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TRIBUNALE DI VICENZA
CIVILE
Fallimento
I.S.E.A. BAGGIO SRL IN LIQUIDAZIONE
N. Gen. Rep. 0107/12
Giudice Delegato Dr. Giuseppe
LIMITONE
Curatore Dr. Giorgio BASCHIROTTO
RAPPORTO DI STIMA
Tecnico incaricato: Ing. Raffaela Panizzon
iscritto all'Albo della provincia di Vicenzaal N. 1172
iscritto all'Albo del Tribunale di VICENZA al N. 557
C.F. PNZRFL57D49E864O- P.Iva 01763290242
con studio in Torri Di Quartesolo Via Brescia, 33
telefono: 0444267471
fax: 0444267471
email: [email protected]
Heimdall Studio - www.hestudio.it
Fallimento N.0107/12
.
Beni in Zane' -Vicenza- via Pasubio n. 140
Lotto 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a fabbricato produttivo sito in
Comune di Zane' -Vicenza, via Pasubio n. 140.
Composto da: il corpo uffici, su unico piano, è costituito da reception, saletta d'attesa,
w.c., corridoio, 2 locali ad uso uffici, 4 locali ad uso uffici posti ad un livello di piano
leggermente inferiore rispetto al precedente; 2 ampi locali mostra e un vano ufficio; la
zona produttiva comprende un unico ampio locale con alcune partiture interne parziali a
divisione delle varie zone di produzione, 2 centrali termiche entrambe con apertura
dall'esterno, spogliatoio uomini, spogliatoio donne, ufficio; al piano soprastante il corpo
uffici si trovano due locali ex uffici ed ora magazzini; al piano interrato si trovano le
latrine per uomini e quelle per donne; esternamente si trovano l'ex locale conifica, 3
depositi e l'ex locale mensa; inoltre si trovano una serie di tettoie sia sul lato N che S
posto al piano Terra - sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 62281
Identificato in catasto: partita catastale C.F. intestata a I.S.E.A. BAGGIO SRL con sede
in Zanè, foglio 2 mappale 301 aggraffato m.n. 302 aggraffato m.n. 499/1, categoria
D/1, posto al piano T-1-ST, - rendita: R.C.E. 22.641,47.
Coerenze: Relativamente alla mappa Wegis, secondo NESO, il m.n. 301 confina con:
strada comunale della Rozza (il m.n. 301 include il m.n. 302, il quale confina con
quest'ultimo per quattro lati); m.n. 127; via Pasubio; m.n. 270 (il m.n. 301 include anche il
m.n. 499, il quale confina con quest'ultimo per tre lati e per un lato con il m.n. 270).
Non essendoci l'elaborato planimetrico, non è possibile determinare le coerenze dei
subalterni
B. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a cabina elettrica sito in
Comune di Zane' -Vicenza, via Pasubio n. 140.
Composto da vano unico - posto al piano T - la superficie è ricompresa in quella del
corpo esterno lato ovest di cui fa parte.
Identificato in catasto: partita catastale C.F. intestata a I.S.E.A. BAGGIO SRL con sede
in Zanè, foglio 2 mappale 499/2, categoria D/7, posto al piano T, - rendita: R.C.E. 34,86.
Coerenze: Relativamente alla mappa Wegis, secondo NESO, il m.n. 499 confina con:
m.n. 301 su tre lati; m.n. 270.
Non essendoci l'elaborato planimetrico, non è possibile determinare le coerenze dei
subalterni.
Il fabbricato nel suo complesso insiste sulle aree identificate al C.T., fg. 2, m.n. 301 (Ente
Urbano di 10.102 mq) – m.n. 302 (Ente Urbano di 450 mq) – m.n. 499 (Ente Urbano di
228 mq).
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Si tratta di un fabbricato produttivo, ora dismesso, con corpo uffici, e con tettoie, cabina
elettrica e corpo esposizione esterni. L'area di pertinenza è interamente recintata, avente tre
cancelli carrabili, due su via Pasubio, ed uno (in disuso attualmente) sulla via interna parallela,
ed un cancelletto pedonale sul fronte principale .
Caratteristiche zona: artigianale-industriale (normale) a traffico sostenuto con parcheggi
inesistenti.
Caratteristiche zone limitrofe: aree industriali.
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Principali collegamenti pubblici (Km): autostrada (2.5).
3. STATO DI POSSESSO:
1
per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, taverne... ovvero l'ingombro
complessivo dell'immobile
Giudice Dr. Giuseppe LIMITONE
Curatore/Custode: Dr. Giorgio BASCHIROTTO
Perito: Ing. Raffaela Panizzon
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Libero. Al momento del sopralluogo, il fabbricato si presentava libero, non in uso.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
Trasferimento di sede sociale derivante da TRASFERIMENTO SEDE SOCIALE
a favore di I.S.E.A. BAGGIO S.P.A. SEDE IN ZANÈ - a firma del notaio dr. G.
Carraro in data 16/12/1999 ai nn. rep. 125580 - trascritto a Schio in data
08/02/2000 ai nn. 1140 RG/ 865 RP - La trascrizione è contro I.S.E.A. BAGGIO
S.P.A. sede in Thiene.
Riferito limitatamente a: Comune di Zanè, C.F., fg. 2, m.n. 301 aggraffato m.n.
302 aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2 Rettifica di trasferimento di sede sociale derivante da TRASFERIMENTO
SEDE SOCIALE a favore di I.S.E.A. BAGGIO S.P.A. SEDE IN ZANÈ - a firma
del notaio dr. G. Carraro in data 16/12/1999 ai nn. rep. 125580 - trascritto a Schio
in data 08/02/2000 ai nn. 1140 RG/ 865 RP - La rettifica della trascrizione 865
RP del 2008 è stata fatta per dimenticanza di immobile (in altro Comune).
302 aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2 - Comune di Schio, C.F., fg. 17, m.n. 1143 Atto giudiziale derivante da SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO a
favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO I.S.E.A. BAGGIO
S.R.L. SEDE ZANÈ - a firma del Tribunale di Vicenza in data 27/09/2012 ai nn.
rep. 113 - trascritto a Schio in data 09/07/2013 ai nn. 6136 RG/ 4558 RP Riferito limitatamente a: Comune di Zanè, C.F., fg. 2, m.n. 301 aggraffato m.n.
302 aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Non risultano
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: : Non risultano
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: : Non risultano
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
Iscrizione volontaria (cancellata il 15/10/2008) derivante da CONCESSSIONE
A GARANZIA DI FINANZIAMENTO a favore di BANCA POPOLARE
VICENTINA SOC. COOP. P.A.A.R.L. - a firma del notaio dr. G. Rosa in data
27/05/1999 ai nn. rep. 16539 - iscritto a Schio in data 01/06/1999 ai nn. 6285 RG/
911 RP Importo ipoteca L. 1.500.000.000
Importo capitale L. 1.000.000.000
L'iscrizione è contro I.S.E.A. BAGGIO S.P.A. sede in Thiene.
NOTA: Comunicazione n. 1542 del 14.10.2008 di ESTINZIONE TOTALE.
CANCELLAZIONE TOTALE eseguita in data 15.10.2008.
302 aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2 Iscrizione volontaria (cancellata il 15/10/2008) derivante da CONCESSIONE A
GARANZIA DI FINANZIAMENTO a favore di BANCA POPOLARE
VICENTINA SOC. COOP. P.A.A.R.L. - a firma del notaio dr. G. Rosa in data
27/05/1999 ai nn. rep. 16540 - iscritto a Schio in data 01/06/1999 ai nn. 6286 RG/
912 RP Importo ipoteca L. 1.500.000.000
L'iscrizione è contro I.S.E.A. BAGGIO S.P.A. sede in Thiene.
NOTA: Comunicazione n. 1541 del 14.10.2008 di ESTINZIONE TOTALE.
CANCELLAZIONE TOTALE eseguita in data 15.10.2008.
302 aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2 Giudice Dr. Giuseppe LIMITONE
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Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da CONCESSSIONE A GARANZIA DI
MUTUO a favore di CASSA DI RISPARMIO DI VERONA VICENZA
BELLUNO E ANCONA BANCA S.P.A. - a firma del notaio dr. G. Carraro in
data 05/06/2001 ai nn. rep. 138979 - iscritto a Schio in data 06/06/2001 ai nn.
6088 RG/ 909 RP Importo ipoteca L. 5.000.000.000
L'iscrizione è contro I.S.E.A. BAGGIO S.P.A. sede in Zanè.
Durata 10 anni.
ANNOTAZIONE del 20.11.2008 ai nn. 11979 RG/ 1483 RP - PROROGA
DURATA DEL MUTUO.
302 aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2 Iscrizione (Attiva) derivante da IPOTECA LEGALE (ex art. 77 DPR 602/73 e
ss.mm.ii.) a favore di EQUITALIA NOMOS S.P.A. SEDE TORINO - a firma di
Equitalia Nomos S.P.A. in data 25/08/2007 ai nn. rep. 125412 - iscritto a Schio in
data 05/09/2007 ai nn. 6088 RG/ 909 RP Importo ipoteca E. 649.466,00
Importo capitale E. 324.733,00
ANNOTAZIONE del 23.11.2007 ai nn. 13932 RG/ 1843 RP - RIDUZIONE DI
SOMMA.
302 aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2 Iscrizione (Attiva) derivante da IPOTECA LEGALE (ex art. 77 DPR 602/73 e
ss.mm.ii.) a favore di EQUITALIA NOMOS S.P.A. SEDE TORINO - a firma di
Equitalia Nomos S.P.A. in data 10/03/2008 ai nn. rep. 102373 - iscritto a Schio in
data 26/03/2008 ai nn. 3212 RG/ 594 RP Importo ipoteca E. 896.793,90
L'iscrizione è contro I.S.E.A. BAGGIO S.P.A. sede in Zanè..
302 aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da CONCESSSIONE A GARANZIA DI
MUTUO FONDIARIO a favore di UNICREDIT CORPORATE BANKING
S.P.A. SEDE VERONA - a firma del notaio dr. M. Carraro in data 30/10/2008 ai
nn. rep. 160515 - iscritto a Schio in data 05/11/2008 ai nn. 11469 RG/ 2163 RP Importo ipoteca E. 440.000,00
Durata 10 anni.
ANNOTAZIONE del 20.11.2008 ai nn. 11979 RG/ 1483 RP - PROROGA
DURATA DEL MUTUO.
302 aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2 - C.T., fg. 2, m.n. 301 4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramento Esattoriale derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE PIGNORAMENTO ESATTORIALE a favore di EQUITALIA NORD S.P.A.
SEDE MILANO - a firma di Equitalia Nord S.P.A. in data 18/04/2012 ai nn. rep.
2/2012 - trascritto a Schio in data 20/04/2012 ai nn. 3747 RG/ 2787 RP - La
trascrizione è contro I.S.E.A. BAGGIO S.R.L. sede Zanè.
302 aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
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Difformità riscontrate: sulla scorta della documentazione di progetto depositata
presso il competente ufficio comunale, a seguito di sopralluogo di verifica si è
riscontrato quanto di seguito riportato:
- lo stato del corpo uffici è difforme da quanto autorizzato, sia in merito alla
diversa distribuzione dei vani, che, soprattutto, in merito alla diversa destinazione
d'uso (ad esempio, dove è stata autorizzata la destinazione a magazzino, in parte i
vani sono destinati ad uso terziario, come uffici).
Lo stato del capannone principale è sostanzialmente diverso da quanto autorizzato
(ad esempio, era prevista la costruzione di un corpo uffici staccato dal capannone,
piuttosto che l'alloggio del custode al piano primo (completamente assente), come
pure altri uffici al piano primo (pure assenti).
Inoltre, nè le dimensioni in profondità della tettoia sul lato nord, e nemmeno quelle
in lunghezza corrispondono a quelle riportate nella tav. 1 della domanda di C.E. in
Sanatoria.
Quanto più sopra evidenziato costituisce solamente una visione macroscopica della
situazione, rilevata durante un sopralluogo, rendendosi necessaria una approfondita
analisi dello stato dei luoghi che richiederebbe ulteriore tempo per lo studio e la
comparazione degli stati di fatto e assentito, al fine di determinare con maggiore
precisione i reali stato e consistenza delle opere costruite in difformità da quanto
autorizzato dal Comune di Zanè.
Risulta, comunque, la presenza di sostanziali difformità, che portano alla
conclusione che gli immobili siano per la parte prevalente non regolari sotto il
profilo edilizio-amministrativo.
Al proposito, si allega una notifica di sospensione da parte del Comune di Zanè
nell'ambito dell'ultima pratica edilizia presentata dalla proprietà per ottenere il
benestare ad un ampliamento dello stabile (anno 2006), al primo punto della quale
si legge testualmente: "Sono state riscontrate discrepanze tra lo stato attuale
indicato in tav. 1 ed i progetti approvati con L.E. n. 322 del 28.11.1968, L.E. n.
380 del 6.8. 1969, L.E. n. 475 del 25.6.1970, L.E. n. 578 del 3.6.1971, L.E. n.
960 del 5.10.1973, C.E. in sanatoria n. 114 del 20.9.1993”.
4.3.2. Conformità catastale:
Difformità riscontrate: sussistono difformità in ordine ad una parte della
destinazione d'uso (non magazzino, ma uffici al p.T) e ad alcune disposizioni dei
vani.
Per regolarizzare la situazione occorre presentare all'Agenzia delle EntrateTerritorio la pratica catastale di aggiornamento delle planimetrie.
NOTA: Le spese per la bonifica per la presenza di amianto e di una cisterna
interrata, nonchè per la regolarizzazione sia edilizia-amministrativa che
catastale ammontano indicativamente e prudenzialmente ad euro 250,00.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
Non conosciute
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora
scadute al momento della perizia:
Non conosciute
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
Non conosciute
Cause in corso:
non si è a conoscenza dell'esistenza di cause in corso
Atti ablativi P.A.: non si è a conoscenza dell'esistenza di atti ablativi da parte della PA
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Precedenti proprietari: "DE MURI FRANCA" (P.IVA 02636480242), per atto di
compravendita rep. 85 del Segretario del Comune di Zanè in data 16 settembre 1968, trascritto
a Schio il 12 marzo 1969 ai nn. 1141 RG/ 976 RP.
6.1 Attuali proprietari
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I.S.E.A. BAGGIO S.P.A. con sede in Zanè proprietario dal 27/05/1999 ad oggi con atto a
firma di notaio G. Rosa in data 27/05/1999 ai nn. rep. 16.538 - registrato a Schio in data
02/06/1999 ai nn. 408 S.1V - trascritto a Schio in data 01/06/1999 ai nn. 6284 RG/ 4722
RP - Nell'atto di provenienza, la venditrice sig.ra Franca DE MURI, tra il resto dichiara
quanto segue:
- che gli immobili trasferiti sono liberi da ipoteche ed oneri pregiudizievoli;
- che esiste piena regolarità del fabbricato in contratto sotto il profilo delle norme
urbanistiche ed edilizie.
Riferito limitatamente a: Comune di Zanè, C.F., fog. 2, m.n. 301 aggraffato m.n. 302
aggraffato m.n. 499/1; m.n. 499/2
7. PRATICHE EDILIZIE:
L’immobile, secondo lo strumento urbanistico in vigore, ricade in Zona Territoriale D2.a-Zona
industriale di completamento
P.E. n. 322/68 per lavori di COSTRUZIONE DI UN FABBRICATO INDUSTRIALE E
RECINZIONE intestata a DE MURI FRANCA. Domanda di Licenza Edilizia presentata in
data 23/11/1968 rilasciata in data 28/11/1968- n. prot. 322/68 - l'agibilità è stata rilasciata in
data 02/04/1976- n. prot. 88/76 P.E. n. 380/69 per lavori di COSTRUZIONE DI UNA TETTOIA IN FERRO intestata a DE
MURI FRANCA. Domanda di Licenza Edilizia presentata in data 27/05/1969- n. prot. 380/69 rilasciata in data 06/08/1969- n. prot. 380 P.E. n. 475/70 per lavori di COSTRUZIONE DI UNA TETTOIA PREFABBRICATA
intestata a DE MURI FRANCA. Domanda di Licenza Edilizia presentata in data 10/06/1970n. prot. 475/70 - rilasciata in data 25/06/1970- n. prot. 475 P.E. n. 578/71 per lavori di COSTRUZIONE DI UN AMPLIAMENTO AL FABBRICATO
INDUSTRIALE intestata a DE MURI FRANCA. Domanda di Licenza Edilizia presentata in
data 27/04/1971- n. prot. 578/71 - rilasciata in data 03/06/1971- n. prot. 578 - agibilità non
rilasciata
P.E. n. 960/73 per lavori di AMPLIAMENTO DI FABBRICATO INDUSTRIALE intestata a
ITAL STHUL DI DE MURI FRANCA. Domanda di Licenza Edilizia presentata in data
13/09/1973- n. prot. 960/73 - rilasciata in data 05/10/1973- n. prot. 960 - l'agibilità è stata
rilasciata in data 04/02/1975- n. prot. 99/1975 P.E. n. 578/86 per lavori di COSTRUZIONE (ABUSIVA) E A CONFINE DI N. 3 TETTOIE
E CABINA ELETTRICA intestata a DE MURI FRANCA. Domanda di Concessione Edilizia
in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 n°47) presentata in data 30/09/1986- n. prot. 6025 - rilasciata in
data 20/09/1993- n. prot. 114/93 R.C. - Trattandosi di tettoie esterne e di cabina elettrica non è
stata presentata la domanda di agibilità
P.E. n. 7235/91 per lavori di RISTRUTTURAZIONE DEL PIANO TERRA E SOVRALZO A
PIANO PRIMO AD USO UFFICI-MAGAZZINO-MOSTRA DEL FABBRICATO intestata a
DE MURI FRANCA. Domanda di Concessione Edilizia presentata in data 17/09/1992 non
approvata. La C.E. è stata negata per i seguenti motivi:
- non sono stati integrati i documenti richiesti con nota del 7.10.1991 prot. 7235/91.
P.E. n. 2884/92 per lavori di RISTRUTTURAZIONE DEL PIANO TERRA E SOVRALZO A
PIANO PRIMO AD USO UFFICI-MAGAZZINO-MOSTRA DEL FABBRICATO intestata a
DE MURI FRANCA. Domanda di Concessione Edilizia presentata in data 23/03/1992- n.
prot. 2884 - non approvata. La C.E. è stata negata per i seguenti motivi:
- non è stata presentata la documentazione integrativa richiesta con nota del 24.4.1992 prot.
2884;
- prima di ogni autorizzare qualsiasi intervento edilizio deve essere definita la pratica di
condono edilizio presentata ai sensi della L. 47/85.
P.E. n. 12211/93 per lavori di RISTRUTTURAZIONE DEL PIANO TERRA E SOVRALZO
A PIANO PRIMO AD USO UFFICI-MAGAZZINO-MOSTRA DEL FABBRICATO intestata
a DE MURI FRANCA. Domanda di Concessione Edilizia La C.E. è DECADUTA in quanto
non ritirata entro i 120 gg (v. notifica del sindaco prot. 12211/22/tec/93 del 11.1.1994)
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P.E. n. 12973/94 per lavori di RISTRUTTURAZIONE DEL PIANO TERRA E SOVRALZO
A PIANO PRIMO AD USO UFFICI-MAGAZZINO-MOSTRA DEL FABBRICATO intestata
a DE MURI FRANCA. Domanda di Concessione Edilizia presentata in data 28/11/1994
rilasciata in data 19/06/1995- n. prot. 12973/2/tec/94 - La C.E. è decaduta per mancata
comunicazione di inizio lavori
P.E. n. 6163/97 per lavori di AMPLIAMENTO DI UN CAPANNONE ESISTENTE intestata
a DE MURI FRANCA. Concessione Edilizia presentata in data 11/06/1997 rilasciata in data
06/08/1997- n. prot. 6163/12/tec/97 - La C.E. è decaduta per mancata comunicazione di inizio
lavori
P.E. n. 16243/06 per lavori di AMPLIAMENTO DI UN CAPANNONE INDUSTRIALE
intestata a I.S.E.A. BAGGIO SPA. Concessione Edilizia presentata in data 10/11/2006- n.
prot. 20060016243 - non approvata. La C.E. è stata SOSPESA, tra l'altro, in quanto: "Sono
state riscontrate discrepanze tra lo stato attuale indicato in Tav. 1 e i progetti approvati
con L.E. n. 322 del 28.11.1968, L.E. n. 380 del 6.8.1969, L.E. n. 475 del 25.6.1970, L.E. n.
578 del 3.6.1971, L.E. n. 960 del 5.10.1973, C.E. in sanatoria n. 114 del 20.9.1993”.
Descrizione fabbricato
produttivo di cui al punto A
Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad immobile sito in Comune di Zane' Vicenza, via Pasubio n. 140.
Composto da: il corpo uffici, su unico piano, è costituito da reception, saletta d'attesa, w.c.,
corridoio, 2 locali ad uso uffici, 4 locali ad uso uffici posti ad un livello di piano leggermente
inferiore rispetto al precedente; 2 ampi locali mostra e un vano ufficio; la zona produttiva
comprende un unico ampio locale con alcune partiture interne parziali a divisione delle varie zone
di produzione, 2 centrali termiche entrambe con apertura dall'esterno, spogliatoio uomini,
spogliatoio donne, ufficio; al piano soprastante il corpo uffici si trovano due locali ex uffici ed ora
magazzini; al piano interrato si trovano le latrine per uomini e quelle per donne; esternamente si
trovano l'ex locale conifica, 3 depositi e l'ex locale mensa; inoltre si trovano una serie di tettoie sia
sul lato N che S posto al piano Terra - sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq
62282
Identificato in catasto: partita catastale C.F. intestata a I.S.E.A. BAGGIO SRL con sede in Zanè
foglio 2 mappale 301 aggraffato m.n. 302 aggraffato m.n. 499/1, categoria D/1, posto al piano
T-1-ST, - rendita: R.C.E. 22.641,47.
Coerenze: Relativamente alla mappa Wegis, secondo NESO, il m.n. 301 confina con: strada
comunale della Rozza (il m.n. 301 include il m.n. 302, il quale confina con quest'ultimo per quattro
lati); m.n. 127; via Pasubio; m.n. 270 (il m.n. 301 include anche il m.n. 499, il quale confina con
quest'ultimo per tre lati e per un lato con il m.n. 270).
Non essendoci l'elaborato planimetrico, non è possibile determinare le coerenze dei subalterni.
Il fabbricato nel suo complesso insiste sulle aree identificate al C.T., fg. 2, m.n. 301 (Ente Urbano
di 10.102 mq) – m.n. 302 (Ente Urbano di 450 mq) – m.n. 499 (Ente Urbano di 228 mq).
L'edificio è stato costruito nel 1968-1976.
L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa altezze variabili.
Dotazioni condominiali: Costituiscono dotazioni condominiali tutte le aree comuni interne ed
esterne
Destinazione
uffici p.T
capannone
servizi igienici p.S1
deposito lato nord
corpo
esterno
lato
(compresa cabina elettrica)
ovest
Sup. Lorda
598,821
4667,79
54,5
463,64
235,28
Coeff.
1
1
1
1
1
Sup. Comm.
598,821
4667,79
54,5
463,64
235,28
2
esposizione
condizioni
da ristrutturare
Da ristrutturare
Pessime
da ristrutturare
Pessime
per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, taverne... ovvero l'ingombro
complessivo dell'immobile
7 di 10
81
126,97
tettoia lato est
tettoie lato nord
1
1
6228,001
81
126,97
Da ristrutturare
Pessime
6228,001
Caratteristiche descrittive:
Cancello (componente edilizia): tipologia: scorrevole, materiale: metallo, apertura: elettrica,
condizioni: sufficienti.
Note: sul lato frontestrada sono presenti 2 cancelli scorrevoli carrai
Cancello (componente edilizia): tipologia: anta singola a battente, materiale: metallo, apertura:
elettrica.
Note: sul lato frontestrada è presente un cancelletto carrabile
Cancello (componente edilizia): tipologia: scorrevole, materiale: metallo, apertura: manuale.
Note: sul lato opposto a quello frontestrada è presente un cancello
carrabile
Pavim. esterna (componente
materiale: asfalto.
edilizia):
Pavim. interna (componente
edilizia):
materiale: marmo.
Si riferisce limitatamente a: zona hall uffici p.T.
materiale: piastrelle di ceramica.
edilizia):
Si riferisce limitatamente a: bagni a servizio degli uffici.
materiale: pavimento industriale.
edilizia):
Si riferisce limitatamente a: zona produttiva.
materiale: piastrelle in clinker.
edilizia):
Si riferisce limitatamente a: uffici corpo interno alla zona produttiva.
materiale: piastrelle in ceramica.
edilizia):
Si riferisce limitatamente a: uffici p.1 corpo interno alla zona
produttiva.
Portone di ingresso (componente tipologia: anta singola a battente, materiale: metallo e cristallo.
edilizia):
Si riferisce limitatamente a: ingresso hall zona uffici.
Infissi interni (componente
tipologia: a battente, materiale: legno tamburato.
edilizia):
Pareti esterne (componente
edilizia):
Elettrico (impianto):
Termico (impianto):
Note: Sono presenti pareti attrezzate nella zona uffici in metallo e
vetro
Note: Presso l'ufficio comunale competente non è stata trovata la
dichiarazione di conformità dell'impianto
Note: Presso l'ufficio comunale competente non è stata trovata la
dichiarazione di conformità dell'impianto
Descrizione cabina
elettrica di cui al punto B
Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad immobile sito in Comune di Zane' Vicenza, via Pasubio n. 140.
Composto da vano unico - posto al piano T - la superficie è stata qui ricompresa al punto A
precedente.
Identificato in catasto: partita catastale C.F. intestata a I.S.E.A. BAGGIO SRL con sede in Zanè
foglio 2 mappale 499/2, categoria D/7, posto al piano T, - rendita: R.C.E. 34,86.
Coerenze: Relativamente alla mappa Wegis, secondo NESO, il m.n. 499 confina con: m.n. 301 su
tre lati; m.n. 270.
Non essendoci l'elaborato planimetrico, non è possibile determinare le coerenze dei subalterni.
Il fabbricato nel suo complesso insiste sulle aree identificate al C.T., fg. 2, m.n. 301 (Ente Urbano
di 10.102 mq) – m.n. 302 (Ente Urbano di 450 mq) – m.n. 499 (Ente Urbano di 228 mq).
L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa h=3,30, secondo la planimetria catastale.
Caratteristiche descrittive:
8 di 10
edilizia):
materiale: pavimento industriale.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
La valutazione viene fatta considerando il più probabile valore di mercato nei due casi
ipotizzabili: nel caso di situazione odierna, di immobili in "Zona D2.a - Zona
industriale di completamento"; nel caso di adozione del Piano degli Interventi, che
potrebbe prevedere la "Zona mista artigianale - commerciale - direzionale".
Nel primo caso (8.3-8.4-8.5), si è tenuto conto che lo stabile presenta difformità edilizie
sostanziali rispetto agli originari progetti approvati e che lo stato di manutenzione, anche
degli impianti, appare scarso. Si è tenuto conto anche della capacità edificatoria residua e
del valore del terreno di pertinenza.
Nel secondo caso (8.6-8.7.8.8), dopo l’adozione del nuovo strumento urbanistico l’area
potrebbe ricadere in “Zona D1.a-Zona mista artigianale-commerciale-direzionale”),
con indici di superficie coperta massima pari al 30% della superficie del lotto e di altezza
massima del fabbricato H=12 ml. In questo caso, ai costi più sotto prospettati, si andrebbe
ad aggiungere l’onere relativo alla demolizione dell’esistente, per un valore pari a circa
250.000,00 euro esclusi gli oneri di discarica (variabili). (Si è preso in considerazione il
valore di 7,00 €/mc esposto nell’ultimo prezziario della Camera di Commercio di
Vicenza).
In ogni caso è necessario regolarizzare la presenza di amianto in alcune parti mediante
procedura di bonifica, e di una cisterna interrata per la quale è prevista la demolizione e la
procedura di bonifica. I costi prospettati per le due operazioni di bonifica assommano
indicativamente ad euro 150.000,00-180.000,00. Pertanto, nel solo primo caso
considerando anche l’onere occorrente per la regolarizzazione edilizia-amministrativa e
catastale, si ipotizza un costo complessivo di circa 250.000,00 euro, prudenzialmente
considerato. Nel secondo caso, invece, gli oneri di demolizione e di bonifica
assommerebbero indicativamente ad € 400.000,00-430.000,00.
8.2. Fonti di informazione
Catasto di Vicenza, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Schio, ufficio tecnico di
Zanè, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: O.M.I. a cura dell'Agenzia del
Territorio, fonti dirette del mercato locale.
8.3. SITUAZIONE ODIERNA - Valutazioni delle superfici
.
.
Immobile
Superf.
A.
+
B.
fabbricato 6.228
produttivo compresa cabina
elettrica
4.115,67
C. terreno pertinenziale
294,50
D. capacità edificatoria
Totali:
Valore intero
Valore diritto
€ 3.043.871,70
€ 3.043.871,70
€ 123.470,10
€ 61.845,00
€ 3.229.186,80
€ 123.470,10
€ 61.845,00
€ 3.229.186,80
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% (per il primo scaglione di valore da €
1 ad € 1.000.000,00) – del 10% (per il secondo scaglione di valore
da € 1.000.001,00 ad € 2.000.000,00) – del 5% (per i valori oltre)
per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per
assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente:
Spese di bonifica e di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
9 di 10
€ 261.460,00
Nessuno
Nessuna
€ 250.000,00
8.5. Prezzo base d'asta dell'immobile
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova, con le spese di bonifica e di regolarizzazione urbanistica
e/o catastale a carico della procedura:
cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o
catastale a carico dell'acquirente:
€ 2.967.726,80
€ 2.717.726,80
8.6. SITUAZIONE
DOPO
L’ADOZIONE
DEL
NUOVO
STRUMENTO
URBANISTICO - Valutazioni delle superfici (NB. Si sono considerate le superfici
catastali)
.
.
Immobile
Superf.
lotto
Superf. max copribile
Superf. edificabile (per 3
piani fuori terra)
3.234
9.700
A. superficie catastale del 10.780
lotto
B. valore della capacità
edificatoria
Totali:
8.7. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% (per il primo scaglione di valore da €
1 ad € 1.000.000,00) – del 10% (per il secondo scaglione di valore
da € 1.000.001,00 ad € 2.000.000,00) – del 5% (per i valori oltre)
per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per
assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente:
Spese di bonifica e demolizione:
8.8. Prezzo base d'asta dell'immobile
cui si trova, con le spese di bonifica e di regolarizzazione urbanistica
e/o catastale a carico della procedura:
cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o
catastale a carico dell'acquirente:
venerdì, 28 mar. 2014
il perito
Ing. Raffaela Panizzon
10 di 10
€ 4.850.000,00
€ 4.850.000,00
€ 342.500,00
Nessuno
Nessuna
€ 480.000,00
€ 4.507.500,00
€ 4.027.500,00

perizia

Transcript

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