COMPLESSO INDUSTRIALE

Arch. Carmensita Di Maio
Via Selva 124 – Castello Di Cisterna
80030 – Napoli
COMPLESSO INDUSTRIALE
SITO IN ACERRA VIA PAGLIARONE
RELAZIONE DI STIMA
PREMESSA
Il sottoscritto architetto Carmensita Di Maio, avendo ricevuto dal dott. Quaranta, in
sostituzione della dott.ssa Iannone, Giudice Delegato presso il Tribunale di Nola per la procedura
fallimentare n. 18/98, a carico di “LAMPSUD s.r.l.” l'incarico di C. T. U. al fine di determinare
il più probabile valore di mercato degli immobili di proprietà della fallita società, siti in Acerra
alla Via Pagliarone, si recava sul posto per esperire le indagini di rito e raccogliere il maggior
numero di informazioni possibili.
Trattasi di un complesso industriale costituito da tre capannoni con aree di pertinenza. Il fondo
su cui sorge l’insediamento è di circa mq 8066, come si evince dalle allegate visure catastali del
terreno Il complesso è posizionato sulla Strada Provinciale Caivano – Cancello, dista 3-4 km
rispetto al centro di Acerra, ed a poche centinaia di metri dall’uscita dell’Asse di Supporto,
conosciuto come Strada “Nola – Villa Literno. Da tale asse è possibile raggiungere l’Autostrada
del Sole, Napoli – Roma, l’Autostrada Caserta –Salerno e l’Autostrada Napoli – Bari.
L’area è posta in adiacenza all’area di sviluppo industriale di Acerra, e l’attuale destinazione
urbanistica del Piano regolatore Generale di Acerra è di Zona E Agricola .
DESCRIZIONE CATASTALE DELL'IMMOBILE E POSIZIONE GIURIDICA
Da una ricerca condotta presso l'U. T. E. competente si è rilevato che l'immobile oggetto
della stima risulta in ditta LAMPSUD s.r.l. con sede in Acerra ed è così censito:
Complesso industriale , individuato al Foglio n. 28 del Comune di Acerra, particella 20
-
Categoria D/7 (= Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività industriale) rendita Euro 26.442,59 (£ 50.200.000) .( Cfr. all. IV /B –Atti rilasciati dall’U.T.E di Napoli)
Il complesso industriale è stato realizzato in virtù delle seguenti concessioni edilizie:
) Licenza edilizia n. 3428 del 13/10/1972 relativa alla costruzione di uno
stabilimento industriale in Via Pagliarone rilasciata alla LAMPSUD s.r.l.;
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) Concessione Edilizia n. 70 del 02/12/1983, riguardante l’ampliamento del
complesso industriale “LAMPSUD s.r.l.” da destinare a deposito di materie
prime, semilavorati e prodotti finiti.;
) Concessione Edilizia n. 110 del 27/09/1984 riguardante la trasformazione interna
del complesso industriale “LAMPSUD s.r.l.”.
) Domanda di condono edilizio ai sensi della legge 47/85 prot. N. 24541 del
30/09/1986 : riguarda il capannone B ed i Locali tecnici.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Il complesso industriale, come già accennato, è costituito da tre capannoni di diversa
dimensione e da una struttura che alloggiava i locali tecnici, che di seguito verranno indicati
come: CAPANNONE A”, “CAPANNONE B”, “CAPANNONE C” e LOCALI IMPIANTI.
CAPANNONE A
Il Capannone A è il primo che si incontra accedendo da Via Pagliarone ed è anche il più grande
tra i tre; ha forma rettangolare e misura esternamente m 60,40 x 30,20, per una superficie di circa mq
1.824,00. E’ costituito da una prima parte destinata ad uffici che si sviluppa su due livelli e da una
seconda parte destinata alle attività produttive. La zona destinata ad uffici, al piano terreno, ha accesso da
una Hall d’ingresso collegata ad una sala forse d’attesa, con due porte, alle spalle della Hall vi è un lungo
corridoio, da cui si accede ai vari uffici, ad un estremità del corridoio vi è una sala abbastanza grande che
dalla piantina catastale sembra fosse la mensa ma un cartello sulla porta indica “controllo qualità”,
all’altra estremità vi è invece un servizio igienico. Dal suddetto corridoio si accede direttamente alla zona
destinata alle attività produttive a cui si collega con alcuni gradini, ed al secondo piano a cui si accede con
una scala metallica a rampe parallele. Alcuni infissi sia interni che esterni sono stati rubati. Al secondo
piano allo stato attuale non rinveniamo alcuna divisione, le pareti mobili divisorie sono state demolite ed
accatastate sul pavimento insieme ai mobili rimasti ed alla controsoffittatura distrutta, oltre alla presenza
di vetri rotti ed altri materiali. L’intero capannone infatti è stato oggetto di atti vandalici, anche la
macchine presenti nella zona produttiva sono stati privati di fili di rame ed altre parti meccaniche, e
pertanto sono inutilizzabili. La zona destinata ad attività produttive è costituita da un unico grande
ambiente con una fila di pilastri centrale, da questa zona si accede agli spogliatoi e servizi igienici ed ad
un altro locale.
Dal punto di vista costruttivo, la struttura portante verticale è costituita da pilastri in conglomerato
cementizio armato prefabbricato disposti a maglia regolare con pannelli prefabbricati di chiusura; nella
zona produttiva le pareti longitudinali sono dotate di finestre a nastro e sono presenti tre portali d’accesso
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al capannone. La copertura è realizzata con tralicci in acciaio a struttura curva e lastre di cemento
amianto.
CAPANNONE B
Il Capannone B si trova in fondo al lotto , ha pianta rettangolare e misura esternamente m 15,20 x
30,20 per una superficie di circa mq 459,04. E’ questo il capannone locato alla omissis, pertanto è stato
oggetto di alcuni lavori di opere interne che l’hanno trasformato in centro revisioni e collaudi. E’ presente
un piccolo ufficio con servizio igienico, pozzi per disposizione macchinari per il collaudo. Su tre delle
pareti perimetrali vi sono grandi portali per l’accesso di autoveicoli. La struttura portante è costituita da
pilastri metallici e la copertura in amianto è sostenuta da capriate metalliche, il tompagno perimetrale è
realizzato con blocchi di lapilcemento senza intonaco esterno.
CAPANNONE C
Il capannone C ha forma rettangolare allungata e misura esternamente m 60,40 x 12,70, per una
superficie di circa mq 767,08. La struttura è interamente realizzata con elementi prefabbricati, i pilastri
sono marcati RDB. Lungo tutte le pareti perimetrali, tra i pilastri, vi sono finestre a nastro, apribili in
alcuni punti. Vi è un unico portale d’accesso. Sul fondo sono disposti i servizi igienici, e dal lato opposto
una parete metallica interrompe la lunghezza del capannone, creando una divisione dell’ambiente in due
parti. All’interno vi sono una serie di scatoloni ed oggetti vari di plastica e altro
LOCALI TECNICI
Lungo il muro perimetrale del lotto, a sinistra dell’ingresso 1, vi è una struttura stretta e lunga,
che originariamente doveva contenere dei locali tecnici , infatti nella pratica di condono essi sono
indicati come box vari adibiti a cabina ENEL, autoclave, ecc. Uno di questi box ha accesso dallo
stradone comune. I vani di accesso erano probabilmente tutti chiusi da porte metalliche, attualmente
qualcuna manca e qualcuna è stata scardinata. All’interno non rinveniamo nulla se non rifiuti, solo nel
primo box è ancora presente un vecchio autoclave.
AREE ESTERNE
Le aree esterne ai capannoni comprendono la viabilità interna al complesso industriale, con spazi
di parcheggio, sottoservizi, recinzioni ed aiuole. In più punti sono disseminati cumuli di rifiuti ed alcuni
tombini sono rotti.
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CALCOLO DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO
DELL'UNITA' IMMOBILIARE OGGETTO DI STIMA
Il criterio di stima adottato è quello sintetico per confronto per la valutazione dell’area di sedime
e il criterio del costo di riproduzione deprezzato per la valutazione degli edifici.
DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI
SUPERFICIE AREA DI SEDIME:
MQ
8066,00
SUPERFICIE CAPANNONE A :
MQ 1.824,08
In termini di superfici utili , ovvero delle superfici effettivamente utilizzabili, quella
destinata ad attività produttiva risulta pari a circa mq 1.505,00, la rimanente parte è destinata ad
uffici e servizi annessi all’attività produttiva, su parte della zona uffici vi è un’area soppalcata
che originariamente ospitava altri uffici delimitati da pareti mobili che attualmente non esistono
più.
SUPERFICIE CAPANNONE B :
MQ
459,04
SUPERFICIE CAPANNONE C :
MQ
767,08
SUPERFICIE LOCALI TECNICI :
MQ
127,68
SUPERFICIE AREE ESTERNE:
MQ
4.888, 12 (si considera il 10% della superficie e
quindi 488,81 mq)
VALORE MEDIO AL MQ PER IMMOBILI SIMILARI
Per quanto riguarda l’area di sedime , considerando che il fattore produttivo costituito dal
suolo esplica una sua utilità nel tempo del tutto indipendente dalla vita utile del complesso
produttivo che vi insiste e delle sue caratteristiche, il suo valore è influenzato soprattutto dalla
sua ubicazione. In questo caso specifico, l’effettiva destinazione urbanistica del suolo, non è di
tipo industriale, bensì agricola, anche se è a ridosso della zona di sviluppo industriale di Acerra,
pertanto il valore di un’area simile è una via di mezzo tra quello di un’area industriale ed un’area
agricola. In ogni caso l’area in questione è ubicata lungo una Strada Provinciale, e presenta degli
accessi ed una viabilità eccellente, inoltre non è lontana dall’area edificata di Acerra. I limiti di
quest’area sono nel fatto che ricade in zona agricola, pertanto un eventuale sviluppo non sarebbe
possibile. Da indagini in loco si desume che per un suolo simile, stante il tipo di posizione, il
valore di mercato si aggira intorno a EURO 30,00/mq.
Da indagini condotte in loco, il valore medio di mercato di un capannone industriale in
un’area con caratteristiche simili a quella in esame, è circa pari a EURO 516,00 /mq.
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Per quanto riguarda i locali di servizio esterni da me denominati quali LOCALI TECNICI,
considerando la tipologia costruttiva, per essi si può apprezzare un valore pari a EURO 250,00 /
mq.
Tali valori saranno corretti in base a coefficienti relativi alle caratteristiche proprie degli
edifici in esame
CALCOLO COEFFICIENTI CORRETTIVI DEL VALORE MEDIO
CAPANNONE A :
VETUSTA’
(anni 28)
CONSERVAZIONE
(scadente)
STRUTTURA (elementi prefabbricati con copertura
In lamiera )
COEFFICIENTE COMPLESSIVO
0,92
0,59
CAPANNONE B :
VETUSTA’
(circa anni 20)
CONSERVAZIONE
(normale)
STRUTTURA (metallica con copertura in lamiera)
COEFFICIENTE COMPLESSIVO
0,85
0,95
0,70
0,56
0,75
0,85
CAPANNONE C :
VETUSTA’
(circa anni 20)
CONSERVAZIONE
(normale)
STRUTTURA (calcestruzzo precompresso e copertura in
Precompresso ad un piano)
COEFFICIENTE COMPLESSIVO
1,00
0,81
LOCALI TECNICI
VETUSTA’
(anni 20)
CONSERVAZIONE
(mediocre)
COEFFICIENTE COMPLESSIVO
0,85
0,90
0,76
0,85
0,95
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO DEL COMPLESSO INDUSTRIALE
Il più probabile valore di mercato dell’intero complesso industriale sarà dato dal valore dell’area
di sedime (Vas) + Valore del capannone A (VcA) + Valore del Capannone B (VcB) + Valore del
Capannone C (VcC) + Valore Locali Tecnici (VLT) +Valore delle sistemazioni esterne (Vse)
Valore Area di sedime:
Vas >>> mq 8066,00 x 30,00 €/mq = € 241.980,00
Vas = € 241.980,00
Valore Capannone A
VcA >>> mq 1824,08 x 516,00 €/mq x 0,59 = € 555.322,92
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Considerando che la copertura del capannone è in cemento amianto e pertanto non conforme alle normative vigenti,
si dovrebbe effettuare lo smaltimento dell’amianto esistente e la realizzazione di nuova copertura. Per quanto appena
affermato si considera una riduzione dell’importo calcolato pari al 20 % e quindi si avrà:
VcA >>> € 444.258,33
Valore Capannone B
VcB >>> mq 459,04 x 516,00 €/mq x 0,56 = € 132.644,20
Considerando che la copertura del capannone è in cemento amianto e pertanto non conforme alle normative vigenti,
si dovrebbe effettuare lo smaltimento dell’amianto esistente e la realizzazione di nuova copertura. Per quanto appena
affermato si considera una riduzione dell’importo calcolato pari al 20 % e quindi si avrà:
VcB >>> € 106.115,36
Valore Capannone C
VcC >>> mq 767,08 x 516,00 €/mq x 0,81 = € 320.608,76
VcC = € 320.608,76
Valore Locali Tecnici
VLT >>> mq 127,68 x 250,00 €/mq x 0,76 = € 24.259,20
VLT = € 24.259,20
Valore Aree Esterne ( si considera una riduzione del 10% per lo stato conservativo)
Vse >>> mq (4.888,12 x 0,10) x 520,00 €/mq x 0,90 = € 227.084,24
Vse = € 227.084,24
L’intero complesso industriale avrà quindi quale più probabile valore di mercato la cifra di :
Vm = Vas + VcA + VcB + VcC + VLT + Vse
Vm = € 1.364.225,94 arrotondato EURO 1.364.000,00
GIUDIZIO CONCLUSIVO DI STIMA
Premesso quanto sopra si dichiara, a conclusione della presente stima, che il complesso
industriale situato in Acerra alla Via Pagliarone, distinto al catasto al Foglio n. 28 del Comune
di Acerra, particella 20 - Categoria D/7 (= Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze
di un’attività industriale) - rendita Euro 26.442,59 (£ 50.200.000), costituito da tre capannoni
industriali di diversa dimensione e locali tecnici, di proprietà della società LAMPSUD s.r.l., ha,
salvo elementi a me sottaciuti, come più probabile prezzo di mercato la cifra di €
1.364.000,00
in Fede
Il Consulente Tecnico d’Ufficio
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