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parliamo di soldi
Con la surroga si può cambiare banca per avere condizioni migliori.
La sostituzione permette di ricevere ulteriore liquidità in prestito.
La guida alla rata
per la scelta giusta
Euribor, Irs, spread e ipoteca: l’<abc> da conoscere per chi intende investire
nel mattone in modo consapevole
g Tratto da Il Sole 24 Ore del 1 settembre 2011 a cura di Andrea Curiat
avvicinarsi della fine dell’estate
indica tradizionalmente un termine propizio per la stipula di un
mutuo: sono questi infatti i giorni in cui le
banche avanzano le loro proposte ai
clienti vecchi e nuovi. Chi si trova a negoziare un prestito per l’acquisto di una casa si trova di fronte a termini non sempre
immediatamente comprensibili come Euribor, Irs, spread: conoscere il loro significato vuol dire stipulare un contratto in
maniera più consapevole.
Non manca poi un focus sulla <surroga> ,
ossia la possibilità per chi già ha acceso
un mutuo di cambiare istituto per strappare condizioni più favorevoli. Vi proponiamo quindi un lessico di base dedicato
ai termini indispensabili per richiedere
un prestito in banca.
L’
>E
EURIBOR
– Livello di attenzione ALTO
L’Euribor è un indice del tasso medio di interesse al quale i depositi interbancari in
euro vengono offerti da una banca all’altra. Può essere definito anche come il tasso al quale le banche della zona Euro si
scambiano denaro. Il valore dell’Euribor
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varia a seconda della scadenza dei prestiti
interbancari, che può andare da una settimana a 12 mesi. Il primo tasso Euribor è
stato definito nel gennaio del 1999. Viene
rilevato quotidianamente dalla Federazione delle banche europee ed è utilizzato
come paramento per determinare il costo
dei mutui a tasso variabile.
>F
FIDEUSSIONE
– Livello di attenzione MEDIO
La fideiussione è una forma di garanzia
accessoria dei mutui.
Consiste nell’impiego, da parte di un soggetto terzo, a coprire il debito di chi stipula
il mutuo in caso di inadempienza di quest’ultimo. Il fideiussore diventa quindi garante del mutuo; tra i requisiti che deve
soddisfare, vi è il percepimento di un reddito tale da garantire la sostenibilità delle
rate e una buona solidità patrimoniale.
>I
IRS
– Livello di attenzione ALTO
La sigla Irs sta per Interest rate swap e
rappresenta il tasso medio di interesse al
quale gli istituti bancari dell’area Euro stipulano contratti derivati swap o copertura del rischio di interesse. Viene usato come parametro nel calcolo del costo dei
mutui a tasso di interesse fisso. Il suo valore dipende dalla durata, che varia da 1
a 50 anni. Sotto l’aspetto tecnico, si tratta
di tipologie di contratti di prestito attraverso cui una banca paga un tasso
variabile e riceve da una banca controparte un tasso fisso.
L’ente trasforma così un mutuo a tasso
fisso, contratto generalmente con la Cassa depositi e prestiti (Cdp), in uno a tasso
variabile.
IPOTECA
– Livello di attenzione MEDIO
L’ipoteca costituisce una delle principali
forme di garanzia dei mutui. Viene stipulata su beni reali, generalmente immobili di
proprietà del debitore: garantisce al creditore, vale a dire la banca, il diritto di
espropriare il bene in questione e procedere alla sua vendita forzata per rivalersi
del debito contratto in caso di inadempienza. L’ipoteca deve essere iscritta nel
registro immobiliare; entro 30 giorni dalla
sua estinzione, previa comunicazione da
parte della banca, la conservatoria procede alla cancellazione d’ufficio dal registro.
parliamo di soldi
>R
RINEGOZIAZIONE
– Livello di attenzione ALTO
La rinegoziazione del mutuo consiste in
una trattativa tra il cliente e la banca per
modificare le condizioni del contratto originario in favore del debitore, a seguito di
variazioni dei tassi di interesse e per ragioni individuali di sostenibilità del finanziamento. Si può così, ad esempio, richiedere l’abbattimento delle rate tramite la
riduzione dello spread o con l’allungamento della durata. Ma anche modificare
il tipo di tasso (da fisso a variabile o viceversa), il parametro di indicizzazione e le
spese di incasso della rata. La banca non
è tenuta ad accettare la rinegoziazione e
può sempre far valere le condizioni
originali.
>S
SOSTITUZIONE – Livello di attenzione
ALTO
La sostituzione del mutuo consiste nell’estinzione del debito tramite contestuale
apertura di un nuovo contratto presso un
altro istituto di credito. Viene utilizzata
per ottenere condizioni più vantaggiose
rispetto al contratto originario, o per richiedere un nuovo finanziamento con
un’erogazione di liquidità aggiuntiva rispetto a quella necessaria per la semplice
copertura del debito preesistente. Comporta di fatto tutte le spese di accensione
di un nuovo mutuo, ed è per questo più
costosa della procedura di surroga.
SPREAD – Livello di attenzione ALTO
Lo spread è la differenza tra il tasso di riferimento di mercato (euribor o Eurirs) e
il tasso di interesse applicato al cliente fi-
nale per la stipula di un mutuo. Rappresenta la remunerazione della banca per il
capitale versato.
SURROGA – Livello di attenzione ALTO
La surroga è una procedura introdotta
dall’articolo 1202 del Codice civile e rilanciata dalla legge Bersani bis (legge 40 del
2007). Consente di spostare il mutuo
presso un altro istituto, solitamente con
l’obiettivo di ottenere condizioni migliori
e costi complessivi inferiori. L’importo del
mutuo resta invariato e così i benefici fiscali di cui si gode, ma possono essere
modificati la durata e il tasso d’interesse
applicato. Il trasferimento dell’ipoteca
iscritta a garanzia del mutuo verso il nuovo contratto è garantito e non si pagano
nuovi bolli; a carico del debitore resta
l’atto notarile di surroga, necessario per
attribuire alla nuova banca le garanzie
che assistevano l’operazione estinta e da
pubblicare nei registri immobiliari.
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