Semplice esempio di calcolo per il finanziamento di

Esempio di calcolo per il rinnovo
Semplice esempio di calcolo per il finanziamento di un rinnovo
Situazione di partenza
Markus e Sandra Meier vivono con i loro due figli in una
casa unifamiliare, acquistata cinque anni fa al prezzo di
CHF 800 000 con l'aiuto del Credit Suisse1. L'anno di
costruzione della casa è il 1995. All'atto dell'acquisto si
sono rivolti a un esperto neutrale in campo edilizio, che
ha fatto loro presente la necessità di future riparazioni.
Avendo preso atto di alcuni vizi e formulato alcuni
desideri di ammodernamento, optano per un rinnovo.
Complessivamente Sandra e Markus dispongono di un
reddito lordo mensile di CHF 12 500 e di risparmi per
CHF 50 000.
Rinnovo
Sandra e Markus, contestualmente all'eliminazione dei
vizi, vorrebbero apportare degli ammodernamenti e
risparmiare sulle future spese di energia. La coppia è
indecisa su come far fronte a tutto ciò, pertanto chiede
l'aiuto di un architetto.
L'esperto effettua una perizia dell'abitazione e analizza la necessità di rinnovo oltre che i loro desideri di
ammodernamento. Per quanto attiene ai costi di gestione futuri, raccomanda a Sandra e Markus di tenere in
debito conto un migliore utilizzo dell'energia e delle risorse idriche tramite installazioni efficienti dal punto di vista
energetico nell'ambito della ristrutturazione della cucina e dei bagni. Dalla sua stima dei costi, per tutti i lavori e
le installazioni risulta un importo di CHF 120 000, di cui ca. CHF 100 000 ascrivibili alle installazioni e
ristrutturazioni con un accrescimento del valore, che aumentano il valore commerciale della casa di
CHF 100 000. Alla fine presenta un elenco di tutti gli interventi costruttivi necessari per la famiglia.
Con queste informazioni Sandra e Markus esaminano la pianificazione temporale. Per sfruttare sul piano fiscale
i loro lavori con un accrescimento del valore si rivolgono al loro consulente fiscale.
Dal momento che, per quanto riguarda la rimozione dei vizi si tratta di spese con conservazione del valore,
questi costi possono essere interamente dedotti dal reddito imponibile. L'ammodernamento previsto è un
investimento volto al risparmio energetico, che fondamentalmente è deducibile dal reddito imponibile. Il
consulente fiscale verifica pertanto le modalità per realizzare al meglio queste deduzioni fiscali per la famiglia.
Per via dell'ammontare dei costi deducibili e dell'investimento volto al risparmio energetico, raccomanda alla
coppia di ripartire i costi per la rimozione dei vizi e per l'ammodernamento su diversi periodi fiscali. In tal modo
possono interrompere più volte la progressione fiscale.
Alcune settimane dopo Sandra e Markus vanno all'appuntamento di consulenza con la loro esperta ipotecaria
presso il Credit Suisse con le seguenti cifre, i preventivi dei costi degli artigiani e la rispettiva pianificazione
temporale:
Valore commerciale attuale (prima della ristrutturazione): CHF 800 000
Ipoteca attuale (anticipo del 75%):
CHF 600 000
Investimenti previsti:
CHF 120 000
In questo caso i CHF 100 000 degli investimenti si riferiscono a investimenti con un accrescimento del valore e
possono essere computati al 100% al valore commerciale.
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Si tratta di un esempio puramente fittizio con personaggi inventati.
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Esempio di calcolo per il rinnovo
Risparmi presenti:
Nuovo valore commerciale (dopo la ristrutturazione):
CHF 50 000
CHF 900 000
L'esperta ipotecaria formula il seguente calcolo per l'aumento dell'ipoteca esistente e ai fini della sostenibilità:
Importo
(in CHF)
Osservazioni
Finanziamento
Nuovo valore commerciale (dopo la
ristrutturazione)
900 000
100%
Mezzi propri nell'ambito dell'ipoteca già
esistente (CHF 200 000) e risparmi
(CHF 50 000)
250 000
27,8%
1ª ipoteca
594 000
66%
2ª ipoteca
56 000
6,2%
Spese abitative
Costi degli interessi annui 1ª ipoteca
(al 5%)2
29 700
Costi degli interessi annui 2ª ipoteca
(al 5%)2
2800
Ammortamento annuale:
(conteggiato su 20 anni)3
2800
A seconda del modello di ammortamento (diretto o indiretto)
si presentano diversi vantaggi fiscali
Costi annuali di mantenimento e
accessori (calcolati all'1% del valore
commerciale)
9000
Energia elettrica, acqua, spese per il riscaldamento, spese
assicurative, manutenzione dell'immobile o riparazioni di
piccole dimensioni
Spese abitative annuali4
Spese abitative mensili
44 300
3692
Addebito
Reddito mensile (lordo)
12 500
Onere ipotecario mensile
29,5%
Regola generale: 33% max. del reddito mensile lordo
Con il 72,2% totale, la famiglia Meier è ancora al di sotto dell'anticipo dell'80% per il loro immobile. La famiglia
rispetta la sostenibilità, perché con il 29,5% è sotto un terzo del reddito lordo e quindi può aumentare l'ipoteca
per il rinnovo dell'abitazione propria.
Complessivamente l'ipoteca esistente della famiglia aumenta di CHF 50 000 a CHF 650 000. Nella fase
successiva, Sandra e Markus scelgono, insieme all'esperta ipotecaria del Credit Suisse, il modello ipotecario
adatto all'aumento. L'esperta chiarisce loro che l'importo dell'aumento può essere inserito nell'ipoteca fix già
esistente in occasione della prossima data di proroga.
Grazie alla pianificazione e al finanziamento messi a punto, la famiglia Meier può godersi a poco a poco
l'abitazione rimessa a nuovo. Nel corso dell'implementazione la coppia invia le copie delle relative fatture
all'esperta ipotecaria, così da consentire al Credit Suisse di saldare i costi dopo la relativa verifica.
Contatto per fissare l'appuntamento
Orari di apertura:
Telefono:
lun – ven, dalle 7.30 alle 17.30
0844 100 111
credit-suisse.com/ipoteche
2
Questo 5% rappresenta una media a lungo termine per garantire la sostenibilità anche in presenza di un tasso di interesse più elevato.
Nell'ambito dell'ammortamento l'ipoteca, o una parte della stessa, viene rimborsata in importi uguali, per lo più annuali. Per la 2ª ipoteca sussiste
un obbligo di ammortamento. Di norma deve essere rimborsata in 20 anni, e comunque entro e non oltre il 65° anno di età.
4
I costi annui del proprietario si suddividono in oneri per interessi, importo dell'ammortamento e spese accessorie e non dovrebbero superare un terzo del
2
reddito lordo annuo.
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