N. RF176 Anno 2013 OGGETTO Lo studio di

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Anno 2013
N. RF176
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La Nuova Redazione Fiscale
ODCEC VASTO
OGGETTO
STUDIO VG40U DELLE LOCAZIONI – ANALISI DELLA NOTA TECNICA
RIFERIMENTI
ISTRUZIONI STUDI DI SETTORE
CIRCOLARE DEL 29/07/2013
Lo studio di settore VG40U trova applicazione principalmente in presenza di effettuazione via
prevalente delle seguenti attività:
a) compravendita di immobili (è il caso in cui l’impresa acquisti unità immobiliare già edificate
da terzi “per conto proprio”; laddove invece proceda costruire/ristrutturare “in conto proprio”,
anche tramite appalto a terzi, trova applicazione lo studio di settore VG69U)
b) locazione immobiliare (di beni propri, in leasing o in locazione con successivo subaffitto; si
tratta delle imprese cd. “di gestione immobiliare”)
c) affitto di aziende.
La presente informativa si analizza lo studio di settore in relazione a queste ultime due attività.
ESEMPIO 1 – LOCAZIONE IMMOBILI ABITATIVI
La Alfa Srl (immobiliare di gestione con soci marito e moglie, quest’ultima amministratore):
 con sede a Treviso
Superfici: vanno assunte, nell'ordine:  svolge l’attività di locazione dei seguenti immobili:
- quelle indicate nei contratti di locazione (tutti in provincia di Treviso)
-
N. Tipologia 1) 2) 3) A/2 C/6 (pertinenza) A/3 Canone annuo 10.000 8.000 Superficie (Mq) Rendita cat. 90
‐
100
500
‐
400
le superfici catastali Box pertinenziali (a qualsiasi fabbricato): no rilevano in via autonoma. Vanno escluse dai conteggi in relazione alle superfici (e, si ritiene, alla rendita, se accatastate separatamente); rientrano nel canone. Quadro D: si compila come segue:
Tipologia dell’attività (D04): 100% locazione di fabbricati ad uso abitazione
Fasce di valore: canone annuo/superficie 2
190
2
900
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Sintesi: l’attività di locazione immobiliare è una delle più frequenti nella prassi aziendale. Si procede ad
analizzare le novità intervenute nel relativo studio VG44U in seguito alla revisione per il periodo 2012:
-in relazione alle modalità di compilazione;
-in relazione agli effetti dei dati contabili ed extracontabili sulla congruità dei ricavi, tramite l’analisi della
nota tecnica.
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CANONI RILEVANTI: in relazione ai fabbricati abitativi, la compilazione dei dati:
 contabili: i canoni rilevano al netto dell’abbattimento forfettario (massimo 15% se trova capienza nelle
manutenzioni ordinarie), da indicare nel rigo F02 (rilevante per la congruità dei ricavi – CM 23/2013)
 extracontabili: nulla disponendo nel merito le istruzioni, si applicano i criteri “generali”, secondo cui i
dati extracontabili vanno assunti per il valore contabile (il 100%), e non fiscale (l’85%).
18.000 Canoni “percepiti”: si ritiene vadano indicati i soli canoni effettivamente incassati nel periodo d'imposta (il dato non influenza la congruità dei ricavi) Quadro F-“Elementi contabili”: si suppongano il sostenimento delle seguenti spese:
- spese per contabilità (F16): € 2.000
- manutenzioni ordinarie: € 3.000 (indeducibili, in quanto forfettizzate, e dunque non si indicano)
- beni strumentali (F29): € 10.000 (macchine d’ufficio e mobili; non si tiene conto degli immobili)
- ammortamenti: € 1.500 (quelli riferiti ai fabbricati abitativi sono indeducibili, e dunque non si indicano)
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2.000 ‐ 1.500 1.500 10.000 … F02: 18.000 x 85%, posto che le 15.300 manutenzioni ordinarie sono pari a €. 3.000 … … Aliquota Iva: va barrato il rigo F30 (va adottata per obbligo l’esenzione dall’ IVA):
X
Quadro A – Personale:
% lavoro: si suppone che la moglie non eserciti un altro lavoro (in via prudenziale indica la percentuale del 100%) 1 100 CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI
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Gerico attribuisce l’attività esclusivamente al cluster “10”:
Declaratoria Nota tecniche: “Le imprese del cluster 10 svolgono prevalentemente attività di locazione di
fabbricati ad uso abitazione (96% dei ricavi) con un numero complessivo di fabbricati locati pari a 4 per un totale
di circa 400 mq. Nel 33% dei casi sono presenti 2 fabbricati residenziali non locati.
La clientela è rappresentata prevalentemente da privati (82% dei ricavi).
Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (58% di capitali e 40% di persone), occupano un solo
addetto.” L’attribuzione a tale cluster appare particolarmente sensibile in relazione al numero di fabbricati locati.
CONGRUITA’ DEI RICAVI
L’attività risulta non congrua per €. 2.033
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CALCOLI DI GERICO: consultando la nota metodologica dello studio, si evincono i seguenti conteggi:
Coeff. Cluster 10 RICAVI COMPLESSIVI ‐ ‐ Costi Totali + Variazione delle rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo 2.000 ‐ (Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) elevato a 0,98 1.718 ‐ (Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) elevato a 0,99 1.854 ‐ Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo, Quota fino a €. 200,000 2.000 ‐ 0 ‐ ‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐ ‐0,0716 ‐
Variazione delle rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo Quadratica di [Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo]/1.000.000 (Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) x differenziale relativo a fabbricati non locati (**) Valore minimo tra (Valore beni strumentali mobili e 100,000 euro) elevato a 0,4 (*) Valore minimo tra (Valore beni strumentali mobili e 100,000 euro) elevato a 0,5 (*) Altri costi per servizi + Costo per beni mobili a noleggio + Abbon. a riviste, libri e cancelleria + omaggio a clienti ed articoli promozionali Spese per acquisti di servizi ‐ Compensi amministratore (società ed enti soggetti all'Ires) Spese lavoro dipendente e prestazioni “afferenti” ‐ Compensi ammin. (società di persone) “Costo del materiale impiegato” + Costo per la produzione di servizi + Var. rimanenze (iniziali ‐
finali) valutate a costo Costo del materiale impiegato + Costo per la produzione di servizi 40 ‐ 100 27,6895 ‐
2.769
‐ 0,9847 ‐
2.000 1,1147 ‐ 1,0478 2.229
‐
‐ 1,0293 ‐
900 0,0655 Fabbr. locati ad uso industriale (da 600 a 1200 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (fino a 150 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (fino a 150 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (fino a 150 mq), Prezzo di locaz. annuo oltre 50 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (da 150 a 600 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (da 150 a 600 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (oltre 1200 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (oltre 150 mq), Prezzo di locaz. annuo oltre 50 €/Mq (*) Fabbr. locati uso industriale (oltre 600 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq (*) ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
‐
10.077
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
2.199
‐
‐
‐
59
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
17.333
‐ ‐ Totale fabbricati locati (Mq)(*) 190 ‐ Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 50 fino a 150 euro (Mq) (*) 190 53,0359 Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 150 fino a 250 euro (Mq) (*) ‐ ‐ Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo fino a 50 euro (Mq) (*) ‐ 18,4744 Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo fino a 50 euro (Mq) (*), Quota fino a 700 mq ‐ 10,9428 Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo fino a 50 euro (Mq) (*), Quota fino a 2.000 mq ‐ ‐ Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 150 euro (Mq) (*) ‐ 147,0525 ‐ ‐ Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 250 euro (Mq) (*) Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 50 euro (Mq) (*) Collab. imp. fam. + coadiutori + Ass. in partec. + Soci escluso il 1° (% lav. Prestato/100) (*) Valore beni stumentali mobili elevato a 0,5 (*) Costi Totali 190 ‐ ‐ 15.665,1668 100 ‐ 2.000 ‐ Fabbricati locati, Uso abitazione (Numero) (*) 2 1.099,6448 Fabbricati locati, Altro uso (Numero) (*) ‐ 259,9778 Fabbricati locati, Uso commerciale/industriale (Numero) (*) ‐ 980,6085 Fabbricati locati, Uso ufficio (Numero) (*) ‐ 2.363,9626 Totale Fabbricati locati (Rendita catastale) (*) RICAVI CONGRUI (*) La variabile viene rapportata al numero di mesi di svolgimento dell'attività ("Numero di mesi di attività nel corso del periodo d'imposta" diviso 12). Inoltre l'esclusione del primo socio è a capienza del totale dei soci. (**) Differenziale relativo a fabbricati non locati: calcolato moltiplicando la variabile stessa per il valore dell’indicatore relativo alla territorialità utilizzata. L’indicatore assume valori non negativi e non superiori all’unità. CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI
DATI CONTABILI Redazione Fiscale
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I ricavi congrui sono determinati come moltiplicazione tra la 1° e la 2° colonna, dove:
 1° colonna: accoglie in massima parte i dati desunti dal quadro contabile F, ai quali vanno
applicati determinati calcoli; accoglie poi alcuni dati del quadro D
 2° colonna: riporta i coefficienti della nota tecnica, moltiplicati per la percentuale di probabilità
di appartenenza al cluster
dovendosi procedere a una sommatoria “ponderata” (nell’esempio la percentuale era pari al 100% e
dunque non vi è stata necessità di ponderare i dati).
Il prospetto consente:
 di ricostruire i ricavi congrui individuando gli elementi che vi hanno partecipato ed il loro “peso”
 di individuare i componenti che risultano irrilevanti per la congruità (si tratta dei componenti cui è
associata alla cella in giallo nella seconda colonna).
Ad esempio, si può notare che per le piccole imprese specializzate nella locazione di immobili abitativi:
- l’apporto dei soci vale circa € 15.000 (per ciascun socio al 100% dal 2° in poi)
- i beni strumentali attribuiscono ricavi per circa il 20% del loro importo (del rigo F29)
- le spese per acquisto di servizi (F16) richiedono ricavi per circa un pari importo
- i 3/4 dei ricavi presunti viene attribuito dal numero delle unità locate (per il 20%) e dalla loro superficie
(per il restante 80%).
ESEMPIO 2 – IMMOBILI ABITATIVI LOCATI E SFITTI
Si riprenda l’esempio precedente e si assuma ora che la società non abbia locato alcuni appartamenti: N. Tipologia 1) 2) 3) 4) 5) A/2 C/6 (pertinenza) A/3 A/3 A/3 TOTALI Canone annuo Superficie (Mq) Rendita cat. 90
‐
100
130
110
430
500
‐
400
550
450
1.900
10.000 8.000 18.000 Unità sfitta ‐ concetto di prevalenza: le unità vanno indicate tra quelle: - locate: se la locazione è durata > 6 mesi - non locate: in caso di locazione inferiore o inesistente Quadro D: non cambia se non in relazione alla compilazione della sezione “Fabbricati non locati”
… 2 240 1.000 ANALISI DISCRIMINANTE: nulla cambia (si rimane inquadrati nel cluster 10 al 100%)
CONGRUITA’ DEI RICAVI: si rimane non congrui; tuttavia lo scostamento è leggermente più ridotto.
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CALCOLI DI GERICO: la differenza rispetto ai ricavi congrui precedenti è dovuta al sull’effetto di un
correttivo applicato alle unità immobiliari non locate:
Coeff. Cluster 10 DATI CONTABILI ‐ ‐ … … ‐
…
1.116 ‐0,0716 ‐80
… … ‐ ‐ …
‐
17.253
Variazione delle rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo … (Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) x differenziale relativo a fabbricati non locati (*) … RICAVI COMPLESSIVI Fabbr. locati uso industriale (oltre 600 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq RICAVI CONGRUI (*) Differenziale relativo a fabbricati non locati = % di incidenza dei mq non locati rispetto ai mq complessivi; viene applicata ai “Costi totali” (in realtà limitato a determinate spese), ma ha associato un coefficiente estremamente ridotto (dunque la riduzione è contenuta ad €. 80). ESEMPIO 3 – IMMOBILI ABITATIVI E STRUMENTALI
Si prosegua con l’esempio precedente e si ponga ora che siano state effettuate le seguenti operazioni: N. Tipologia 1) 2) 3) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) A/2 C/6 (pertinenza) A/3 A/3 A/3 A/3 C/1 (negozio) C/1 (negozio) D/1 (capannone) A/10 (ufficio) TOTALI Canone annuo 10.000 8.000 5.000 20.000 30.000 15.000 88.000 26% 23% 34%
17%
100%
Superficie (Mq) Rendita cat. 90
‐
100
100
130
110
200
150
500
100
1.380
500
‐
400
350
550
450
1.700
1.300
3.000
700
8.600
Ricavi Q/F Abitativi 19.550 (F02) Commerc. Industr.
Uffici
65.000 (F01) …
26
23
34
17
1
100
5
990
3
1
1
1
1.250
1.700
3.000
700
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1
500
… 2
1
240
150
1.000
1.300
… Tipologia clientela, Tipologia di spese ed Elementi specifici: non influiscono quasi mai sulla clusterizzazione. 74
88.000
QUADRO F: rispetto agli esempi precedenti:
 si modifica solo in relazione agli ammortamenti dei fabbricati strumentali (F20), che tuttavia non
incidono sulla congruità dei ricavi (in nessun cluster è associato un coefficiente di redditività)
 non si modificano i beni strumentali a rigo F29 (che escludono sempre i beni immobili).
ANALISI DISCRIMINANTE: l’attività viene inquadrata nel cluster 6 (cd. “Locazione mista”) al 100%:
Declaratoria Nota tecniche: “Le imprese del cluster 6 svolgono attività di locazione di diverse tipologie di immobili:
principalmente fabbricati ad uso commerciale (33% dei ricavi) e ad uso abitazione (23%).
L’attività di locazione riguarda anche fabbricati ad uso ufficio (36% dei ricavi nel 54% dei casi), fabbricati ad uso
industriale (49% nel 37%) e fabbricati destinati ad altro uso (24% nel 22%).
I fabbricati locati sono 8 per un totale di circa 1900 mq. Nel 56% dei casi sono presenti 5 fabbricati non locati.
La clientela è rappresentata prevalentemente da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e
professioni anche in forma associata (74% dei ricavi) e, in misura minore, da privati (22%).
Nella maggioranza dei casi, le imprese dispongono di locali destinati a uffici (29 mq).
Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (57% di capitali e 42% di persone), occupano un solo addetto..” CONGRUITA’ DEI RICAVI: la società diviene congrua.
Anche in questo caso si procede a verificare la ricostruzione dei ricavi congrui:
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DATI CONTABILI Variazione delle rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo Coeff. Cluster 6 RICAVI COMPLESSIVI ‐ Costi Totali + Variazione delle rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo ‐ 2.000 (Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) elevato a 0,98 1.718 ‐ (Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) elevato a 0,99 1.854 1,1791 Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo, Quota fino a €. 200,000 2.000 ‐ ‐
‐
‐
2.186
‐
0 ‐ ‐
527 ‐0,0887 40 ‐ 100 27,0564 ‐47
‐
2.706
‐ ‐ 2.000 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1.090 ‐ 990 ‐ ‐ ‐ Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo fino a 50 euro (Mq) (*) 100 11,8878 Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo fino a 50 euro (Mq) (*), Quota fino a 700 mq 100 ‐ Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo fino a 50 euro (Mq) (*), Quota fino a 2.000 mq Quadratica di [Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo]/1.000.000 (Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) x differenziale relativo a fabbricati non locati (**) Valore minimo tra (Valore beni strumentali mobili e 100,000 euro) elevato a 0,4 (*) Valore minimo tra (Valore beni strumentali mobili e 100,000 euro) elevato a 0,5 (*) Altri costi per servizi + Costo per beni mobili a noleggio + Abbon. a riviste, libri e cancelleria + omaggio a clienti ed articoli promozionali Spese per acquisti di servizi ‐ Compensi amministratore (società ed enti soggetti all'Ires) Spese lavoro dipendente e prestazioni “afferenti” ‐ Compensi ammin. (società di persone) “Costo del materiale impiegato” + Costo per la produzione di servizi + Var. rimanenze (iniziali ‐
finali) valutate a costo Costo del materiale impiegato + Costo per la produzione di servizi ‐ ‐
‐
‐
2.000 ‐ Fabbricati locati, Uso abitazione (Numero) (*) 3 874,3297 Fabbricati locati, Altro uso (Numero) (*) ‐ 339,6826 Fabbricati locati, Uso commerciale/industriale (Numero) (*) 2 812,5776 Fabbricati locati, Uso ufficio (Numero) (*) 1 2.941,5899 6.650 1,2024 Fabbr. locati ad uso industriale (da 600 a 1200 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (fino a 150 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (fino a 150 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (fino a 150 mq), Prezzo di locaz. annuo oltre 50 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (da 150 a 600 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (da 150 a 600 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq (*) ‐ ‐ Fabbr. locati uso industriale (oltre 1200 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐ ‐ 500 ‐ ‐ ‐ ‐
‐
‐
‐
‐
1.189
‐
‐
‐
‐
46.055
‐
‐
‐
2.623
‐
1.625
2.942
7.996
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
67.274
Totale fabbricati locati (Mq)(*) Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 50 fino a 150 euro (Mq) (*) Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 150 fino a 250 euro (Mq) (*) 100 ‐ Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 150 euro (Mq) (*) ‐ ‐ Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 250 euro (Mq) (*) ‐ ‐ 990 46,5207 ‐ ‐ 100 ‐ Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 50 euro (Mq) (*) Collab. imp. fam. + coadiutori + Ass. in partec. + Soci escluso il 1° (% lav. Prestato/100) (*) Valore beni stumentali mobili elevato a 0,5 (*) Costi Totali Totale Fabbricati locati (Rendita catastale) (*) Fabbr. locati uso industriale (oltre 150 mq), Prezzo di locaz. annuo oltre 50 €/Mq (*) Fabbr. locati uso industriale (oltre 600 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq (*) RICAVI CONGRUI Legenda ‐ differenze rispetto al cluster 10: le celle  in arancione: sono diventate rilevanti  in violetto: sono diventate irrilevanti (N.B.: divengono irrilevanti le percentuali di apporto dei soci). Non sempre è immediato individuare i diversi effetti dei coefficienti, in quanto le voci contabili del quadro F o A vengono spesso attribuite a diversi coefficienti (es: Costo del materiale impiegato rientra tra i Costi totali). CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI
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ESEMPIO 4 – IMMOBILI ABITATIVI E STRUMENTALI CON ULTERIORI COSTI
Sempre in relazione all’esempio precedente, si varino ora i dati contabili:
- spese per acquisto di servizi (F16): € 3.200
- altri costi per servizi (F17): € 2.800
- lavoratrice part-time (F19): € 6.400
- oneri diversi di gestione (F22): € 470
- altri componenti negativi (F23): € 200
- interessi passivi (F25): € 180
- beni strumentali diversi dagli immobili (F29): € 100.000
QUADRO D: nella compilazione:
 nulla cambia relazioni fabbricati
 si modificano alcuni dati tra la tipologia delle spese e gli elementi specifici (non cambia
l’assegnazione ai cluster 6).
CONGRUITA’ DEI RICAVI: la congruità dei ricavi sale ad €. 80.002 (con incremento di € 16.727).
L’incremento dei ricavi congrui è dovuto per effetto delle seguenti voci (in neretto).
DATI CONTABILI RICAVI COMPLESSIVI ‐ ‐ … … 11.285 1,1791 ‐
…
13.306 3.268 ‐0,0887 ‐290
… … 316 27,0564 ‐ ‐ ‐
80.002
Variazione delle rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo … (Costi Totali + Variazione delle rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) elevato a 0,99 (Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) x differenziale relativo a fabbricati non locati (**) … Coeff. Cluster 6 Valore minimo tra (Valore beni strumentali mobili e 100,000 euro) elevato a 0,5 (*) Fabbr. locati uso industriale (oltre 600 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq RICAVI CONGRUI …
8.556 ESEMPIO 5 – IMMOBILI ABITATIVI E STRUMENTALI CON DIFFERENTI PERCENTUALI
Si torni ora all’Esempio2 apportando le seguenti modifiche:
N. Tipologia 1) 3) 3) 6) 7) A/2 A/3 A/3 C/1 (negozio) C/1 (negozio) TOTALI Canone annuo 10.000 8.000 5.000 20.000 80.000 123.000 19% 81% 100%
Superficie (Mq) Rendita cat. 90
100
100
200
500
990
500
400
350
1.700
3.000
7.950
Ricavi Q/F 19.550 Abitativi (F02) 100.000 Commerc. (F01) ANALISI DISCRIMINANTE: l’attività viene inquadrata con le seguenti % di probabilità di appartenenza:
 per l’89,465%: al cluster 12
 per la differenza di 10,535%: al cluster 6
Declaratoria Nota tecniche: “Le imprese del cluster 12 svolgono prevalentemente attività di locazione di fabbricati ad
uso commerciale (94% dei ricavi).
I fabbricati locati sono 3 per una superficie totale di circa 1.300 mq. Nel 32% dei casi sono presenti 4 fabbricati non
locati. La clientela è rappresentata principalmente da altre imprese, enti privati commerciali e non, esercenti arti e
professioni anche in forma associata (91% dei ricavi).
Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società (49% di persone e 47% di capitali), occupano un solo addetto.
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CONGRUITA’ DEI RICAVI: Variazione delle rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo Coeff. Cluster 12 89,465% Coeff. Cluster 6 10,535% RICAVI COMPLESS.
‐
Costi Totali + Variazione delle rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo ‐
2.000
‐ 1,0697 (Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) elevato a 0,98 1.718
‐ ‐
(Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) elevato a 0,99 1.854
‐ 0,1242
Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo, Quota fino a €. 200,000 2.000
‐ ‐
‐
2.139
‐
230
‐
0
‐0,0764 ‐
‐0
‐
‐ ‐0,0093
‐
‐
8.853
Quadratica di [Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo]/1.000.000 (Costi Totali + Var. rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) x differenziale relativo a fabbricati non locati (**) Valore minimo tra (Valore beni strumentali mobili e 100,000 euro) elevato a 0,4 (*) Valore minimo tra (Valore beni strumentali mobili e 100,000 euro) elevato a 0,5 (*) Altri costi per servizi + Costo per beni mobili a noleggio + Abbon. a riviste, libri e cancelleria + omaggio a clienti ed articoli promozionali Spese per acquisti di servizi ‐ Compensi amministratore (società ed enti soggetti all'Ires) Spese lavoro dipendente e prestazioni “afferenti” – Comp. ammin. (società di persone) “Costo del materiale impiegato” + Costo per la produzione di servizi + Var. rimanenze (iniziali ‐finali) valutate a costo Costo del materiale impiegato + Costo per la produzione di servizi ‐
40
‐ ‐
100
85,6758 2,8504
‐
‐ ‐
2.000
‐ ‐
‐
‐ ‐
‐
‐ ‐
‐
‐ ‐
Totale fabbricati locati (Mq)(*) 990
‐ ‐
Fabbr. locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 50 fino a 150 euro (Mq) (*) 390
49,8998 ‐
Fabbr. locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 150 fino a 250 euro (Mq) (*) 500
‐ ‐
Fabbr.locati, Prezzo di locazione al mq annuo fino a 50 euro (Mq) (*) 100
20,3646 1,2524
Fabbr.locati, Prezzo di locazione al mq annuo fino a 50 euro (Mq) (*), Quota < 700 mq 100
‐ ‐
Fabbr.locati, Prezzo di locazione al mq annuo fino a 50 euro (Mq) (*), Quota < 2.000 mq 100
‐ ‐
Fabbr.locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 150 euro (Mq) (*) 500
91,5419 ‐
Fabbr.locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 250 euro (Mq) (*) ‐
‐ ‐
890
‐ 4,9010
‐ 22.576,0146 ‐
Fabbr.locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 50 euro (Mq) (*) Collab. imp. fam. + coadiutori + Ass. in partec. + Soci escluso il 1° (% lav. Prestato/100) (*) Valore beni stumentali mobili elevato a 0,5 (*) 100
‐ ‐
2.000
‐ ‐
Fabbricati locati, Uso abitazione (Numero) (*) 3
‐ 92,1106
Fabbricati locati, Altro uso (Numero) (*) ‐
‐ 35,7856
Fabbricati locati, Uso commerciale/industriale (Numero) (*) 2
‐ 85,6051
Fabbricati locati, Uso ufficio (Numero) (*) ‐
‐ 309,8965
7.950
0,1030 0,1267
Fabbr. locati ad uso ind. (da 600 a 1200 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐
‐ ‐
Fabbr. locati uso industriale (fino a 150 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐
‐ ‐
Fabbr. locati uso industriale (fino a 150 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq (*) ‐
‐ ‐
Fabbr. locati uso industriale (fino a 150 mq), Prezzo di locaz. annuo oltre 50 €/Mq (*) ‐
‐ ‐
Fabbr. locati uso industriale (da 150 a 600 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) Fabbr. locati uso industriale (da 150 a 600 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq (*) Fabbr. locati uso industriale (oltre 1200 mq), Prezzo di locaz. annuo fino a 25 €/Mq (*) ‐
‐ ‐
‐
‐ ‐
‐
‐ ‐
Fabbr. locati uso industriale (oltre 150 mq), Prezzo di locaz. annuo oltre 50 €/Mq (*) ‐
‐ ‐
Fabbr. locati uso industriale (oltre 600 mq), Prezzo di locaz. annuo da 25 a 50 €/Mq (*) ‐
‐ ‐
Costi Totali Totale Fabbricati locati (Rendita catastale) (*) RICAVI CONGRUI ‐
‐
‐
‐
‐
‐
19.461
‐
2.162
‐
‐
45.771
‐
4.362
‐
‐
‐
276
‐
171
‐
1.826
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
85.251
Legenda: i coefficienti dei diversi cluster (col. 2 e 3) figurano già moltiplicati per le % di probabilità di appartenenza a tali cluster; successivamente i valori contabili (col. 1) sono moltiplicati per entrambi i coefficienti, sommando le moltiplicazioni effettuate (col. 4). CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI
DATI CONTAB. Redazione Fiscale
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VARIANTE1: si modifichino le percentuali dei ricavi
come segue (aumento di €. 2.000 dei canoni sugli
abitativi):
N. Tipologia 1)
3)
3)
6)
7)
A/2
A/3
A/3
C/1 (negozio)
C/1 (negozio)
TOTALI
Canone annuo 10.000
8.000
7.000
20.000
80.000
125.000
20% 80% 100%
ANALISI DISCRIMINANTE: le % di probabilità di appartenenza si modificano come segue:
 per 67,593%: al cluster 12
N.B.: è stata sufficiente una modifica di circa l’1,5% dei ricavi per  per 32,407%: al cluster 6
spostare le percentuali di più di 30 punti percentuali (!) Ripercorrendo i calcoli di cui alla tabella precedente, una volta modificate le percentuali di probabilità di
appartenenza al cluster, si giunge a ricavi congrui per €. 79.393.
VARIANTE2: si modifichino le percentuali dei ricavi
come segue (aumento di ulteriori €. 5.000 dei canoni
sugli abitativi):
N. Tipologia 1)
3)
3)
6)
7)
A/2
A/3
A/3
C/1 (negozio)
C/1 (negozio)
TOTALI
Canone annuo 10.000
8.000
12.000
20.000
80.000
130.000
23% 78% 100%
ANALISI DISCRIMINANTE: le % di probabilità di appartenenza si modificano come segue:
 per 99,707%: al cluster 6
N.B.: è stata sufficiente una modifica di circa il 5% dei ricavi per  per 0,293%: al cluster 12
attribuire l'attività per quasi il 100% al cluster inizialmente al 10% Per la determinazione dei ricavi congrui si devono applicare i coefficienti dell’Esempio3 (un’attribuzione
così bassa al cluster 12 rende i coefficienti di tale cluster ad effetto nullo), giungendo ad una congruità
dei ricavi di €. 64.832.
Si noti non gli effetti in termini di ricavi congrui; a fronte di:
Ricavi dichiarati 123.000 125.000 130.000 Incremento Ricavi congrui ‐
85.251
+ 2.000
79.393
+ 5.000
64.832
Differenza ‐ ‐ 5.858 ‐ 20.419 CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI
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VARIABILI RILEVANTI
Anche in questi ultimi casi, le variabili che influenzano in modo sostanziale la clusterizzazione sono
riferite alle sole percentuali dei ricavi (quasi nulla cambia modificando la tipologia della clientela, le
superfici degli immobili o la loro rendita catastale, il numero degli addetti, ecc.).
In relazione poi agli altri cluster, si considera quanto segue:
a) locazione abitativa - cluster 1 e 18: riservato alle imprese che locano unità residenziali di
maggiori dimensioni; in generale esse devono possedere, rispettivamente:
> 20 unità abitative (sfitte o locate); il posizionamento quasi esclusivamente su tale cluster avviene in
presenza di più di 25 unità
> 90 unità abitative (sfitte o locate)
b) altre locazioni - cluster 19, 15 e 5: si tratta di imprese che locano in prevalenza, rispettivamente,
uffici, immobili industriali e fabbricati destinati ad altro uso. Anche per questi cluster è possibile
l’inquadramento parziale unitamente al cluster 6 (come visto in relazione al cluster 12 per la locazione
di immobili commerciali), per quanto con effetti meno evidenti.
ESEMPIO 6 – IMMOBILI ABITATIVI USO TURISTICO
Si è in precedenza chiarito che le istruzioni al modello richiedono che i fabbricati vadano indicati
tra quelli locati negli elementi specifici del quadro D solo se effettivamente locati per la maggior
parte del periodo d’imposta.
Come evidenziato dalle note metodologiche, gli immobili sfitti:
 non influenzano direttamente la congruità dei ricavi
 apportando solo dei correttivi nell’ambito dei coefficienti utilizzati dei cluster.
Ciò comporta che, in presenza di immobili ad uso turistico locati solo nei periodi estivi o
invernali (dunque, in generale per un periodo inferiore a 6 mesi), gli immobili vanno indicati tra
le unità non locate, modificando in modo sostanziale la congruità dei ricavi richiesta.
Nel rigo D108 va indicata la percentuale di ricavi conseguiti dall’attività di locazione turistica,
rispetto ai ricavi complessivamente conseguiti.
CONTROLLO FORMALE: in presenza esclusivamente di unità turistiche come sopra indicate:
 laddove si vada a compilare il rigo D04 (locazione di abitativi al 100%)
 il file diagnostico per l’invio telematico richiede che sia compilato il rigo D35, riferito agli
appartamenti locati; tuttavia il rigo deve essere compilato a zero (considerato che le unità da
considerare “non locate” vanno incluse nel rigo D53)
e ciò anche laddove sia compilato il rigo D108 con la percentuale del 100%.
L’errore non sarà evidenziato in presenza di almeno un appartamento locato per più di 6 mesi.
Esempio: si riprenda l’Esempio1 e si supponga ora quanto segue:
N. 1) 3) Tipologia A/2 A/3 TOTALI Canone annuo 10.000
8.000
18.000
Superficie (Mq) 90
100
430
Rendita catastale 500
400
1.900
Uso turistico < 6 mesi NO SI
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1
90
… 1
100
400
… 44
ESEMPIO 7 – AFFITTO DI AZIENDA
Come ultimo esempio, si analizza il caso dell’affitto di azienda.
La CM 23/2013, nel precisare che la locazione d’azienda non va considerata attività ricavi
fissi, ha fornito i seguenti chiarimenti (v. Info Fisco 167/2013):
IMPRESA CHE CONSIDERA L'AFFITTO D'AZIENDA Canoni di affitto Rilevanza per congruità Beni strumentali azienda affittata Attività secondaria F01 SI F29 Gestione accessoria (*) F05 NO ‐ (*) Imprese per le quali è assente una specifica organizzazione per l’affitto genera ricavi modesti.
CAUSA DI ESCLUSIONE: la presentazione dello studio deve comunque essere conciliata con
le cause di esclusione (che impongono la presentazione dello studio ai soli fini statistici)
appositamente previste nei casi di specie:
 “7”: locazione dell’unica azienda per l’intero periodo d’imposta (per le sole società)
 “12”: canoni di locazione d’azienda “prevalenti” rispetto ad altri ricavi nel periodo
d’imposta.
N.B.: qualora non si indichi la causa di esclusione in Unico, il file diagnostico non rileva l’esclusiva
presenza di canoni di affitto d’azienda nell’ambito dello studio di settore.
CONGRUITÀ: lo studio di settore diviene congruo a parità di dati (!).
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Dunque lo studio di settore andrà in generale applicato (non ai fini solo statistici) ove:
 l’affitto d’azienda è considerata attività secondaria e si affianca ad altra attività caratteristica con
ricavi prevalenti
 nel periodo d’imposta in cui si concede in affitto l’unica azienda o la sia riacquisisce per cessata
locazione se ricavi prodotti dalla conduzione diretta dell’azienda sono prevalenti.
Esempio: la Beta snc (società di gestione immobiliare), ha cessato l’attività caratteristica, locando
l’azienda ad altra impresa, e procedendo a locare separatamente i “muri”.
N.B.: canoni affitto azienda < canoni locazione capannone: non scatta l’esclusione causa “12” I contratti stipulati prevedono quanto segue:
N. Tipologia 2) 3) D/1 (capannone) Azienda TOTALI Canone annuo 28.000
23.000
50.000
% Superficie (Mq) 55%
45%
100%
300
300
Rendita cat. Valore Azienda 1.500 1.500 200.000
200.000
1
300
1
1.500
… 1
300
… 1
200.000
50.000
Si consideri poi la medesima struttura dei costi degli esempi precedenti:
 spese per la contabilità (F16) per € 2.000
 beni strumentali mobili per € 10.000 (da aggiungere a F29), con ammortamenti € 1.500 – F20)
 1 amministratore e socio al 100%.
N.B.: costo storico del libro cespiti dell’azienda in capo alla Bete Snc (da indicare a D60 e F29)
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ANALISI DISCRIMINANTE: l’attività viene inquadrata al 100% nel cluster 15 (imprese specializzate
nella locazione di fabbricati ad uso industriale).
CONGRUITÀ: lo studio di settore comporta una congruità di €. 29.820.
Nota: anche in tal caso, qualora si proceda, a parità di condizioni, ad una variazione dei mq e della
rendita del capannone, nonché ad variazione del valore dell’azienda data in affitto, non si rilevano
particolari scostamenti rispetto alla situazione in origine.
ESEMPIO 8 – AFFITTO DI AZIENDA
Nell’Esempio7 precedente si vari ora la percentuale dei ricavi (sempre permanente la
prevalenza dei ricavi diversi dei canoni di affitto d’azienda):
Tipologia D/1 (capannone) Azienda TOTALI Canone annuo 25.500
24.500
50.000
% Superficie (Mq) 51%
49%
100%
300
300
Rendita cat. Valore Azienda 1.500 1.500 200.000
200.000
ANALISI DISCRIMINANTE: l’attività viene inquadrata al 99,958% nel cluster 2 (imprese specializzate
nell’affitto di azienda), che, per semplicità di calcolo, viene approssimata al 100% nel proseguo.
CONGRUITÀ: lo studio di settore comporta una congruità di €. 46.426, così determinata (a
differenza degli altri esempi, si riportano i soli valori rilevanti):
Coeff. Cluster 2 DATI CONTAB. RICAVI COMPLESS.
1.718 1,9063 Valore minimo tra (Valore beni strumentali mobili e 100,000 euro) elevato a 0,5 (*) 316 78,0126 Fabbricati locati, Prezzo di locazione al mq annuo oltre 50 fino a 150 euro (Mq) (*) 300 61,6046 3.275
24.670
18.481
46.426
(Costi Totali + Variazione delle rimanenze (iniziali ‐ finali) valutate a costo) elevato a 0,98 RICAVI CONGRUI N.B.: si noti che, a fronte di uno spostamento dei ricavi di € 2.500 i ricavi congrui aumentano di circa €
16.600.
CONCLUSIONI
L’importanza di poter monitorare la funzione dei ricavi dello studio di settore, risulta
particolarmente utile in tutti quei casi in cui vi è un “salto” di clusterizzazione.
Come in buona parte dei casi riferiti anche ad altri studi di settore, l’attribuzione delle
percentuali di probabilità di appartenenza ad un cluster rispetto ad un altro avviene
 in modo repentino
 al modificarsi di pochi parametri
Individuare tali parametri e monitorare le differenze di redditività associate, comporta un salto di
qualità nella gestione dello Studio stesso.
File in excel: la Redazione ha predisposto un apposito gestionale al fine di
monitorare in via del tutto automatica lo studio di settore
(in distribuzione alla clientela abbonata al servizio) - Acquistabile sul nostro sito alla sez. Software
N. 2) 3)

N. RF176 Anno 2013 OGGETTO Lo studio di

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