INTER VIVOS - Notai Associati Bergamo

INTER VIVOS
BGB
approvato il 18 Agosto 1896
entrato in vigore il 1/1/1900
2.
Uso e Interpretazione del BGB
Dal 1900 – anno di nascita del BGB – sino ad ora, le 2
principali teorie per l’uso e l’interpretazione della
legge sono (queste due teorie sono ancora in uso in
germania, salvo piccole modifiche):
BEGRIFFSJURISPRUDENZ
(Savigny , Windscheid) che è quella più seguita
-
-
dalle norme di legge esisteti si può creare un
sistema di concetti e principi senza lacune
ogni concetto e l’intero sistema, ossia unendo
tutti i concetti, deve essere inteso liberi da
opinioni soggettive
questo tipo di sistema di concetti sarà utile per
risolvere ogni sorta di conflitto
INTERESSENJURISPRUDENZ
(by Heck, Müller-Erzbach)
Si diffuse dopo il 1920, da un’idea originalmente presa
da Jhering:
Ogni norma ha in se un interesse da tutelare, attraverso
ogni norma è possibile risolvere ogni possibile conflitto
di interessi.
E se la norma non esiste nel bgb, allora occorre usarne
un’altra simile (per analogia) per risolvere quel
conflitto di interessi.
Rudolf von Jehering -> interessen Jurisprudenz
1818-1892 illustre romanista, autore della celebre opera
“Lo spirito del d romano nei diversi stadi del suo
sviluppo” 1852,
in contrasto con lo storicismo di Savigny (anche lui
tedesco e grande studioso del d romano nella germania
dell’800).
1
inventò alcuni istituti giuridici
germania,
come
la
culpa
(Vindikationszession)
ancora
in
esistenti in
contrahendo
Bernard Windscheid -> Begriff,
1817-1892 anche lui romanista tedesco, membro più
autorevole della commissione incaricata della redazione
del BGB, che non a caso a risentito notevolmente
dell’influenza del suo pensiero.
Ha scritto “diritto delle Pandette“ tradotto in italia da
Fadda e Bensa nel 1925.
Uno dei padri del BGB.
Egli quasi trasferì il suo “diritto delle pandette” in
molti dei paragrafi del BGB (molte delle norme del bgb
sono frutto delle sue idee).
Norberto Bobbio -> interesse sotteso nella norma
Nato a torino nel 1909, studioso della teoria generale
del diritto,
ha scritto “l’indirizzo fenomenologico nella filosofia
sociale e giuridica” nel 1934.
Carnelutti (la figura giuridica del notaio in Riv not del
51)
Art 51 davanti:
Ricorda sempre:
- firme marginali
- sempre la condizione di tutti, parti, testi ..,
- lettura anche allegati (anche nel verbale) e in
presenza testi..,
- indicazione somme, date e quantità per la prima
volta sempre in lettere
- sempre effetti (attento es 1523), valore (es servitù
ai fini fiscali), quietanza (es conguagli)
Se
100.000
euro,
(centomilavirgolazerozero)
scrivi
->
100.000,00
premessa per dare dati nella traccia e chiarire intenti
delle parti a), b), c) ..
nella premessa, se ci sono terreni o fabbricati
identificali brevemente es solo con comune, via e n. , e
i dati completi li metti nell’atto!
mentre poi divisione atto in negozi: I, II, III ..
Negozio I
2
Vendita
Per ogni passaggio chiarisci sempre effetti, es:
in virtù di detta vendita, tizio e caio proprietari
ciascuno nelle quote di ..
oppure,
in virtù di detto rifiuto del coacquisto il bene sarà di
proprietà esclusiva di tizio ..
e poi chiarisci sempre gli art di riferimento, es:
delegazione, ex art .. cc
“le parti, ove occorra, dichiarano che ..” -> es 165/90
nella divisione, ai fini tuz per t2 che ritiene natura
costitutiva.
Schema atto:
-
eventuale premessa
Art. 1
Oggetto
Art. 2
Provenienza
Art.3
Modalità della vendita
Art.4
Garanzia
Art.5
Dichiarazioni urbanistiche
Art.6
Prezzo
Art.7
Ipoteca legale
Art.8
Effetti
Art.9
Trascrizione 2659
Art.10
Spese per l’atto
Ricorda i
BREVI CENNI
SU PROFILI REDAZIONALI
3
DELL’ ATTO
(e poi PARTE TEORICA CON MOTIVAZIONE)
es a proposito della legge notarile, art 51, a proposito
eventuali provenienze da successioni ..
Si è proceduto a redigere intere clausole, es relative
alla
provenienza
dei
beni
o
alle
dichiarazioni
urbanistiche, perché sebbene la traccia non fornisse dati
per il loro completamento, es non emergeva che l’immobile
è stato costruito ante 67, tuttavia si è ritenuto
preferibile dare un esempio su come esse potrebbero
essere completate piuttosto che limitarsi a lasciare dei
puntini.
Carnelutti e codice deontologico
ci si limita ad osservare che si è rigorosamente seguita
legge e regolamento notarili:
ad es si è scritta l’intestazione “REPUBBLICA ITALIANA”
tutto in maiuscolo, ex 51 1co, ovvero si sono indicati i
numeri delle parole cancellate sia per singola postilla
che complessivamente.
Si nota infatti come se per un’eventuale intestazione con
le sole iniziali R.I. maiuscole non sono previste
sanzioni, sanzioni sono invece previste per le postille,
ex art 137 l not per l’ipotesi ex 53 l not, e ex art 261
reg not per la fattispecie di cui all’art 69 reg not.
Non si sono interlineati gli spazi bianchi, pur nella
consapevolezza che vi è espresso obbligo ex art 53 co1 l
not sanzionato con ammenda ex art 137 co1 l not,
nell’ottica di consentire una lettura dell’atto più
agevole.
Firme marginali, anche senza quella del notaio;
Si è poi seguita la prassi notarile circa
raccolta, e intitolazione dell’atto, seppur ..
n.
rep
e
Intitolazione atto, non richiesta, tuttavia opportuna per
individuare la natura dell’atto rapidamente agevolando il
compito del tassatore dell’ufficio del registro e del
conservatore dell’archivio notarile.
Indicazione del “locus loci”
richiesta anche per scritture
(oltre che de comune)
private autenticate dal
4
codice deontologico -> per controllare le proporzioni
atti notaio stipulati in sede o nel suo “recapito”.
I notai devono indicare in tutti gli atti da loro formati
gli estremi di registrazione degli atti soggetti a
registrazione in termine fisso
menzionati negli stessi
(art. 64 e 65 DPR 131/86), ed è fatto divieto a tutti i
pubblici ufficiali di menzionare, allegare, ricevere in
deposito .. atti non registrati, salvo alcune eccezioni.
Registraz ha finalità essenzialm fiscali, ma costituisce
anche mezzo di prova più comune per dimostrare data di
scritt priv non autent!
Se l’atto è “in corso di registrazione” ne fai menzione!
Mentre la menzione trascrizione ai soli fini maggiore
completezza!
All’agenzia delle Entrate e non più del Registro
Ricorda trascritto presso Ufficio del
Servizio di Pubblicità Immobiliare – di ..
Territorio
–
Gli estremi di trascrizione non sono richiesti ma sono
opportuni, es utili per effettuare successive visure
ipotecarie, oltre che per ragioni di completezza.
Ex art 51 n5 l not: ricorda che date, somme e quantità la
prima volta devono essere in lettere per disteso, perché
più difficile che così vi siano errori di scrittura.
La premessa non è richiesta da alcuna legge, tuttavia
spesso è opportuna per chiarire lo status quo ante e le
intenzioni della parti.
Tuttavia si è discusso se anche la premessa sia rivestita
della pubblica fede, e per tale ragione è frequente
leggere negli atti notarili formule come la seguente, o
equipollenti “la premessa costituisce parte integrante e
sostanziale del presente atto”, e per taluni notai detta
menzione costituisce da sola il primo art dell’atto.
Riporta anche eventuali soluzioni alternative in parte
teorica, anche perché è difficile che l’atto presenti
soluzioni univoche e certe.
Funzioni notaio
5
Anche ex art 67 reg not:
direzione personale dell’atto, indagine su volontà parti
Di certificazione, attribuz pubblica fede quanto a data,
luogo e proven sottoscr, artt 2699-2700.
Antiprocessuale
figura giuridica
atto in modo
controversie tra
Previene
compone.
le
nel celebre studio di Carnelutti “La
del notaio” in Riv Not 1951, redazione
da scongiurare possibilità insorgere
le parti.
liti,
a
differenza
del
magistrato
che
le
Lo stesso Carnelutti in una famosa conferenza tenuta a
Madrid nel 1950 definiva il notaio “rechtswahrer” ossia
guardiano del diritto.
Di mediazione tra le parti e l’ordinamento giuridico,
indagando la volontà delle parti e dirigendo la
formazione dell’atto ex art 47 ult co l not.
Di scoraggiare abusivismo edilizio e nella lottizzaz
47/85 e l’evasione fiscale dei redditi immobiliari
165/90, e delle spese per la registrazione atti art. 64
DPR 131/86, con divieto a tutti i pubblici ufficiali di
menzionare, allegare, ricevere in deposito atti non
registrati.
Di indagine della volontà delle parti, ed adeguamento,
ossia di direzione dell’atto di modo che realizzi il più
possibile la volontà delle parti con gli strumenti,
istituti giuridici consentiti dall’ord giur.
Non a caso nella chiusa “che da me interpellati lo
dichiarano conforme a loro volontà” -> proprio perché il
notaio deve tradurre in termini giuridici la volontà
manifestatagli dalle parti.
Di informazione e chiarimento alle parti, es circa le
varie possibili alternative per la redazione dell’atto,
circa le soluzioni meno onerose fiscalmente, ovvero per
le conseguenze dell’atto stesso, si pensi al testamento
lesivo di legittima, valido e quindi ricevibile, ma
impugnabile ex 554.
-> come da principi di deontologia professionale assunti
con deliberazione del CNN n.1188/94, del 24/12/94
6
In più è richiesto ai notai di svolgere tutte le attività
preparatorie o successive necessarie ai fini della
completa efficacia dell’atto, quali ad es i ricorsi di
vg, ma anche le visure ipotecarie e fiscali (vedi sotto
garanzia, 1176, 2230).
Di controllo legalità e adeguamento, 28 l not anche a
scritture priv autent, e per t1 anche ai verbali soc no
delib nulle, per laurini notaio è mero verbalizzante,
documentatore neutrale ass, salvo poi non chiedere l’iscr
r impr per delib nulle.
Problema di coord art 27 obbligo prest proprio minist
ogni volta richiesto e 28 l not (cons 138 l not) potere
dovere notaio di non ricevere atti “espressamente”
proibiti da legge o “manifestamente” contrari a buon c e
ord pubbl.
I due avverbi sono indicativi per opin ora prev del fatto
che art 28 si applica solo a nullità macroscopiche, a
fattisp chiaramente illegali per giur consolidata. Ciò
perché a fronte di incertezze interpr di dottr e giur si
addosserebbero troppe resp sul notaio, tra cui in primis
il rischio di incorrere nelle conseguenze da indebito
rifiuto ex art 27 l not (cons penali e discipl 328 cp e
138 e 142 l n), ma anche troppo potere, arbitrio al
notaio che altresì potrebbe rifiutarsi di ricevere atti
ritenuti illegali solo da alcuni.
L’art 28 non si applica per opin ora prev anche a atti
annull, perché essi medio tempore producono effetti e con
decorso tempo o convalida possono acquistare piena
validità.
Ma per cass consol 28 a tutti atti nulli, annull e
inesistenti sempre, perché essi rappresentano violazione
di un divieto. E poi c’è funzione antiproc notaio per
atti annullabili!
Senz’altro no 28 a atti inefficaci, es alien beni
pignorati, 2913, non è vietata ma solo inopp a cred
pignorante e a quelli intervenuti.
Art 54 reg not (in atto persone non assistite o aut
secondo legge) non è accompagnato da specifica sanz per
sua inosservanza.
Per cass ratio è che 54 rientra nel 28, è una sua
species, quindi sanzione è 138 l not.
Notaio quindi deve controllare che rappresentante legale
o volont ne abbia effettivamente i poteri.
7
E se una delle parti è una società o altro sogg di
diritto, il notaio deve accertare i poteri del rappres
organico controllando fonte e attualità della carica.
Profili formali
Protocollo,
eventuale premessa,
dispositivo e
escatocollo o chiusa.
Per prassi:
n di racc al 1 rigo e no a margine art 61 2co;
n rep anche sebbene non richiesto su atto 62;
intitolazione, anche se non richiesta, ossia nomen iuris
atto seguita da intestazione “rep it”;
data spesso ripetuta in cifre.
Certezza ident personale
fidefacienti o testi
solo
parti,
e
no
anche
dei
Allegati distinti con stesso n racc e lettera alfab art
61 2co, e firme marginali e no in calce 51 3co.
Gli allegati si sottoscrivono da parti e notaio, salvo:
- i documenti che provengono da p.a.;
- documenti autentici (es estratto autentico dei libri
società)
- documenti già registrati (es locazione per scrittura
privata) per i quali occorre solo indicare estremi
registrazione.
Indicazione Comune ove si riceve l’atto necessaria ai
fini individuaz competenza territ notaio, se fuori
distretto atto nullo.
Attento ai testi, artt 47-48 l not. No per ricorsi vg o
per accettazione eredità beneficiata, quindi non serve
neanche rinunzia!
No testi se incapaci agire ossia interdetti, inabilitati,
si se falliti o interdetti da pubblici uffici perché non
del tutto incapaci. No parenti notaio o parti per
garantire neutralità e imparzialità a differenza cd
testimoni del cieco l 18/75, ma si se coniuge divorziato,
8
non è più parente. No interesse a atto, es no testi per
verbale ass 2 soci soc stessa.
NO rinunzia ai testi (art.48 l. not.):
atti mortis causa (art 603 1co e 48 l n)
donazioni dirette, e per d se procura a donare, perché
tutela donante, rinunzia traslativa (e non abdicativa es
1070) a titolo gratuito se oneroso è vendita, donazione
obnuziale, negozio simulato se il dissimulato è donazione
convenzioni matrimoniali (attento!! se c’è ad es conv. di
esclusione o rifiuto del coacquisto!!)
se una delle parti non sa leggere e scrivere, i cd non
letterati ossia analfabeti, discusso se possib rinunzia
per i ciechi, mentre senz’altro possib per i letterati
che non possono scrivere, perché testi devono essere
imparziali e a tutela persone meno colte.
Lettura atto solo alle parti, e no ai testi, ma in
presenza dei testi, e con allegati, 51 n8!
Richiesto io notaio ho ricevuto quest’atto del quale, (se
ci sono alla presenza dei testimoni e unitamente agli
allegati), ho dato lettura, ai comparenti che da me
interpellati lo dichiarano conforme alla loro volontà.
Non si è provveduto a Interlineare gli spazi vuoti, ex
art 53 1co, ai soli fini di una migliore inteleggibilità
dell’atto, consapevoli però che tali interlineature sono
necessarie e che la loro mancanza è sanzionata con
ammenda ex 137! es
---------------------------Compravendita---------------------------Sottoscrizioni
Se parte non sa o non può sottoscrivere:
menzione ex art.51 n.10 l.not. subito prima della chiusa
e poi richiesto io notaio .., e no tra le sottoscriz.
Menzione causa non generica es perché analfabeta o
frattura al braccio destro
Nb
Se parte non sa sottoscrivere:
è analfabeta -> No rinunzia ai testi
se sa ma non può sottoscrivere (es frattura al braccio):
t1) no testi, perché art 48 l not è a protezione dei non
letterati, che “non sanno leggere e scrivere”;
t2) si testi, perché art 48 si riferisce a tutti i casi
di incapacità a leggere o scrivere.
9
Firme marginali (va bene qualsiasi margine foglio): no
quella del notaio (ma si le altre!!!) se atto scritto
interamente a mano dal notaio, ma si su allegati!
Sin qui .. postille
e n. complessivo postille, e n. parole cancellate per
ogni singola postilla (69 reg. not.) e n. complessivo
parole cancellate (53 l not)
Fidefacienti
Garantiscono
sotto
loro
resp
identità
personale
comparenti, es se africani, arabi.
.. (dopo i testimoni) ..
e con l’intervento dei fidefacienti sigg..
Detti comparenti, della cui identità personale mi
accertano i predetti fidefacienti, convengono quanto
segue: ..
(ovvero, dell’identità personale di
.. io notaio sono
certo, e dell’identità personale di
.. mi accertano i
fidefacienti predetti)
Fidefacienti possono essere anche i testimoni:
.. con l’assistenza dei testimoni, che intervengono anche
quali fidefacienti, sigg.. (ma in tal caso essendo anche
testimoni, non potranno allontanarsi prima della fine
dell’atto!)
Il notaio non deve essere certo anche dell’identità
personale dei fidefacienti, né essi devono apporre firme
marginali, né sugli allegati!
Devono sottoscrivere in calce all’atto (ovvero prima se
si allontanano: es. “il sig. .. dopo aver reso la
dichiarazione sull’identità personale di .., si allontana
apponendo qui di seguito la propria firma”)
Straniero
Doppia sottoscriz sia su orig che su traduz, anche se
traduz di fronte a dx e no in calce, mentre per firme
marginali basta una sola firma.
Art 54 anche se solo un comparente non conosce ital,
l’orig è in lingua straniera a sx. se postille no anche a
dx, basta coincidenza sostanziale. Menzione che parti,
testi e notaio conoscono lingua straniera.
Art 55 se non tutti tra comparenti, testi e notaio
conoscono lingua straniera, interprete.
10
Menzione lettura notaio, e della traduz in lingua ..
lettura interprete, alle parti, presenti testi e unit a
allegati.
Sordo
occorre che notaio controlli se totalmente sordo o meno;
perché altrimenti no interprete se sufficiente per notaio
alzare un po’ la voce accostandosi al sordo!
Lettura del notaio;
ed anche personale del sordo, a voce alta e no mentale,
affinchè notaio possa controllare avvenuta lettura
integrale atto!
Se sa leggere -> .. che mi dichiara di essere totalmente
privo dell’udito
.. ho ricevuto quest’atto che è stato letto personalmente
ad alta voce
da .. (il sordo) e quindi da me notaio
(event a presenza testi) a comparenti che dichiarano di
approvarlo.
Non sa leggere, es cieco -> testimoni irrinunz, e dopo ..
.. con l’intervento di .. (interprete, nato a ..
domicilio
e
condizione)
il
quale
in
qualità
di
interprete, nominato al comparente di cui infra che è
interamente privo dell’udito, con decreto n. .. in data
.. del Presidente del Tribunale di .. (domicilio sordo),
che in copia conforme si allega sub .., presta (e no ha
prestato!) giuramento dinanzi a me notaio, di adempiere
fedelmente il suo ufficio (menzione giuramento!),
sono comparsi ..
(N.B.
prima
i
testimoni,
poi
l’interprete,
poi
fidefacienti, poi le parti -> ordine inverso a sottoscriz
ex art. 51 n. 10 l.not. !!)
Detti comparenti, della cui identità personale io notaio
sono certo, convengono e stipulano, il sig. .. con
l’ausilio dell’interprete, quanto segue: ..
.. del quale ho dato lettura alle parti e comunicato a
segni e gesti dall’interprete al sig.; tutti i comparenti
lo approvano.
Muto o sordomuto (sono equiparati dalla legge)
.. “il quale fa intendere di essere muto”
“Le dichiarazioni del .. si intendono
dell’interprete”
rese
a
mezzo
11
Se
sa
leggere,
possibile
rinunzia
testi,
perché
letterato:
.. sig. .. il quale a mezzo dell’interprete precisa di
essere muto (o sordomuto)
Chiusa normale-> lettura del notaio atto anche se è atto
unil muto, lettura notaio è irrinunciabile,
“lettura
alle
aprti,
in
presenza
dei
testi
e
dell’interprete”
.. scritto a mano da me notaio, e per la dichiaraz resa
ai sensi art 57 l not che segue, a mano da sig ..,
e poi subito prima delle firme:
“Il sig. .. , (muto o sordomuto) di suo pugno scrive qui
appresso quanto segue:
“Io sottoscritto .. dichiaro di aver letto questo atto,
compresi
gli
allegati,
in
presenza
dei
testi
e
dell’interprete, e di riconoscerlo conforme alla mia
volontà”
Non ci deve essere nessuna altra parola tra dichiaraz
muto e la sua sottoscriz! Quindi che l’atto consta di tot
pagg lo metti prima!
E prima sottoscriz è quella del muto, poi le altre parti
e poi l’interprete e notaio.
Nb:
tale dichiarazione scritta del muto,
è richiesta da l not, ma invero il muto a differenza del
sordomuto può ascoltare la lettura del notaio, e quindi a
rigore non sarebbe necessaria la rilettura del muto,
tuttavia
essendo
prescritta
questa
forma
di
dichiarazione, è opportuna.
Se non sa leggere e scrivere:
.. richiesto io notaio ho ricevuto quest’atto del quale,
alla presenza dei testimoni e unitamente agli allegati,
ho dato lettura, anche a mezzo degli interpreti per il
sig. .. che conferma di non saper leggere né scrivere, ai
comparenti che lo approvano. (non sapendo leggere né
scrivere No dichiarazione scritta a mano del muto!)
Ciechi
l 18/75 artt 1-4 (manca su casu laurini)
Discusso se possano rinunziare ai testi se
letterati.
Tuttavia certa d li equipara ai fini disciplina
analfabeti, e a fini tuz:
sono
agli
12
Se cieco-> sempre almeno 2 testi, 48 l not!
infatti può non acconsentire a rinunzia se
vogliono rinunziare.
Notaio
ciechi
Artt 3 e 4 parlano di 2 “testimoni” assistente e
partecipante all’atto:
questi si aggiungono ai 2 testimoni, in quanto sono
assistenti di parte, e non imparziali; a tutela del non
vedente, la cui funzione è assimilabile a quella
dell’interprete e che per alcuni possono anche non avere
i requisiti prescritti per i testimoni ex art. 50 l. not,
in quanto parziali.
“Testimoni” quindi è espressione usata in senso atecnico
perché parziali e no 50 l not.
NB è molto discusso se si applichi l 18/75 anche a atti
not, o solo a scritture private.
Dottr e giur divise:
T1) Si anche a atti not perché art 2 l 18/75 non fa
eccezioni (“tutti gli atti”)
T2) No, perché atto not così come regolato assicura già
di per se adeguata tutela anche ai non vedenti, e sarebbe
anzi procedura troppo farraginosa (il cieco deve trovare
2 assistenti) e anche controproducente per il cieco =>
c’è il notaio che dà già sufficienti garanzie per il
cieco.
T3 studio CNN ’76 e Casu) Intermedia
Si ammette senza riserve il “testimone – assistente” ex
art 3, perché non è altro che un consulente tecnico di
parte, che assiste il notaio; mentre si esclude il cd
“testimone - partecipante” ex art 4, perché si ritiene
che questi collabori alla redazione dell’atto, e tale
funzione è di esclusiva competenza del notaio!
Cass 94: occorrono sia i 2 testi che i 2 assistenti -> ai
fini di dare ogni garanzia e protezione al cieco
Cass 00 e 01: non sono ammissibili i cd testimoni –
partecipanti ex art 4, perché redazione atto è solo del
notaio, senza interferenze altri soggetti.
La legge sui ciechi si applica solo alle scritture
private, e no agli atti pubblici.
13
Ai fini tuzioristici metti sia i 2 testi che i 2 testi –
assistenti (e non partecipanti all’atto)!
Metti prima i testi, poi gli assistenti del cieco, e poi
le parti, tra cui il cieco.
Firme:
parti;
assistenti;
testimoni;
notaio.
Discusso se cieco possa firmare con segno di croce, come
dice la 18/75: meglio di no ex art 50 n 10 l not.
NB: Cass 01 -> è nullo l’atto se il cieco o altro sogg
non firma se ha solo difficoltà a sottoscrivere; perché
no firma ex art 50 solo se è impossibilitato (“non
può”!).
REPERTORIO E RACCOLTA
Vendita
di
autoveicolo
per
autenticata -> solo rep.
(marca e modello, telaio , targa)
scrittura
privata
- Procura anche a raccolta ( è atto pubblico ricevuto, e
non scritt. priv. Autent.!) se è generale, cd. Procura ad
affari (in genere da moglie a marito, o da anziano al
figlio o da società ad un mandatario, o di persona
lontana o all’estero per “qualsiasi atto di ammin. ord.
e straord. Relativamente alla successione di ..” –
accettazione, divisione, vendita..- ) o in genere anche
se speciale ma conferisce poteri molto ampi (es. procura
ad amministrare un immobile: poteri di venderlo, locarlo,
costituire dd. reali minori..).
Gli atti notarili vanno sempre a rep., ci sono 2 rep, per
atti tra vivi e per atti di ultima volontà; mentre a
raccolta solo quelli inter vivos (no raccolta per i
mortis causa) custoditi dal notaio, quindi no procura o
altro atto se rilasciato in originale.
E quindi si allega in copia autentica, se la copia
proviene dallo stesso notaio che ha rogato la procura;
ovvero conforme se da altro notaio che magari ha allegato
l’originale a suo precedente atto.
La
procura
è
Autenticata
e
non
ricevuta
perché
generalmente
è
per
scrittura
privata!
(schema:
14
1)rappresentato; 2)rappresentante; 3)poteri conferiti),
tuttavia può essere anche per atto pubblico che va solo a
rep. se è speciale.
NB se contratto di vendita per atto pubbl occorre procura
per atto pubbl e non per scr pr aut, stessa forma 1392,
altrimenti è nulla per vizio di forma, e negozio è
inefficace 1398.
La procura speciale rientra tra quegli atti che
eccezionalmente il notaio può rilasciare anche in
originale (art. 70 l. not.)
Se la procura è stata rilasciata da stesso notaio rogante
ed è a raccolta, basta citarla; se invece non è a
raccolta va allegata o in orig o in copia conf
- L’Autentica ( di scrittura privata )
Io sottoscritto dott. .. attesto che la firma in calce
alla scrittura che precede è stata apposta in mia
presenza, previa rinunzia ai testi (ovvero alla presenza
di: ..) dal sig. .. , della cui identità personale sono
certo.
(segue Luogo, data e firma solo del notaio)
- L’Autentica (es. l’attestazione del notaio che la
presente copia di pagg. .. è conforme alle scritture
contenute alle pagg. .. del libro del Collegio Sindacale
della soc. ..) -> solo rep.
- L’Estratto (es. io sottoscritto dott. .. notaio ..
attesto che nel libro delle ..che
inizia da pag. ..
trovansi le seguenti scritturazioni: OMISSIS ... OMISSIS
... OMISSIS ... ) -> solo rep.
- La scrittura privata finchè non sarà autenticata
l’ultima sottoscrizione (l’atto “sarà conservato fra gli
originali
del
notaio
che
autenticherà
l’ultima
sottoscrizione”) -> solo rep.
L’Atto si registra, in genere, presso l’Ufficio delle
Entrate più vicino al notaio rogante, mentre si deve
trascrivere presso l’Ufficio del Territorio-Conservatoria
dei RR. II. del locus rei sitae
Es. se notaio rogante di Teramo e l’immobile è a Roma->
registr. a Teramo e trascr. a Roma
Allegati fanno parte integr atto, se in lingua straniera
devono essere tradotti
15
COMPARIZIONE
Il sig. ,condizione .. , nato a .. il .. residente a ..
via .. , C.F. .. , che dichiara di essere di stato civile
libero (coniugato in regime di comunione legale dei beni;
separazione dei beni; vedovo; divorziato; separato
con/senza addebito ma Raiti usa ancora per il separato:
coniugato in..)
Per dati nascita, tutto in cifre salvo mese in lettere,
nota min grazia e g 23-2-60
C.F. è richiesto ex 2659 1co e 2839 2co per la nota di
trascrizione e iscrizione ipotecaria.
(se sono molti i comparenti) .. da una parte;
e
dall’altra i signori di seguito anche denominati parte
acquirente: ..
N.B. associaz non riconosciute e soc persone sono
soggetti di diritto, no invece l’impresa individuale.
Quindi no .. per la ditta x il sig .., ma in caso di
imprenditore indiv:
tizio, quale titolare della ditta individuale .. corrente
in .. via .. , iscritta al n. r i di .., c.f.
e attento se imprenditore è coniugato in comun legale,
2659, e regime acquisti!
..per il minore .. i sigg. .. quali genitori esercenti la
potestà, autorizzati a questo atto con provvedimento
emesso dal Giudice Tutelare presso il Tribunale di .. in
data .. n. .. , che si allega in copia conforme sub. (non
va sottoscritto, ma è bene allegarlo ai sensi art. 54
reg. not. )
N.B. ai sensi art 54 reg not notaio obbligo verificare
che chi interviene in atto ne abbia i poteri.
Ma è prevista da art 51 n.3 l not l’allegazione solo di
procura, è consid norma eccez quindi non occorre alcuna
allegaz o menzione estremi se rappres legale, tuttavia
essendoci cmq obbligo controllo poteri in genere anche
menzione estremi provvedim nomina e autorizz, così come
se è rappres organica, solo menzione che poteri di rappr
(e non di gestione) derivano da art. .. dell’atto costit
16
o statuto o da delibera del cda che menzioni o alleghi in
copia o per estratto autentico.
La procura in genere si allega o in originale o in copia
autentica.
Giusta procura autenticata da me notaio in data odierna
rep. .., che in originale si allega..
Che trovasi
all’atto ..
conservata
nei
miei
atti
Di seguito anche indicata come ..
acquirente, cedente, cessionaria..)
quale
parte
allegato
venditrice,
Schema se comparente con procura:
- per il sig. o la società .. (prima il rappresentato che
è la parte sostanziale) .. il sig. .. (poi il
rappresentante) giusta .. (es. procura, statuto, statuto
e delibera c.d.a. ..)
(oppure: il quale interviene al presente atto non in
proprio ma quale procuratore speciale di .. tale nominato
giusta procura speciale a rogito del dott .. –se in data
odierna è in corso di registrazione).
..
in
qualità
di
Presidente
del
cda
e
legale
rappresentante giusti i poteri spettatigli dall’art. del
vigente statuto sociale, autorizzato a questo atto con
delibera del c.d.a. in data .. il cui verbale si allega
in estratto o copia autentica ..(SEMPRE la delibera per
il presidente del cda!! anche se obblig la allegaz solo
procura, ex 54 reg not)
Per le società:
eventuale anche certificato camerale rilasciato da R
imprese di .. in data .. che in originale si allega sub
.. (per essere certi che è legittimato ex art 54 reg not,
perché statuto non modificato ed è lui il legale
rappresentante).
.. ed anche in forza di delibera ass ord dei soci, ex art
2364 n4, in data .., che in estratto autentico si allega
sub ..
fondazione:
il quale interviene non in proprio ma in qualità di
rappresentante legale, giusti i poteri spettantigli per
17
statuto, della fondazione .. con sede in .. riconosciuta
con decreto n. .. rilasciato da .. il .. e iscritta al n.
.. vol. .. del registro delle persone giuridiche presso
il .. di .. , cf .. a quanto infra autorizzato giusta
delibera del cda in data .. che per estratto autentico si
allega
Amministratore unico ( e rappresentante legale ai sensi
dell’art. .. dello statuto)
Giusta procura autenticata (in genere è per scrittura
privata autenticata!!) dal notaio .. di .. il .. rep. ..,
che in originale si allega sub ..
Ma se è a raccolta di altro notaio, perché es è generale,
l alleghi in copia conforme
- ..
in qualità di amministratore unico della .. con
sede in .. , domiciliato per la carica presso la sede
sociale
- .. domiciliato ai fini del presente atto in .. via.. e
che interviene al presente atto quale .. ,avendone i
poteri ai sensi dell’art. .. dello statuto.
- per la società .. , di seguito denominata anche parte
venditrice, il sig ..
giusta procura rilasciatagli dal presidente del c.d.a.
sig.. con atto ricevuto dal notaio .. di .. in data ..
rep. .., registrato il .., a ciò autorizzato con delibera
del c.d.a. del..; procura che in copia conforme trovasi
allegata all’atto ricevuto da me notaio il .. rep. ..
registrato il ..
- per la società .. con sede in .. via.. (già in .. via
.. se ha cambiato sede), iscritta al n. .. del Registro
delle Imprese di .. capitale sociale euro .. interamente
versato
e
esistente
secondo
l’ultimo
bilancio
di
esercizio approvato, C.F. .., Partita IVA .. il sig..
,
quale
(
..
giusta
procura
conferitagli
dall’amministratore delegato e legale rappresentante .. ,
nato a .. il .., e ricevuta dal notaio .. di .. in data
.. rep. .. , registrata il .. , che si allega sub ..
Per le società, dati richiesti ex 2250 c.c.
Capitale sociale VERSATO e ESISTENTE secondo l’ultimo
bilancio di esercizio regolarmente approvato (per società
di capitali, no per quelle di persone!)
18
Quindi: indicare anche se è “in liquidazione”, ovvero se
è “unipersonale”
Associazione o fondazione: .. il quale interviene nella
sua qualità di .. (presidente o altro) e quindi di legale
rappresentante
ai
sensi
dell’art.
..
dell’atto
costitutivo (o statuto) della .. (denominazione) con sede
in .. via .. al n. ..
costituita con atto .. ( e se associazione riconosciuta
anche -> riconosciuta con decreto .. )
ed inserita nel R. delle Persone giuridiche della
provincia di .. al n. .. in data .. (art.33 c.c.)
Istituto particolare:
.. nella qualità di .. (es rettore pro tempore
dell’istituto) aut a stipula presente atto in virtù di
delibera del cda dell’ente, in data .. che in estratto si
allega sub ..
Comune, Provincia:
..
nella
qualità
di
dirigente
..,
in
forza
di
determinazione di (esso o altro) Dirigente in data .. n.
.. che si allega in estratto (ed eventuale delibera del
consiglio comunale/provinciale in data .. n. ..)
L’emancipato
o
inabilitato
intervengono
in
atto
personalmente, “con l’assistenza del curatore di cui
infra (e poi lo identifichi) e giusta autorizzazione con
decreto ..
giusta PROCURA speciale rilasciata con atto del ( es.
Consolato Generale d’Italia in Los Angeles -> è il
console o ambasciatore a ricevere con le veci di notaio!)
autenticato nella firma da ..
( es. il Cancelliere
Capo..) in data ..
rep. n.
, che in originale si allega a questo atto
sub..
procura rilasciata in data .. da .. con atto autenticato
dal dott. .. notaio in .. (es. Svizzera) munito di
apostille n. .. che si allega sub ..
19
L’atto notarile deve essere tutto in italiano, quindi se
ad es. la procura è in italiano ma la apostille solo in
inglese, il notaio in atto deve inserire la traduzione
della apostille, es. “Si certifica che questo documento è
stato sottoscritto da .. che agisce quale notaio pubblico
e reca il sigillo di..”
..
il
quale
interviene
al
fine
di
rendere
la
dichiarazione di cui all’art. 179 ult. Comma c.c. (per
evidenziare che non è parte sostanziale dell’atto!)
N.B. la dichiarazione è di scienza e non di volontà, ha
natura di confessione stragiudiziale, che puoi inserire
anche se non richiesta, ad es. ai fini probatori se
acquisto di immobili ex 178 c.c.
(la predetta impresa è da qualificarsi come impresa
familiare ai sensi dell’art. 230 bis c.c. giacché il sig.
.. figlio del titolare collabora nella medesima in modo
continuativo e prevalente.
La dichiarazione di impresa familiare si sostanzia in
tale dichiarazione seguita dalla convenzione sulla
ripartizione degli utili, es. 51% all’imprenditore e 49%
al collaboratore per l’anno in corso e gli anni a
venire).
Se sospetti che la vendita simuli una donazione (es. tra
padre e figlio) metti i Testimoni!!
Ovvero, se è donazione che simula una vendita di terreno
tra coniugi o tra parenti in linea retta allega il
c.d.u.! (altrimenti non richiesto ex art. 18 ult. co.
l.47/85)
c.f. solo delle parti in senso sostanziale -> per nota di
trascrizione (2659) o di iscrizione (2839) e per la
richiesta di registrazione (art. 11 DPR 131/86)
Enti Locali
D.LGS. 18 AGOSTO 2000, N. 267 (Testo Unico Enti Locali:
TUEL)
Ricorda che
Il Segretario Comunale può stipulare al posto del notaio
gli atti (“qualsiasi contratto nei quali l’ente è parte”)
di cui il Comune è parte ex art 97 co4 lett c) del TUEL.
20
Competenza generale del segretario comunale,
anche alle autentiche di firma -> art 17 co 68 tuel
“può
autenticare
scritture
private
ed
atti
unil
nell’interesse dell’ente”
per dottr non basta un generico interesse del comune, ma
occorre che sia parte dell’atto,
altrimenti competenza spropositata del segret comunale, e
discrimen assurdo con gli atti pubblici.
Pertanto se cessione di un credito da tizio a caio, che
tizio vanta su p.a. (stato o comune), essendo la cessione
di credito ex 1260 contratto bilaterale, il comune non è
parte, e quindi no poteri del segretario comun, cass 02.
Ricorda che per cessione di crediti vantati verso p.a.
occorre atto pubblico o scrittura priv aut ai fini
dell’opponibilità della cessione alla p.a., che è cmq
valida, ex 69 l 2440/1923.
Mentre poi per la costituzione di una società, es
farmacia comunale,
il trib verona 01 ha riconosciuto l’incompetenza del
segretario comun, e quella esclusiva del notaio, sulla
base dell’art 32 l 340/00 e 138 bis l not, che abroga
l’omologa “preventiva”, e che affida in via esclusiva al
notaio il controllo di legalità degli atti societari.
Per gli atti notarili:
Se Comune è parte:
- fai intervenire il dirigente (art 107 co3 e 50 co3)
competente ratione materiae.
Allegando:
- delibera consiliare (art 42 co2 l) ovvero 48),
- e la determinazione a contrattare del responsabile
del procedimento di spesa (art. 192)
.. dirigente competente ratione materiae del Comune di
.., previa delibera consiliare n. ... del .. e
determinazione n. .. del .. del sig. .. responsabile del
procedimento di spesa; delibera e determinazione che
rispettivamente si allegano sub a e b.
Prima del ’90 agli organi rappresentativi (sindaco,
presidente
provincia,
consiglio
e
giunta)
erano
attribuite quasi tutte le attività dell’ente.
21
Legge 142/90:
suo Principio ispiratore è stato anche quello di separare
Politica da Gestione.
Agli organi di governo (sindaco, giunta, consiglio) ->
funzioni di indirizzo, le linee politiche programmatiche
guida;
agli organi Ammin (in primis i dirigenti) -> compiti di
gestione, esecutivi.
Tale legge, modificata dalla Bassanini-bis 127/97, è
stata largamente recipita nel Tuel, anche se con qualche
variante.
Legittimato a rappresentare il comune?
L’art 51 co3 della 142/90 (ora Art 107 co3 tuel):
ai Dirigenti compiti di attuazione, tra cui alla lett c
stipulare contratti.
Tale art 51 sembra quindi chiarissimo nell’attribuire
poteri di firma solo (in via esclusiva) ai dirigenti!
Il
problema
però
si
è
posto
in
dottrina
sino
all’approvazione del Tuel, per la discrasia tra l’art 51
co3 e l’art 36 co 2 della 142/90.
Art 36 co2: “rappresentanza dell’ente al sindaco o al
presidente della provincia o regione.
Tale incongruenza appunto ha fatto si che in dottr si
parlasse di legittimazione concorrente del sindaco: a
rappresentare l’ente “indifferentemente” in atto il
sindaco o il dirigente.
Ci sono state così diverse circolari ministeriali (min
degli interni) che hanno chiarito che la legittimazione
esclusiva è dei dirigenti.
Sino ad arrivare finalmente al Tuel, che recependo l’art
36 (ora 50 co3: competenze del sindaco)
ha inserito
l’inciso: “salvo quanto disposto dall’art 107” (l’art 107
sarebbe il nuovo art 51 della 142).
Quindi ora non ci sono più dubbi sulla legittimazione
esclusiva dei dirigenti.
22
Ma i loro atti devono essere preceduti da “apposite” ex
artt 42, 48 e 192:
delibera
(che
deve
precedere
anche
l’atto
di
determinazione)
che è atto del
- Consiglio nelle ipotesi ex 42 co2 lett l)
-> ossia
quelle + importanti, come vendite, permute ..
- ovvero della Giunta nelle ipotesi residuali -> ex 48
ha appunto competenza generale e residuale
e da Atto di Determinazione
del responsabile del procedimento che può essere anche lo
stesso dirigente “rappresentante”
ex art 192
sia la delibera che l’atto di determinazione contengono
gli elementi essenziali del contratto, ed è bene
allegarli!
Se manca la delibera:
si è parlato di atto inefficace (come falsus procurator)
o di annullabilità (per vizio del procedimento, solo a
favore del comune).
Studio del CNN n. 3257 del 19/3/02
LA RAPPRESENTANZA DEGLI ENTI LOCALI
TUEL si inserisce nell’alveo della semplificazione
normativa che ha interessato l’amministrazione italiana
negli ultimi anni.
Mantenuto fermo il principio già presente nella 142/90:
di separazione tra politica e amministrazione secondo il
quale i poteri di indirizzo e controllo sono attribuiti
agli organi elettivi mentre le funzioni gestionali ed
amministrative sono attribuite ai dirigenti.
Al principio di separazione delle competenze tra organi
di governo e dirigenti si sovrappone, dunque, il più
incisivo principio di esclusività delle attribuzioni
dirigenziali.
Le attribuzioni del Consiglio (comunale e provinciale),
invece, ai sensi dell’art. 42 d.lgs. n. 267/2000,
23
consistono nell’adozione di atti di indirizzo e di
controllo politico - amministrativo, nonché di alcuni
atti fondamentali, tra i quali si segnalano per la
rilevanza
economica
e
l’interesse
notarile,
la
partecipazione dell’ente locale a società di capitali, la
contrazione di mutui, gli acquisti e le alienazioni
immobiliari, le permute, gli appalti e le concessioni.
Si
ritiene
che
l’attività
gestionale
non
possa
prescindere da una delibera consiliare (da allegare!) di
natura programmatica, che ponga direttrici all’azione
degli organi burocratici (es. i piani delle alienazioni
immobiliari) dalla quale il dirigente competente trae il
presupposto giuridico per emanare la determinazione a
contrarre (salvo che non sia già espressamente prevista
in
atti
fondamentali
di
natura
programmatica
del
Consiglio o non sia di mera esecuzione degli stessi) (8).
Stipulazione
dei
contratti,
attività
preceduta
da
apposita determinazione a contrattare del responsabile
del procedimento di spesa (art. 192 d.lgs. n. 267/2000,
che riproduce l’art. 56 l. n. 142/90, come modificato
dall’art. 14 l. n. 265/99)
Siffatta determinazione costituisce sia il momento finale
di un sub-procedimento, avviato con la proposta
dell’organo competente ed arricchito dai pareri di
regolarità tecnica e contabile, sia la prima fase del
procedimento dei contratti ad evidenza pubblica (15).
Prima del Tuel
T1) Una parte della dottrina opera una distinzione tra
rappresentanza istituzionale, riservata al sindaco, e
rappresentanza legale, che spetta in linea generale al
dirigente competente ratione materiae,
T2) La competenza concorrente di dirigente e sindaco.
T3 prev) monopolio operativo dei dirigenti
Tale posizione risulta confortata dalla circolare 10
ottobre 1998, n. 4 del Ministero dell’interno (21) la
quale esclude fermamente la possibilità che gli organi
politici compiano atti gestionali,
24
PREMESSA
Solo se necessaria, es. per Divisione, Transazione, Atti
in esecuzione di accordi di separazione personale tra
coniugi,
o per vendite di beni ottenuti per più successioni..
es.
a) in data .. è deceduto .. eredità devoluta a .. per la
quota di .. e a .. per la quota di .. ciascuno (come da
denunzia di successione ..)
b) del patrimonio
immobile ..
eredit.
faceva
parte
il
seguente
c) detto immobile costituiva residenza familiare del de
cuius e della vedova .. alla quale sono pertanto stati
attribuiti ex lege (art. 540 sec. co. c.c.) i dd. di
abitazione vitalizio e uso ..
(N.B. abitazione e usufrutto sono incompatibili, quindi
l’usufrutto potrà essere ceduto solo con termine iniziale
del momento in cui si estinguerà il d. di abitazione)
OGGETTO
La società .. come sopra rappresentata vende a ..
.. ai sigg. .. che per quote eguali indivise acquistano (
coniugi in sep. beni)
.. ai sigg. .. che in comunione legale comprano
.. vende .. al sig. .. che compra per l’usufrutto, e al
sig. .. che compra per la nuda proprietà, la seguente
porzione di fabbricato ..
.. vende, con la riserva di usufrutto di cui appresso, la
quota di propria spettanza pari al 50% .. (e poi
definisci la riserva di usufrutto)..
se non hai chiare le entità delle quote dei venditori
(es. a seguito di più successioni):
.. vendono ciascuno per la quota di propria spettanza e
tutti per l’intero ..
25
Schema:
dati fattuali dove, camere, mq, confini e poi dati
catastali.
Per cass 66,67,71 se discordanza dati catastali e
confini, prevalenza confini; perché catasto ha funzione
prevalentemente fiscale, ossia con il classamento degli
immobili serve a determinare la base imponibile, e non
probatoria, mentre i confini si prestano ad essere
percepiti più direttamente.
CONFINI (51 n6 l not): Almeno 3 => art 29 l. 52/1985 “per
gli atti con cui si concede ipoteca e quelli soggetti a
trascrizione”
a nord .. e proseguendo in senso orario .. (oppure in
senso NESO)
Porzione di fabbricato in .. via.. n. e precisamente:
appartamento posto al piano .. distinto con il n. interno
.. , composto da .. camere e accessori, confinante con ..
(es. appartamento int. , distacchi, app. int., vano
scala); risulta identificato in Catasto Fabbricati del
Comune di .. (Non c’è più la partita!) al foglio ..
particella .. subalterno .. zona censuaria .. categoria
.. classe .. vani .. Rendita catastale euro ..
La rendita catastale la si “aggiorna” ai sensi della
legge 662 del 23 dicembre 1996, art. 3 –
ma solo ai fini della determinazione del prezzo per
evitare accertamenti!!
Per i fabbricati moltiplicando per 105 il R cat, per i
terreni agricoli per circa 100 (98, ..) il R domin.
Catasti: Fabbricati e Terreni.
I fabbricati rustici in catasto fabbricati.
I terreni edificabili puoi trovarli sia in cf che ct.
Fabbricato di nuova costruzione
Può essere già accatastato, ossia con suo foglio,
particella sub, ma non ancora classato; oppure neanche
accatastato, in tal caso riporti i dati catastali terreno
su cui insiste e dati fattuali di come sarà.
“ a seguito di dichiarazione di nuovo fabbricato
registrata all’ute di.. il .. prot n .., detta porzione
immobiliare è riportata in catasto fabbr di .. alla
partita .. foglio .. part .. sub ..
Il fabbricato di cui fa parte immobile venduto è stato
costruito in seguito a concessione edil .. su parte
terreno .. pervenuto a venditore per compra fattane da ..
26
Ogni
modifica
su
immobili
deve
essere
presentata
all’U.T.E. di ..
Es.
per
frazionamento,
accorpamento,
demolizione,
aggiunta o soppressione vani ..
“giusta denunzia di variazione per (frazionamento,
accorpamento se non ancora approvati..) presentata
all’UTE di .. in data .. prot. n. ..”
se demolizione:
“area edificabile in .. via .. mq .. partita foglio
particella (no sub). Detta particella (che cambia, a
differenza di partita e foglio) è a seguito di
demolizione totale del fabbricato .., come risulta da
scheda di variazione registrata all’UTE di .. in data ..
prot.n. ..
Voltura catastale: è cambiamento della partita.
.. quanto sopra descritto è riprodotto nella planimetria
(ove è evidenziato con colorazione rosso), che esaminata
dalle parti e sottoscritta da esse e da me notaio, si
allega (orig o fotocopia firmata) sub ..
Occorrono i dati catastali per gli immobili (sia
fabbricati che terreni!) ai sensi di: art. 4 DPR 650/1972
per domanda di voltura; artt. 2659 e 2674 per nota di
trascrizione e iscrizione; art. 51 n.6 l. not.
.. l’immobile non risulta ancora censito in catasto
Fabbricati, ma per lo stesso è stata presentata denunzia
di nuova costruzione all’U.T.E. del Comune di .. in data
.. scheda registrata al n. ..
Se discordanza tra dati
preval ai confini, cass.
catastali
e
indicaz
confini,
è stata denunciata al N.C.E.U. di .. con scheda n. ..
ed è in
corso di classamento alla partita .. del
predetto Catasto come segue:
- foglio .., particella .. sub. ..
al piano .. int. .., confini dell'unità immobiliare: ..
Non c’è più la partita!
27
Foglio è una grande estensione, es. a Roma l’Olgiata sono
circa 3 fogli (è detto anche mappale, è infatti foglio di
mappa, o M.U. mappale urbano per i fabbricati);
Particella è in genere il fabbricato, o una villa
unifamiliare;
Subalterno è l’appartamento;
Zona censuaria ai fini della rendita catastale;
Categoria: es. uso abitativo, commerciale ..
Classe è sulla base della capacità di reddito
I
lastrici
solari
sono
iscritti
in
catasto
con
l’indicazione della sola superficie e nient’altro! (art.
15 DPR 650/1972)
Le unità elementari sono il sub. (o particella es. se
villa unif.) per i fabbricati; le particelle per i
terreni (da qui la necessità di frazionamento se si vuol
vendere una porzione di particella)
appartamento ..
cantina posta al piano .. (es. seminterrato S1) distinta
con
il
n.
..
confinante
con
..
(es.
corridoio
condominiale, canina n. .., salvo altri)-> è pertinenza,
in genere con medesimi dati catastali dell’appart.
(quindi riportando i dati per l’appartamento scrivi:
foglio .. per l’appartamento e la cantina);
box auto posto al piano .. confinante con .. (es. box nn.
.. e spazio di manovra) e censito .. (C’è tutto!) foglio
.. part. .. sub .. z.c. .. cat. .. classe .. m.q. (e non
Vani) .. R.C. euro ..
.. l’immobile è stato diviso in due porzioni e per il
mutamento di destinazione d’uso delle stesse è stata
ottenuta concessione in sanatoria del .. n. .. dal Comune
di ..
TU 490/99 beni culturali e ambientali
Tre ipotesi, ex artt 54-61:
- se bene dello Stato o ente pubblico, è incedibile
perché demaniale, art 54, salvo sdemanializzazione;
28
- se appartiene a persone giuridiche diverse da società,
artt 55-7, serve autorizzazione e no denuncia, e prelaz
per stato;
se
appartiene
a
privati,
società,
enti
non
riconosciuti, art 58, serve previa denuncia al ministero
e c’è prelazione per stato.
NB se denuncia inadempiuta entro 30 gg da atto, c’è
sanzione della reclusione sino a un anno, artt 58 e 122
lett b!!
Essa è necessaria per atti traslativi, a qualsiasi titolo
di propr o detenzione, quindi no per divisione, ma ai
fini tuzioristici è meglio farla, specie se c’è
conguaglio!
in atto: “ garanzia .. ad eccezione del vincolo di cui al
tu 490/99 perché immobile di interesse culturale,
disposto con provvedimento del ministero dei beni
culturali n .. in data .., trascritto presso la conserv
rr ii di .. il .. ai nn .. .
A tale riguardo il venditore si dichiara edotto
dell’obbligo di denuncia di cui all’art 58 e delle
relative sanzioni di cui all’art 122 lett b) in caso di
inottemperanza”.
Il vincolo è quindi trascritto!!
Il d prelazione non è più solo a favore stato, ma anche
in via subordinata degli enti locali, regione, provincia
e comune ex art 61.
Pensa ai dd di prelazione ad es a favore del Comune di
Venezia, per vendita immobili nel centro storico.
NB Se non si osservano le disposizioni del tu, l’atto è
nullo!! art 135!
Per d prev è nullità relativa, perché può essere fatta
valere solo da stato, e no dalle parti; per altri è
inopponibilità a stato.
Quindi se l’immobile è vincolato, denuncia e:
1) allega atto p.a. in data .. prot. n. .. di non
volersi avvalere prel;
2) prelim notificato a pa e silenzio per due mesi, con
semplice auto attestazione parti del silenzio pa;
3) ovvero meglio, vendita, notificata a ministero per
i beni cult e amb,
sotto cond sosp mancato
esercizio prelaz nei termini di legge.
29
Se lo poni sotto cond sosp mancato esercizio prelazione
stato:
“le parti si impegnano ad un successivo negozio di
accertamento del mancato esercizio della prelazione dello
stato, da redigersi per atto pubblico, e da annotare in
margine alla nota di trascrizione della presente vendita
(ex 2668 cancelli la condizione sosp).
Se lo stato esercita la prelazione, invece il venditore è
obbligato a restituire il prezzo ricevuto entro .. gg
dalla comunicazione dell’esercizio della prelazione,
comprensivo degli interessi legali”.
La denuncia ex art 58 anche da parte dell’erede
accetta l’eredità in cui è compreso un immobile
interesse storico art.
se
di
Dismissione beni degli Enti Pubblici L 410/01
Già la l 104/96:
prevedeva un’articolata procedura per la dismissione di
tali beni, in particolare:
i conduttori degli immobili avevano d di prelazione;
in caso di acquisto però non potevano alienarlo per 10
anni, salvo un incremento della famiglia di almeno 2
unità (nascita di 2 figli), ovvero cambio di residenza
oltre i 50 km.
La l 410/01:
ha invece previsto l’impiego di apposite società, che
acquistano a un prezzo base gli immobili da vendere, e
quindi
pagano
immediatamente
lo
stato
(liquidità
immediata), salvo poi conferire la rimanente parte di
prezzo dopo la vendita dei beni.
I conduttori poi hanno un d di opzione (e no di
prelazione) sul bene;
se non esercitano l’opzione, ma il bene viene venduto a
prezzo più basso di quello dell’opzione, hanno anche un d
di prelazione, art 3 co 3 e 5.
Poi prevede un Divieto Ferreo di cessione (si parla
genericamente di atti di disposizione, quindi anche di dd
reali limitati) per 5 anni, a pena di
Nullità
del
trasferimento;
tale divieto non prevede eccezioni -> norma antielusiva.
Immobili in zona di confine
30
Art 1 n3 allegato B legge 340/00 (quella dell’omologa):
Non + alcuna aut!!
Perché ha abrogato la vecchia legge 1095/35
Tale legge prevedeva la necessaria autorizzazione del
Prefetto che doveva conformarsi al parere dell’autorità
militare!
Aut -> ai fini militari, perché è zona strategica
Con l’art 18 l 898/76: attenuazione,
ossia aut + parere solo se alienazione a stranieri
(quindi no richiesta se a italiani)
La legge Comunitaria 242/00 all’art 17:
ha sostituito l’art 18 l 898/76 prevedendo che l’aut non
è necessaria se trasferimento a cittadini della U.E.
Da qui l’equivoco:
se ci sia ancora l’aut per gli extra-comunitari
Per dottr prev -> No aut
Perché la 340/00 abroga in toto la 1095/35
E tale equivoco è dovuto solo a difetto di coordinamento
tra l comun e 340/00
Terreni
a) c.d.u.
b) il venditore dichiara che non sono intervenute
variazioni alla data odierna in ordine alle risultanze di
detto certificato (ha validità un anno)
c) dichiara altresì la parte venditrice che il terreno in
oggetto non è sottoposto al vincolo di cui al all’art 10
l 353/00 (incendi boschivi).
d) dichiara che non è assoggettato a usi civici, dd di
prelazione legale o convenzionale, espropri per pubblica
utilità.
Terreno (o area edificabile) in .. località .. con
accesso da via .. al km .., confinante con .. salvo
altri, censito in Catasto Terreni del Comune di .. al
foglio .. particella .. categoria .. classe .. are ..
centiare .. R.D. euro .. R.A. euro ..
31
Se
terreno
edificabile
in
fase
di
lottizzazione,
aggiungi:
“terreno
edificabile
in
..
località
..
,lottizzazione ..(nome della lottizzazione, es. I Cerri)
identificato come lotto n. .. nel piano di lottizzazione.
Non necessaria l’allegazione.
L 353/00 Incendi Boschivi
Già la l 428/93 aveva introdotto una serie di divieti e
sanzioni, poi recepite con qualche modifica nella leggequadro 353/00.
Principio ispiratore:
che incendi spesso dolosi, ai fini di speculazioni
edilizie;
ossia si incendia un bosco per poi ricostruirvi case.
Da qui il divieto di mutare la destinaz urbanistica del
terreno per ben 15 anni dall’incendio ex art 10 co1 (con
la 428/93 erano 10 anni).
Quindi sul terreno incendiato mai destinazione edilizia
per ben “almeno” 15 anni (l’art 10 dice almeno, quindi si
ritiene
che
regioni
possano
anche
aumentare
tale
termine!).
Poi c’è il divieto per 10 anni di costruzione di
qualsivoglia
fabbricato,
salvo
non
sia
già
stato
rilasciata la concessione prima dell’incendio.
Ma l’art 10 prevede una serie di divieti ulteriori, es:
no caccia e pascolo, no ingegneria ambientale ..
E soprattutto ex art 10 co5:
obbligo di menzione del vincolo di persistenza della
destinazione urban (ossia almeno 15 anni, e per tutto il
periodo di essa, ma non anche dopo) per tutti gli atti di
vendita di terreni o fabbricati in aree percorse dal
fuoco.
Tale menzione è a pena di Nullità!! (insanabile, no atto
di conferma!)
Ratio: acquirente deve conoscere che c’è un vincolo di
almeno 15 anni
L’art 10 parla di vendita; ma si ritiene necessaria la
menzione per tutti gli atti a titolo oneroso, no invece
se gratuito, perché mancherebbe il fine speculativo, che
si vuole sanzionare (come art 18 47/85).
Problema:
l’art 10 co2 prevede l’istituzione di un apposito catasto
comunale ove individuate le terre incendiate;
32
ma per notai sarebbe invece preferibile che tale
annotazione, anche negativa, sia fatta sul cdu, ai fini
di agevolare l’attività notarile.
Se terreno Incolto : “senza R.D. e R.A. perché incolto”
Prima dell’entrata in vigore della legge 133/1994 i
fabbricati rurali venivano iscritti in Catasto terreni.
Da allora, invece, sono inseriti in Catasto fabbricati
(che è il nome nuovo, e non più NCEU! Infatti comprende
anche i fabbricati rurali!).
In Catasto Fabbricati sono CENSITI sia gli immobili
urbani che i fabbricati rurali.
Se terreno con Fabbricato Rurale : “terreno con
sovrastante piccolo fabbricato di m.q. .. censito in
Catasto Fabbricati di .. al foglio .. part. .. cat.
(fabbricato rurale)” inoltre per il fabbricato rurale
occorre distinta, da quella del terreno, dichiarazione ai
sensi l.47/85 e dich. ai sensi l. 165/90 (es. “detto
piccolo manufatto non è produttivo di reddito fondiario”)
Fabbricati rurali ora censiti in catasto fabbricati!
.. terreno con sovrastante piccolo fabbricato distinto
con la particella .. del foglio .. realizzato interamente
da .. come risulta dalla domanda di condono presentata al
comune di .. il .. con il prot. ..
Frazionamento
Sempre previo frazionamento se cessione
tutti salvo le servitù, es di passaggio.
di
DD
REALI,
NO Frazionamento se servitù!!
È meglio che sia sempre Approvato e lo alleghi all’atto
in copia conforme (anche se non + necessario ai fini
volturazione catastale).
Frazionamento non ancora approvato: le particelle sopra
descritte (in genere se quella originaria è n. 37 saranno
37/a, 37/b, 37/c..) risultano dal frazionamento redatto
dal geometra .. dell’Albo di .., che previa visura e
sottoscrizione da parte dei comparenti e di me notaio, si
allega .. (l’atto potrà essere stipulato solo dopo 20 gg.
da presentazione della domanda all’U.T.E., ex art.5 DPR
33
650/1972, se appunto dopo 20 gg. l’UTE non abbia ancora
provveduto ad accertarne la conformità),
“giusta frazionamento presentato all’U.T.E. di .. n. in
data .. ”
Non occorre più l’allegazione ai fini della voltura!
Per certi notai è possibile, se urgenza parti, anche
allegare un frazionamento non ancora in corso di
approvazione, semplicemente redatto da un tecnico e da
presentare poi all’Ufficio del Territorio, ma poi
occorrerà successivo atto di identificazione immobiliare
una volta approvato il frazionamento.
Frazionamento approvato: le particelle avranno già il
loro nuovo numero es. 27 (già n. ..), come risultante dal
frazionamento catastale del terreno redatto da ..
(geometra, ing..) e approvato in data .., presentato
all’U.T.E. del Comune di .. in data .. prot. n. .. che si
allega sub .. (inserisci dati relativi a presentazione
domanda e no a approvazione!)
Devi allegare il frazionamento approvato, ex art 5 co3 l
650/72 perché frazionamento conserva validità nei 6 mesi
da conformità (ossia da approvazione), altrimenti occorre
rinnovazione del frazionamento.
NB l’art 18 l 47/85 ammette la vendita anche la vendita
senza frazionamento catastale.
E’ possibile, ma in genere si procede a vendere dopo
almeno la presentazione della domanda di frazionamento al
comune, e si allega o menziona in atto sia la domanda che
la planimetria.
Ma se poi il frazionamento non viene approvato?
c’è il rischio anche eventuale nullità atto se fine di
lottizzazione abusiva ex 18 comma 1.
Quindi è sempre meglio che sia approvato.
(Il
presente
atto
è
soggetto
alla
disciplina
dell'articolo 7 della legge 12 agosto 1993, n. 310
(comunicazione del notaio al questore del luogo ove è
ubicato l’immobile entro un mese da stipula di vendita di
terreni o esercizi commerciali). -> per tale obbligo cmq
non occorre la menzione!)
idem per fabbricati, comunicaz a questore cessione entro
48 ore.
34
Se terreno < 10.000 mq. Obbligo di
sindaco del notaio ex art. 18 6°co c.c.
trasmissione
al
Se fabbricato demolito e ne vendi l’area di risulta:
.. il terreno oggetto del presente atto costituisce area
di risulta di preesistente fabbricato, non ancora censita
al Catasto terreni, ma per la quale è stata presentata
denuncia di variazione all’ U.T.E. di .. in data ..
registrata al n. ..
PROVENIENZA
.. è pervenuto pro quota al venditore ..
Detto immobile è pervenuto al sig. per compra fattane da
.. con atto ..
.. i coniugi .. sono proprietari, in comunione legale ai
sensi e per gli effetti dell’art. 177 lett. a), del bene
per compra fattane dal sig. .. (in caso di acquisto solo
di un coniuge)
E’ pervenuto al venditore prima del suo matrimonio per
compra fattane ..
E’
pervenuto
alla
società
venditrice
in
maggior
consistenza giusta atto di conferimento da parte della ..
s.p.a. a rogito not. .. registrato e trascritto
.. a seguito della morte di .. in data .. l’usufrutto si
è consolidato alla proprietà
se acquistato dai coniugi prima del ’75 e poi questi
hanno deciso di adottare il regime della comunione legale
anche agli acquisti precedenti: “ .. pervenuto a .. per
atto di compravendita .. e per successivo atto di
estensione degli effetti della comunione legale, ricevuto
da .. e trascritto .. è divenuto di proprietà comune dei
venditori.
35
.. con atto di assegnazione
cooperativa) ricevuto da ..
(
se
di
alloggio
di
e se l’atto è stato rettificato-> “ per atto ..
trascritto .. ed in rettifica per atto rep. .. del ..
trascritto al n. .. particolare”
Beni provenienti da SUCCESSIONI
I notai per ricevere atti relativi a beni e diritti
provenienti da successioni mortis causa, devono munirsi
della
DENUNZIA
di
SUCCESSIONE
o
dell’intervenuto
accertamento d’ufficio, o che non vi era stato obbligo
dell’interessato di presentare la dichiarazione! (art. 48
2°co 346/1990).
Nb si trascrive anche il testamento, es nel caso di
legati di specie di immobili.
Altrimenti
non
trascrivi
il
testamento,
ma
solo
l’accettazione
di
eredità,
ex
2648
e
successiva
divisione.
quindi:
1) testamento solo registrato dopo la pubblicazione,
con denunzia di successione ex 48 co2 346/90;
2) accettazione eredità trascritta 2648;
3) divisione
ereditaria,
no
cdu
ex
18,
si
se
conguagli.
La rinunzia all’eredità non si trascrive, anche perché
521 si considera come mai chiamato, solo pubblicità nel
Registro successioni, di cui all’art 484, e 52-53 disp
att cc.
Si trascrive invece rinunzia al legato se di dd
immobiliari, con annotazione a margine ex 2655 co1, come
fosse cond risol avverata, dell’acquisto del legato.
In questo registro vanno solo inseriti i testamenti, le
accettazioni o rinunzie di eredità.
Quindi ci si è chiesti come pubblicizzare un eventuale
atto di acquiscenza dei legittimari, ossia di rinunzia a
azione di riduzione.
E’ preferibile farla contestuale alla pubblicazione del
testamento, o ad es a un atto di divisione o vendita dei
beni ereditati, in modo dai nserire tale atto nel quadro
d.
36
è subentrato nella quota di un terzo di .. deceduto il
..,
in
forza
di
..
successione
(legittima
o
testamentaria) ..;
in forza di attribuzione a titolo di legato, con
testamento ..
.. per (es. metà indivisa, la quota di due noni..) per
successione ab intestato a .. (de cuius) apertasi in data
.. come da denunzia di successione registrata all’Ufficio
delle Entrate di .. (art.6 d.lvo 346/90 statuisce la
competenza dell’ufficio del Registro del luogo di ultima
residenza del de cuius ovvero, se all’estero, quello di
Roma) il .. al n. .. vol. .. (e eventuale successiva
integrazione o rettifica n. .. vol. .. del ..)
.. pervenuto per successione di .. apertasi il .. e
regolata da
testamento pubblico a rogito del dott ..
notaio in .. in data .. rep .. degli atti m c e passato
nel rep atti tra vivi con verbale rep. n.. registrato a
.. il .. al .. n .. (art. 61 l. not, la registraz solo a
pubblicaz testam dopo il passaggio a rep inter v e 75 reg
not), e trascritto a .. il .. ai nn. .. , come da
denunzia di successione registrata a .. (art.6 d.lvo
346/90 statuisce la competenza dell’agenzia delle Entrate
del luogo di ultima residenza del de cuius ovvero, se
all’estero, quello di Roma) (e eventuale successiva
integrazione o rettifica n. .. vol. .. del ..) il .. al n.
.. vol. .. e trascritta a .. il .. ai nn.. (art 6 d.lgs
347/90)
.. per successione di .. apertasi in data .. regolata da
testamento olografo pubblicato con verbale a rogito del
dott .. notaio in .. .. (denunzia di successione ..)
.. e successivo atto di divisione con stralcio di quota
ricevuto da .. (es. a seguito di successione ab intestato
di .. )..
in genere accettazione tacita con vendita, divisione ..
ma anche menzione eventuale atto di accettazione e di
divisione ereditaria, specie se dopo i 10 anni da
apertura success 480, devi sempre darla per presupposto e
menzione in atto:
.. quota di eredità accettata in data per atto ..
(cancelliere o notaio) e eventuale menzione di atto di
divisione dell’eredità.
37
..
per
detta
successione
risulta
trascritta
l’accettazione tacita di eredità in data .. presso la
Conserv. .. al n. .. particolare, mediante .. (sentenza
di accertamento del Trib. di .. n. .. in data .., se
accettazione es mediante sottrazione di beni 527 o 485
ult co, e non mediante atti dispositivi di essi).
.. e ciò anche per effetto di rinunzia all’eredità di ..
, risultante dalla dichiarazione presso il Trib. di .. in
data ..
Se manca la denunzia di successione si può richiedere un
ATTO di NOTORIETA’ per stipulare egualmente una vendita
di beni di eredità.-> NO! È dichiarazione che richiedono
le banche solo per avere maggiori certezze di contattare
con l’erede vero e di quota rilevante, prima di concedere
in genere un mutuo!
Vi sono terzi estranei a successione, non interessati
all’atto!!, che, avvertiti dal notaio sulle conseguenze
in caso di mendacio ai sensi della 445/2000, e invitati a
pronunziare la formula di legge: “Consapevoli della
responsabilità morale e giuridica che assumo con la mia
disposizione mi impegno a dire tutta la verità e a non
nascondere nulla di quanto è a mia conoscenza”, emettono
la seguente
Attestazione:
E’ notorio il fatto e di nostra personale conoscenza:
che in data .. è deceduto il sig. ..
che il predetto de cuius era domiciliato in .. via..
sebbene la sua residenza risultasse ancora quella in ..
via ..
che il de cuius era coniugato con .. ed aveva come figli
..
che la sucessione è regolata ab intestato non essendovi
testamenti e pertanto chiamati all’eredità sono .. e non
vi sono altri soggetti che abbiano diritto a quota di
legittima o riserva.
.. per usucapione (ventennale, o abbreviata..) accertata
con sentenza del Trib. di .. in data .. n. ..
(ovvero, accertata per atto –anche unilaterale del
vecchio proprietario, per chi ammette l’accertamento
negoziale- ricevuto da ..)
38
MODALITÀ VENDITA
L’ immobile si (vende, promette in vendita, dona..) a
corpo e non a misura, nello stato di fatto in cui si
trova (1477) con tutti gli annessi e connessi, usi,
pertinenze, servitù attive e passive, diritti, azioni e
ragioni e con le relative quote proporzionali delle parti
comuni dell'edificio in cui esso è compreso e con tutti i
diritti e gli oneri risultanti dal regolamento di
condominio.
e con tutti i diritti e gli oneri risultanti dal
regolamento di condominio menzionato in premessa, che i
soci assegnatari dichiarano di conoscere e si obbligano,
per loro e successori a qualsiasi titolo, di osservare (è
necessaria tale dichiarazione solo se regolamento cd
improprio, ossia con servitù e altre clausole che
limitino uso proprietà esclusive e che non è stato ancora
trascritto; in modo tale da assolvere a stessa funzione
di opponibilità della trascrizione).
Regolamento di condominio, di cui al verbale redatto dal
notaio .. di .. in data .. trascritto il .. ai nn. .. (va
trascritto se improprio ossia oltre i limiti ex art. 1138
quarto comma, es. include la costituzione di servitù
reciproche, o oltre limitazioni a dd. su proprietà
esclusive dei condomini; mentre il semplice regolamento
assembleare
“proprio”
non
va
trascritto
ma
solo
registrato)
Se il terreno è in fase di lottizzazione
.. e con tutti i dd. e gli obblighi
lottizzazione .. oggetto di convenzione
.. giusta atto ricevuto da .. in data ..
aggiungi:
risultanti dalla
con il Comune di
..
ovvero
se il terreno è stato acquistato ad es. dal Comune che ha
imposto delle obbligazioni propter rem o altro (es.
servitù..): richiama l’atto di vendita dal Comune
all’alienante , es.
.. obblighi risultanti dall’atto
ricevuto dal Segretario Comunale di .. sig. .. il .. rep.
(VANNO A REP. !!!) .. registrato a .. il .. al n. .. e
trascritto a .. il .. al n. ..
39
Se vendita a effetti reali differiti, impropriamente
detta “obbligatoria” (cosa futura, altri, generica,
alternativa, con riserva della proprietà) si applica
l’art. 1476 n.2 c.c. -> obbligo del venditore di far
acquistare la titolarità della cosa
Pertinenze automaticamente incluse nella vendita, salvo
patto contrario 818, cd riserva di pertinenza es giardino
o box.
Parcheggi
1) Legge ponte 765/67 art 18,
che ha aggiunto il 41 sexies l urban 1150/42: 1mq
parcheggio obbligatorio ogni 20mc costruzione, poi
portati a (ora) 10mc da l tognoli art 2 co2.
Ovviamente tale obbligo per costruzioni successive al 1
settembre 1967 data entrata in vigore legge.
2) Cass ss uu 84:
Parcheggi sono pertinenze edifici, e art 18 l ponte è
norma imperativa inderog, nel silenzio si trasferiscono
automaticam con immobile, tuttavia è possibile cessione
separata
parcheggio,
tutti
sia
quelli
liberi
che
obbligatori salvo quelli tognoli, a terzi estranei purché
garantito d reale d’uso a favore di condomini fabbricato.
Deve essere rispettata proporzione 1 casa = 1 parcheggio.
Per Cass:
quindi libera commerciabilità dei parcheggi;
Non sono beni extra commercium -> pertanto
usucapione!
si
anche
Non è importante la titolarità del parcheggio (che può
rimanere al costruttore, o essere di terzi ..) purché sia
assicurato appunto tale d di uso.
Quindi Nullità
previsto almeno
c’è interesse
aggiuntivo per
sinallagma.
parziale 1419 dei contratti ove non sia
tale d uso, e d di uso ope legis, perché
pubblico, con previsione di compenso
il venditore, per il riequilibrio del
40
Interesse pubblico: decongestionare le strade, arginare
il fenomeno del “parcheggio selvaggio” nelle strade,
specie di giorno.
C’è
un
vincolo
“pubblicistico”
di
destinazione
a
parcheggio,
ossia non una “destinazione” della pertinenza privata,
del proprietario, bensì imposta dalla P.A., che appunto
subordina tale destinazione, che sarà poi necessaria e
permanente, al rilascio della concessione a edificare.
Il d di uso, invece, è d che sorge a tutela di interessi
pubblici e non privati.
Pur riconoscendo ciò,
Nb Cass 02: ritiene il d di uso, come un diritto cui
applicare la disciplina prevista dagli artt 1026 e ss.
Come tale, detto d è rinunciabile, e anche usucapibile,
nonché soggetto a prescrizione.
Ma il vincolo pertinenziale a parcheggio è necessario e
permanente.
Discusso se oltre che ogg sia anche un vincolo
soggettivo, ossia a favore di quei singoli condomini.
Ossia se vendo casa a un condomino e non vuole anche il
parcheggio, posso venderlo a estraneo o ad altro
condomino che ha già un parcheggio?
C’è chi dice di si perché non posso immobilizzare un
parcheggio se l’acquirente della casa non lo vuole, ma se
questi vendesse, il nuovo acquirente sarebbe senza
parcheggio;
per tale ragione, altra dottr dice che vincolo è anche
soggettivo.
Quindi se aderisci a tesi permissiva:
se costruttore vende casa con riserva pertinenziale del
parcheggio, possibile solo se acquirente abbia almeno un
d reale uso su un parcheggio, ovvero atto è parzialmente
nullo 1419, per contrarietà a norma imperat art 18 l
ponte, e integrato ope legis da riconoscimento di d reale
d’uso per acquirente su un parcheggio e pagamento a
venditore di un corrispettivo ulteriore, che potrà essere
anche quantificato da giudice, per riequilibrare il
sinallagma, (Cass 84!) e se non ci sono più parcheggi il
condomino privo ha d reale d’uso su tutti posti auto
indistintamente, salvo poi accordo tra i condomini.
Altra strada è quella della dichiaraz espressa acquirente
di rinunciare a parcheggio anche per scrittura privata
che alleghi; mentre se compri casa con 2 box, occorre
41
dichiaraz costruttore che il secondo box è frutto della
rinuncia di un condomino che puoi anche far intervenire
in atto, oppure che è in eccedenza; ma è discusso perché
parcheggio è pertinenza del bene casa e sebbene così ci
sia rischio di box invenduti a carico del costruttore,
perché non si può certo obbligare chi non vuole o non ha
soldi sufficienti a comprare anche il box, tuttavia così
per cass si penalizzarebbero successivi aventi causa da
acquirente, quindi preferibile no rinunzia!
Idem, se immobile è ogg di contr di locazione, il d d’uso
parcheggio deve essere concesso a conduttore, perché esso
deve essere concesso a reale utilizzatore e no a propr
immobile, quindi se riserva a favore locatore, nullità
parz 1419 e integraz del corrispettivo!
3) Art 26 ult co l 47/85:
i parcheggi sono “pertinenze” degli edifici.
Ribadisce quanto appena affermato da cass, il vincolo
pertinenziale.
4) Cass ss uu 89:
Chiarisce l’equivoco, sul significato da dare alla parola
“pertinenza”.
Ribadisce che sono pertinenze, ma non sono volontarie,
quindi non si applicano artt 817, 818, ma sono pertinenze
legali
e
non
volontarie,
rapporto
pertinenziale
inscindibile, quindi non è ammesso patto contrario,
nascono
e
rimangono
come
pertinenze
salvo
nuova
concessione edil in variante, es per spostare parcheggi
da una zona ad un'altra.
Il
vincolo
pertinenziale
con
quell’edificio
indissolubile;
come pure la destinazione a parcheggio.
è
5) Art 2 co2 l tognoli 122/89
modifica l’art 18 l ponte, 1mq parcheggio obbligatorio
ogni 10mc costr (e non più 20).
Art 9 l tognoli consente di costruire dal 7 aprile 89,
data di entrata in vigore l, parcheggi all’interno
fabbricato, ossia suo sottosuolo o locali al pian
terreno, anche in deroga a strumenti urbanistici e con
agevolazioni.
Parcheggi tognoli sono facoltativi, ossia possono essere
realizzati dai condomini anche in deroga a strumenti
urbanistici a differenza dei parcheggi legge ponte, ma se
realizzati
non
possono
circolare
separatamente
da
immobile di cui sono pertinenza, art 9 co5.
42
Se cessione di parcheggio separata da casa, la cessione è
nulla; ma siccome la legge non disciplina l’ipotesi
inversa,
ossia
cessione
separata
di
casa
senza
parcheggio, per dottrina l’atto di vendita è valido salvo
che 1419 ove preveda mancata cessione parcheggio, no
possibile insomma il patto contrario ex 818, e cessione
anche del parcheggio.
Data la gravità sanzione, è bene che risulti il vincolo
pertinenz ex l tognoli. Si evince da fatto che aut in
genere gratuita, ma soprattutto da prassi dei comuni di
rilasciare aut edil solo a seguito di convenz e atti
d’obbligo documentativi del vincolo pertinenz, che
vengono trascritti, 2645 data la natura reale del vincolo
pertinenz.
Quindi vincolo pertinenziale tra parcheggio tognoli e
casa e indissolubile, né operano i principi delineati da
cass 84 e 89, ossia no applicaz tali sentenze anche a
parcheggi tognoli, se cessione separata casa no d reale
uso, ma 1419 e trasferimento anche del parcheggio.
Non è neanche possib per d una permuta di un parcheggio
tognoli con altro parcheggio, perché parcheggio non può
circolare separamene da immobile.
Quindi libera circolabilità parcheggi tognoli solo per
quelli durante periodo di vigenza decreti legge tra 94 e
94, l 204/95 art 1 co2.
Cass + recenti, anche 03: è un d reale d’uso, che come
tale, ex 1026, si prescrive dopo 20 anni dall’acquisto
dell’appartamento.
Come tale, se il proprietario dell’appartamento non lo
richiede, per 20 anni, esso può essere acquistato per
usucapione!
Nb: è d reale d’uso, ma non
compensato, con prezzo maggiore!
gratuito;
deve
essere
Art 17 comma 90 Bassanini bis consente costruzione
parcheggi cd tognoli anche a esterno edificio.
Quindi 3 categorie parcheggi:
1) obbligatori, cd parcheggi ponte da l 765/67, 1mq
parch ogni 20mc costr sino a l tognoli e poi ogni
10mc, ossia realizzati dopo 1 sett 67 nei limiti
imposti da art 18 e no in eccedenza;
2) facoltativi, art 9 legge tognoli, che hanno goduto
delle agevolazioni offerte da l;
3) liberi, perché costruiti prima legge ponte, o dopo
ma non obbligatori ossia in eccedenza (obbligo è
43
solo per 1 mq ogni 10 mc, tutto il resto è
libero!), e i parcheggi cd tognoli divenuti liberi
a seguito dei decreti-legge tra 94 e 95 non
convertiti ma i cui effetti fatti salvi da l 204/95
art 1 co2, tali parcheggi circolano liberi a favore
residenti o dimoranti nel comune del parcheggio.
Ricorda che d reale d’uso solo per i parcheggi
obbligatori, post 67, che sono quindi alienabili, ma poi
d reale d’uso.
Mentre parcheggi tognoli -> no d reale d’uso!
DICHIARAZIONI URBANISTICHE
Per i Fabbricati
Nell’ordine (ossia il secondo solo se manca il primo; il
terzo solo se manca anche il secondo ..), a pena di
nullità:
- estremi concessione o licenza (ora permesso ex 10 e
46 tu)
- estremi concessione in sanatoria (ora permesso in
sanatoria)
- estremi silenzio-assenso
- estremi della domanda di concessione in sanatoria
(ossia di condono) con estremi del versamento
dell’oblazione
(se
1°
condono)
e
anche
del
contributo concessorio ove dovuto (se 2° condono per
domande presentate dal 29/7/94, art 2 co 42 l
662/96); e in più per i fabbricati soggetti ai
vincoli di cui all’art 32 co3 l 47/85 l’attestazione
dell’avvenuta richiesta del parere
- dichiarazione
sostitutiva
di
atto
notorio,
alternativa alla licenza (o l’una o l’altra) per le
opere iniziate prima del 1/9/67
quindi se ad es manca la concessione edilizia, bisognerà
indicare gli estremi della concessione in sanatoria,
ovvero silenzio-assenso ovvero domanda di condono +
versamenti.
La concessione edilizia per nuovo fabbricato è concessa
dopo la presentazione del progetto dei lavori, che de ve
essere approvato, e poi è rilasciata detta concessione
44
per il fabbricato che dovrà essere edificato secondo il
progetto approvato dal comune:
quindi la concessione edil presuppone un progetto
approvato (lo stesso che, con il capitolato lavori,
alleghi per appalto):
“Le parti hanno già provveduto a presentare al comune di
.. un progetto approvato in data .. e per il quale è
stata rilasciata la relativa concessione edil in data ..
n. ..
L urbanistica 1150/42 stabilisce necessità licenza solo
per costruz nei centri urbani.
L ponte 765/67, in vigore da 1 sett 67 (art40 2co l
47/85) licenza in tutto territorio nazion, anche zone
agricole, e anche se modificaz fabbricati.
L bucalossi 10/77 da licenza a concessione, stabilendo la
sua onerosità. Per averla bisogna pagare contributo
concessorio.
Ma concessione è atto dovuto pa, se conformità a
strumenti urban vigenti e dimostraz pagamento contributo
concess.
Corte costit 5/80 e 127/83 d propr comprende anche d a
edificare, che quindi non è concesso ex novo da pa, ma
solo accertam conformità a strum urban!
L 47/85 ha chiarito le opere che necessitano di
concessione edil, quelle delle prime 3 categorie tabella
allegata a legge(es opere in assenza o difformità da
concess, .. e che corrispondono a abusi primari); mentre
da 4 a 7 o necessità di autorizz, sempre necessaria se
vincoli
culturali
o
ambientali,
oppure
dia,
e
corrispondono a abusi secondari. Ma art 2 co 60 l 662/96
lascia libertà a leggi regionali circa le modifiche che
siano sogg a concess, o aut o dia o niente e quindi siano
abusi primari o secondari.
Mentre per alcune opere interne, es elimino muro, niente
ex art 26.
L 47/85 1° condono per abusi compiuti entro 1/10/83
(ossia costruzione non iniziata ma ultimata entro tale
data) e domanda presentata entro 30/6/87.
Irrilevanti eventuali abusi prima del 1 sett 67, data
entrata in vigore l ponte, ex art 40 2co.
Prevede sanzioni:
penali art 20;
amministr demolizione o acquisiz gratuita del comune, 7;
civili 17, 18 e 40.
45
Ratio legge: scoraggiare l’abusivismo edilizio e la
lottizzazione abusiva e evitare speculazioni, il guadagno
su beni abusivi, ma no la loro trasmissione all’interno
della famiglia, da qui la mancata richiesta negli atti
mortis causa sia per terreni che per fabbricati di cdu o
licenze, e per terreni nelle donazioni tra coniugi e
parenti in linea retta e divisioni ereditarie.
Cass 01: no art 17 e quindi no nullità se manca
concessione edilizia in caso di divisione ereditaria,
perché sebbene sia un contratto tra gli eredi inter
vivos, tuttavia essa è l’atto conclusivo della vicenda
successoria (art 17 no a atti mc!, quindi sarebbe
ingiusto discrimen se c’è stata o meno divisione
ereditaria, c’è eadem ratio).
Essendo tale la ratio, previste due forme di nullità:
formale se concess o licenza c’è ma non menzionata in
atto sanabile ex art 17 4co con neg conferma anche unil
acquir da taluni considerato neg di accertamento, e
sostanziale non sanabile.
E’ questa una rilevante eccezione al principio generale
per il quale è esclusa la sanatoria di negozi nulli (1423
c.c.) insieme a 590 e 799; mentre 607, 2701 casi di
conversione neg nullo.
Nb tale negozio di conferma ex art 17 co4 previsto solo
per i fabbricati, e non per i terreni anche con il T.U.,
nonostante la dottr auspicasse tale possibilità anche per
i terreni.
Contributo concessorio introdotto da l bucalossi art 3
richiamato da art 37 1co l 47, ma concessione può essere
anche gratuita se art 9 l 10/77, ed è necessario per
comune concessione, non in sanatoria.
Art 34 l 47 prevede pagamento oblazione a erario di somma
determinata in base a tabella allegata, che può essere
anche ridotta se abitazione primaria e.. art 34 co3 l 47
rivisitato poi da l 724.
Provvedim di concessione in sanatoria (ossia il condono)
è atto dovuto se pagam (eventuale contrib concess e)
oblazione come richiesta, e non vi siano vincoli di
inedificabilità assoluta, art 33 l 47. Infatti art 40 co2
richiede se manca il provvedim di concess in sanatoria
che siano indicati estremi avvenuto versamento delle
prime due rate della sola oblazione.
Quindi no sanatoria per i beni vincolati art 33, per
inter storico-artist, archit, archeol ..
46
Per 2° condono l 724 maggiora quantum oblaz, e impone
sempre pagam anche contrib concessorio.
Infatti art 2 co58 che integra art 40 l 47 richiede
indicaz estremi concess in sanat, ovvero estremi domanda
condono con estremi versamento intera oblaz e contrib
concess, e parere favorevole se bene vincolato, e che si
è formato il silenzio assenso.
Silenzio assenso ex art 2 co58 solo per condono di
concess o aut mancanti, ma no possib per richiesta di
normale concessione. Se risposta del comune non arriva,
unica possib è commissario ad acta ex art 2 co60.
L 724/94 2° condono per abusi al 31/12/93 e domanda entro
31/3/95
l 662/96 che ha chiarito dubbi interpret circa 724/94 e
art 2 co 58 che è l’equivalente art 40 l 47/85 e
prescrive nullità atti alienaz fabbricati con abusi
primari, ossia senza concess edil, che siano senza
concess in sanatoria o estremi domanda condono con
indicati estremi versamento intera oblaz e contributo
concessorio.
Quindi se abusi commessi dopo il 1/1/94 unica possib è
l’art 13 l 47/85, cd sanatoria a regime, se opera eretta
senza concess o lic edil, ma conforme a strumenti urban
di allora e di oggi; essendo un accertamento di
conformità ritardato, sanzione è doppia oblazione.
L 724/94 e art 2 co 58 l 662/96 pagamento contrib
concessorio, perché normale concess edil da bucalossi non
è più gratuita, più oblazione perché è richiesta di
condono di un abuso.
Si applica e richiama l’art 17 per immobili finiti di
costruire dopo 1/10/83, ossia quelli non condonabili;
mentre l’art 40 per quelli finiti di costruire entro
quella data.
È facile da ricordare, perché artt che riguardano il
condono, la sanatoria dal n. 31!
NB dichiaraz 47/85 dell’alienante, ma solo perché si
presume che sia sogg più informato su ogg alienazione
essendo il vecchio propr, ma possono essere anche
dell’acquirente, e per d non necessarie se una delle
parti è il comune.
No 47/85 per fabbricati:
47
-
dd reali garanzia o servitù;
atti mortis causa;
effetti
solo
obblig,
es
prelim,
o
leasing
finanziario, perché è locaz e acquisto solo se
dichiaraz locatore che conterrà 47/85, o trasf
fusioni o scissioni perché no trasferim ma semplice
modifica statut;
No cdu per terreni:
- se (2 requisiti) è sia pertinenza di edificio e sia
< 5.000 mq, e se maggiore ma in comune tra più
edifici, si calcola dividendo estensione per numero
edifici;
- divisioni ereditarie
- testamenti
- donazioni tra coniugi e parenti in linea retta (es.
padre-figlio e no fratello-sorella)
- dd reali garanzia o servitù
Se cessione fondo con cdu, ma con sopra fabbricato
abusivo, possibile solo la cessione fondo, con riserva
del fabbricato, altrimenti nullità cessione fabbric ex
art 17.
Lottizzazione abusiva ex art 18 1co:
se trasformaz terreno con opere visibili, senza conc
richiesta;
se frazionam terreno in lotti ai fini di costruire
successivam e vendita stessi lotti, il tutto senza aut
necessarie.
Scopo cdu è informare parti su destinaz area, no
necessario se una parte è il comune.
Da art 18 co6 “anche senza frazionam catastale” evinci
che vendita lotti possibile anche se frazionam non ancora
approvato da Ute!
M ameglio sempre dopo approvaz frazionam, per non
incorrere nella possib di lottizzaz abusiva perché
potrebbe
non
essere
approvato,
o
con
cond
sosp
dell’approvaz frazionamento!
Cdu oltre che da sindaco può essere rilasciato anche da
altro dirigente o impiegato addetto, d.lgs 29/93.
(Ai sensi e per gli effetti dell’art .. del t.u.
edilizia) la parte venditrice consapevole delle sanzioni
previste in caso di mendacio dalla legge 28 dicembre
2000, n. 445, dichiara che la costruzione della porzione
di fabbricato oggetto del presente atto è stata iniziata
48
in data anteriore al I settembre 1967, e garantisce che
non sono state poste in essere sull’immobile successive
opere necessitanti denunzie di inizio attività, ovvero
autorizzazioni, licenze o concessioni.
Dichiarazione che è anteriore a 1/9/67
Sebbene anche la l urban del 42 prescrivesse necessità
licenze per immobili nei centri urbani, e quindi
possibilità di abusi, tuttavia tale obbligo non era
generalizzato (appunto solo centri urbani) per cui era
possibile anche che la licenza mancasse perché non
richiesta.
Il legislatore 47/85 ha mostrato disinteresse per tali
eventuali
abusi,
data
anche
la
difficoltà
di
controllarli.
Pertanto ai sensi dell’art 40 co 2: “in luogo degli
estremi della licenza urbanistica ..”,
ossia è chiaro il carattere Alternativo:
- licenza urbanistica, se era richiesta e risulta,
ovvero
- dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ai sensi
445/00, anche se la licenza era obbligatoria e sia
che sia stata ottenuta che non ottenuta, stante il
carattere alternativo.
(Ai sensi e per gli effetti della legge 47/85 e
successive modifiche e integrazioni)
L’alienante dichiara che la porzione immobiliare in
oggetto è stata costruita in base a .. (licenza: se
costruzione tra 1/9/1967 -data entrata in vigore l pontee 30/1/77 –data entrata in vigore l bucalossi- ,o
concessione) edilizia rilasciata dal Comune di .. in data
.. n. ..
(in ogni caso sia ante 1/9/67, che concessione o licenza,
devi aggiungere):
.. licenza edilizia n.. e successiva concessione in
sanatoria rilasciata il .. al n.. , entrambe da parte del
Sindaco di ..
.. e successiva variante n. .. del ..
Comune di .. in data ..
rilasciate dal
Domanda di concessione in sanatoria: l’alienante dichiara
che per quanto riguarda l’immobile in oggetto è stata
presentata al Comune di ..(locus rei sitae) domanda
di
concessione in sanatoria il .. prot. n. .. e pagata (le
49
prime due rate) la relativa oblazione con versamento
all’ufficio postale di .. in data .. n. .. di euro ..
come risulta da copia conforme della domanda stessa e del
relativo
versamento
che
si
allega
sub
..
senza
accertamento nel termine di somme dovute a conguaglio
Conc ottenuta per
silenzio assenso art 2 co58 l 662:
la parte venditrice dichiara che:
- costruzione è stata realizzata in totale assenza o
difformità da licenza o concess edil;
- è stata presentata domanda di condono in data ..
pratica n. ..;
- è stata pagata intera oblaz di euro .. con
versamento presso ufficio postale di .. in data ..
bollettino n. .., e l’intero contributo concessorio
con versamento ..
- non vi è stato accertamento nel termine di somme
dovute a conguaglio o richiesta di ulteriore
documentazione;
- l’immobile non è sogg a vincoli, oppure se vi sono
c’è parere favorevole competente autorità in data ..
n.;
- è stata presentata documentaz richiesta all’ute per
l’accatastamento (importante ai fini fiscali!)
- comune non ha provveduto ad emettere provvedim di
concess in sanatoria nei termini di legge (art 39
co4 l 724)
- pertanto si è formato il silenzio assenso
La parte venditrice garantisce ancora che ogni altra
somma inerente a detta pratica dovesse essere richiesta
dall’erario, sarà versata a sua cura e spese, tenendo
indenne
la
parte
acquirente
da
ogni
onere
e
responsabilità.
Si allega sub “..” copia della domanda corredata della
prova dell’avvenuto versamento degli interi oblazione e
contributo concessorio.
Se è
Nuovo Condono (l. 724/1994 art.39, per abusi
commessi al 31/12/93 e domanda presentata entro 31/3/95)
presentazione della domanda di concessione in sanatoria,
dimostrando di aver pagato oltre all’Oblazione (art.13
l.47/85) anche il Contributo Concessorio (es. tramite
versamento anche bancario alla banca-tesoreria del
Comune)
50
.. ed è stata rilasciata concessione edilizia n. .. in
data .. da .. per opere di ristrutturazione.
(no concessione per opere interne – art.26 l. 47/85 , ma
solo d.i.a.)
Concessione per variante in corso d’opera al progetto
originale approvato con licenza o concessione: “..
concessione edil. n. in data .. e successiva concessione
per variante n. .. in data .. rilasciate entrambe da ..
.. che dichiara che il fabbricato è stato realizzato in
totale difformità (o con variazioni essenziali) da
concessione edil. n. .. in data .. ma che è stata
rilasciata concessione in sanatoria, ai sensi art.13 l.
47/85, n. .. in data .. entrambe da ..
Terreni:
La parte venditrice dichiara che la destinazione
urbanistica del predetto terreno è quella risultante dal
certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal
Sindaco del Comune di .. il .. (non anteriore di più di
un anno da data stipula) n. .. e che si allega a questo
atto sub “..”
Dichiara altresì che dalla data di rilascio di detto
certificato ad oggi non sono intervenute modificazioni
degli
strumenti
urbanistici
in
esso
richiamati
(dichiarazione di vigenza indispensabile ex art. 18 3co
l. 47/85, il c.d.u. perde validità se intervenute
modifiche!)
IL c.d.u. si allega in originale o in copia conforme, e
va letto alle parti ma non sottoscritto!
se terreno < ai 10.000 metri quadrati:
art 18 co 6: Copia del presente atto sarà trasmessa al
Comune ai sensi del sesto comma del citato articolo 18
della legge n. 47/85.
“ Per ciò che concerne il terreno in .. i condividenti
dichiarano che la destinazione urbanistica dello stesso è
(es. agricola, edificatoria, ..
) (eventualmente come
risulta da un precedente atto di alienazione che
51
menzioni) precisando che non si allega il c.d.u. ai sensi
dell’art.18 l.47/85 giacché il presente atto ha come
contenuto .. (es. divisione ereditaria)”
-> è bene inserire dichiarazione negativa!!!!
Se istanza presentata ma mancato rilascio comune, 18 co4:
“venditore dichiara che:
- in data .. è stata presentata istanza per il
rilascio del cdu al comune di .. con domanda prot.
n. ..;
- che alla data odierna il suddetto cdu non è stato
ancora rilasciato (almeno 30gg);
- che il terreno in oggetto ha la seguente destinaz
urb .. in base a strumenti urbanistici vigenti.
T.U. edilizia 380/01
entrata in vigore il 1/1/02, ha operato per 10 gg e poi
più volte rinvio sino al 30/6/03.
E’ t.u. voluto dal governo Amato,
che si inserisce nell’ambito di quel processo di riordino
normativo avviato con la prima l Bassanini, l 59/97, che
all’art 20 affidava al governo la delega per l’emanazione
di t.u. al fine di riordinare e semplificare singole
materie.
Es sono la 340/00, che tra l’altro rende l’omologa solo
eventuale, la 50/99 ..
Novità:
art.4) commissione edilizia
diventa organo non più necessario del comune, ma solo
eventuale, e se istituita, il comune deve disciplinarne i
compiti in maniera espressa;
art.5) sportello unico dell’edilizia
per semplificare l’organizzazione degli uffici comunali,
ma soprattutto per agevolare i cittadini; es ricezione
domande, rilascio permessi, informazioni ..
anche se l’opera richiede più aut assensi o pareri, es se
vincolato come bene storico tu 490/99, parere asl, .. ->
unica istanza a detto sportello che provvederà esso
stesso a acquisizione ciò che occorre, anche con lo
strumento della conferenza dei servizi.
art. 6) attività
provvedimento;
edilizia
libera,
non
occorre
alcun
artt. 10 e ss) permesso di costruire (art 46)
52
artt. 22 e ss) d.i.a. (già introdotta con art 2 co 60
lett h) l 662/96
Con il tu vi è una Bipartizione dei titoli abilitativi:
- permesso di costruire che sostituisce la concessione
edilizia;
- d.i.a.
abrogazione della “autorizzazione” ad eseguire lavori
si parla di “permesso” di costruire, anche a seguito
della nota sentenza corte costit 5/80 che ha considerato
lo ius aedificandi come d facente parte del d di
proprietà, e non “concesso” dal comune.
“Permesso” quindi perché non vi è attribuzione di nuovi
dd.
Il “permesso” non è più la regola, ma l’eccezione,
riservato solo a macrointerventi edilizi, che sono
espressamente elencati! -> 10 e 46
nb: eccezione per l’esecuzione dei parcheggi tognoli ->
basta la dia
mentre dia da essere strumento eccezionale e diventato
strumento normale: progetto e relazione di un progettista
abilitato che dimostrano la conformità a strumenti
urbanistici; e al termine dei lavori, emissione di un
certificato di collaudo del progettista che certifichi
conformità dell’opera al progetto (art 22 -> dia).
All’art 10 elenco di interventi che richiedono il
permesso di costruire, i cd macrointerventi, e tale
elencazione può essere ampliata, ma non ristretta, da
leggi regionali; per tutti gli altri c’è la dia.
art.20) silenzio – rifiuto
se silenzio ammin in caso di istanza del cittadino, con
possibilità di ricorso al tar.
artt. 36 e 37) cd sanatoria a regime
riproducono di fatto l’art 13 l 47/85
ma richiedono una doppia conformità: sia a legge edilizia
vigente che a quella al tempo di realizzazione dell’opera
per il resto non
precedenti, specie
recepita;
vi sono differenze con le leggi
la 47/85 che è quasi interamente
53
es:
art 17 -> è diventato l’art 46
art 18 -> è l’art 30
art 13 -> è l’art 36 (sanatoria a regime)
nb l’art 18 ora art 30 del t.u. :
al co2 dell’art 30 -> no cdu per i terreni < a 5000 mq,
ma solo se sono pertinenze dei fabbricati, ossia solo se
cessione con fabbricato;
Si cdu se cessione separata anche se < a 5000 mq!
Inoltre Non si è proceduto a introdurre nel t.u. il
negozio unil di Conferma ex art 17 (della 47/85) previsto
per i fabbricati anche per i terreni,
come invece era auspicato dalla dottrina.
cd Legge Lunardi o Legge obiettivo
L 433/01
è unico art diviso in 19 commi.
Riguarda edilizia ma anche grandi opere pubbliche.
E’ detta legge obiettivo perché non riordina la materia
come il tu, bensì più che altro pone obiettivi da
seguire.
Essendo espressione di un governo diverso (berlusconi e
non amato come il tu),
presenta punti di contrasto con il tu:
es permane la tripartizione, non essendo scomparsa la
previsione dell’”autorizzazione”, insieme a concessione
edil, e dia.
Novità:
la cd “superdia”
per interventi edilizi minori,
ma anche per immobili sogg a tutela storico-artistica e
paesaggistico - ambientale
è di fatto un ampliamento dell’ambito di operatività
della dia,
es anche per i casi di demolizione e ricostruzione con
stessi mc,
ristrutturazione ..
le regioni possono restringere ambito superdia, ma non
ampliarlo;
piena libertà di legiferare invece per regioni a statuto
speciale.
54
Tale superdia era già stata introdotta da alcune leggi
regionali,
es 22/99 regione lombardia,
e criticata perché in contrasto con legislazione statale,
prevedendo casi in cui bastava appunto una dia piuttosto
che una concessione edilizia.
Questo della superdia
è un altro punto di contrasto con il tu edilizia,
in quanto prevede ampliamento ambito operatività dia, in
sostituzione dell’attuale permesso di costruire.
Ratio del rinvio dell’entrata in vigore del T.U. Edilizia
Studio Cnn 02 di Casu:
il 1/1/02 -> entra in vigore il t.u. edilizia
l’11/1/02 -> in vigore la legge Lunardi
il 10/1/02 -> rinvio dell’entrata in vigore del t.u.
Il T.U. quindi ha operato per ben 10 gg, poi previsto il
rinvio.
Per Casu, la proroga dettata anche per le differenze
sostanziali con la Lunardi:
1) titoli abilitativi:
- lunardi -> continua la tripartizione tra Concessione
edilizia, autorizzazione e dia;
- t.u. -> bipartizione permesso e dia.
2) la cd Superdia (introdotta dalla Lunardi)
ossia basta la dia per tutti gli interventi edilizi
minori ma anche per gli immobili soggetti a tutela
storico-artistica
e
paesaggistico-ambientale
(quindi
anche per interventi per i quali il t.u. prevede il
permesso di costruire).
il t.u. (art 10) elenca tassativamente gli interventi per
i quali è necessario il permesso di costruire, e per
tutti gli altri la dia
La Lunardi invece valorizza in modo significativo la Dia.
Casu sottolinea come la Lunardi abbia dei pregi:
si muove verso la direzione tracciata dalla Corte
Costituzionale 5/80 (ossia sebbene la Bucalossi 10/77
parlasse di concessione edilizia, lo ius edificandi non è
una concessione della pa, ossia non vi è un trasferimento
55
di un d, ma solo il riconoscimento di conformità agli
strumenti urbanistici vigenti.
Pertanto la lunardi anche su tale base, valorizza la Dia:
perché lo ius edificandi essendo un d che il privato ha
già, questi può ha il d di costruire, avvisando la pa che
accerta poi la conformità agli strumenti urbanistici.
Con la Dia -> vantaggio che è uno strumento più agile, no
lunghi tempi di attesa per il rilascio!
Ma a differenza del T.U. che è un intervento organico, la
lunardi invece si muove solo come legge obiettivo, per
fissare appunto dei principi, degli obiettivi.
GARANZIA
Quando sei incerto, es in tema di appalto, divisione ..
di -> “le parti si prestano tutte le garanzie di legge”.
La parte venditrice garantisce la piena ed esclusiva
titolarità e disponibilità del diritto ceduto (ovvero del
bene ceduto pro quota) esente da ipoteche, trascrizioni
pregiudizievoli, e da altri oneri o vincoli straordinari,
obbligandosi
comunque,
qualora
ve
ne
fossero,
ad
eliminarli, a propria cura e spese, a semplice richiesta
della parte acquirente.
La parte venditrice dichiara e garantisce, altresì, che
l’immobile non è attualmente locato a terzi (art. 1599
1co la locazione se ha data certa anteriore a vendita è
opponibile al compratore) e di essere in regola con il
pagamento degli oneri condominiali (art 63 2co disp att
cc respon solidale per i 2 anni, talora si mostra o
allega dichiaraz ammin condominio)
Se acquisti immobile in condominio esclusivo, puoi
allegare dichiaraz ammin condominio che venditore è in
regola con pagamento oneri condor, c’è respons solidale
acquirente.
Se acquisti immobile in costruzione, anche 1456 licenza
abitalitità:
“ed è stato dichiarato abitabile con licenza n. ..
rilasciata in data .. dal comune di ..”.
Cass 8880/00: è considerata consegna di aliud pro alio
quella di immobile privo di licenza di abitabilità.
56
Ad eccezione seguenti formalità:
trascrizione n. .. particolare del .. (data) relativa ad
un procedimento ormai estinto;
ipoteca iscritta a favore di .. presso l’Ufficio del
Territorio-Conservatoria dei RR. II. di .. in data .. al
n. .. particolare per complessive euro .. a garanzia di
(es. mutuo concesso da .. con atto a rogito di ..)
Pignoramento trascritto a .. il .. ai nn .. (no importo,
a differenza con ipoteca, perché durante procedura
pignoramento
è
sempre
possibile
intervento
nuovi
creditori, quindi importo incerto, se vendita bene
pignorato inopponibilità a creditori pignoranti 2913)
N.B. sia iscrizione ipotecaria che trascrizione hanno n.
di registro generale e n. di registro particolare!
Così come il Pignoramento: trascritto a favore di .. e a
carico di .. presso la Conserv. .. in data .. ai nn. ..
(generale e particolare) per euro .. a garanzia di ..
mutuo concesso in data .. per atto a rogito di .. rep. ..
registrato a .. il .. al n. .. vol. ..
Ovvero: a garanzia di un mutuo (o gener. debito) ormai
estinto e che il cedente si obbliga a far cancellare a
sua cura e spese entro il .. (oppure in corso di
cancellazione);
.. ipoteca iscritta .. e RINNOVATA in data .. al n. ..
particolare (per rinnovazione solo menzione di data e n.
iscrizione!)
.. per le ipoteche nn. .. di reg particolare del ..
(data)
gravanti sulle porzioni immobiliari cedute per la quota
risultante dai frazionamenti per atti ricevuti da .. rep.
.. registrati a .. il .. (NO trascrizione o iscrizione!)
.. eccezion fatta per
particolare a garanzia
pagamento con accollo
il mutuo nell’art. del
l’ipoteca iscritta il .. al n. ..
del mutuo di cui appresso (se c’è
dell’acquirente e quindi richiami
prezzo)
.. eccezion fatta per l’ipoteca .. a favore di .. IN
FORZA di MUTUO ricevuto da notaio .. rep. .. il ..
57
registrato a .. il .. al n. .. , ipoteca che si lascia
sussistere
.. l’immobile (o anche una quota di esso) è oggetto di
sequestro conservativo a favore del sig. .. per la somma
complessiva di euro .. trascritto a .. (locus rei sitae)
il .. al n. .. particolare.
(ricorda che il proprietario può comunque disporre del
bene,
ma
inopponibilità
dell’atto
al
creditore
sequestrante)
Tutela doppia:
generale, derivante da norme su contr in gener, nullità,
annull, resciss, risoluz ..,
e speciale specifica per compravendita, che si risolve
nelle 3 tradiz garanzie ex 1476n3 1483-89 evizione e 1490
e ss vizi, e anche 1497 mancanza qualità promesse.
E anche quella 1669 se cosa immobile costruita da
venditore per anal con appalto, e tutela giurispr cass ex
1453 se consegna di aliud pro alio.
In genere compatibilità tra le 2 discipline, ma es se
1490 o 1497 azione di risol ha prescr 1 anno e decadenza
8 gg ex 1495 e 1497 2co, e no normale termine prescr 10
anni ex 2946 e 1453.
Le 3 garanzie a favore acquirente sono:
t1) forma di “assicurazione”, venditore si assume rischi
vizi .. cosa
Cap) rientra nell’ambito respons contr per inadempim, a
tutela acquir
L’acquir può:
agire per risoluz contr e restituzione prezzo più spese
sostenute ex 1453 se evizione e prescr 10 anni, oppure ex
1495, 1497 se vizi o mancanza qualità prom e prescr 1
anno decad 8 gg.
(in alternativa) agire per riduz prezzo se evizione
parziale 1484 (es venditore ha solo una quota ma bene
venduto per intero); evizione minore 1489; vizi 1492. E’
discusso se anche se 1497 è possib chiedere riduz prezzo,
si per t1 per anal 1492, no per d prev perché no menzione
nel 1497
Chiedere in ogni caso anche danni se dolo o colpa 1218
Discusso se possib anche azione esatto adempim 1453, es
acquisto immobile con impianto idrico rotto, posso
chiedere riparaz o sostituzione da venditore anziché
agire per risoluzione o riduz prezzo? Si per t1 è rimedio
58
gener; no per t2 perché previsto espressam solo per
mobili 1512.
Evizione 1483
Quando terzi vantino dd reali o personali accertati su
cosa venduta non apparenti, che acquir non poteva
conoscere.
Totale 1483 risoluz 1453 prescr 10 anni; parziale se bene
solo parzialm altrui 1484 risoluz o riduz prezzo; minore
o limitativa 1489; cd evitata 1486.
Evizione è in genere giudiziale previo accertam dd
vantati dai terzi, o espropriativa se causa espropriaz
precedente a vendita.
Vizi 1490
Solo se occulti, ossia non facilmente riconoscibili.
Danno d a cd azioni edili (perché previste negli editti
degli edili curuli) ossia risoluz contr( ma prescr 1 anno
e decad 8 gg) o riduz prezzo; più danni se 1218 e per
taluni azione esatto ademp 1453.
Mancanza qualità promesse 1497
Per d prev solo az risoluz contr e no anche riduz prezzo
per anal con 1492.
Aliud pro alio, per cass se la cosa venduta è diversa o
inidonea a sua normale funzione, es immobile privo certif
abitabilità cass 85, 90, oppure priva di parcheggio o
impianto fognario e idrico, terreno venduto come edificab
ma non lo è: tutela giurispr più forte perché az risoluz
con normale prescriz 10 anni 1453, 2946, e no quella
annuale con 8 gg decadenza come per vizi 1495
Cass 00 e 02: mancanza di abitabilità non è un normale
vizio della cosa, ex 1490 e quindi si azione di risol ma
soggetta ai termini brevi ex 1495,
bensì è vendita di aliud pro alio, e quindi normale risol
ex 1453, e prescriz 10 anni.
Garanzia è modificabile 1487, aumentata es con clausola
penale 1382; prevedendo termine decadenza più lungo 1497
2co 1495 ma no più breve 2965 ..
Garanzia diminuita ex 1487 2co 1488 1co se si verifica
evizione compratore no d a azione risoluz ma solo a
restituzione prezzo e spese, mentre se 1488 2co neanche d
a restit prezzo e spese; ma in ogni caso norme
inderogabili, respons venditore se eviz per fatto proprio
1487 1co (es venditore che ha venduto a più persone
stesso bene), se dolo o colpa vendit 1229.
Ma 1488 2co per suo carattere aleatorio non è “vendita”.
59
Visure Ipocatastali 1176, 2230, 1218 (resp contr)
Per costante cass, a partire dalla celebre sentenza del
1959 n.244, il notaio ha l’obbligo di eseguire le cd.
visure ipotecarie e catastali, indipendentemente da
specifico incarico delle parti.
Prima infatti si riteneva che sussistesse resp
civile
notaio solo che espressamente incaricato dalle parti a
tale controllo.
La prestazione del notaio è di mezzi e non di risultato,
tuttavia il notaio è tenuto ad adempiere a tutte quelle
attività preparatorie, si pensi ai ricorsi di vg, e
successive, es nota di trascrizione, necessarie ai fini
di assicurare serietà e correttezza dell’atto pubblico
rogato e con tutti i mezzi di cui dispone ex 1176, 2230
cc.
Le
visure
devono
riguardare
l’intero
Ventennio
antecedente alla vendita; ossia il notaio non può
fermarsi al momento dell’acquisto da parte del venditore,
altrimenti incorre in resp contr ex 1218,
Trib verbania 02: colpevole un notaio che si era appunto
fermato a quel momento con le visure, non documentando
una iscrizione pregiudizievole precedente appunto alla
trascriz dell’acquisto del venditore.
La sua è
esonerato.
quindi
resp
contrattuale,
cui
può
essere
Possibile dispensa a visure solo se Espressa e Concorde,
es per ragioni di urgenza delle parti all’atto.
Non basta solo la rinunzia del compratore (cass 02),
perché anche venditore può avere interesse a conoscere le
esatte trascriz e iscriz che gravano sul bene venduto
(pensa a quelle prescritte!) per poter al meglio valutare
il quantum del prezzo da richiedere o altresì non
trovarsi esposto ad un’azione di risoluzione promossa
dall’acquirente).
Ex art 28 n3 meglio in atto separato.
Anche se per dottr prev può essere contenuto nello stesso
atto, perché non vi è un reale vantaggio per il notaio.
GRADIMENTO
È clausola di stile da inserire solo se espressamente
richiesta!
60
“La
parte
acquirente
dichiara
di
ben
conoscere
l’immobile, con i relativi annessi, di avere trovato il
tutto di pieno gradimento e di non avere da sollevare
eccezioni al riguardo”.
DICHIARAZIONI FISCALI
solo per fabbricati non rurali, a carico di chi usa
immobile, es usufruttuario e no nudo propr,
Ratio:
scoraggiare
l’evasione
fiscale
dei
redditi
immobiliari
infatti se era da dichiarare e non dichiarato, es per
dimenticanza, notaio deve trasmettere copia in carta
libera dell’atto entro 60 gg da registrazione a ufficio
distrettuale imposte dirette del luogo del domicilio
fiscale dichiarato dalla parte.
Se manca nullità è
inserzione dichiaraz
sanata
con
ripetizione
atto
e
A pena di NULLITA’ atto ex art.3 comma 13 quater.
Solo per atti inter vivos di Trasferimento DD. Reali di
godimento
la dichiarazione che il “reddito fondiario dell’immobile
è stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi
il cui termine di presentazione risulta scaduto alla data
dell’atto”
NO 165/90:
Per DD.Reali di garanzia
Per i terreni (è solo per i fabbricati urbani!!!) e i
fabbricati rurali, e aree di risulta derivanti da
demolizione di fabbricati se si vende solo il terreno,
sebbene fabbricato demolito risulti ancora censito in
catasto urbano
Per Divisioni e atti non traslativi di DD.Reali (se si
aderisce a tesi natura dichiarativa e non costitutiva
della divisione, quindi ai fini tuzioristici inserisci la
dichiarazione!!!)
per immobili strumentali a esercizio di arti, professioni
o impresa (art.40 DPR 917/1986) e che risultano iscritti
nell’inventario di cui all’art. 2217 c.c. o nel registro
dei beni ammortizzabili(art. 3 co 13 ter d.l. 90/1990).
per immobili-merce ossia, “alla cui produzione o al cui
scambio è diretta l’attività di impresa” (art. 3 ..)
Per i lastrici solari
61
Per i fabbricati destinati a culti ammessi nello Stato
immobili non situati in Italia (art.22 DPR 917/1986)
Se il reddito NON è stato DICHIARATO -> indicazione
MOTIVO per cui non è stato dichiarato (e notaio dovrà
trasmettere copia dell’atto all’ufficiale delle imposte..
vedi art. 3 co. 13 ter)
ESEMPI MOTIVI:
- (per bene ereditario subito alienato) in quanto nel
relativo periodo di imposta il fabbricato in oggetto
era ancora di proprietà del de cuius;
- se costruito o acquistato di recente, dopo il
periodo di riferimento ai fini fiscali;
- in quanto il fabbricato in oggetto è in corso di
costruzione o di restauro (perché non si utilizza
l’immobile)
- è fabbricato RURALE
- in quanto è bene di ENTE PUBBLICO, non soggetto alle
imposte delle persone fisiche e giuridiche ai sensi
dell’art. 88 D.P.R. 917/1986
- per mera dimenticanza (ma in tal caso obbligo del
notaio ..)
Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 3 comma 13ter
del D.L. 90/1990 convertito con legge N.165/1990 la parte
venditrice, consapevole delle conseguenze previste dalla
legge 28 dicembre 2000 n. 445 cui potrebbe andare
incontro in caso di mendacio, dichiara che il reddito
della porzione immobiliare in oggetto è stato indicato
nell'ultima dichiarazione dei redditi il cui termine di
presentazione è già scaduto alla data odierna.
Prima dell’entrata in vigore della legge 133/1994 i
fabbricati rurali venivano iscritti in Catasto terreni.
Da allora, invece, sono inseriti in Catasto fabbricati
(che è il nome nuovo, e non più NCEU! Infatti comprende
anche i fabbricati rurali!).
In Catasto Fabbricati sono CENSITI sia gli immobili
urbani che i fabbricati rurali.
Tuttavia la 165/90 si riferisce ai soli fabbricati
urbani, quindi NO 165/90 per i Fabbricati Rurali!!
N.B.
Mentre i terreni si distinguono 2 redditi (domenicale,
che è quello che si gode in quanto proprietario e agrario
62
dipendente dal tipo di coltura) per i fabbricati solo un
reddito fondiario!
No 165/90 (ma inserisci dichiarazione negativa!!) e No
rendita (né reddito quindi) per:
Metti sempre la DICHIARAZIONE NEGATIVA!!!
N.B. -> parlando la 165/90 di atti traslativi di dd.
reali non è necessaria in un PRELIMINARE
E in tutti gli atti ad effetti solo obbligatori!
Per fabbricato in costruzione, ricorda che esso anche se
non ancora accatastato produce reddito dal momento in cui
è idoneo all’uso (es. dall’abitabilità). Sarà quindi
necessaria la dichiarazione dell’alienante.
.. il reddito .. per la quota di sua titolarità (se ad
es. chi cede ha solo il 50% del bene – o .. ciascuno per
la quota di propria spettanza, se sono più alienanti
comproprietari del bene venduto - ) è stato indicato
nell’ultima ..
.. è stato da
nell’ultima ..
ciascun
venditore
indicato
pro-quota
se
l’alienante
e
l’acquirente
sono
comproprietari
dell’immobile, serve in ogni caso solo la dichiarazione
dell’alienante!! per la quota di sua titolarità!
Il reddito lo dichiara l’Usufruttuario e non il nudo
proprietario! (non percepisce redditi, proprio per questo
si parla di rinunzia all’usufrutto che non è donazione
indiretta ex 809 in quanto manca l’animus liberalis, ma è
fatta ai fini fiscali)
In ogni caso se cedente è il nudo proprietario inserisci
egualmente la dichirazione negativa, per chiarire la
posizione del cedente!
Es dichiaraz negative
Anche ai fini fiscali dichiara la società venditrice,
ai sensi e per gli effetti dell'articolo 3 comma 13ter
del D.L. 90/1990 convertito con legge n.165/1990, che la
porzione di fabbricato in oggetto costituisce bene alla
cui produzione ed al cui scambio è diretta l'attività
della società stessa ed il cui reddito, pertanto, non è
da indicare nella dichiarazione annuale dei redditi.
63
165/90 NO se imprenditore
nell’esercizio della sua attività di impresa
- Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 3 comma
13ter del D.L. 90/1990 convertito con legge N.165/1990 la
società venditrice dichiara che la porzione immobiliare
in oggetto costituisce bene alla cui produzione ed al cui
scambio è diretta l'attività della società stessa ed il
cui
reddito,
pertanto,
NON
è
da
indicare
nella
dichiarazione annuale dei redditi.
- Anche ai sensi e per gli effetti dell'articolo 3
comma 13ter del D.L. 90/1990 convertito con legge
n.165/1990 la società assegnante, in persona del suo
rappresentante, da me ammonito ai sensi della legge
N.15/1968, dichiara che gli immobili in oggetto nell'anno
erano ancora in corso di costruzione e quindi non
abitabili
e
pertanto
il
reddito
delle
porzioni
immobiliari non era da indicare nella dichiarazione
annuale dei redditi il cui termine di presentazione è già
scaduto alla data odierna.
LEGGE 28 dic. 2000 n. 445
consapevole delle conseguenze previste dalla (art 76)
legge 28 dicembre 2000 n. 445 cui potrebbe andare
incontro in caso di mendacio, dichiara
Le dichiarazioni sono rese ai sensi degli artt. 46 e ss.,
mentre le sanzioni ex artt. 75 e 76 (le sanzioni penali
art.76!)
Richiama solo la legge, o tutt’al più l’art 76.
NON vi è più l’AMMONIMENTO del notaio invece previsto ex
art. 26 penultimo comma legge 4 gennaio 1968 n.15.
(Per la 165/90 ora abrogata)
Per la 47/85 art.40 per i fabbricati ante 1/9/1967
Per le agevolazioni Prima casa (nota II bis tariffa parte
prima allegata a T.U. 131/86 come modificato da art. 3
comma 131 l. 549/99
Atti di notorietà (es. ai fini dell’accettazione di
eredità se manca la denunzia di successione)
PREZZO
64
Puoi chiarire che prezzo è immutabile, è lecito (ex art
1538, per vendita a corpo, sarebbe altrimenti mutabile se
divergenza maggiore del 5% tra misura effettiva e quella
dichiarata e d recesso se c’è da pagare supplemento per
acquirente).
Es se immobile in costruzione:
prezzo è immodificabile e sarà corrisposto in .. rate in
relazione alla progressione dei lavori, secondo il
prospetto che si allega sub ..
Prezzo è l’obblig princip acquirente, normalmente è
debito di valuta, salvo clausole contr, oro, istat,
dollaro.
Il prezzo della vendita è stato convenuto in euro .. che
la parte venditrice dichiara di avere ricevuto per intero
dalla parte acquirente in cui favore rilascia quietanza a
saldo con rinunzia ad ogni eventuale (perché se prezzo
interamente pagato non c’è ipoteca) ipoteca legale (ex
artt. 2834, 2817 n.1 c.c.).
Quanto a euro .. :
mediante assegno circolare dell’importo di .. n. ..
emesso da banca .. di .. filiale n. .. in data ..
all’ordine di (del venditore) e recante clausola di non
trasferibilità.
a mezzo bonifico effettuato dagli acquirenti tramite la
Banca .. ag. .. in data ..
a mezzo di assegno bancario n. .. tratto da .. (nome
traente) sulla banca .. all’ordine di ..
verranno pagate, con interessi del .., e capitalizzazione
annuale degli stessi, n. .. rate dell’importo di ..
ciascuna, con scadenza il giorno .. di ogni mese a
partire dal .. sino a .. (prevedi eventuale penale anche
di tot ogni g di ritardo o interessi di mora)
La parte venditrice rilascia ampia, finale e liberatoria
quietanza a saldo, (salvo buon fine degli assegni
bancari), rinunziando a ogni eventuale ipoteca legale.
Se pagamento rateale:
65
“l’acquirente potrà in qualsiasi momento provvedere al
pagamento in unica soluzione della quota capitale non
ancora corrisposta”.
Le cambiali non sono forma di pagamento o né novazione o
datio in solutum, ma semplici documenti che permettono
cartolarizzazione credito, e quindi sua circolazione come
titolo di credito. È astrazione relativa, da qui il
favore mostrato da chi le riceve, al pari di un patto
autonomo di garanzia.
.. n. .. rate .. e a
maggior garanzia della parte di prezzo dilazionata, la
parte acquirente rilascia a venditore cambiali di importo
e scadenza corrispondenti alle rate.
A garanzia del puntuale pagamento rate sarà iscritta
ipoteca legale per euro ..
Pagamento prezzo così regolato:
quanto a euro .. la parte alienante DELEGA (deleg pagam
attiva) la parte acquirente , che accetta, ad eseguire il
pagamento del corrispondente importo presso la Banca ..
filiale .. sul conto corrente intestato a .. (alla parte
alienante o terzi), con le coordinate bancarie: c/c ..
ABI .. CAB .. entro la data.. (ovvero vari pagamenti
entro più date)
quanto
a
euro
..
mediante
accollo
del
debito
dell’alienante nei confronti di (es. Comune di .. per gli
oneri concessori dovuti al Comune non ancora pagati)
e quanto a .. il compratore si obbliga a pagare, senza
interessi compensativi per patto espresso, in n. .. rate
semestrali a decorrere dal .. fino al .. ; a garanzia di
detto residuo sarà iscritta ipoteca legale.
se parte del prezzo il compratore la prende a mutuo, nel
preliminare:
“Il prezzo è stato convenuto dalle parti in Euro .. ù
La
parte
promittente
acquirente
versa
alla
parte
promittente venditrice, che riceve e rilascia quietanza,
la somma di euro .. a titolo di caparra confirmatoria,
ai sensi dell’articolo 1385 Cod. Civ.
Poiché la parte promissaria acquirente, per il parziale
pagamento del prezzo intende chiedere un mutuo ad un
Istituto di Credito Fondiario, la promittente venditrice
si obbliga, a semplice richiesta della parte promissaria
acquirente, ad intervenire all'atto condizionato di mutuo
quale terza datrice di ipoteca, nonché a fornire la
66
documentazione relativa alla proprietà e regolarità
urbanistica che venisse richiesta dalla banca stessa.
Nell'ipotesi
invece
in
cui
la
promissaria
parte
acquirente richiedesse un mutuo ordinario stipulabile in
unico atto, il rogito del mutuo avverrà contestualmente
all'atto di compravendita, mentre per il pagamento della
somma concessa a mutuo la parte acquirente darà mandato
irrevocabile alla Banca di pagare direttamente l'importo
del mutuo alla parte venditrice.
Il relativo versamento avverrà nel più breve tempo
possibile compatibilmente con la prassi della banca
mutuante.”
Se c’è una condizione sospensiva:
Prezzo regolato come segue:
..
subito,
quietanza
..,
salva
ripetizione
per
l’eventuale
mancato
verificarsi
della
condizione
sospensiva nel termine anzidetto;
e .. saranno pagate dal cessionario al momento del
verificarsi
della
condizione
(es.
rilascio
della
concessione edilizia nella cessione di cubatura).
N.B. Ai sensi della legge 197/1991 (D.L. 143/91 art 1)
cd. antiriciclaggio, non può essere effettuato un
versamento in contanti o mediante titoli al portatore per
una somma complessiva superiore a 20.000.000 di lire (ma
art 3 direttiva 91/308/Cee modificata da direttiva
2001/97, che dovrebbe essere operativa entro il 15/6/03
prevede importo di 15.000 euro).
(ART 1 dl 143/91:
1. Limitazione dell'uso del contante e dei titoli al
portatore.
1. È vietato il trasferimento di denaro contante o di
libretti di deposito bancari o postali al portatore o di
titoli al portatore in lire o in valuta estera,
effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi,
quando il valore da trasferire è complessivamente
superiore a lire venti milioni. Il trasferimento può
tuttavia
essere
eseguito
per
il
tramite
degli
intermediari abilitati di cui all'articolo 4; per il
denaro contante vanno osservate le modalità indicate ai
commi 1-bis e 1-ter (3).
1-bis. Il trasferimento per contanti per il tramite di
intermediario abilitato deve essere effettuato mediante
disposizione accettata per iscritto dall'intermediario,
previa consegna allo stesso della somma in contanti. A
67
decorrere dal terzo giorno lavorativo successivo a quello
dell'accettazione il beneficiario ha diritto di ottenere
il pagamento nella provincia del proprio domicilio (4).
1-ter. La comunicazione da parte del debitore al
creditore dell'accettazione di cui al comma 1-bis produce
l'effetto di cui al primo comma dell'articolo 1277 del
codice civile e, nei casi di mora del creditore, anche
gli effetti del deposito previsti dall'articolo 1210
dello stesso codice (4).
2. I vaglia postali e cambiari e gli assegni postali,
bancari e circolari per importi superiori a lire venti
milioni devono recare l'indicazione del nome o della
ragione sociale del beneficiario e la clausola di non
trasferibilità. Il Ministro del tesoro può stabilire
limiti per l'utilizzo di altri mezzi di pagamento
ritenuti idonei ad essere utilizzati a scopo di
riciclaggio (3).
2-bis. Il saldo dei libretti di deposito bancari o
postali al portatore non può essere superiore a lire
venti milioni (4).
3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 non si applicano
ai
trasferimenti
in
cui
siano
parte
uno
o
più
intermediari abilitati, nonché ai trasferimenti tra gli
stessi effettuati in proprio o per il tramite di vettori
specializzati (3).
4. Restano ferme le disposizioni relative ai pagamenti
effettuati allo Stato o agli altri enti pubblici ed alle
erogazioni da questi comunque disposte verso altri
soggetti. È altresì fatta salva la possibilità di
versamento prevista dall'articolo 494 del codice di
procedura civile.
5. soppresso da 197/91
6. “ “
7. Il richiedente di assegno circolare, vaglia cambiario
o mezzo equivalente, intestato a terzi ed emesso con la
clausola «non trasferibile», può chiedere il ritiro della
provvista previa restituzione del titolo all'emittente.)
Quindi:
Le somme superiori a detta cifra devono essere pagate o
mediante intermediari abilitati ovvero mediante titoli
all’ordine (es. assegni bancari) con indicazione del nome
del beneficiario e l’apposizione della clausola di non
trasferibilità.
Prezzo è obbl pecuniaria, quindi 1277 e ss, che viene
adempiuta solo con consegna di denaro o bonifico, o
68
assegni circolari (perché c’è valuta sottostante), mentre
eventuali consegne di assegni bancari o cambiali sono
delegazioni di pagamento 1269, ovvero datio in solutum
1197 se successive all’atto. (Così anche varie cass
incidentalmente 11236/90)
Ai fini fiscali se non vi è un prezzo o un corrispettivo,
deve essere in ogni caso indicato il VALORE dei diritti
trasferiti ex art. 51 DPR 131/86 -> Donazione!!o se
trasferisci un bene e cd riserva di servitù, indica anche
valore servitù.
Anche ai fini fiscali dichiarano i comparenti che il
valore dei beni donati in nuda proprietà è pari a euro ..
Il prezzo della vendita è convenuto in complessive
euro ..
di cui euro ..
per la comproprietà immobiliare, euro ..
per la comproprietà mobiliare, che la parte venditrice
dichiara di avere prima d'ora ricevuto dalla parte
acquirente alla quale rilascia quietanza a saldo con
rinuncia ad ogni eventuale ipoteca legale.
Anche ai fini fiscali dichiarano i comparenti che il
valore del bene donato e' di euro ..
Il donante rinuncia ad ogni eventuale ipoteca legale
nascente dal presente atto
I comparenti, ciascuno per quanto di sua competenza (es.
permuta, divisione con conguagli) rinunciano ad ogni
eventuale ipoteca legale nascente dal presente atto
Se vendita o donazione di una pluralità di beni, è
opportuno indicare il prezzo (o il valore se trattasi di
donazione..) di ciascun bene, perché potrebbero essere
soggetti
ad
aliquote
fiscali
differenti
e
perché
l’Ufficio delle Imposte potrebbe provvedere a rettifica
del valore dichiarato per uno dei beni e non per tutti.
Altrimenti si applicherà poi l’aliquota più alta! (art.
23 1°co DPR 131/86)
N.B.
69
L’Ufficio
del
Registro
può
rettificare
il
prezzo
dichiarato e quindi la base imponibile quando lo stesso
sia inferiore a:
reddito domenicale (e non agrario!) dei terreni NON
edificatori per 75 più il 25% del risultato ottenuto
(quelli edificatori sono sempre soggetti a rettifica!)
rendita catastale per 100 per i fabbricati
Rendite Aggiornate (quindi ad es. per i fabbricati non
100 ma 105!) -> art. 34 5°co D.P.R. n.346/1990
Le ultime valutazioni immobili da parte catasto risalgono
al 92.
Se prezzo non determinato, ma determinabile es 1349,
occorre cmq indicazione valore ai fini fiscali, poi
conguaglio o rimborso tasse se prezzo determinato magg o
min di quello indicato.
Se fabbricato o terreno senza rendita catastale?
I comparenti dichiarano di volere avvalersi di quanto
disposto dall’art. 12 del D.L. 70/1988 convertito con
legge n. 154/1988 ai fini della determinazione del valore
dell’immobile.
Se si vende a 100 e poi in base a classamento valore
catastale è 100 o meno, tutto ok e no accertamento
ufficio registro.
Mentre se prezzo vendita è minore del valore catastale
che è 110, l’ufficio registro recupera la differenza
d’imposta ma non procede a accertamento.
Se non si segue questa procedura l’ufficio reg provvederà
sempre a accertamento qualunque sia prezzo dichiarato.
SE I FABBRICATI SENZA RENDITA CATASTALE
Ad es. per i fabbricati di nuova costruzione, essi
possono essere censiti in Catasto, ma privi di rendita
perché non ancora classati.
Le parti possono tuttavia avvalersi in ogni caso della
disposizione ex art. 34 co. 5 DPR 346/1990, purché:
Manifestino chiaramente in atto di volersi avvalere di
tale sistema (art. 54 ..)
Allegata specifica istanza di attribuzione della rendita
La ricevuta rilasciata dall’U.T.E. venga presentata entro
60 gg. da .. all’ufficio del registro
Una volta attribuita la rendita, l’ufficio non potrà
procedere a rettifica del valore dichiarato!
Se c’è mutuo con vendita, 2 strade:
70
o mutuo precede la vendita e in tal caso il venditore è
terzo datore di ipoteca;
oppure più frequente che mutuo segua la vendita, cosicché
ipoteca iscritta contro mutuatario.
In ogni caso banca trattiene somma mutuata sino a
iscrizione ipoteca di primo grado. Quindi non essendo
subito pagato il venditore, l’acquirente mutuatario dà
mandato irrevocabile a banca 1723 2co a corrispondere
somma mutuata a venditore appena sia iscritta ipoteca.
.. quanto a euro .. sarà pagato col netto ricavo del
mutuo che parte acquirente stipulerà in data odierna con
mio rogito immediatamente successivo a questo.
è regolato come segue:
e quanto a residuali euro .. la parte acquirente si
accolla la quota a tanto residuata da originari euro ..
del mutuo .. (es. quindicennale) concesso alla parte
venditrice da .. (nome Banca) con atto per notaio .. di
.. del .. rep. .., registrato a .. il .. al n. ..,
obbligandosi ad osservare e rispettare tutti i patti e le
clausole contenuti nei citati contratti di mutuo ed in
particolare al pagamento delle ulteriori rate semestrali
di ammortamento a decorrere da quella di prossima
scadenza ed alla notifica dell’accollo all’Istituto
mutuante, e a cancellare a sua cura e spese ipoteca ..
iscritta
a
favore
banca
mutuante
presso
ufficio
territorio-conservatoria rr ii di .. in data .. ai nn ..
per importo di ...
Oppure:
la parte acquirente si accolla la quota a tanto residuata
da originari euro .. del mutuo .. (es. quindicennale)
concesso alla parte venditrice da .. (nome Banca) con
atti per notaio .. di .. del .. rep. .., registrato a ..
il .. al n. .. e del .. , rep. ..,registrato a .. il ..
al n. ..(di erogazione e quietanza) e del .., registrato
a .. il .. al n. .. (frazionamento).
Il prezzo della vendita è ..
Ai sensi dell’art. 1180 c.c. a titolo di liberalità
l’obbligazione a carico della parte acquirente viene
adempiuta da .. (in genere i genitori ai fini dell’azione
ex 553 e ss. c.c.) i quali (perché li fai comparire in
atto!) versano la corrispondente somma alla parte
alienante che ne rilascia ..
IPOTECA LEGALE
71
“La parte alienante rinunzia ad ogni eventuale ipoteca
legale a lei spettante, con esonero del competente
conservatore da ogni responsabilità al riguardo”
fai apposito art di rinunzia all’ipoteca legale, perché
se non rinunzi espressamente, anche quando prezzo non
interamente pagato, poi per un atto successivo di
rinunzia all’ipoteca legale paghi imposta del 2%;
mentre dello 0,5% per atto successivo di quietanza.
Ecco perché se ad es l’acquirente paga con soldi del
mutuo che non ha ancora stipulato, è bene che venditore
rinunzi a ipoteca legale cmq, e non rilasci quietanza,
perché non pagato, ma si dica che per la quietanza si
farà riferimento a “documentazione bancaria”, in modo
tale da evitare quietanza per successivo atto pubblico.
“Le parti convengono che la documentazione bancaria
costituirà prova dell’avvenuto pagamento del prezzo”.
(“mutuo di complessivi euro .. garantito da .. con la
banca ..)
Infatti farai dare obbligo a acquirente di dare mandato
irrevocabile a banca di pagare il venditore, es in base a
stato avanzamento lavori con modalità e tempi di cui al
prospetto allegato sub ..;
e poi volendo puoi collegare i due negozi di vendita e
mutuo (anche di scopo) es ponendo vendita sotto cond
risol negozio di mutuo entro il ..
EFFETTI
Gli effetti giuridici ed economici del presente atto
decorrono da oggi.
La proprietà, il possesso giuridico ed il materiale
godimento del bene venduto, con i corrispondenti diritti
ed oneri, vengono trasferiti alla parte acquirente con
effetto da oggi.
Se consegna non contestuale, anche penale per ritardo.
Se, ad es., l’acquirente è già proprietario di una quota
o della nuda proprietà..
Chiarisci
che:
Per
effetto
del
presente
atto
l’acquirente, già proprietario .., diviene proprietario
per l’intero.
72
Negli effetti ci metti termini e condizioni
La condizione infatti incide sugli effetti!!!
Es. la presente vendita (se è di terreno) è sottoposta
alla condizione risol. del mancato rilascio della
concessione edilizia entro il termine massimo del ..
E’ preferibile cond sospensiva ai fini fiscali!!!
Con cond risol c’è una retrocessione bene venduto
sottopostaa normale imposta di registrazione.
Art.1) Il sig. .. vende .. alla condizione sospensiva di
cui al successivo art. 3 ..
Art.3) L’efficacia del presente contratto è sottoposta
alla condizione sospensiva che venga cancellata, entro
.., l’ipoteca iscritta il .. al n. .. particolare a
favore di ..
(ovvero: il sequestro conservativo trascritto a .. il ..
al n. .. particolare a favore di .. per la somma
complessiva di ..
La clausola relativa agli effetti è frequente negli
atti notarili, ma è ritenuta dalla giurisprudenza
(Cassazione 1156/1996) una clausola “di mero stile”,
quella che automaticamente i notai inseriscono negli atti
di alienazione.
L’orientamento
giurisprudenziale
più
recente
è
indirizzato a negare il costituto possessorio implicito a
favore dell’acquirente nella vendita di una res (ossia
acquisto della proprietà e automaticamente anche del
possesso).
I Romani conoscevano la conventio, che aveva solo effetti
obbligatori, mentre il trasferimento della proprietà
avveniva solo con la mancipatio, la in iure cessio o la
traditio,
che
erano
tre
modi
di
acquisto
che
presupponevano la datio rei.
Con
la
Rivoluzione
Francese,
oltre
all’abolizione
dell’istituto
del
maggiorasco
(tutta
l’eredità
al
primogenito maschio) vi è stata anche l’affermazione del
principio del consenso traslativo (1376), e la datio rei
da elemento perfezionativo della fattispecie è degradata
a mera obbligazione del venditore (1476).
Come tale essa potrà anche essere ritardata (la proprietà
è trasferita con effetto da oggi. La consegna del bene è
però posticipata alla morte del venditore, o al momento
73
in cui questi manifesterà per iscritto la volontà di
consegna all’acquirente).
IL venditore però potrà solo detenere nomine alieno e non
possedere.
La vendita è incompatibile con la conservazione del
possesso.
Il possesso è un immagine del diritto, ciò che
esternamente appare, un fatto e non un diritto, e come
tale al pari dell’impresa non può essere ceduto.
Si è sostenuto, infatti, che ,prevedendo l’art. 1476 c.c.
espressamente
l’obbligo
della
consegna
a
carico
dell’alienante, il consenso traslativo (art.1376 c.c.)
non è di per sé sufficiente anche al trasferimento del
possesso materiale del bene, così come una clausola
notarile “di mero stile”.
Si è ritenuta, quindi, opportuna una “personalizzazione”
della clausola, indicando che è espressa volontà delle
parti quella che consegna del bene e conseguente
immissione
nel
“possesso”
dell’acquirente
siano
contestuali all’atto.
“L’alienante si obbliga, ai sensi dell’art.1476 n.1 c.c.,
a consegnare all’acquirente il bene venduto, immettendolo
quindi nel possesso di esso, entro .. (es. oggi)”
(puoi prevedere anche una eventuale penale giornaliera in
caso di ritardata consegna!)
Per vendita di bene locato
La proprietà, il possesso e .. da oggi.
Tuttavia
la
consegna
materiale
dell’appartamento
avverrà entro il .. a cura della parte venditrice, che
entro la stessa data si obbliga altresì a liberare
l'immobile da persone e cose;
nel caso di ritardata consegna, la venditrice sarà tenuta
a corrispondere agli acquirenti una penale giornaliera di
lire ..
salva la risarcibilità dell’eventuale
danno ulteriore.
Per quanto riguarda gli oneri condominiali, essi saranno
a carico della parte venditrice fino al giorno della
consegna.
Quindi possesso legale lo consegue subito l’acquirente,
ma consegna bene (termine di adempim) è posticipata.
TRASCRIZIONE 2659
74
“Ai sensi dell’art 2659 cc, come modificato da l 27/2/85
n52, i comparenti dichiarano:
- a, di essere celibe ..
- b, di essere coniugato in ..”
NB E’ molto importante conoscere il regime patrim coniugi
anche ai fini validità atto, perché ex art 54 reg not
specie se in una vendita interviene solo un coniuge
venditore vedi se è legittimato, altrimenti annullabilità
184.
Quindi sempre si controlla (mediante richiesta estratto
atto
matrimonio)
il
regime
patrim
venditori
per
legittimaz, e quello degli acquirenti ai fini nota
trascrizione.
Gli acquirenti (o assegnatari, permutanti, donatari..),
ai fini della trascrizione di quest'atto (art. 2659
c.c.), confermano il rispettivo stato civile, nonché il
rispettivo regime patrimoniale menzionati per ciascuno di
essi in comparizione.
In mancanza di tale dichiarazione:
occorrerà
produrre
al
conservatore
un
certificato
dell’ufficiale di stato civile! (legge 52/85)
La legge 27 febbraio 1985 n. 52 ha modificato l’art.2659
c.c., prevedendo che le parti dell’atto per ottenere la
trascrizione debbano dichiarare (anche successivamente
purché nella nota di trascrizione) il loro status.
Ratio: la trascrizione è necessaria ai fini di pubblicità
a favore dei terzi, che non sono invece così garantiti
dalla semplice annotazione in margine all’atto di
matrimonio che per come è prevista è attualmente poco
informativa, ricordando altresì che i RR. di stato civile
non sono direttamente accessibili al pubblico,e che gli
ufficiali di stato civile non sono tenuti a rilasciare
copie o estratti delle convenzioni matrimoniali!
SPESE DELL'ATTO
75
Le spese del presente atto e sue conseguenziali sono a
carico della parte acquirente (ovvero: sono ripartite
come per legge, o eventuale diversa convenzione della
parti..)
NON PIU’ : fatta solo eccezione per l'INVIM che resta,
come per legge, a carico della parte venditrice che mi
consegna la prescritta dichiarazione.
Non c’è più l’ Invim dal 2002!
SPESE ATTO
A carico del
derogabile
compratore
ex
1475
c.c.
->
è
norma
ciò significa:
spese notarili e per l’imposta di registro, e se vendita
immobiliare anche imposte catastale ed ipotecaria (che
quindi sono nei rapporti interni normalmente a carico
dell’acquirente, ma nei rapporti esterni –fisco e notaioè obbligazione solidale tra le parti);
spese per la consegna e per eventuali autorizzazioni
amministrative;
compenso all’eventuale arbitratore (artt. 1349, 1473
c.c.);
Mentre la provvigione del mediatore è a carico delle
parti (art. 1755 c.c.)
L’I.V.A.
grava
sul
venditore
(quando
cedente
è
imprenditore) il quale però ha il diritto di rivalsa sul
compratore.
Le 3 imposte di registro, ipotecaria e catastale
Si pagano tutte e 3, anche quella cd ipotec, all’Agenzia
delle Entrate presso la quale si registra l’atto, ossia
ministero finanze, e sono imposte indirette.
Catasto non fa prova, è solo presuntivo.
Nasce fondamentalmente ai fini fiscali per quantificare
l’imponibile, tramite il classamento degli immobili.
Catasto è un archivio tenuto dall’ UTE, che dipende da
Ministero finanze, ed è raccolta di atti e no di dd, le
cd volture, ed è su base reale, come sistema tavolate
austro-ungarico.
Ufficio del territorio è su base personale.
Imposta e visura si chiamano ipotecarie, perché ipoteca è
d e peso su immobile più importante che si rileva
consultando i rr ii.
76
Il notaio non è sostituto d’imposta, a differenza del
datore di lavoro che si sostituisce al contribuente dal
lato passivo, ma si cumula al contribuente, che rimane
obbligato principale mentre notaio secondario.
Siccome terreni 18% e fabbricati 10%, si tende se vendita
cumulativa terreni e fabbricati a dichiarare prezzo magg
per casa e minore per terreno, ma non meno reddito
domenic per .., per risparmiare tasse.
Se cedente è imprenditore ed è nell’esercizio della sua
attività di impresa per terreni edificatori, o fabbricati
a destinaz non abitativa, o se abitativa il cedente è
costruttore o intermediario,
l’atto è soggetto a IVA !
mentre se es terreno non edificatorio, o fabbricato uso
abitativo e non si è costruttori o intermediari, oppure
il cedente non è imprenditore-> imposta di registro!
Ma no iva ma imposta proporz reg se cessione azienda,
perché
è
considerata
atto
liquidativi
per
scelta
politica, quindi 3 e 10% mobili e immobili.
Se permuta società-privato doppia tassaz, iva e imposta
proporz
“Il presente trasferimento e' soggetto all’imposta sul
valore
aggiunto (IVA) e pertanto quest'atto sarà
registrato con l'applicazione delle imposte di registro,
ipotecaria e catastale in misura fissa”.
Il presente atto è soggetto ad I.V.A., da applicarsi
sull'imponibile
che
viene
determinato
ai
sensi
dell'art.3, 2° comma del D.L. 90 del 27 aprile 1990,
convertito con legge N.165 del 26 giugno successivo.
Precisano le parti, ai fini fiscali, che la rendita
catastale
degli immobili oggetto del presente atto, è
stata aggiornata ai sensi della legge 662 del 23 dicembre
1996, art.3
DICHIARAZIONE AI SENSI DELL’ART.179 C.C.
Il sig. .. dichiara che quanto da lui acquistato
costituisce bene personale ai sensi dell’art. 179 lettera
77
f c.c. in quanto i prezzo da lui pagato è corrispondente
a liberalità precedentemente ricevute (per certa dottrina
non è necessaria l’indicazione della esatta provenienza
del denaro per l’acquisto).
Il coniuge dell’acquirente, sig. .., a tal fine
costituitosi in atto, di ciò ne dà conferma ai sensi
dell’art. 179 ultimo comma c.c.
ART 26 DPR 131/86
In parte teorica:
Non è stata inserita alcuna dichiarazione in atto delle
parti ai sensi di tale norma, che sancisce una
presunzione di liberalità qualora manchi dichiarazione
delle parti di essere .., ritenuta da più parti non più
necessaria in seguito alla soppressione dell’imposta
sulle successioni e donazioni ex art 13 l 383/01,
salvo per alcuni che nell’ipotesi di vendita di piccola
proprietà contadina
AGEVOLAZIONI Prima Casa
art.1, nota II bis della tariffa parte prima allegata al
T.U. 131/86
Se:
è abitazione non di lusso
e ricorrono i 3 presupposti riguardano la
parte
acquirente si applicano tali agevolazioni, ma solo se
presenti nell’atto!!!! MENZIONE!!
residenza nel comune ove l’immobile è ubicato
no dd reali su altri immobili nello stesso comune
di
non
aver
già
usufruito
di
tale
agevolazione
acquistando case in Italia
Meccanismo ingegnoso:
se Tizia, è giovane, e non ha ancora usufruito delle
agevolazioni prima casa, e Tizio si, e vogliono
acquistare un immobile:
78
Convenzione di esclusione bene da comun legale; ovvero
convenz per la separazione dei beni; ovvero dichiaraz di
entrambi i coniugi che denaro per acquisto dell’altro
deriva da vendita beni personali ex 179 2co. (attento per
conv matr non puoi rinunziare ai testi, art 48 l not)
Abitazione (perché l’usufrutto è cedibile e tutela meno
l’altro coniuge) per Tizia e “nuda proprietà” per Tizio
Eventualmente vincolare bene in fondo patrimoniale, ai
fini gestione congiunta intero bene
In tal modo l’ 80-90% del prezzo sarà sottoposto alle
agevolazioni prima casa,
Se poi il prezzo in realtà è pagato solo da Tizio, si
possono prevedere in atto ulteriori casi di estinzione
del d. di abitazione ( se annullamento, divorzio, o
separazione dei coniugi).
O controscrittura per far valere simulazione 1414.
Se Cedente NON Imprenditore:
Alla presente vendita si applica il regime previsto
dall`articolo 1, nota II bis della tariffa parte prima
allegata al Testo Unico delle disposizioni sull'imposta
di registro come modificato dall'articolo 3 comma 131
della legge 28 dicembre 1995 n.549 giacchè essa ha per
oggetto trasferimento effettuato da parte di soggetto che
non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione,
di casa di abitazione non di lusso secondo i criteri di
cui al decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2
agosto 1969; a tal fine la parte compratrice dichiara ai
sensi
della
legge
n.445/2000
consapevole
sulle
conseguenze alle quali potrà andare incontro nel caso di
dichiarazioni mendaci:
1)- di essere residente nel comune ove l'immobile in
oggetto è ubicato;
2)- di non essere titolare esclusiva , o in comunione con
il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del
comune in cui è situato l'immobile acquistato;
3)- di non essere titolare, neppure per quote, ( anche in
regime di comunione legale) su tutto il territorio
nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso,
abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione
acquistata da essa stessa con le agevolazioni di cui al
citato articolo 1 nota II bis della tariffa allegata al
79
D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 ovvero di cui alle altre
norme di legge in esso richiamate.
Se Cedente
impresa):
Imprenditore
(che
agisce
nell’esercizio
di
Alla presente vendita si applica il regime previsto
dalla tabella A, parte seconda allegata al D.P.R. 26
ottobre 1972, n. 633 come modificata con la disposizione
introdotta dall'articolo 16 del D.L. 22 maggio 1993
numero 155 convertito con modificazioni con legge 19
luglio 1993 n. 243, giacchè essa ha per oggetto
trasferimento effettuato nei confronti di persone fisiche
da parte di soggetto che agisce nell'esercizio di impresa
di costruzioni di casa di abitazione non di lusso secondo
i criteri di cui al decreto del Ministro dei Lavori
Pubblici del 2 agosto 1969; a tal fine la parte
compratrice dichiara ai sensi della legge n. 445/2000,
consapevole sulle conseguenze alle quali potrà andare
incontro nel caso di dichiarazioni mendaci:
1) di essere residente nel Comune ove l'immobile in
oggetto è ubicato;
2) di non essere titolare esclusiva o in comunione con il
coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del
Comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
3) di non essere titolare, neppure per quote, anche in
regime di comunione legale su tutto il territorio
nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso,
abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione
acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le
agevolazioni di cui all'articolo 1, nota II bis della
tariffa parte prima allegata al testo unico delle
disposizioni sull'imposta di registro come modificato
dall'articolo 3 comma 131 della legge 28 dicembre 1995
numero 549 ovvero di cui alle altre norme di legge in
esso richiamate.
Delle agevolazioni prima casa possono usufruirne anche
gli assegnatari di alloggi di cooperativa, con le
dichiarazioni degli assegnatari rese ai sensi della legge
445/2000. Ovviamente l’assegnazione sarà soggetta a IVA
essendo cedente una coop edilizia!
80
N.B. Ricorda il CREDITO D’IMPOSTA quando ricorrono 2
presupposti ma si è già usufruito di detta agevolazione
prima casa!
CLAUSOLE VARIE
(ARBITRATO)
Qualsiasi controversia dovesse insorgere tra le parti
relativamente alla interpretazione e esecuzione del
presente atto, nessuna esclusa, verrà rimessa ad un
collegio arbitrale composto da tre arbitri, di cui due
verranno nominati uno per ciascuna parte, anche ai sensi
e nelle forme previste dall’art. 810 c.p.c. ed il terzo
verrà indicato in accordo tra i due arbitri nominati,
ovvero, se in disaccordo, dal Presidente del Trib. di ..
su richiesta di una delle parti.
(ELEZIONE DI DOMICILIO)
-art. 47 c.c.Ai fini del presente atto le parti eleggono domicilio,
quanto all’ alienante presso .. e quanto ..
Tutte le comunicazioni e/o notificazioni dovranno essere
inviate ai domicilii su indicati, ed ogni variazione di
domicilio, per essere efficace, dovrà essere comunicata
alla controparte per mezzo di raccomandata A/R.
Legittimati a rogitare
Redazione atto pubblico:
notaio,
console,
pubblici
comunali e provinciali
ufficiali
pa,
segretari
Consoli: ex l 891/65
funzioni notarili per cittadini italiani all’estero, si
attengono a legge italiana, salvo piccole eccezioni, es
testi in atto anche non residenti in italia se stranieri;
Pubblici ufficiali PA: ex l 2490/1923
facoltà di rogare atti se nell’ineteresse della pa, es si
se pa è donataria, no se pa è donante;
81
Segretari comun e provinc: ex art 87 r.d. 383/1934
solo
per
alienazioni,
locazioni,
acquisti,
somministrazioni e applati, ove parte è comune o
provincia,
no per cass ss uu per altri atti non compresi.
Non hanno alcun potere di rogito i giudici o cancellieri
di trib es in sede di separazione o divorzio di ricevere
alienazioni, donazioni o altri atti traslativi, occorrerà
atto notaio!
Notifica, es ex 732:
è a mezzo ufficiale giudiziario, 137 cpc,
ma anche per posta se non è vietato, 149 cpc.
RICHIAMO ATTI
Ricorda la menzione della registrazione!!
I notai devono indicare in tutti gli atti da loro formati
gli estremi di registrazione degli atti soggetti a
registrazione in termine fisso menzionati negli stessi
(art. 64 DPR 131/86)
Se l’atto è “in corso di registrazione” ne fai menzione!
N.B. se l’atto è stato fatto per scritture privata
autenticata, richiamalo:
“per atto di .. (es. compravendita) autenticato nelle
firme (e non ricevuto!) dal notaio ..”
Se faccio un atto e subito dopo un altro richiamando il
primo (es. vendita e mutuo)
dirò: “.. non registrato in quanto in corso di
registrazione”.
In data .. con atto ricevuto dal notaio pubblico .. (es.
Australia) la cui firma è stata legalizzata dal Console
Generale d’Italia in .. (es.Sidney) il .. e che è stato
depositato il .. presso il notaio .. con atto rep. .. del
.. registrato a .. il .. al n. .. vol. ..
82
ATTI DA E PER L’ESTERO
Gli atti stipulati all’estero (es. procura, testamento
con cui si dispone di beni in Italia, cessioni di quote
di società italiane..) o in Italia, ma da far valere
all’estero, devono essere legalizzati (LEGALIZZAZIONE ex
artt.15 e ss. legge 4 gennaio 1968 n.15).
La legalizzazione è una procedura diretta a far
conseguire
efficacia
all’atto,
e
consiste
nell’
“Attestazione ufficiale della legale qualità di chi (in
genere i notai) ha apposto la propria firma sopra atti,
certificati, copie ed estratti, nonché dell’Autenticità
della firma stessa. Il pubblico ufficiale legalizzante
deve indicare il nome ed il cognome di colui la cui firma
si legalizza, la data e il luogo della legalizzazione, il
proprio nome e cognome, qualifica rivestita, e apporre la
propria firma e timbro”.
Per atti esteri:
è compiuta da Ambasciate e consolati italiani all’estero
(il loro atto di legalizzazione non ha bisogno a sua
volta di ulteriore legalizzazione);
Per atti formati in Italia:
le Prefetture (art.17)
La legalizzazione delle firme è considerata “condizione
di efficacia” dell’atto estero, nonché quale requisito
indispensabile ai fini della trascrizione nei RR. II.
Italiani.
APOSTILLE: è procedura semplificata sostitutiva della
legalizzazione, per atti da e per i Paesi firmatari, che
sono tantissimi, della Convenzione de L’Aja del 5 ottobre
1961 (in vigore dal 1978).
Gli atti provenienti da Paesi firmatari devono recare la
sola certificazione (l’Apostille) dell’Autorità interna
di tale Paese, che non è sempre la stessa che ha firmata
(es. atto di notaio certificato da Alta corte di
Giustizia di uno Stato U.S.A.) ma SENZA un controllo
esterno (es. di ambasciate o consolati o come per la
legalizzazione).
La certificazione ha ad oggetto l’autenticità delle
firme, qualità firmatario e autenticità timbro o sigillo.
Per
l’Italia
l’autorità
competente
al
rilascio
dell’Apostille per gli atti notarili per l’estero è il
83
Procuratore della Repubblica, presso il Trib. nella cui
circoscrizione l’atto è stato rogato.
No Legalizzazione, né apostille per atti da e per Francia
e Germania (Accordo trilaterale con Convenzione di
Bruxelles del 27/5/1987 tra Italia, Francia e Germania),
circolano liberamente.
Oltre a legalizzazione o apostille, l’atto straniero deve
essere tradotto in lingua italiana ex art. 17, III comma,
legge 15/68.
Tale TRADUZIONE deve essere Allegata all’atto estero,
previa certificazione di conformità al testo straniero
(art. 17 III comma).
Per certa dottrina, traduzione necessaria anche della
formula di Legalizzazione, o dell’ apostille.
In più l’art. 106 n. 4) legge notarile richiede il previo
DEPOSITO presso un notaio o archivio notarile italiano
degli
atti
(sia
pubblici
che
scritture
private
autenticate) esteri da far valere in Italia.
Ratio deposito: tramite apposito verbale di deposito il
notaio controlla la Liceità dell’atto, assicurandone la
conservazione, e l’adempimento degli obblighi fiscali.
N.B. Qualora l’atto estero sia una procura si ritiene che
la sua allegazione all’atto notarile rogato in Italia,
sia una sorta di deposito (equipollente, c’è controllo
notaio, conservazione e adempimento oneri fiscali!).
Sanzioni: se l’atto estero non vi è traduzione dell’atto
estero depositato o allegato, vi è nullità dell’atto ex
artt. 54 e 58 I comma n.4) legge notarile.
SCHEMA ATTI ESTERI
da Francia o Germania (Conv. Bruxelles
Italia, Francia, Germania):
atto circola liberamente in Italia
27/5/87
tra
da Paesi numerosissimi firmatari della Conv. de L’Aja
5/10/1961 (in vigore da ’78):
occorre l’Apostille, ossia certificazione di autorità
interna del Paese estero (es. Alta Corte di Giustizia che
certifica che la firma è del notaio ..)
da tutti gli altri Paesi:
84
occorre
la
Legalizzazione
ossia
(ambasciata o consolato italiano)
controllo
esterno
L’atto
deve
essere
tradotto
interamente
(anche
l’apostille o legalizzazione) in italiano ex artt. 17 III
comma l.15/68 e 54 l. notarile, pena nullità dell’atto
notarile ex art. 58 n.4) l. notarile.
E dovrà essere depositato mediante apposito verbale di
deposito, ovvero allegato in atto (es. per procura
rilasciata all’estero), ai sensi art. 106 n.4) l.
notarile.
devono essere muniti di apostille (ove occorre, no se ad
es. dalla Francia) e tradotti in italiano o in atto dallo
stesso notaio che conosce la lingua estera, ovvero tali
atti autenticati e muniti di apostille devono avere
traduzione asseverata con giuramento, affinché il notaio
li possa ricevere (Deposito di documenti -> va a rep. e
racc.) e conservare tra i suoi originali ai sensi
dell’art. 106 del Regol. not.
ESEMPI
giusta PROCURA speciale rilasciata con atto del ( es.
Consolato Generale d’Italia in Los Angeles) autenticato
nella firma da ( es. il Cancelliere Capo..) in data
rep. n.
, che in originale si allega a questo atto
sub..
procura rilasciata in data .. da .. con atto autenticato
dal dott. .. notaio in .. (es. Svizzera) munito di
APOSTILLE n. .. che si allega sub ..
L’atto notarile deve essere tutto in italiano, quindi se
ad es. la procura è in italiano ma la apostille solo in
inglese, il notaio in atto deve inserire la traduzione
della apostille, es. “Si certifica che questo documento è
stato sottoscritto da .. che agisce quale notaio pubblico
e reca il sigillo di..”
85
AUTENTICA DI SCRITTURA PRIVATA
Rep .. raccolta ..
Autentica di firme
REP IT
Ai sensi e per gli effetti dell’art 2703 cc, io
sottoscritto .. certifico che, senza l’assistenza di
testimoni, le firme in calce alla presente scritture
(eventualmente anche a margine dei fogli intermedi e
degli allegati) sono state apposte in mia presenza dai
sigg ..
Sigg .. della cui identità personale io notaio sono
certo.
(trinchillo -> anche:
“attesto altresì che le dichiarazione di cui agli artt.
.. del presente contratto sono state rese nella
consapevolezza delle sanzioni di cui alla l 445/00 in
caso di mendacio”)
È utile perché possibili con essa anche sottoscrizioni
non contestuali, es se non tutti si presentano, pensa a
più comunisti che vendono un bene.
In tal caso si autentica solo la firma dei presenti, e
l’atto di autentica e no la scrittura!, va a rep ma no a
raccolta.
L’atto va a raccolta e registrazione solo con autentica
ultima sottoscrizione.
Ispezione biennale atti notaio solo per atti a raccolta,
e molti notai spesso stipulano per scrittura privata, ma
non mettendola a raccolta, ma in più originali, da dare a
parti e per i vari adempimenti. Non c’è obbligo di
raccolta ex artt 70 e 72 l not.
Quindi spesso notai stipulano per scrittura privata se
hanno dubbi su atto!
Le cessioni di quota sono quasi sempre per scrittura priv
non a raccolta perché per legge antimafia obbligo a
carico notaio di comunicaz a r imprese entro 30 gg da
cessione se per atto pubblico.
Atti fuori studio:
sempre se beni pignorati in tribunale.
L’acquirente paga il prezzo direttamente ai creditori
pignoranti e quelli insinuati, in modo tale da soddisfare
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loro ragioni, spesso con permute se bene è incapiente,
davanti al giudice, che contestualmente dichiara chiusa
la procedura di pignoramento, cancellando tale trascriz
pregiudizievole (non è un d reale!).
Lo stesso g o successivo si trascrive vendita, in modo
tale che vendita sia opponibile a eventuali successivi
creditori venditore, che così non potranno più insinuarsi
nella procedura esecutiva, ma dovranno aprirne un’altra,
né potendo rifarsi sul bene ogg di vendita che ormai è
stato venduto!
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