perizia 55-14

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perizia 55-14

TRIBUNALE DI SULMONA
ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Forzata
BCC di Pratola Peligna
contro
Spera Roberto + 1
Giudice Dr. Giorgio
Di Benedetto
Custode Giudiziario Avv. Ugo Ardini
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Geom. Ezio Di Giulio
iscritto all'Albo della provincia di L'Aquila al N. 1707
iscritto all'Albo del Tribunale di Sulmona al N. 89
C.F. DGLZEI69L15Z133G- P.Iva 01375610662
con studio in Alfedena (L'Aquila) Via Casili, n.49
telefono: 086487233
cellulare: 3406725962
email: [email protected]
Heimdall Studio - www.hestudio.it
Firmato Da: DI GIULIO EZIO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 35ad0a2e7fc7abd0720a9f7d7c862cd3
N. Gen. Rep. 000055/14
Esecuzione Forzata N.000055/14
BCC di Pratola Peligna contro Spera Roberto + 1
.
Beni in Introdacqua (L'Aquila) Via Torlini, snc
Lotto 001
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona:
di espansione mista (normale) a traffico locale con
parcheggi sufficienti.
Servizi della zona:
asilo nido (buono), biblioteca (buono), centro commerciale
(buono), centro sportivo (buono), farmacie (buono),
municipio (buono), ospedali (buono), palestra (buono),
polizia (buono), scuola elementare (buono), scuola materna
(buono), scuola media inferiore (buono), scuola media
superiore (buono), ().
la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e
secondaria
Caratteristiche zone limitrofe:
residenziali i principali centri limitrofi sono Sulmona, le
attrazioni paesaggistiche presenti sono: Parco Nazionale
d'Abruzzo e Parco della Maiella, le attrazioni storiche
presenti sono: centri storici dei paesi limitrofi.
Collegamenti pubblici (km):
autobus (0,100), autostrada (5,00), ferrovia (2,00).
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato da Spera Roberto e Margani Marilena in qualità di proprietario del bene
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
Giudice Dr. Giorgio Di Benedetto
Curatore/Custode: Avv. Ugo Ardini
Perito: Geom. Ezio Di Giulio
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1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di villa singola sita in Introdacqua (AQ) località
Case del Medico, precisamente in Via Torlini, snc.
Villa unifamiliare su tre livelli con al piano seminterrato locali accessori e pertinenze,
piano terra zona giorno, primo piano zona notte. Il tutto sviluppa una superficie lorda
complessiva di circa mq 257,00.
Identificato al catasto fabbricati: intestata a Margani Marilena per 1/2 e Spera Roberto per
1/2, al foglio 1, mappale 1334, subalterno 3, categoria A/7, classe 2, composto da vani
8,5, posto al piano S1-T-1, - rendita: €658,48.
B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo sito in Introdacqua (L'Aquila)
località Case del Medico, precisamente in Via Torlini, snc.
Villa unifamiliare su tre livelli con al piano seminterrato locali accessori e pertinenze,
piano terra zona giorno, primo piano zona notte. Il tutto sviluppa una superficie lorda
complessiva di circa mq 257,00.
Identificato al catasto fabbricati: intestata a Margani Marilena per 1/2 e Spera Roberto per
1/2, al foglio 1, mappale 1334, subalterno 2, categoria C/6, classe 5, composto da vani 20,
posto al piano S1, - rendita: €36,15.
Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da garanzia mutuo a favore di BANCA DI
CREDITO COOPERATIVO DI PRATOLA PELIGNA, contro Spera
Roberto e Margani Marilena, a firma di Notaio Cesira Di Michele in data
06/11/2006 ai nn. 30568/11597 iscritto a L'Aquila in data 10/11/2006 ai nn.
27862/6521
importo ipoteca: €250.000,00
4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramento derivante da Ipoteca Volontaria a favore di Banca di Credito
Cooperativo di Pratola Peligna contro Spera Roberto e Margani Marilena
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità
4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità
€0,00
€0,00
€0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
Spera Roberto nato a Tirano il 15/11/1971 C.F. SPR RRT 71S15 L175Y e Margani
Marilena nata a L'Aquila il 12/05/1972 C.F. MRG MLN 72E52 A345L proprietari dal
06/11/2006 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Cesira Di Michele
in data 06/11/2006 ai nn. 30567/11596, trascritto a L'Aquila in data 10/11/2006 ai nn.
27861/17074.
6.2 Precedenti proprietari:
M.D. Costruzioni S.r.l. con sede in Alanno (PE), C.F. 01238060667 proprietario da data
antecedente il ventennio al 28/12/2004 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio
Vittorio Altiero in data 27/09/1990 ai nn. 4119, registrato a Sulmona in data 12/10/1990
ai nn. 1152, trascritto a L'Aquila in data 09/10/1990 ai nn. 14572/11778. La società M.D.
Costruzioni S.r.l. già Azzurra S.r.l. giusto atto di mutamento di denominazione a rogito
del Notaio Vittorio Altiero in data 29/12/1998 Rep. n. 20647.
Impresa Edile Leonarduzzi di Leonarduzzi Pietro nato in Belgio il 24/10/1959
proprietario dal 28/12/2004 al 18/01/2005 in forza di atto di compravendita a firma di
Notaio Stefania Mosca in data 28/12/2004 ai nn. 961/289, registrato a Sulmona in data
05/01/2005 ai nn. 10, trascritto a L'Aquila in data 07/01/2005 ai nn. 222/168.
Habitat Costruzioni S.r.l. con sede in Introdacqua (AQ) proprietario dal 18/01/2005 al
06/11/2006 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Stefania Mosca in data
18/01/2005 ai nn. 1066/313, registrato a Sulmona in data 27/01/2005 ai nn. 82, trascritto a
L'Aquila in data 28/01/2005 ai nn. 1862/1232.
7. PRATICHE EDILIZIE:
P.E. n. N. 01 per lavori di Costruzione di due villette unifamiliari intestata a Habitat
Costruzioni Srl. Permesso di Costruire rilasciata in data 02/05/2005 n. 10.
P.E. n. N. 02 per lavori di Costruzioni di due villette unifamiliari intestata a Habitat
Costruzioni Srl. Permesso di Costruire in Variante rilasciata in data 21/03/2007 n. 11.
P.E. n. N. 03 per lavori di Costruzione di due villette unifamiliari intestata a Habitat
Costruzioni S.r.l.. Certificati di Agibilità l'agibilità è stata rilasciata in data 27/08/2007.
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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora
scadute al momento della perizia:
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
Descrizione villa singola di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di villa singola sita in Introdacqua (AQ) località Case
del Medico, precisamente in Via Torlini, snc.
Villa unifamiliare su tre livelli con al piano seminterrato locale cantina, lavanderia e garage; piano
terra ingresso, soggiorno / pranzo, cucina, w.c., studio; primo piano due camere da letto,
ripostiglio, e due bagni. Il tutto sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 257,00.
Identificato al catasto fabbricati: intestata a Margani Marilena per 1/2 e Spera Roberto per 1/2, al
foglio 1, mappale 1334, subalterno 3, categoria A/7, classe 2, composto da vani 8,5, posto al piano
S1-T-1, - rendita: €658,48.
L'edificio è stato costruito tra il 2005 ed il 2007.
L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 2,70 mt. per l’abitazione e 2,40 mt. per i locali
accessori al piano seminterrato.
Destinazione
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Valore
reale/potenziale
161,80
71,10
15,20
21,90
388,00
Sup. reale lorda
658,00
Parametro
abitazione
cantina
portico
balconi
giardino / corte
Coefficiente
1,00
0,60
0,25
0,20
0,05
Valore
equivalente
161,80
42,66
3,80
4,38
19,40
232,04
Caratteristiche descrittive:
Fondazioni:
Strutture verticali:
Travi:
Solai:
Copertura:
Scale:
Balconi:
tipologia: travi continue rovesce, materiale: c.a., condizioni: ottime.
materiale: c.a., condizioni: ottime.
tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature parallele,
condizioni: ottime.
tipologia: a falde, materiale: c.a., condizioni: ottime.
tipologia: a rampe parallele, materiale: c.a., ubicazione: interna,
condizioni: ottime.
.
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni:
Infissi interni:
Manto di copertura:
Pareti esterne:
Pavim. Interna:
Rivestimento:
Portone di ingresso:
Scale:
tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione:
persiane, materiale protezione: legno, condizioni: buone.
tipologia: a battente, materiale: legno massello, condizioni: buone.
materiale: tegole in cotto, coibentazione: pannelli termo-assorbenti,
condizioni: buone.
materiale: muratura di mattoni forati, coibentazione: pannelli termoassorbenti, rivestimento: mattone paramano, condizioni: buone.
materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone.
ubicazione: bagno, materiale: klinker, condizioni: buone.
tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno massello,
condizioni: buone.
posizione: a rampe parallele, rivestimento: marmo, condizioni: buone.
.
Impianti:
Citofonico:
Gas:
Elettrico:
tipologia: audio, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle
vigenti normative.
tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, rete di distribuzione:
tubi in rame, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti
normative.
tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: buone, conformità:
rispettoso delle vigenti normative.
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Caratteristiche strutturali:
Fognatura:
tipologia: separata, rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito:
collettore o rete comunale, ispezionabilità: buona, condizioni: buone,
conformità: rispettoso delle vigenti normative.
tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di
distribuzione: tubi in polipropilene, condizioni: buone, conformità:
tipologia: sottotraccia, centralino: assente, condizioni: buone,
tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi
in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, condizioni: buone,
Idrico:
Telefonico:
Termico:
.
Descrizione box singolo di cui al punto B
Valore
reale/potenziale
Sup. reale lorda
24,70
Destinazione
Parametro
garage
Sup. reale lorda
24,70
Coefficiente
0,50
Valore
equivalente
12,35
12,35
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Fondazioni:
Strutture verticali:
Travi:
Solai:
Copertura:
Scale:
Balconi:
tipologia: travi continue rovesce, materiale: c.a., condizioni: ottime.
tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature parallele,
condizioni: ottime.
tipologia: a falde, materiale: c.a., condizioni: ottime.
tipologia: a rampe parallele, materiale: c.a., ubicazione: interna,
condizioni: ottime.
.
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni:
Infissi interni:
Manto di copertura:
Pareti esterne:
Pavim. Interna:
Rivestimento:
Portone di ingresso:
Scale:
tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione:
persiane, materiale protezione: legno, condizioni: buone.
tipologia: a battente, materiale: legno massello, condizioni: buone.
materiale: tegole in cotto, coibentazione: pannelli termo-assorbenti,
condizioni: buone.
materiale: muratura di mattoni forati, coibentazione: pannelli termoassorbenti, rivestimento: mattone paramano, condizioni: buone.
materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone.
ubicazione: bagno, materiale: klinker, condizioni: buone.
tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno massello,
condizioni: buone.
posizione: a rampe parallele, rivestimento: marmo, condizioni: buone.
.
Impianti:
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Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo sito in Introdacqua (AQ) località Case del
Medico, precisamente in Via Torlini, snc.
Villa unifamiliare su tre livelli con al piano seminterrato locale cantina, lavanderia e garage; piano
terra ingresso, soggiorno / pranzo, cucina, w.c., studio; primo piano due camere da letto,
ripostiglio, e due bagni. Il tutto sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 257,00
Identificato al catasto fabbricati: intestata a Margani Marilena per 1/2 e Spera Roberto per 1/2, al
foglio 1, mappale 1334, subalterno 2, categoria C/6, classe 5, composto da vani 20, posto al piano
S1, - rendita: €36,15.
L'edificio è stato costruito tra il 2005 ed il 2007.
L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 2,40 mt.
Citofonico:
Gas:
Elettrico:
Fognatura:
Idrico:
Telefonico:
Termico:
tipologia: audio, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle
vigenti normative.
tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, rete di distribuzione:
tubi in rame, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti
normative.
tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: buone, conformità:
tipologia: separata, rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito:
collettore o rete comunale, ispezionabilità: buona, condizioni: buone,
tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di
distribuzione: tubi in polipropilene, condizioni: buone, conformità:
tipologia: sottotraccia, centralino: assente, condizioni: buone,
tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi
in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, condizioni: buone,
.
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Accessori:
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
8.1.1 - METODO E CRITERIO DI STIMA: Il metodo che adotteremo per la stima è
quello comparativo a valore di mercato, che mette in relazione il bene da stimare con altri
analoghi o similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato o il loro prezzo di
acquisto, condizionato dalla domanda e dalla offerta del libero mercato.
8.1.2 - PARAMETRO UNITARIO DI RIFERIMENTO: Il parametro unitario che
adotteremo è il metro quadrato, che solitamente è riferito alla superficie lorda
commerciale ed è il più comunemente adottato nelle compravendite immobiliari.
8.1.3 - VALORI MEDI DI MERCATO: Il valore medio di mercato dei beni analoghi o
similari è stato quantificato pari a 1.400,00 €/mq per superficie lorda commerciale.
8.1.4 - PARAMETRI CARATTERISTICI E COEFFICIENTI CORRETTIVI: Nella
comune prassi tecnica di valutazione di un bene immobile è importante la disamina di una
serie di parametri tecnici di natura sia intrinseca che estrinseca, che caratterizzano e
differenziano il bene da quelli comparativi di riferimento e che concorrono mediante gli
opportuni adeguamenti alla sua giusta valutazione, ovvero:
> PARAMETRO ZONALE, Coefficiente 1,05 = +5% intesa nel senso della qualificazione
conferita all'edificio da un complesso di caratteristiche di vario tipo, come l'ubicazione, la
funzionalità della rete viabile, la sua visibilità, l'esposizione, la luminosità, la presenza di
utenze tecnologiche, ecc.
> PARAMETRO COSTRUTTIVO STRUTTURALE, Coefficiente 1,00 = 0% relativamente
al corretto assetto statico ad alla conseguente assenza di quadri di dissesto e fessurativi,
nonché all'assenza di fenomenologie di degrado da immissioni di acqua o da formazione
di condensa.
> PARAMETRO COSTRUTTIVO DI FINITURA, Coefficiente 1,00 = 0% relativamente
alla identificazione di buone caratteristiche formali di natura non solo estetica, riferita agli
esterni in termini architettonici, ma anche qualitativa, relativamente alla buona qualità dei
materiali adoperati ed alle corrette modalità di posa in opera.
> PARAMETRO COSTRUTTUVO IMPIANTISTICO, Coefficiente 1,00 = 0%
relativamente alla identificazione delle buone caratteristiche funzionali degli impianti
interni ed esterni, quali elettrico, idrico-sanitario, di riscaldamento, telefonico, citofonico,
di smaltimento delle acque bianche e nere, nonché della precisa rispondenza degli stessi
alla normativa vigente.
> PARAMETRO FUNZIONALE, Coefficiente 1,00 = 0% inteso nel senso di potenzialità
di uso di annessi funzionali, quali parcheggi, piazzali, ecc.
> PARAMETRO DI TRASFORMAZIONE, Coefficiente 1,00 = 0% inteso nel senso di una
flessibilità degli spazi interni per eventuali modifiche distributive e con possibilità di
creare nuovi ambienti.
8.1.5 - PERCENTUALE CORRETTIVA TOTALE E PREZZO DI MERCATO DA
APPLICARE: Considerando che l'unità immobiliare è caratterizzata dal complesso delle
sue peculiarità, determineremo un'unica percentuale di adeguamento pari a + 5%, si avrà
pertanto che il prezzo da applicare sarà determinata da 1.400,00 + 5% = 1.470,00 €/mq
8.2. Fonti di informazione
Agenzie Immobiliari presenti nel comprensorio di Sulmona.
8.3. Valutazione corpi
ID
Immobile
Superficie
lorda
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e quota
A
B
villa singola
box singolo
0
0
€341.098,81
€18.154,50
€359.253,31
€341.098,81
€18.154,50
€359.253,31
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8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su
base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per
rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita
giudiziaria:
€53.888,00
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova:
€305.365,31
Relazione lotto 001 creata in data 12/11/2014
Codice documento: E136-14-000055-001
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il perito
Geom. Ezio Di Giulio

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