Perizia - ISVEG Istituto Vendite Giudiziarie | Benvenuti

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Ruggero Dicorato
Ingegnere Edile
Consulente Tecnico del Tribunale di Firenze - CTU Corte di Appello di Firenze
Studio: Via San Donato, 53 - 50127 Firenze - Mobile +39-329 1318326
E-mail: [email protected] – Pec: [email protected]
Tribunale di Firenze
R.G.E. n°
238/ 2013
Esecuzione immobiliare nei confronti di :
XXXXXXXXXXXX
Giudice: Dott.ssa Lucia Schiaretti
Il CTU
Ing. Dicorato Ruggero
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Firmato Da: RUGGERO DICORATO Emesso Da: INFOCERT FIRMA QUALIFICATA Serial#: 30d536
Relazione tecnico estimativa del CTU
Ruggero Dicorato
Ingegnere Edile
Consulente Tecnico del Tribunale di Firenze - CTU Corte di Appello di Firenze
Studio: Via San Donato, 53 - 50127 Firenze - Mobile +39-329 1318326
E-mail: [email protected] – Pec: [email protected]
Tribunale di Firenze
R.G.E. n°
238/ 2013
Esecuzione immobiliare nei confronti di :
XXXXXXXXXXXX
Giudice: Dott.ssa Lucia Schiaretti
Relazione tecnico estimativa del CTU
Estremi del procedimento
Esecuzione immobiliare a carico della sig.ra XXXXXXXXXXXXX
Procedimento n. 238/2013.
Scadenza per il deposito della CTU: 01 Marzo 2015.
Cronologia delle operazioni
03 Aprile 2014
- Giuramento ed inizio dei lavori.
01 Dicembre 2014 - Verifiche e visure presso Agenzia del Territorio.
01 Dicembre 2014 - Invio comunicazione scritta dell’incarico ricevuto all’esecutata.
22 Gennaio 2015
- Accesso agli atti amministrativi presso il Comune di Montespertoli.
22 Gennaio 2015
- Richiesta certificato di residenza presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di
Montespertoli.
26 Gennaio 2015
- Sopralluogo in loco per visione dell’ immobile.
11 Febbraio 2015
- Verifiche presso la conservatoria dei registri immobiliari.
17 Febbraio 2015
- Richiesta di accesso agli atti presso Ufficio del Registro di Firenze
01 Marzo 2015
- Scadenza per il deposito dell’elaborato peritale.
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Premessa
Il sottoscritto Ing. Ruggero Dicorato iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Firenze
con il numero 6817 avente studio in via San Donato n.53 – Firenze (FI), in qualità di CTU nominato
dal Giudice Dott.ssa Lucia Schiaretti con comunicazione del 17/03/2014 effettuati gli accertamenti,
i sopralluoghi e le valutazioni opportune, riferisce quanto emerso dalle operazioni peritali effettuate.
“Provveda a
1) identificare il/i bene/i del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali e della
loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento: a tal proposito, in caso di modifiche
catastali, il consulente dovrà precisare i nuovi identificativi, la variazione dalla quale si originano
e la corrispondenza tra vecchi e nuovi identificativi. Indichi altresì, se l'immobile sia regolare
catastalmente; avvisi il Giudice se i dati catastali indicati nel pignoramento non consentano
l'univoca identificazione del bene: indicare specificatamente se al catasto sono depositate le
planimetrie dell'immobile, se vi è corrispondenza tra le planimetrie e lo stato di fatto e tra
l'intestatario catastale e il soggetto esecutato; solo se necessario, e previo assenso del creditore che
dovrà sostenere i costi e autorizzazione del Giudice, proceda ad eseguire le necessarie variazioni
per l'aggiornamento del catasto, provvedendo, in caso di difformità sostanziali o mancanza di
idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e all'accatastamento delle unità
immobiliari non regolarmente accatastate;
2) riportare gli estremi dell'atto di pignoramento e specificare se lo stesso riguardi la proprietà
dell'intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale
(nuda proprietà, superficie, usufrutto...);
3) indicare inoltre quali siano gli estremi dell'atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti
mortis causa non trascritti;
4) fornire una sommaria descrizione del/i bene/i (comune, località, via, numero civico, scala, piano,
interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq, eventuali pertinenze,
accessori e millesimi di parti a comune) della zona in cui si trovano, indicando altresì
l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
5) provvedere a riferire sullo stato di possesso dell'/gli immobile/i, con indicazione se occupato/i da
terzi – del diritto in base al quale avvenga l'occupazione con specifica attenzione all'esistenza di
contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati,
ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del
contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato
della causa eventualmente in corso per il rilascio. Se l'immobile è occupato dal debitore, indicare
se egli è ivi residente, allegando il relativo certificato;
6) verificare l'esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul
bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ovvero, in particolare:
− domanda giudiziale, sequestri ed altre trascrizioni;
− debiti per spese condominiali ex art.63 comma 2 disp. Att. c.c.;
− atti di asservimento urbanistico, eventuali limiti di edificabilità o diritti di prelazione;
− convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con
precisazione della relativa data e dell'eventuale trascrizione;
− altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,
abitazione...)
7) verificare l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul
bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altra trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o
comunque non saranno opponibili all'acquirente al momento della vendita, con relativo oneri di
cancellazione a carico della procedura; nel caso di quota di immobile, laddove non sia stata
preventivamente depositata documentazione ipotecaria da parte del procedente, indicare anche le
trascrizioni pregiudizievoli gravanti sulla comproprietà;
8) verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l'esistenza della dichiarazione
di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove
consti l'esistenza di opere abusive, si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n.47/85
e n.724/94 e suoi relativi costi. Fornisca le notizie di cui all'art.40 della L.47/85 ed all'art.46 del
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Con comunicazione del 17/03/2014 il giudice ha sottoposto al C.T.U il seguente Quesito :
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D.Lgs 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del
permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei
relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967;
9) Indicare il valore dell'immobile sia libero che occupato indicando:
− il valore di mercato sulla base dell'attuale valore di immobili similari (indicando il più
probabile valore di mercato all'attualità);
− il prezzo d'asta (tenendo conto dei meccanismi d'asta quali il pagamento in contanti, la
necessità del deposito per partecipare, lo stato di occupazione da parte dell'esecutato o di
terzi);
in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
− il valore come al punto 9) che precede sia dall'intero che dalla quota/e pignorata/e;
− se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto
conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura;
9bis) indicare il regime impositivo della vendita nei casi in cui di facile individuazione (con
l'aliquota se si tratta di I.V.A.) o segnalando la difficoltà col deposito in cancelleria della relazione;
10) effettuare un riepilogo in caso di più lotti, riportando anche lo stato dell'immobile
(libero/occupato);
11) provvedere, ove necessario, ai sensi dell'art.6 D.Lgs 192/05, come modificato dal D.Lgs
311/06, e dalla L.90/13, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista
dalla normativa suindicata. Laddove mancante, predisporre l'A.P.E.;
12) l'esperto dovrà allegare alla relazione:
− una tabella riepilogativa per ciascun lotto come da schema allegato;
− fotografie esterne ed interne del/i bene/i, nonché relativa planimetria;
− gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto II (avvisi di inizio operazioni
peritali).
Premesse ed accertamenti
Il CTU ha dato inizio al suo mandato provvedendo ad inviare all’esecutata la comunicazione scritta
dell’incarico ricevuto, a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (codice di spedizione n°
14997588569-3), spedita all’indirizzo risultante agli atti e regolarmente ricevuta in data 02/12/2014.
Successivamente il CTU ha provveduto ad effettuare il sopralluogo di rito e si è recato presso gli
uffici preposti, al fine di compiere le verifiche della conformità edilizia ed urbanistica, per le
verifiche ipocatastali, per le ispezioni su atti e successioni del registro e per le opportune ricerche
anagrafiche.
Risposte al quesito:
Identificazione del bene:
L’immobile oggetto di pignoramento costituisce porzione di un fabbricato di maggior consistenza
posto nel Comune di Montespertoli in via Verdigliana, 22. In particolare trattasi di appartamento ad
uso di civile abitazione con ingresso dalla porta posta nel loggiato di proprietà esclusiva, al quale si
accede attraverso il resede privato di pertinenza dell’u.i. L’immobile si sviluppa al piano terra, piano
primo e piano soppalco del fabbricato.
L’accesso al resede, attualmente sprovvisto di cancello di ingresso, numero civico e citofono,
avviene attraverso strada sterrata. Il suddetto resede si presenta quindi in parte sterrato, in parte
pavimentato ed in parte giardino.
Il pignoramento colpisce un’area urbana situata in adiacenza del resede già facente parte delle
pertinemze dell’u.i. in oggetto. L’area urbana fa parte integrante del resede dell’appartamento e
risulta fusa con essa in un unico terreno senza soluzione di continuità).
L’appartamento risulta composto da 5 vani catastali compreso loggia, resede,
soggiorno/pranzo/cottura, ripostiglio e servizio igienico al piano terra; numero 2 camere, terrazza
avente accesso dalle suddette camere, disimpegno e servizio igienico al piano primo; piano soppalco
non abitabile attualmente adibito a servizio igienico, tutto come meglio individuato nella
planimetria catastale dell’unità immobiliare identificata al N.C.E.U. della Provincia di Firenze
censita nel Comune di Montespertoli al Foglio 45, p.lla 78, sub. 501. Categoria A/2, classe 3,
rendita € 464,81 per l’appartamento.
N.C.E.U. della Provincia di Firenze censita nel Comune di Montespertoli al Foglio 45, p.lla 78, sub.
502. Categoria Area Urbana, consistenza 911 m2 per il resede.
Precisazione dei confini:
Confini dell’appartamento ad uso di civile abitazione: Foglio 45, p.lla 78, sub. 3, stessa ditta
intestata, Foglio 45, p.lla 78, sub. 22, stessa ditta intestata, Foglio 45, p.lla 78, sub. 3.
Confini dell’area urbana: Foglio 45, p.lla 78, sub. 3, Foglio 45, p.lla 78, sub. 503, stessa ditta
intestata, area urbana.
Individuazione catastale
L’unità immobiliare pignorata è individuata al N.C.E.U. della Provincia di Firenze censita nel
Comune di Montespertoli al Foglio 45, p.lla 78, sub. 501. Categoria A/2, classe 3, rendita € 464,81.
La planimetria catastale dell’immobile identificato come sopra non risulta essere corrispondente allo
stato di fatto in quanto non viene catastalmente riportato il piano soppalco e non viene riportato il
camino con ripostiglio posteriore della zona soggiorno. Alla data del sopralluogo è stato accertato
che l’unità immobiliare è stata oggetto di interventi realizzati senza titoli abilitativi. Le modalità di
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Quesito 1)
ripristino dell’u.i. all’ultima situazione autorizzata presso gli uffici competenti (nonché delle
modalità di sanatoria di alcune delle opere eseguite senza titolo) sono riportate al paragrafo “elenco
delle difformità” della risposta al quesito 8).
Corrispondenza con il pignoramento
Gli estremi catastali relativi all’unità immobiliare pignorata risultano corrispondere con i beni
immobili esaminati. I dati catastali indicati nel pignoramento hanno consentito l’univoca
individuazione del bene.
Quesito 2)
Estremi atto di pignoramento
Trascrizione n. reg. gen. 9278, n. reg. part. 6803 del 03/04/2013, verbale di pignoramento immobili
degli ufficiali giudiziari in data 18/03/2013 rep. 3680/2013, a favore di
XXXXXXXXXXXXXXXXX Spa - c.f. XXXXXXXXXX, contro la sig.ra XXXXXXXXXXX nata
a Firenze il 01/03/1963 (C.F. XXXXXXXXXXXXXX).
La presente formalità colpisce i beni immobili individuati come segue:
501. Categoria A/2, classe 3, rendita € 464,81 (appartamento). Sig.ra XXXXXXXXXXXXX
proprietaria per 1/1.
502. Categoria Area Urbana, consistenza 911 m2 (area urbana). Sig.ra XXXXXXXXXX
Estremi atto di provenienza
L’intera consistenza delle unità immobiliari oggetto di pignoramento N.C.E.U. della Provincia di
Firenze censita nel Comune di Montespertoli al Foglio 45, p.lla 78, sub. 501, N.C.E.U. della
Provincia di Firenze censita nel Comune di Montespertoli al Foglio 45, p.lla 78, sub. 502, risulta
pervenire all’ esecutata con nota di trascrizione per compravendita (atto tra vivi), trascritto al n. reg.
gen. 4789 e n. reg. part. 3092 del 01/02/2008, a favore di XXXXXXXXX nata a Firenze il
01/03/1963 (C.F. XXXXXXXXXXXXXX) per la quota di 1/1, contro la società
XXXXXXXXXXXXXX.con sede in Montespertoli (C.F. XXXXXXXXXXXXXX).
Si specifica che la suddetta trascrizione riporta l’acquisto di un’ulteriore unità negoziale censita al
Foglio 45, p.lla 78, sub. 22. Tuttavia risulta che tale subalterno rappresenta un bene comune non
censibile a numerosi altri subalterni.
Quesito 4)
Descrizione dei beni
Inquadramento generale
Il Comune di Montespertoli (C.A.P. 50025) dista 21.2 km da Firenze, capoluogo della omonima
provincia; conta 13.614 abitanti (Montespertolesi) e ha una superficie di 124,97 chilometri quadrati
per una densità abitativa di 108,93 abitanti per chilometro quadrato; sorge a 257 metri sopra il
livello del mare.
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Quesito 3)
Caratteristiche dei beni oggetto di perizia
Trattasi di appartamento ad uso di civile abitazione con ingresso dalla porta posta nel loggiato di
proprietà esclusiva, al quale si accede attraverso il resede privato di pertinenza dell’u.i. L’immobile
si sviluppa al piano terra, piano primo e piano soppalco del fabbricato. L’accesso al resede,
attualmente sprovvisto di cancello di ingresso, numero civico e citofono, avviene attraverso strada
sterrata. Il suddetto resede si presenta quindi in parte sterrato, in parte pavimentato ed in parte
adibito a giardino. L’appartamento risulta composto da 5 vani catastali compreso loggia, resede,
soggiorno/pranzo/cottura, ripostiglio e servizio igienico al piano terra; numero 2 camere, terrazza
avente accesso dalle suddette camere, disimpegno e servizio igienico al piano primo; piano soppalco
non abitabile attualmente adibito a servizio igienico.
L’area urbana, anch’essa oggetto di pignoramento, fa parte integrante del resede dell’appartamento
e risulta fusa con essa in un unico terreno senza soluzione di continuità.
Il calcolo delle superfici lorde avviene sulla base delle planimetrie catastali e delle rilevazioni
metriche eseguite durante il sopralluogo. La consistenza degli immobili verrà espressa sulla base
della superficie commerciale, ovvero la somma delle superfici dei vani principali e degli accessori e
degli accessori diretti, comprensiva della quota occupata dei muri interni e perimetrali. Si determina
misurando le superfici al lordo delle murature interne ed esterne computate per intero fino ad uno
spessore di cm. 50; i muri in comunione sono computati nella misura del 50% fino ad uno spessore
massimo di cm.25; la superficie è arrotondata al metro quadro per difetto o per eccesso (così come
previsto dal D.P.R. n. 138/98). La superficie commerciale è calcolata secondo i criteri indicati
dall’osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio e si ottiene secondo un
procedimento di omogeneizzazione con opportuni coefficienti di ragguaglio.
Nella tabella seguente si elencano le consistenze delle unità immobiliari con i relativi dati catastali,
individuando la superficie lorda e quella commerciale risultante dall’applicazione dei vari
coefficienti.
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Caratteristiche dell’intero fabbricato
L’unità immobiliare pignorata fa parte di un fabbricato ad uso residenziale posto in via Verdigliana
nel Comune di Montespertoli la cui costruzione risale alla metà degli anni duemila come progetto di
ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso di complesso immobiliare denominato “Gello1”
secondo la Pratica Edilizia n°105/2005 e successive varianti. Il fabbricato in oggetto è collocato a
circa 7,7 km dal centro della città e presenta caratteri ed allineamenti compatibili con il contesto
edilizio esistente. I negozi e le attività commerciali di servizio primario non sono presenti nelle
vicinanze ma facilmente raggiungibili attraverso la viabilità ordinaria di comunicazione.
L’immobile trattato è composto da due piani fuori terra e piano soppalco; si presenta in buono stato
di manutenzione. Il fabbricato è realizzato con struttura portante in muratura, paramenti divisori
interni in laterizio. La copertura è a falde inclinate. Le facciate principali risultano essenziali e non
denotano particolari fregi fatto salvo la presenza di loggia e balcone ad uso esclusivo sulle facciate
est ed ovest (lati corti del fabbricato di forma rettangolare). Inoltre, le stesse facciate si trovano in
buone condizioni di manutenzione e sono rifinite prevalentemente ad intonaco tinteggiato a
tempera. I serramenti delle finestre presenti risultano realizzati in legno con persiane anch’esse in
legno. L’accesso all’immobile avviene dalla via principale tramite strada sterrata che conduce al
resede privato, attualmente sprovvisto di cancello di ingresso, numero civico e citofono.
Superficie Lorda
Foglio di mappa 45, p.lla 78, sub. 502
Area Urbana (per analogia con il resede)
TOTALE
mq
Superficie Commerciale
mq
110,00
16,40
19,00
87,00
1241,00
19,00
1492,40
100%
15%
35%
35% fino a 25 m2 ecced. 10%
25%
TOTALE
110,00
2,50
6,70
15,00
65,00
4,80
204,00
mq
mq
911,00
911,00
TOTALE
48,00
48,00
Internamente l'appartamento ad uso di civile abitazione si presenta in buono stato di
manutenzione con finiture di buon impianto. I pavimenti sono realizzati prevalentemente in legno
(parquet), ad esclusione della zona prospiciente la cucina e del servizio igienico al piano terra. La
terrazza risulta dotata di ringhiera in ferro battuto e presenta pavimentazione in cotto. La scala
interna di collegamento tra i piani è una scala d’arredo realizzata con struttura in acciaio e gradini in
legno. Le pareti sono intonacate a civile e tinteggiate con tempere di colori chiari così come i
controsoffitti del piano terra e piano primo. Le zone in prossimità del soggiorno e della cucina
lasciano a vista la struttura del solaio tra piano primo e piano terra, realizzato con travi principali in
legno, travicelli e pianelle in cotto. Al piano primo e piano soppalco i soffitti (tetto) risultano a
vista con struttura in legno, realizzato con travi principali, travicelli e pianelle in cotto.
Gli infissi esterni sono costituiti da serramenti in legno di colore scuro. Le porte-finestre di accesso
dalla loggia sono in legno di colore scuro e vetro. Le porte-finestre di accesso alla terrazza sono in
legno di colore scuro e vetro con infissi esterni in legno di colore scuro. Le porte interne risultano
mancanti. Il piano soppalco è dotato di lucernaio con infisso tipo Velux. Il servizio igienico e la
camera matrimoniale presentano due feritoie con infissi in legno di colore scuro.
Il servizio igienico posto al piano terra è dotato di lavabo, water, cabina doccia; è rivestito con
piastrelle di ceramica su tutte le pareti ma risulta privo di finestre. Il servizio igienico posto al piano
primo è dotato di tutti i principali sanitari compresa vasca da bagno ed è rivestito con piastrelle di
ceramica su tutte le pareti. L’impianto di riscaldamento è di tipo autonomo con caldaia posizionata
all’esterno e sistema di condizionamento con canalizzazioni realizzate nei controsoffitti al piano
terra e piano primo. I due servizi igienici sono invece dotati di corpi scaldanti in alluminio. Al piano
terra si rileva altresì la presenza di un camino con struttura metallica, dotato sul retro di vano
ripostiglio, al cui interno è posizionato un accumulatore di acqua calda avente la funzione di
sostituirsi all’impianto termico principale nel momento in cui il camino viene acceso e l’acqua
accumulata raggiunge temperature elevate. Il suddetto camino è inoltre dotato di canna fumaria di
grandi dimensioni attualmente posta sulla facciata principale dell’immobile. Non risultano titoli
abilitativi per la realizzazione di tale impianto (dotato di ripostiglio) e per l’installazione dello
scarico fumi in facciata. L’impianto elettrico è realizzato sottotraccia e risulta essere di buona
fattura. Tuttavia le placche elettriche risultano mancanti su tutti i punti di comando. L’adduzione
dell’acqua sanitaria è realizzata sottotraccia. Il soppalco non abitabile è attualmente adibito a
servizio igienico dotato dei principali sanitari compresa vasca idromassaggio e zona sauna. Tale
servizio igienico non rispetta i requisiti igienico-sanitari minimi richiesti dal Regolamento Edilizio
Comunale, quindi risulta realizzato senza alcun titolo abilitativo. L’appartamento è anche dotato di
predisposizione per impianto di filodiffusione del suono.
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Superficie Lorda
Appartamento
Soppalco non abitabile
Loggia
Patio
Resede
Terrazza
TOTALE
La loggia ed il patio sono realizzati con pavimentazione in cotto, dotati di impianto di illuminazione
e separati dalla zona adibita a giardino con muretto in pietra con coronamento in mattoni pieni ad
una testa e due piccole rampe di scale anch’esse realizzate in pietra e mattoni pieni. La zona di
giardino prospiciente il patio della parete sud risulta pavimentata contrariamente a come autorizzato
dai progetti ufficialmente depositati presso la pubblica amministrazione. La zona di accesso al
resede è in terra battuta, attualmente utilizzata per il parcheggio macchine. La zona giardino non
presenta particolari coltivazioni ad eccezione della sporadica presenza di alcuni alberi.
Come già specificato l’area urbana fa parte integrante del resede dell’appartamento e risulta fusa
con essa in un unico terreno senza soluzione di continuità. Per analogia si rimanda alla descrizione
del resede di cui sopra.
Quesito 5)
Accertamento sullo stato del possesso
Alla data del sopralluogo l'appartamento ad uso di civile abitazione è risultato non in uso. L’accesso
è stato effettuato alla presenza del compagno dell’esecutata. Il Ctu ha preso accordi telefonici con
l’esecutata in relazione alle modalità di accesso all’immobile.
Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Montespertoli si è rilevato che la
sig.ra XXXXXXXXXX è residente in via Verdigliana, 22 - Montespertoli e la sua famiglia è così
composta:
1. XXXXXXXXXXXX intestatario scheda famiglia C.F.: XXXXXXXXXXXXX nata a
Firenze (Fi) il 01/03/1963.
Dalle ricerche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate di Firenze non sono state rilevate
registrazioni di contratti di locazione ed esercizio della cedolare secca, né registrazioni di contratti
di locazione ed imposta registro di bollo sugli immobili oggetto di pignoramento.
Quesito 6)
Verifica dell’esistenza di formalità gravanti sul bene trattato che resteranno a carico
dell’acquirente
Dalle
ricerche
fatte,
risultano
formalità
trascritte
a
favore
della
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,
della
XXXXXXXXXXXXX
e
della
XXXXXXXXXXXXXXX che risultano essere la parte promuovente e le parti intervenute della
presente esecuzione. Trattandosi di formalità sostenute dal promuovente e intervenute saranno
indicate come risposta al quesito n° 7.
Tuttavia si rileva una formalità iscritta da parte del XXXXXXXXXX che risulta essere, per il
procedimento in oggetto, creditore iscritto non intervenuto.
Si riporta di seguito la suddetta formalità:
1) ISCRIZIONE n. reg. gen. 25406 n. reg. part. 5056 del 19/07/2011.
Nota di iscrizione ipotecaria per la somma di € 70.000,00 derivante da decreto ingiuntivo a favore
XXXXXXXXXXXX con sede in Milano via Pattari, 6 c.f. XXXXXXXXXXXX contro la sig.ra
XXXXXXXXXXXX nata a Firenze (FI) il 01/03/1963 (C.F. XXXXXXXXXXXXXX).
La presente formalità colpisce le unità immobiliari individuate come segue:
N.C.E.U. della Provincia di Firenze censita nel Comune di Montespertoli al Foglio 45, p.lla
78, sub. 501.
9
Pertanto l’ unità immobiliare può considerarsi LIBERA.
78, sub. 502.
Quesito 7)
Verifica dell’esistenza di formalità gravanti sul bene trattato che saranno cancellati e comunque
non saranno opponibili
Elencazione gravami
Dall’esame condotto nel ventennio, previo riscontro della completezza storica della documentazione
il citato immobile risulta essere gravato dalle seguenti formalità :
Nota di iscrizione ipotecaria per la somma di € 660.000,00 derivante da concessione a
garanzia di mutuo fondiario a favore di XXXXXXXXXXX con sede in Volterra (PI) –
piazza dei Priori, 16/18 c.f. XXXXXXXXXXX contro la sig.ra XXXXXXXXXXX nata a
Firenze (FI) il 01/03/1963 (C.F. XXXXXXXXXX).
78, sub. 501.
78, sub. 502.
Nota di iscrizione ipotecaria per la somma di € 45.000,00 derivante da decreto ingiuntivo a
favore di XXXXXXXXXX con sede in Roma (RM) – via Giordani, 2 c.f. XXXXXXXXXX
contro la sig.ra XXXXXXXXX nata a Firenze (FI)
il 01/03/1963 (C.F.
XXXXXXXXXXXX).
78, sub. 501.
78, sub. 502.
Gli oneri da corrispondere per la cancellazione delle formalità, alla data della stesura della presente
relazione, ammontano ad € 294,00 corrispondenti alla somma dei seguenti tributi:
• Imposta ipotecaria (cod. 649T) pari a 200,00 euro
10
1) TRASCRIZIONE n. reg. gen. 9278, n. reg. part. 6803 del 03/04/2013, verbale di
pignoramento immobili degli ufficiali giudiziari in data 18/03/2013 rep. 3680/2013, a favore
di XXXXXXXXXXXXXXX Spa - c.f. XXXXXXXXXXXXX, contro la sig.ra
XXXXXXXXXXXX nata a Firenze il 01/03/1963 (C.F. XXXXXXXXXXXXXXXXXX).
La presente formalità colpisce i beni immobili individuati come segue:
501. Categoria A/2, classe 3, rendita € 464,81 (appartamento). Sig.ra XXXXXXXXXXXX
502. Categoria Area Urbana, consistenza 911 m2 (area urbana). Sig.ra XXXXXXXXXXX
• Imposta di bollo (cod. 456T) pari a 59,00 euro
• Tassa ipotecaria (cod. trib. 778T) pari ad € 35,00
Gli oneri indicati sono da versarsi per ogni Conservatoria territorialmente competente in relazione
all’immobile indicato.
Gli oneri da corrispondere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli ipotecarie, alla data
della stesura della presente relazione corrispondono alla somma dei seguenti tributi:
• 0,50% sull'importo della relativa originaria iscrizione ipotecaria
• Imposta di bollo (cod. 456T) pari a 59,00 euro
• Tassa ipotecaria (cod. trib. 778T) pari ad € 35,00
Gli oneri indicati sono da versarsi per ogni Conservatoria territorialmente competente in relazione
all’immobile indicato.
Elenco delle difformità
1. La zona di giardino prospiciente il patio della parete sud risulta pavimentata contrariamente
a come autorizzato dai progetti ufficialmente depositati presso la pubblica amministrazione.
2. Al piano terra si rileva la presenza di un camino con struttura metallica, dotato sul retro di un
vano ripostiglio, al cui interno è posizionato un accumulatore di acqua calda avente la
funzione di sostituirsi all’impianto termico principale nel momento in cui il camino viene
acceso e l’acqua accumulata raggiunge temperature elevate. Il suddetto camino è inoltre
dotato di canna fumaria di grandi dimensioni attualmente posta sulla facciata principale
dell’immobile. Non risultano titoli abilitativi per la realizzazione di tale impianto e per
l’installazione dello scarico fumi in facciata.
3. Il soppalco non abitabile è attualmente adibito a servizio igienico dotato dei principali
sanitari compresa vasca idromassaggio e zona sauna. Tale servizio igienico non rispetta i
requisiti igienico-sanitari richiesti dal Regolamento Edilizio Comunale, quindi risulta
realizzato senza alcun titolo abilitativo;
4. Risulta demolita una porzione di tramezzatura al piano soppalco così come è stata apportata
una lieve modifica geometrica del soppalco stesso.
L’abuso di cui al punto 3 risulta NON SANABILE in quanto il servizio igienico non rispetta i
requisiti igienico-sanitari richiesti dal Regolamento Edilizio Comunale. L’intervento richiesto per
11
Quesito 8)
Situazione urbanistica e amministrativa
Le ricerche per la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica sono state effettuate presso gli
archivi dell’ufficio Edilizia, Urbanistica e Condono del Comune di Montespertoli.
La ricerca è stata effettuata per indirizzo, numero civico, dati catastali, dati dell’esecutata e su tutti i
nominativi presenti nella visura storica per immobile.
Sono emersi i seguenti progetti relativi al progetto di ristrutturazione con cambio di destinazione
d’uso di complesso immobiliare denominato “Gello1” :
• Permesso di costruire n°105/2005 del 05/08/2005.
• Permesso di costruire n°41/2006 del 03/05/2007 come variante in corso d’opera del
permesso di costruire n°105/2005 del 05/08/2005.
• Variante finale al permesso di costruire n°41/2006 del 03/05/2007 – DIA 211/2007.
• In data 03/05/2007 risulta presentato il certificato di abitabilità n° 495 protocollo 10455.
Dal confronto tra lo stato rilevato ed i progetti concessionati, sono state rilevate le difformità che
verranno elencate nel paragrafo successivo.
questo tipo di abuso è il ripristino della situazione urbanistica così come rappresentata nella
planimetria agli atti. Il costo per demolizione servizio igienico, accecamento scarichi, ripristino
intonaci, è individuato in circa € 2.500,00 da decurtare dal prezzo a base d’asta.
Gli abusi di cui ai punti 1-2-4 risultano SANABILI ai sensi dell’Art. 13 della Legge 47/85 come
modificato dall’ art. 140 Legge Regione Toscana 3 gennaio 2005 n° 1 con un costo indicativo di €
1.500,00 da decurtare dal prezzo a base d’asta con conseguente variazione catastale tramite
procedura Docfa da parte di tecnico abilitato con un costo indicativo di € 500,00 da decurtare dal
prezzoa base d’asta.
Quesito 9)
Stima:
a) a valore di mercato
b) prezzo a base d’asta
Lotto 1 (Appartamento ad uso civile abitazione) – Comune di Montespertoli
Il lotto 1 si riferisce all'unità immobiliare censita presso l'Agenzia del Territorio al foglio 45,
particella 78, subalterno 501 in categoria A/2 come meglio descritta alla risposta al quesito 4).
Nella tabella seguente si elenca la consistenza dell’unità immobiliare con i relativi dati catastali,
coefficienti.
Superficie Lorda
mq
mq
Appartamento
110,00
100%
110,00
Soppalco non abitabile
16,40
15%
2,50
Loggia
19,00
35%
6,70
Patio
87,00
15,00
Resede
1241,00
65,00
Terrazza
19,00
25%
4,80
TOTALE 1492,40
TOTALE 204,00
Alla luce dei criteri di valutazione adottati si applica al caso in questione una valutazione a mq di
Euro 2.000,00 ottenendo per arrotondamento prudenziale una stima a valore di mercato per il bene
libero di:
Euro/mq. 2.000,00 x 204,00 mq = euro 408.000,00
12
Criteri di valutazione
Si ritiene utile ed opportuno esporre brevemente i criteri che hanno portato alla valutazione degli
immobili.
La stima è riferita alla situazione alla data del sopralluogo e valida per un ragionevole periodo di
tempo, ottenuta per comparazione con immobili simili trattati sul mercato in tempi recenti.
Tali indicazioni sono state ottenute oltre che dalle conoscenze e dall’esperienza del sottoscritto,
anche dal confronto sia con agenti del settore, sia con tecnici operanti sulla piazza, sia anche, dalle
indicazione della stampa specializzata.
Per quanto riguarda gli immobili sono stati tenuti in conto i seguenti fattori: dimensione e taglio;
dotazioni del bene; ubicazione, intesa sia come zona in rapporto all’abitato, sia come posizione
particolare del bene; affacci e confini; anno di costruzione; stato di conservazione e manutenzione;
destinazoni d’uso attuali ed eventuali; situazione amministrativo-urbanistica-edilizia; collegamenti e
accessi; stato di fatto e di diritto del bene, situazione dei servizi e qualità della vita nella zona in cui
il bene è situato; disponibilità del bene; viene considerata infine la potenzialità dell’oggetto in
rapporto alla situazione urbanistica del singolo lotto e dell’area circostante.
Proposta del valore di mercato dell’intera proprietà
Si propone pertanto un VALORE DI MERCATO PARI A EURO 408.000,00
Valutazione ai fini dell’asta dell’intera proprietà
Si ritiene opportuno per una valutazione ai fini dell’asta un abbattimento di circa il 15 % e pertanto
la valutazione ai fini dell’asta del bene è (arrotondando) di Euro 346.800,00.
Per sanare le opere di cui ai punti 1-2-4 dell’elenco delle difformità (risposta al quesito 8) viene
detratta la somma di € 1.500,00 + € 500,00 ovvero € 346.800,00 - € 2.000,00 = € 344.800,00.
Per il ripristino della situazione urbanistica così come rappresentata nella planimetria agli atti di cui
al punto 4 dell’elenco delle difformità (risposta al quesito 8) viene detratta la somma di € 2.500,00
ovvero € 344.800,00 - € 2.500,00 = € 342.300,00.
Proposta del prezzo a base d’asta dell’intera proprietà
Si propone pertanto un PREZZO A BASE D’ASTA DI EURO 342.300,00
N.B.: Il prezzo è da considerarsi a corpo e non a misura.
Alla luce dei criteri di valutazione adottati si applica al caso in questione una valutazione a mq di
Euro 2.000,00 ottenendo per arrotondamento prudenziale una stima a valore di mercato per il bene
libero di:
Euro/mq. 2.000,00 x 48,00 mq = euro 96.000,00
Proposta del valore di mercato dell’intera proprietà
Si propone pertanto un VALORE DI MERCATO PARI A EURO 96.000,00
Valutazione ai fini dell’asta dell’intera proprietà
Si ritiene opportuno per una valutazione ai fini dell’asta un abbattimento di circa il 15 % e pertanto
la valutazione ai fini dell’asta del bene è (arrotondando) di Euro 81.600,00.
Proposta del prezzo a base d’asta dell’intera proprietà
Si propone pertanto un PREZZO A BASE D’ASTA DI EURO 81.600,00
N.B.: Il prezzo è da considerarsi a corpo e non a misura.
Valutazione della quota pignorata
Le unità immobiliare censite presso l'Agenzia del Territorio foglio 45, particella 78, subalterno 501
e 502 risulta essere di proprietà dell’esecutata per la quota di 1/1, per questo motivo si rimanda a
quanto già esposto nella risposta al quesito 9)
13
Lotto 2 (Area Urbana) – Comune di Montespertoli
Il lotto 2 si riferisce all’area urbana censita presso l'Agenzia del Territorio al foglio 45, particella 78,
subalterno 502 come meglio descritta alla risposta al quesito 4).
Nella tabella seguente si elenca la consistenza dell’unità immobiliare con i relativi dati catastali,
coefficienti.
Superficie Lorda
mq
mq
Area Urbana (per analogia con il resede)
911,00
48,00
TOTALE
911,00
TOTALE
48,00
Quesito 9. bis)
Regime impositivo della vendita
Premesso che all’attualità il cedente del diritto reale pignorato risulta una persona fisica non
soggetta a IVA; qualsiasi sia il soggetto acquirente la cessione è esente Iva e sconta imposta di
registro proporzionale.
Quesito 10)
Riepilogo in caso di più lotti
Lotto 1
Foglio di mappa 45, p.lla 78, sub. 501 (Appartamento ad uso civile abitazione)
VALORE DI MERCATO = € 408.000,00 (quattrocentottomila,00)
PREZZO A BASE D’ASTA = € 342.300,00 (trecentoquarantaduemilatrecento,00)
Lotto 2
Foglio di mappa 45, p.lla 78, sub. 502 (Area Urbana)
VALORE DI MERCATO = € 96.000,00 (novantaseimila,00)
PREZZO A BASE D’ASTA = € 81.600,00 (ottantunomilaseicento,00)
Quesito 11)
Attestato certificazione energetica
All’attualità la documentazione energetica prevista dal DLGS n.311/06 risulta mancante. Il C.T.U.,
come da indicazioni del Giudice Ill.mo non predispone l’Attestato di Prestazione Energetica.
Conclusioni
Nella convinzione di aver risposto adeguatamente al quesito postogli dall’ill.mo Giudice esecutore,
il sottoscritto CTU conclude la presente relazione rimanendo comunque a disposizione per ogni
eventuale chiarimento dovesse essere necessario.
Firenze li, giovedì 19 febbraio 2015
Il CTU Ing. Dicorato Ruggero
14
ALLA DATA DEL SOPRALLUOGO ENTRAMBI I LOTTI RISULTANO
ASSIMILABILI AD UN’UNICA UNITA’ IMMOBILIARE E PER QUESTO MOTIVO,
AI FINI DELLA VENDITA, ASSIMILABILI AD UN UNICO LOTTO.
ALLEGATI:
Come richiesto al p.to 12) del quesito sottoposto al CTU, si allega la seguente documentazione:
1) Tabella riepilogativa per ciascun lotto;
2) Relazione fotografica dettagliata;
3) Avviso di ricevimento delle raccomandate inviate all’esecutata;
ed inoltre
Documentazione ipocatastale;
Documentazione rilasciata dal Comune di competenza;
Certificato di residenza dell’esecutato;
Risultati delle ricerche presso l’Ufficio del Registro di Firenze;
Tavola delle difformità;
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4)
5)
6)
7)
8)

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