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Massima attenzione nelle fasi di inizio e fine rapporto
Consegna e riconsegna sempre in buono stato
L’inizio e la fine del rapporto di locazione rappresentano due fasi importanti alle quali entrambe le parti devono prestare la
massima attenzione.
L’ingresso in alloggio
Dopo la stipula del contratto l’immobile deve essere consegnato al conduttore “in buono stato di manutenzione”, ossia
immune da vizi che lo rendano inutilizzabile per l’uso per cui è stato locato. L’aggettivo “buono” va riferito al caso
concreto, con congrua valutazione di ogni elemento anche in relazione al tipo di fabbricato ove è sita l’unità immobiliare
in affitto: in difetto però di specifica descrizione dell’immobile al momento della consegna, si presume che il conduttore
l’abbia ricevuto in buono stato di manutenzione. Il che assume notevole rilevanza se si considera che per legge (articolo
1590 Codice civile), l’immobile deve essere restituito nello stesso stato in cui è stato ricevuto.
Lo stato manutentivo deve quindi essere tale da consentire le finalità di godimento che hanno indotto la parte conduttrice
a prendere in locazione l’immobile (sebbene sotto tale profilo debba escludersi l’obbligo del locatore di garantire l’idoneità
della cosa all’uso convenuto). Tale valutazione spetta infatti al conduttore sulla base delle più precise conoscenze che
egli ha dell’effettivo uso che deve fare del bene oggetto del contratto. Il locatore non è dunque tenuto ad attivarsi per
garantire l’utilizzabilità dell’immobile per un uso genericamente indicato, ma assume solo l’impegno di tollerare quella
utilizzazione. Può dirsi allora che la consegna di un bene non idoneo a realizzare l’interesse del conduttore non comporta
la responsabilità del locatore per violazione del dovere di consegnare il bene in buono stato manutentivo. Allo stesso
modo non esonera il conduttore dall’obbligazione di pagamento del corrispettivo, quando risulti che egli, pur conoscendo
l’inettitudine del bene, lo abbia accettato. Nulla vieta comunque alle parti di stabilire che la consegna avvenga previa
esecuzione di determinate riparazioni o modifiche ed in tal caso è il locatore a dovervi provvedere.
In definitiva, la destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che sia dotato di precise caratteristiche o
che ottenga particolari autorizzazioni amministrative, diventa rilevante solo se sia stato oggetto di specifica pattuizione,
non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto dell’uso convenuto e dell’idoneità dell’immobile. Anche tali
pattuizioni vengono comunque meno dopo la scadenza del contratto, pur nella permanenza del conduttore nell’immobile
perché in ritardo nella riconsegna, cadendo in tal caso (come affermato dalla Suprema Corte con sentenza 24996 del 10
ottobre 2008) ogni obbligo del locatore di assicurare il godimento della cosa locata dopo la cessazione della locazione.
Dopo la consegna il conduttore diventa il custode dell’immobile e si impegna a utilizzarlo con la cosiddetta diligenza del
“buon padre di famiglia”, nel rispetto della destinazione pattuita nel contratto.
Quando si lascia la casa
Alla scadenza del contratto il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto,
salvo la normale usura conseguente all’utilizzo durante il rapporto di locazione. Occorre sempre fare ricorso – per
valutare l’uso da parte del conduttore – al concetto generale di normalità e di correttezza del godimento convenuto, nel
senso che anche un uso del bene pur così caratterizzato comporta un danneggiamento oggettivo minimo che il locatore è
tenuto a sopportare.
La materiale riconsegna dell’immobile da parte del conduttore avviene con l’effettiva restituzione delle chiavi di accesso al
bene locato. Se il locatore le rifiuta, spetta al conduttore attivarsi, nel caso anche con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario,
affinché l’immobile possa ritenersi formalmente riconsegnato. Il che può avvenire con la richiesta di un incontro per la
redazione del verbale di riconsegna o addirittura con una formale intimazione di ricevere il bene oggetto della locazione.
Il locatore, a questo punto, è legalmente costituito in mora e da tale momento il conduttore è liberato da ogni
responsabilità e ulteriore obbligazione riguardo all’immobile locato.
Soggetti interessati
Quattro milioni in affitto
*Secondo gli ultimi dati Istat – pubblicati nel 2008 – vive in affitto il 18,2% degli italiani, pari a circa 4 milioni e 300mila
famiglie
Proprietari al 70% privati
*Sette volte su dieci proprietari delle abitazioni affittate sono privati. Seguono enti pubblici e società
“Convenzionati” al 45%
*Nomisma stima che il 45% dei contratti di locazione è convenzionato (stipulato in base a parametri definitivi tra
organizzazioni dei proprietari e degli inquilini). Ci sono poi un 20% di contratti a equo canone e un 35% di contratti liberi e
non registrati.
di Augusto Cirla tratto da Il Sole 24 Ore del 9 febbraio 2009