
- F 17 Mapp. 1212, F 17 Mapp. 202: terreno impermeabile disciplinata dall’art. 23, punti n. 1 e
n. 10 delle NTA del P.R.G vigente.
In particolare l’Hotel Carletto è inserito in una sottozona specifica che prevede il
mantenimento della destinazione d’uso a ricettivo con una volumetria massima ammessa pari
a 24.000 mc ovvero pari a 8.000 mq ca.
Tale superficie rappresenta quasi il doppio di quella attualmente esistente.
Ai fini della presente perizia l’ipotesi di recupero del lotto con la realizzazione della volumetria
massima non viene presa in considerazione in quanto l’edificio esistente – come di seguito
verrà illustrato dettagliatamente – offre una quantità di camere superiori alla richiesta.
8.0
Descrizione
·
Caratteristiche costruttive, impianti e stato manutentivo
Il complesso è stato edificato nei primi anni sessanta e successivamente è stato oggetto di vari
interventi edilizi che riguardavano per la maggior parte opere di ordinaria e straordinaria
manutenzione.
Pag 21 di 52
L’edificio principale, così come la centrale termica, è caratterizzato da una struttura portante
con telaio in cemento armato, tamponature in blocchi di laterizio forato, rivestimento esterno
in mattoni faccia a vista, tramezzature interne in laterizio forato e cartongesso, la copertura a
terrazzo ha struttura in cemento armato e copertura in guaina impermeabilizzante.
Il fabbricato è provvisto di attrezzature e dotazioni di impiantistica specifica per l’attività
ricettivo/alberghiera. Si precisa che l’impianto termico e quello di condizionamento, con
relativa caldaia e macchina trattamento aria, impianto connessione internet e gli ascensori
risultano recentemente manutenutati.
9.0
Consistenze immobiliari
8.1 Consistenze riferite allo stato attuale
Per il calcolo delle consistenze sono state effettuate misurazioni a campione su tutti i piani del
bene e rilevate sugli elaborati tecnici forniti.
Nella tabella sono indicate le consistenze lorde.
PIANO
SEMINTERRATO
TERRA
TERRA
TERRA
PRIMO
SECONDO
TERZO
QUARTO
QUINTO
SESTO
SETTIMO
SETTIMO
DESTINAZIONE
ACCESSORI
C.T.
HALL E SALONI
SCALE ESTERNE
CAMERE
CAMERE
CAMERE
CAMERE
CAMERE
CAMERE
ACCESSORI
TERRAZZA
CONSISTENZA (mq)
425,00
58,00
452,00
39,00
426,00
426,00
453,00
453,00
453,00
453,00
40,00
397,00
TERRA
GARAGE
408,00
TOTALE
4.483,00
10.0 Analisi valutativa
·
Criterio di valutazione (Open Market Value)
Il valore di libero mercato (Open Market Value) è il più probabile valore di scambio
ottenibile dalla vendita del bene immobile, alla data della stima, assumendo le seguenti
ipotesi:
· che il proprietario sia fortemente motivato alla vendita;
Pag 22 di 52
· che l’acquirente sia motivato ma non obbligato all’acquisto;
· che le parti abbiano una buona conoscenza del mercato, effettuino una normale
trattativa sul prezzo, agiscano in piena libertà, senza forzature e non siano tra loro
legate o correlate;
· che la ricerca degli acquirenti sia protratta per un tempo medio di
commercializzazione di zona per quel prodotto e adeguatamente sostenuta da
mirate azioni di marketing;
· che il momento e l’andamento del mercato immobiliare rimangano costanti.
·
Profilo di acquirente
In funzione delle caratteristiche intrinseche, potenziali ed ubicazionali del bene in
esame riteniamo che il più probabile acquirente abbia il profilo dell’Investitore-Gestore
ovvero colui che acquista l’immobile nello stato di fatto in cui si trova, procede a lavori
di riqualificazione generale e lo gestisce sino al completo avviamento per un tempo di 7
anni.
·
Il metodo reddituale
Il criterio di stima adottato e qui di seguito espresso è volto a determinare il prezzo che
un investitore sarebbe oggi disposto a pagare per acquistare il bene in esame.
L’analisi valutativa si sviluppa sulla base della capitalizzazione del reddito derivante da
un’eventuale locazione che potrebbe interessare un immobile di simili caratteristiche.
Il tasso di capitalizzazione è direttamente collegato al profilo dell’operatore immobiliare
e al rischio specifico dell’operazione, determinato in base ai suoi elementi principali
meglio specificati successivamente.
11.0 Sviluppo valutazione
·
Analisi statistica dei dati relativi al turismo
Analizzando i dati relativi alla “Capacità degli esercizi ricettivi” forniti dall’ISTAT e
effettuando una proiezione nel futuro di questi dati si rileva un incremento consistente
delle strutture ricettive extra alberghiere come B&B e piccoli alberghi a gestione
familiare ed una staticità del numero di alberghi come mostrato nella figura seguente:
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Dal colloquio effettuato con l’Assessore al Turismo del Comune di Treviso (Dott.
Giuseppe Mauro) e con L’Ufficio di Promozione del Territorio della Provincia di Treviso
(nella persona del Dott. Ennio Bittante) è infatti emerso che negli ultimi anni la
domanda turistica non è più legata all’utenza business, ma piuttosto da un’utenza
definita “lounge”, caratterizzata cioè da nuclei famigliari o coppie, che prediligono
soggiornare in piccoli alberghi o strutture alternative agli hotel di maggiori dimensioni,
con conseguentemente modifica anche dell’offerta.
Analizzando inoltre i dati relativi al numero di utenti che statisticamente visitano l’intera
provincia di Treviso nel corso di un anno, emerge una grossa differenza tra gli utenti
provenienti dall’Italia e quelli provenienti dall’estero:
UTENTI PROVENIENTI DALL’ITALIA:
Pag 24 di 52
UTENTI PROVENIENTI DALL’ESTERO:
Come si può notare dai grafici, gli utenti stranieri prediligono il periodo più caldo per
soggiornare nella provincia di Treviso, mentre quelli italiani sono presenti in maniera
mediamente costante, ma con un picco negativo nel mese di agosto.
·
Analisi della richiesta turistica degli utenti che visitano Treviso
L’analisi della “domanda” turistica della città di seguito rappresentata, è stata effettuata
sulla base di diverse strutture ricettive (strutture alberghiere e strutture extraalberghiere) considerate tra le più apprezzate della città (fonte: www.booking.com sito
internet di broker turistico).
Analizzando, infine, i dati relativi alla percentuale di occupazione delle strutture ricettive
di tutta la regione Veneto, si rileva che la percentuale di occupazione media annuale è
pari al 39,18%; tale percentuale è trainata positivamente da province come Venezia, ma
negativamente da altre con una minore vocazione turistica. Sulla base anche
dell’intervista dell’Assessore del Turismo del Comune di Treviso, si stima che la città di
Treviso si attesti attorno a valori leggermente superiori a quelli medi regionali (40% ca.).
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STRUTTURE ALBERGHIERE
Hotel Rovere
Stelle: ***
Camere: 9
Posizione: periferica
Servizi generali: bar, terrazza, camere non fumatori, camere/strutture per ospiti
disabili, disponibilità di camere familiari, check-in e check-out express,
cassaforte, disponibilità di camere insonorizzate, riscaldamento, hotel
di design, deposito bagagli, struttura interamente non fumatori, aria
condizionata.
Altri servizi:
servizio in camera, possibilità di colazione in camera, noleggio
biciclette, fax/fotocopiatrice, servizio navetta (a pagamento), navetta
aeroportuale (a pagamento).
Prezzo medio:
Pag 26 di 52
75 Euro/camera
Hotel Maison Matilda
Stelle: *****
Camere: 6
Posizione: centrale
Servizi Generali: quotidiani, giardino, terrazza, camere non fumatori, check-in e checkout express, cassaforte, riscaldamento, hotel di design, deposito
bagagli, struttura interamente non fumatori, aria condizionata, area
fumatori, terrazza solarium, biblioteca.
Altri servizi:
servizio in camera, servizio baby-sitter, servizio lavanderia, possibilità
di
colazione
in
camera,
servizio
stireria,
suite
nuziale,
fax/fotocopiatrice, servizio concierge, check-in e check-out privati.
Prezzo medio:
Pag 27 di 52
180 Euro/camera
Hotel Mezzaluna
Stelle: **
Camere: 12
Posizione: centrale
Servizi Generali: bar, giardino, camere non fumatori, camere/strutture per ospiti
disabili, disponibilità di camere familiari, cassaforte, disponibilità di
camere insonorizzate, riscaldamento, deposito bagagli, struttura
interamente non fumatori, aria condizionata, snack bar, escursioni in
bicicletta.
Altri servizi:
servizio lavanderia, servizio stireria, cambio valuta, banco escursioni,
fax/fotocopiatrice, noleggio biciclette gratuito.
Prezzo medio:
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70 Euro/camera
Hotel Ca' Del Galletto
Stelle: **
Camere: 12
Posizione: centrale
Servizi Generali: ristorante, bar, reception 24 ore su 24, quotidiani, giardino, camere
non fumatori, camere/strutture per ospiti disabili, disponibilità di
camere familiari, ascensore, check-in e check-out express, cassaforte,
disponibilità di camere insonorizzate, riscaldamento, struttura
interamente non fumatori, aria condizionata, area fumatori, ristorante
(à la carte), snack bar, sauna, palestra, escursioni in bicicletta, piscina
all'aperto.
Altri servizi:
servizio in camera, spazi per riunioni/banchetti, centro business,
servizio lavanderia, lavaggio a secco, possibilità di colazione in camera,
servizio stireria, noleggio biciclette, lustrascarpe, fax/fotocopiatrice,
sportello bancomat, noleggio biciclette gratuito, servizio concierge,
stirapantaloni, distributore automatico di bevande
Prezzo medio:
Pag 29 di 52
85 Euro/camera
STRUTTURE EXTRA ALBERGHIERE
B&B Gregory House
Tipo struttura: B&B
Camere: 5
Servizi Generali: giardino, camere non fumatori, riscaldamento, struttura interamente
non fumatori, aria condizionata
Altri servizi:
lavaggio a secco, menù per diete particolari (su richiesta)
Prezzo medio:
60 Euro/camera
Pag 30 di 52
Villa Zane
Tipo struttura: B&B
Camere: 3
Servizi Generali: quotidiani, giardino, camere non fumatori, check-in e check-out
express, cassaforte, riscaldamento, deposito bagagli, piscina all'aperto
(stagionale)
Altri servizi:
servizio in camera, servizio baby-sitter, possibilità di colazione in
camera, noleggio biciclette gratuito, check-in e check-out privati
Prezzo medio:
Pag 31 di 52
60 Euro/camera
Locanda San Tomaso
Tipo struttura: B&B
Camere: 6
Posizione: centrale
Servizi Generali: ristorante, disponibilità di camere familiari, ascensore, riscaldamento,
aria condizionata
Altri servizi:
servizio concierge
Prezzo medio:
95 Euro/camera
Pag 32 di 52
I dati fanno emergere che l’offerta si è adeguata ad una domanda ormai modificata.
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, la posizione della struttura non è così
determinante per l’utenza, rispetto ad un prezzo conveniente (salvo casi specifici), alla
discreta offerta di servizi tipici degli alberghi 3 stelle ed alla gamma di servizi aggiuntivi.
Inoltre gli ospiti che non sono più legati al mondo del business ma a quello del turismo
puro prediligono strutture con poche camere e di piccola dimensione.
·
Analisi possibili concorrenti in ambito Business
A Treviso esistono due strutture che da sole raccolgono la quasi totalità dell’utenza
“business” presente in città:
BEST WESTERN PREMIER BHR Treviso Hotel
A. Hotel Carletto
B. BEST WESTERN PREMIER BHR Treviso Hotel
Camere:
133 camere, disposte su 6 piani e suddivise tra le tipologie Classic,
Superior, Junior Suite e Suite Presidenziale.
Servizi:
centro Wellness e Fitness, Ristorante, Bar, Kinder House, area
congressuale composta da 13 sale per un totale di 1.000 posti, sala
banchetti da 600 posti.
Prezzo medio:
Pag 33 di 52
100 Euro/camera
Boscolo Hotel Maggior Consiglio
A. Hotel Carletto
B. Boscolo Hotel Maggior Consiglio
Camere:
120
Servizi:
Spa, Ristorante, Bar, area congressuale composta da 5 sale per un
totale di 800 posti.
Prezzo medio:
95 Euro/camera
Le strutture hanno in comune la posizione periferica e la vicinanza alle infrastrutture
(Autostrada e/o Aeroporto).
Entrambi gli hotel, che potrebbero essere considerati eventuali concorrenti dell’Hotel
Carletto, sono caratterizzati da un elevato standard di servizi quali palestre, SPA e sale
congressi.
Si tenga conto che, secondo le indagini svolte, le due strutture considerate sono
sufficienti ad accogliere l’utenza “business” presente in città con tassi di occupazione
molto bassi in specifici periodi dell’anno.
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12.0 Sviluppo della Valutazione
Considerata la tipologia della domanda turistica, dell’edificio esistente e dei possibili sviluppi
urbanistico-edilizi, viene applicato il procedimento dell’analisi dei flussi di cassa ipotizzando il
valore della struttura ricettiva una volta ristrutturata e completamente funzionante, al netto
dei costi necessari per la ristrutturazione e per l’adeguamento funzionale e strutturale.
Allo stato attuale sono possibili i seguenti tre scenari che vengono di seguito sviluppati:
- SCENARIO 1: struttura alberghiera simile a quella attuale;
- SCENARIO 2: realizzazione di residenze per lunghe permanenze;
- SCENARIO 3: mix funzionale di entrambe le strutture sopraindicate.
Anticipiamo sin da ora che lo sviluppo dell’analisi degli scenari di cui sopra porterà a risultati
apprezzabili soltanto per il terzo scenario.
L’analisi valutativa potrebbe essere sviluppata per due soggetti distinti:
a)
investitore puro che acquista l’immobile nello stato di fatto in cui si trova per poi
rivenderlo al termine della conclusione delle opere;
b) investitore-gestore che acquista l’immobile, lo ristruttura e lo gestisce fino al completo
avviamento per un tempo di 7 anni;
Ai fini della presente perizia si considererà solamente il profilo investitore-gestore in quanto
attualmente, alla luce della situazione generale in cui verte il sistema Paese, non si ritiene che
possa esserci un investitore che avendo una pronta disponibilità economica effettui
un’operazione ad alto rischio come la ristrutturazione di un albergo e l’immediata rivendita a
terzi.
SCENARIO 1 – (struttura alberghiera simile a quella attuale)
Valutazione dell’immobile in previsione di una ristrutturazione totale dell’edificio
mantenendo la destinazione attuale a albergo.
Il criterio applicato è quello di trasformazione. Il valore viene determinato facendo la
differenza tra il valore di mercato attribuibile al bene dopo la trasformazione e il costo
complessivo delle opere necessarie alla trasformazione stessa.
Si tratta di un criterio di stima derivato in quanto si basa sul criterio di stima del valore di
mercato (nel ns caso ricavato con il metodo Reddituale) e su quello del valore di costo.
Nel caso in specie abbiamo immaginato che un soggetto con profilo “Investitore-Gestore”
acquisti l’immobile nello stato in cui si trova, lo ristrutturi, avvii l’attività con un piano
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industriale di n. 7 anni, al termine dei quali decide di vendere la struttura ad un valore
determinato dalla capitalizzazione del reddito netto dell’ultimo anno ad un tasso del 7,5%
(exit cap rate).
Tale valutazione prevede la stima del turnover annuo per la struttura in analisi in base al
tasso di occupazione media rilevato dai dati ISTAT, (che riportiamo nel grafico sottostante), a
sua volta mediata tra i tassi di occupazione Regionale, Provinciale e Comunale.
%
Mese
Dopo aver determinato l’occupazione media che si attesta tra un minimo di 16,27%
(dicembre) ed un massimo di 72,07% (agosto), si stima un compenso per giorno per camera
in relazione al periodo, che varia tra i 50,00 Euro e i 60,00 Euro, in linea con il mercato di
simili hotel (cfr strutture pagine precedenti).
Pag 36 di 52
Ottenuto il fatturato annuo netto (422.670,13 Euro), nell’ipotesi di rivolgersi sul mercato ad
un profilo Investitore-Gestore, il valore dell’hotel – applicando il criterio reddituale e
utilizzando un tasso di capitalizzazione pari al 7,5% (di cui tax rate 6% e risk free 1,5%) – si
ottiene un valore dell’immobile pari a 5.635.601,74 Euro.
Valore di Mercato (criterio reddituale) = fatturato netto / tasso di capitalizzazione =
422.670,13 Euro / 7,5% = 5.635.601,74 Euro
- pari a un valore al mq di: 1.257,11 Euro (mq tot. 4.483)
- pari a un valore a camera di: 57.506,14 Euro (n. camere 98)
Al fine di determinare il valore dell’immobile allo stato attuale, al valore sopra ottenuto di
5.635.601,74 Euro vengono aggiunti i ricavi generati dalla gestione condotta sino al
momento della vendita (stimata alla fine del 7° anno dopo l’acquisto) che ammontano
2.155.618,00 Euro e sottratti i costi per la riqualificazione dell’immobile (4.260.550,00 Euro)
e per la fornitura degli arredi (700.000 Euro).
La riqualificazione dell’immobile si stima possa durare circa 2 anni: il primo anno verranno
realizzate le opere che riguardano i servizi generali all’intero edificio, permettendo così alla
fine del secondo anno un completo utilizzo della struttura iniziando a generare reddito.
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Vengono anche considerati i costi per la commissione dell’agenzia che commercializzerà
l’immobile al momento della vendita; la commissione del 3% sui ricavi di vendita corrisponde
a 169.068,05 Euro.
Si riporta di seguito la tabella riepilogativa dei flussi di cassa dell’operazione che prevede
l’acquisto allo stato attuale dell’hotel, la sua ristrutturazione (durata 2 anni), l’avviamento e
la gestione dell’hotel (durata 7 anni) e la rivendita alla fine del 7° anno.
Si prevede che l’operazione venga effettuata a leva, quindi parte a debito, con l’ausilio di un
finanziamento bancario al tasso del 5,5% a coprire il 60% degli impieghi e parte a Equity
remunerato all’8% a coprire il restante 40%.
Flussi di Cassa
Ricavi della gestione:
2.155.618 Euro
Flussi di Cassa
Attualizzati
1.585.928 Euro
Ricavi dalla vendita:
5.635.602 Euro
3.612.112 Euro
Ricavi complessivi:
7.791.219 Euro
5.198.040 Euro
Costi costruzione edificio, progettazione e oneri:
-4.260.550 Euro
-3.915.640 Euro
-700.000 Euro
-636.254 Euro
-4.960.550 Euro
-4.551.895 Euro
-169.068 Euro
-108.363 Euro
2.661.601 Euro
537.782 Euro
Costi arredamenti:
Costi complessivi per le opere:
Commissioni agenzia (pari al 3% dei ricavi):
Valore netto:
Come si può notare dalla sintesi sopra riportata, nonostante l’ottimo risultato dei flussi di
cassa, per l’effetto dell’attualizzazione, al tasso medio ponderato del 6,5%, si ottiene un
valore attuale netto dell’immobile pari a 537.782 Euro.
SCENARIO 2 – (realizzazione di residenze per lunghe permanenze)
La valutazione dell’immobile considera una ristrutturazione totale che trasformi l’attuale
struttura in un residence composto da mini-appartamenti che vengono affittati per un
medio-lungo periodo.
Pag 38 di 52
(exit cap rate).
Tale valutazione si basa su una stima del turnover annuo per la struttura in analisi, elaborata
sulla base ISTAT del tasso di occupazione medio rilevato.
Nel grafico sottostante vengono rappresentate, per confronto, le curve delle percentuali di
occupazione delle strutture ricettive alberghiere e residence.
Come si nota la domanda per i residence è più alta di quella alberghiera nei mesi invernali,
mentre è più bassa in quelli estivi. Ciò è dovuto al fatto che il mercato del residence è rivolto
ad un’utenza diversa da quella dell’albergo. Tale utenza è caratterizzata da lavoratori che si
trovano a Treviso per trasferta, mantenendo la loro residenza altrove, oppure a single (anche
separati e/o divorziati) che per motivi famigliari sono costretti a lasciare la propria abitazione
per una sistemazione temporanea.
Entrambi questi profili durante i periodi festivi rientrano nelle loro abitazioni o partono per le
vacanze lasciando liberi gli appartamenti.
%
Mese
Dopo aver determinato l’occupazione media che si attesta tra un minimo del 50% (giugnoluglio-agosto) ed un massimo del 90% (primavera e autunno), si stima un compenso per
giorno per appartamento di 30,00 Euro.
Pag 39 di 52
Ottenuto il fatturato annuo netto (265.228,43 Euro), nell’ipotesi di rivolgersi sul mercato ad
un profilo Investitore-Gestore, il valore del residence – applicando il criterio reddituale e
utilizzando un tasso di capitalizzazione pari al 7,5% (di cui tax rate 6% e risk free 1,5%) – si
ottiene un valore dell’immobile pari a 3.536.379,00 Euro.
265.228,43 Euro / 7,5% = 3.536.379,00 Euro
- pari a un valore al mq di: 788,84 Euro (mq tot. 4.483)
- pari a un valore a camera di: 78.586,20 Euro (n. appartamenti 45)
Pag 40 di 52
a 106.091,00 Euro.
l’acquisto allo stato attuale della struttura, la sua ristrutturazione (durata 2 anni),
l’avviamento e la gestione del residence (durata 7 anni) e la rivendita alla fine del 7° anno.
1.591.371 Euro
Flussi di Cassa
Attualizzati
1.197.818 Euro
3.536.379 Euro
2.259.188 Euro
Ricavi complessivi:
5.127.750 Euro
3.457.006 Euro
-4.260.550 Euro
-3.915.640 Euro
-500.000 Euro
-455.406 Euro
-4.760.550 Euro
-4.371.046 Euro
Flussi di Cassa
Costi arredamenti:
-106.091 Euro
-67.776 Euro
Valore netto:
261.108 Euro
-981.815 Euro
Come si può notare dalla sintesi sopra riportata, nonostante il risultato positivo dei flussi di
cassa, per l’effetto dell’attualizzazione, al tasso medio ponderato del 6,5%, si ottiene un
valore attuale netto dell’immobile pari a -981.815 Euro.
SCENARIO 3 – (mix funzionale di entrambe le strutture sopraindicate)
Valutazione dell’immobile in previsione della ristrutturazione con un mix funzionale
albergo/residence.
Pag 41 di 52
Analizzando i dati dei tassi medi di occupazione di cui ai grafici sopra riportati, emerge che
l’occupazione media delle due strutture, per alcuni periodi dell’anno, è complementare
ovvero i periodi di bassa stagione alberghiera corrispondono a quelli di maggiore
occupazione del residence e viceversa.
Per questa ragione si ipotizza, in questo scenario, di realizzare una struttura con un mix
funzionale composto dal 50% albergo e dal restante 50% residence in modo da riuscire ad
incontrare, per tutti i periodi dell’anno, una congrua domanda dell’utenza.
acquisti l’immobile nello stato in cui si trova, lo ristrutturi, avvii sia l’attività di albergo che di
residence con un piano industriale di n. 7 anni, al termine dei quali decide di vendere
l’immobile ad un valore determinato dalla capitalizzazione del reddito netto dell’ultimo anno
ad un tasso del 7,5% (exit cap rate).
Per maggior chiarezza si riporta il grafico delle curve di occupazione media annua per
strutture alberghiere e residence (quest’ultima elaborata sulla base ISTAT) del tasso di
occupazione medio rilevato.
%
Mese
Dopo aver determinato l’occupazione media delle due strutture in esame, che si attesta per
l’albergo tra un minimo di 21,15% nel mese di dicembre ed un massimo di 93,69% nel mese
di agosto e per il residence tra un minimo del 93,75% nei mesi di giugno, luglio ed agosto ed
un massimo di 100% negli altri mesi, si stima un compenso per giorno per camera in relazione
al periodo, che varia tra i 50,00 Euro e i 60,00 Euro e di 30,00 Euro per appartamento per
giorno.
Si stima che una struttura alberghiera più piccola, a seguito di opportune e mirate azione di
marketing, possa – anche in virtù dell’affiancamento ad una struttura ricettiva collaterale con
una sua specifica domanda di mercato – essere caratterizzata da un tasso di occupazione
maggiore rispetto alla media ISTAT.
Pag 42 di 52
Inoltre, l’utenza delle singole strutture seppur diversa, potrebbe utilizzare le stesse in
maniera complementare.
Ottenuto il fatturato annuo netto complessivo per le due tipologie di strutture (486.087,09
Euro), nell’ipotesi di rivolgersi sul mercato ad un profilo Investitore-Gestore, il valore
dell’immobile – applicando il criterio reddituale e utilizzando un tasso di capitalizzazione pari
al 7,5% (di cui tax rate 6% e risk free 1,5%) – si ottiene un valore dell’immobile pari a
6.481.161,24 Euro.
Pag 43 di 52
486.087,09 Euro / 7,5% = 6.481.161,24 Euro
- pari a un valore al mq di: 1.445,72 Euro (mq tot. 4.483)
- pari a un valore a camera di: 87.583,26 Euro (n. 24 appartamenti e 50 camere)
a 194.435 Euro.
l’acquisto allo stato attuale della struttura, la sua ristrutturazione (durata 2 anni),
l’avviamento e la gestione del residence (durata 7 anni) e la rivendita alla fine del 7° anno.
2.916.523 Euro
Flussi di Cassa
Attualizzati
2.195.255 Euro
6.481.163 Euro
4.140.440 Euro
Ricavi complessivi:
9.397.685 Euro
6.335.695 Euro
-4.260.550 Euro
-3.915.640 Euro
-700.000 Euro
-636.254 Euro
-4.960.550 Euro
-4.551.895 Euro
-194.435 Euro
-124.213 Euro
4.242.700 Euro
1.659.587 Euro
Flussi di Cassa
Costi arredamenti:
Valore netto:
Come si può notare dalla sintesi sopra riportata, nonostante il risultato estremamente
positivo dei flussi di cassa, per l’effetto dell’attualizzazione, al tasso medio ponderato del
6,5%, si ottiene un valore attuale netto dell’immobile pari a 1.659.587 Euro.
Tale valore risulta essere più alto rispetto agli altri due scenari.
Pag 44 di 52
13.0 Conclusioni
Di seguito, per comodità di lettura riportiamo i singoli scenari che sono stati oggetto di analisi
nelle pagine precedenti:
- SCENARIO 1: la valutazione dell’immobile viene condotta in previsione di una ristrutturazione
totale dell’edificio mantenendo la destinazione attuale a albergo, immaginando che un
soggetto con profilo “Investitore-Gestore” acquisti l’immobile nello stato in cui si trova, lo
ristrutturi, avvii l’attività alberghiera con un piano industriale di n. 7 anni, al termine dei quali
decide di vendere la struttura ad un valore determinato dalla capitalizzazione del reddito
netto dell’ultimo anno ad un tasso del 7,5% (exit cap rate).
- SCENARIO 2: la valutazione dell’immobile considera una ristrutturazione totale che trasformi
l’attuale struttura in un residence composto da mini-appartamenti che vengono affittati per
un medio-lungo periodo, immaginando che un soggetto con profilo “Investitore-Gestore”
(exit cap rate).
- SCENARIO 3: la valutazione dell’immobile viene condotta in previsione di una ristrutturazione
globale dell’immobile con un mix funzionale albergo/residence, immaginando che un
soggetto con profilo “Investitore-Gestore” acquisti l’immobile nello stato in cui si trova, lo
ristrutturi, avvii sia l’attività di albergo che di residence con un piano industriale di n. 7 anni,
al termine dei quali decide di vendere l’immobile ad un valore determinato dalla
capitalizzazione del reddito netto dell’ultimo anno ad un tasso del 7,5% (exit cap rate).
Di seguito riportiamo una tabella sinottica delle risultanze dei tre scenari.
Scenario 1 – Albergo
Flussi di Cassa
(Euro)
Flussi di Cassa
Attualizzati
(Euro)
Scenario 2 – Residence
Flussi di Cassa
(Euro)
Flussi di Cassa
Attualizzati
(Euro)
Scenario 3 – mix
Albergo/Residence
Flussi di Cassa
(Euro)
Flussi di Cassa
Attualizzati
(Euro)
2.155.618
1.585.928
1.591.371
1.197.818
2.916.523
2.195.255
5.635.602
3.612.112
3.536.379
2.259.188
6.481.163
4.140.440
Ricavi complessivi:
7.791.220
5.198.040
5.127.750
3.457.006
9.397.686
6.335.695
-4.260.550
-3.915.640
-4.260.550
-3.915.640
-4.260.550
-3.915.640
Costi arredamenti:
Valore netto:
-700.000
-636.254
-500.000
-455.406
-700.000
-636.254
-4.960.550
-4.551.894
-4.760.550
-4.371.046
-4.960.550
-4.551.894
-169.068
-108.363
-106.091
-67.776
-194.435
-124.213
2.661.602
537.783
261.109
-981.816
4.242.701
1.659.588
Come si può notare lo scenario da prediligere è il terzo, ovvero quello del mix funzionale.
Pag 45 di 52
Il valore di libero mercato di 1.660.000 Euro in c.t. (1.659.587 Euro) sopra espresso è riferito ad
un soggetto definito investitore-privato, che acquista l’immobile, lo trasforma e gestisce
l’attività ricettiva in proprio per poi cedere l’immobile dopo 7 anni. Tale valore è perfezionabile
in una libera contrattazione tra un soggetto venditore ed uno acquirente entrambi fortemente
motivati a concludere il contratto in un tempo sufficientemente lungo.
Il mercato delle vendite giudiziarie è però un mercato parallelo rispetto a quello delle vendite a
libero mercato e non sempre segue il medesimo andamento in quanto influenzato da fattori
limitanti quali a titolo esemplificativo:
a. limitata conoscenza e fiducia/gradimento da parte del mercato di massa, derivante da una
divulgazione e pubblicità su riviste e portali specializzati oltre che per l’assenza di un
“intermediario” (i.e. l’agente immobiliare) che presenta l’immobile supportando il
potenziale acquirente, agevolandone quindi la commercializzazione;
b. mancata possibilità di accedere liberamente all’immobile prima dell’asta per valutare
l’acquisto;
c. mancata possibilità di accedere direttamente agli atti amministrativi riguardanti l’immobile
(i.e. comune, catasto..), limitando il potenziale partecipante all’asta alla consultazione delle
relazione tecnica d’ufficio e dei suoi allegati;
d. nelle diverse modalità fiscali fra gli acquisti a libero mercato e gli acquisti all’asta;
e. nella mancanza di garanzie postume per i vizi occulti, compreso il rischio di doversi
accollare le spese condominiali (anno in corso e anno precedente rispetto alla data di
aggiudicazione) non sempre note e/o aggiornate alla data dell’asta;
f. mancata disponibilità immediata dell’immobile dalla data di aggiudicazione;
g. nelle
diversità
indotte
sia
dalle
fasi
cicliche
del
segmento
di
mercato
(rivalutazione/svalutazione) sia dalle caratteristiche e dalle condizioni dell’immobile
(deperimento fisico, obsolescenze funzionali e obsolescenze esterne) che possono
intervenire fra il data di stima e la data di aggiudicazione;
h. nei principi che disciplinano l’esperimento d’asta, ovvero:
h.1. presentazione della domanda di partecipazione a nome del futuro intestatario
dei beni staggiti,
h.2. anticipo di una somma in denaro a titolo di Cauzione pari al 10% del prezzo
base d’asta,
h.3. lo svolgimento dell’asta: i. senza incanto: con offerte in busta chiusa e quindi
senza gara; ii. con incanto: con gara tra i partecipanti, effettuando rilanci sul
prezzo base d’asta,
Pag 46 di 52
h.4. il versamento del saldo prezzo entro termini fissati dalla procedura (i.e. 30-60
gg.), senza la possibilità di concordarne modalità differenti (ad eccezione
dell’istituto dell’assunzione del debito poco conosciuta e praticata);
i. nella difficoltà ad accedere al credito per l’acquisto attraverso l’asta di immobili soprattutto
per i termini non sempre sufficienti agli istituti di credito per valutare e deliberare un
mutuo.
Per le ragioni sopra elencate si ritiene opportuno determinare quale prezzo base d’asta il
valore di mercato decurtato del 20%.
Prezzo base d’asta consigliato: 1.328.000 Euro in c.t. (1.327.669 Euro).
Pag 47 di 52
ALLEGATI
ALLEGATO 1
1 Mappe ubicazionali e stradali
Inquadramento di zona – vista da satellite
Inquadramento di zona mappa
Pag 48 di 52
ALLEGATO 2
2 Rilievo fotografico
Pag 49 di 52
Pag 50 di 52
Pag 51 di 52
ALLEGATO 3
3 Comparables (prezzi/camera)
Fonte
Imm.re Venditacase
EuroTreviso
Imm.re Schiavon
Città
Treviso
Semicentro
fuori dalla circonvallazione
Treviso
Semicentro
fuori dalla circonvallazione
Mogliano Veneto
10 km da Venezia
in direzione nord
3 stelle
4 stelle
4 stelle
36
camere con bagno privato e aria
condizionata; hall, sala colazioni,
sala conferenze, ristorante 80
coperti
60
40
camere con bagno privato e
aria condizionata; hall, sala
conferenze, ristorante, piscina
villa d'epoca riadattata
con giardino privato
Fascia/zona
Tipologia
(n. stelle)
Camere
Descrizione
Accessori
Prezzo richiesto
Mq
Euro/mq
(richiesta)
Euro/camera
(richiesta)
Ampio parcheggio
Ampio parcheggio, possibilità di
ampliamento (40 camere)
2.000.000,00
7.000.000,00
2.800.000,00
1.000,00
1.400,00
2.000,00
2.000,00
5.000,00
1.400,00
56.000,00 circa
117.000,00 circa
70.000,00 circa
I valori/camera, al lordo dello sconto, sono in linea con il valore a fine lavori dell’albergo
(SCENARIO 1)
Pag 52 di 52

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