Perizia GRW SRL

ELABORATO PERITALE
G.E. Dott. GIOVANNI PICCIAU
Esecuzione immobiliare N. 322/12 e 323/12
Promossa da
Contro
GRW SRL e NOVELLI 1934 SPA
... NANNEI
ROBERTO
Studio Tecnico Dott. Ing. Paolo Delfanti
C.so Garibaldi, 83 – 29121 Piacenza
Tel. 347.7025122 – e-mail: [email protected]
Studio Tecnico Ing. Paolo Delfanti
PREMESSA
Nell’esecuzione immobiliare nn. 322/2012 e 323/12 promossa da GRW SRL e NOVELLI 1934 SPA
contro il Sig. ..NANNEI ROBERTO l’Ill.mo Sig. Giudice Esecutore Dott. Giovanni Picciau nominava
lo scrivente Ing. Paolo Delfanti quale esperto.
In data 08.04.2013 lo scrivente si presentava all’udienza per il giuramento di rito.
Successivamente l’Ill.mo Sig. Giudice conferiva all’esperto l’incarico riportato al paragrafo seguente.
1. INCARICO
Il Giudice dell’Esecuzione
CONFERISCE
all’esperto il seguente incarico:
-
esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le
operazioni e segnalare al Giudice la situazione;
-
ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente:
1.
l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi
la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro
diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2.
la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;
3.
la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo
in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite
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ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data
antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza
finale del contratto, data di scadenza dell’eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della
causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato;
4.
l’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad esempio spese relative all’anno in corso ed
a quello precedente art. 63 disp. Atto c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti
sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico,
ed in particolare
•
domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non
saranno cancellate col decreto di trasferimento;
•
atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all’edificabilità, vincoli
per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;
•
il regime patrimoniale della famiglia ed l’esistenza di convenzioni matrimoniali, se
l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione;
•
altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione)
5.
l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati
dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra cui iscrizioni,
pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del
costo per la loro cancellazione;
6.
la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione
urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni
catastali;
7.
la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita,
anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore venale de bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui
valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare;
8.
l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale
all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;
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9.
un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità
della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale
della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l’intero bene;
10. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo
dei lavori;
11. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei
manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e 2 scatti dell’interno);
12. la predisposizione, per ciascun lotto, di due floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie.
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2. OPERAZIONI PERITALI
Accettato l’incarico, il sottoscritto in data 16.05.13 richiedeva all’Ufficio Anagrafe e Stato Civile del
Comune di Laigueglia (SV) il Certificato di Residenza e l’Estratto per Riassunto dell’Atto di Matrimonio del debitore esecutato.
In data 06.05.2013 inviava lettera al debitore esecutato fissando la data del sopralluogo all’immobile
pignorato in data 23.05.2013 alle ore 15.00.
In tale giorno ed ora eseguiva il sopralluogo all’immobile pignorato, in assenza del debitore esecutato
il quale ha rigettato la convocazione, verificandone le caratteristiche costruttive, di finitura e lo stato di
conservazione.
In tale occasione redigeva la documentazione fotografica allegata.
Eseguiva verifiche e raccoglieva documentazione relativamente all’eventuale esistenza del condominio
di cui fa parte l’immobile pignorato, al fine di accertare la regolarità dei pagamenti delle spese condominiali.
Eseguiva inoltre indagini sulla commerciabilità del bene, al fine di poterne determinare il valore di
mercato alla data attuale.
In data 04.07.2013 effettuava le visure presso il Servizio Catastale dell’Agenzia del Territorio di Piacenza per la verifica della posizione catastale.
In data 05.07.2013 effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare della stessa Agenzia (ex Conservatoria RR.II.) al fine di verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e
gli annotamenti nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento.
In data 10.07.2013 lo scrivente si recava presso il Servizio Edilizia del Comune di Gragnano Trebbiense, per la verifica della regolarità edilizia dell’unità immobiliare pignorata, per accertare la classificazione nel P.R.G. vigente ed il rilascio del certificato di Agibilità/Abitabilità.
Dopodiché, il sottoscritto Ing. Paolo Delfanti con studio in C.so Garibaldi, 83 a Piacenza iscritto
all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Piacenza al n. 1046, nella qualità di esperto si pregia
relazionare quanto segue.
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3. RISPOSTE E SVOLGIMENTO DELL’INCARICO
Lo scrivente ha verificato che la documentazione agli atti per il bene pignorato è completa e idonea. Pertanto procede alla redazione della relazione peritale secondo lo schema indicato.
Punto 1
1
l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la
proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
1.1 Confini
L’unità immobiliare in oggetto è sita in Loc. Vallarsa di Campremoldo Sotto, Strada Provinciale per
Borgonovo Val Tidone, confina su due lati con altre porzione delle stesso fabbricato di altra proprietà e
su due lati con altre proprietà ed in particolare su un lato con un canale consortile e sul secondo con
Mappale 139 e Foglio 7.
1.2 Dati catastali
L’immobile pignorato alle date del 25.07.12 e 19.09.12 risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Gragnano Trebbiense in Provincia di Piacenza
Intestazione titolo:
...Nannei Roberto nato ad Alassio il 23.08.1975 Proprietario per 1//1
Dati identificativi e di classamento:
•
Comune di GRAGNANO TREBBIENSE – PROVINCIA DI PIACENZA
Foglio 7 – Mappale 227 – Sub. 11 - Cat. D/1 – R.C. € 356,00
L’intestazione catastale dell’unità immobiliare pignorata all’esecutato risulta essere conforme ai Pubblici Registri Immobiliari.
1.3 Verifica della rispondenza dei dati catastali con quelli dell’atto di pignoramento
L’individuazione catastale dell’immobile è corretta.
I dati catastali del pignoramento sono corretti.
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1.4 Diritti reali pignorati
Il pignoramento è relativo alla piena proprietà dell’intero bene in capo al Sig. esecutato.
1.5 Estremi dell’atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà ventennale
Atto di assegnazione a socio di cooperativa edilizia a rogito Notaio Boscarelli Vittorio di Piacenza in
data 17.12.2003, repertorio n. 58655, fascicolo n. 20347, trascritto in Piacenza in data 23.12.2003 ai
nn. 18745/12966 in forza del quale il Sig. NANNEI
ROBERTO ebbe a diventare proprietario
...
dell’immobile sopra descritto (dante causa “COMAN
PICCOLA SOC. COOP A R.L.” con sede a
..
Piacenza, codice fiscale 01036420337).
..
Atto di vendita a rogito Notaio Boscarelli Vittorio di Piacenza in data 31.07.2002, repertorio n. 55059,
fascicolo n. 18660, registrato a Piacenza in data 06.08.2002 al n. 3197, ivi trascritto in data 05.08.2002
ai nn. 9959/7000, in forza del quale la società “COMAU
PICCOLA SOC. COOP A R.L.” ebbe ad
..
acquistare dal Sig. ARCELLONI
ELISEO (Ziano Piacentino 29.08.1945) gli allora mappali censiti ai
..
subb 2 e 3 nonché la proprietà dell’ente urbano al mappale 227, il tutto come sopra meglio precisato.
Successione mortis causa al Sig. ARCELLONI
MARIO, che era nato a Ziano Piacentino (PC) in data
..
08.06.1908, deceduto ab intestato in Gragnano Trebbiense in data 07.08.1984, (dichiarazione di successione registrata in Piacenza in data 12.01.1985 al n. 39 del volume 306, ivi trascritta in data
03.06.1985 ai nn. 4357/3488, in forza della quale il Sig. ARCELLONI
ELISEO ebbe ad ereditare dal
..
proprio padre la quota per ¼ (un quarto) di comproprietà sull’allora mappale n. 138 Foglio 7 del Catasto Terreni del Comune di Gragnano Trebbiense.
Successione mortis causa alla Signora TAMBURNOTTI
ANNA, che era nata a Pianello Val Tidone
..
(PC) in data 24.07.1915, deceduta in data 01.04.1989, (dichiarazione di successione registrata in Piacenza in data 04.12.1990 al n. 1860 del volume 311 ed ivi trascritta in data 18.10.1996 ai nn.
9811/7575, in forza della quale il Sig. ...
ARCELLONI ELISEO ebbe ad ereditare dalla propria madre la
quota di ¾ (tre quarti) di comproprietà sull’allora mappale n. 138 del foglio 7 del Catasto Terreni del
Comune di Gragnano Trebbiense.
Si precisa che l’eredità della Sig. ra TAMBURNOTTI
ANNA era stata dapprima accettata con benefi..
cio di inventario, come risulta dalla trascrizione eseguita in Piacenza in data 23.10.1989 ai nn.
10527/8299.
Risulta quindi l’attuale piena proprietà per l’intero del predetto al Sig. NANNEI
ROBERTO relativa..
mente ai passaggi di proprietà dell’ultimo ventennio.
.. e NANNEI ROBERTO
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Si allega alla presente relazione copia di visura catastale, riportante la situazione catastale informatizzata, aggiornata al 06.06.2012 (allegato 2)
Punto 2
2.
la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;
L’immobile oggetto della presente è costituito da una porzione di capannone con annessa area antistante e retrostante area scoperta pertinenziale di proprietà esclusiva (planimetria allegato 3), ubicato nel
Comune di Gragnano Trebbiense in Provincia di Piacenza. All’unità immobiliare in oggetto si accede
attraverso l’accesso da altra porzione dello stesso edificio ma di altra proprietà.(foto 3-4).
L’edificio è composto da un’unica superficie netta interna di circa 77.50 m2 avente dimensioni in pianta pari a 15.50x5.00 m ed altezza interna pari 6.45 m.
L’unità immobiliare, facente parte di un capannone, nella porzione esaminata non presenta finestre ed
all’interno presenta un rivestimento in materiale refrattario lungo le pareti in quanto adibita in precedenza a cella frigorifera.(foto 1-2).
Per la determinazione della superficie commerciale dell’unità, l’esperto ha calcolato sulla scorta delle
planimetrie depositate presso l’Ufficio Tecnico Comunale, la superficie comprensiva delle murature
interne ed esterne ( ½ di quelle a confine con altre proprietà o con parti comuni), pertanto la superficie
commerciale dell’unità è risultata essere di circa 82 m2.
Le principali caratteristiche costruttive dell’immobile sono le seguenti:
-
Strutture portanti
struttura prefabbricata
-
Tramezze interne
murature in gas beton sp. 25 cm
-
Struttura di copertura
struttura prefabbricata
-
Intonaci
assenti
-
Pavimenti
in cemento industriale
-
Rivestimenti
in gas beton
-
Serramenti esterni
assenti
-
Porta d’ingresso
porta in ferro
-
Porte interne
assenti
-
Impianto elettrico
assente
-
Impianto idrico-sanitario
assente
-
Impianto di riscaldamento
assente
-
Impianto di condizionamento
assente
-
Grado di finitura
scadente
-
Stato di conservazione
scadente
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All’unità pignorata risultano di pertinenza solo le aree antistante retrostante gravate da servitù
di passaggio pedonale e carraio con ogni mezzo a favore delle consistenze immobiliari facenti
parte del complesso di cui trattasi, così come le consistenze predette godono, a loro volta, delle
medesime servitù attive per l’accesso e lo scarico.
Punto 3
3.
la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo
in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite
ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data
antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza
finale del contratto, data di scadenza dell’eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della
causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato;
L’immobile oggetto del pignoramento attualmente non è occupato dal Sig. esecutato.
Punto 4
4.
l’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad esempio spese relative all’anno in corso ed
a quello precedente art. 63 disp. Atto c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti
sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed
in particolare
•
domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non
saranno cancellate col decreto di trasferimento;
•
atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all’edificabilità, vincoli
per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;
•
il regime patrimoniale della famiglia ed l’esistenza di convenzioni matrimoniali, se
l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione;
•
altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione)
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4.1 Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente
Dalle informazioni reperite nel corso del sopralluogo lo scrivente ha riscontrato che non esiste la formalizzazione di un condominio, e pertanto sull’unità immobiliare oggetto del pignoramento non gravano spese pregresse di natura condominiale.
4.2 Domande giudiziali
Non sono presenti domande giudiziali
4.3 Atti di asservimento urbanistico
Non risultano atti di asservimento urbanistico, viene comunque allegato alla presente relazione copia
della trascrizione presso il Servizio Pubblicità Immobiliare di Piacenza (ex Conservatoria RR.II.) redatta dal Notaio Dott. Vittorio Boscarelli del 17.12.2003 ai nn. 18745/12966 (allegato 4)
4.4 Regime patrimoniale della famiglia
Al momento dell’acquisto dell’immobile oggetto del pignoramento il Sig. Nannei
Roberto risulta celi..
be. L’esecutato risulta residente in via Summit, 96 nel Comune di Laigueglia in Provincia di Savona
come riportato nei certificati di residenza rilasciati dall’Ufficio Anagrafe del Comune di Laigueglia in
Provincia di Savona in data 04.06.2013 (allegato 5)
Punto 5
5. l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla
procedura o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la
loro cancellazione;
5.1 formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione
Dalle visure effettuate nei Pubblici RR.II. effettuate dallo scrivente in data 05.07.2013, è emerso che la
piena proprietà dell’unità immobiliare di cui trattasi è gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno cancellate dalla procedura o comunque non opponibili dall’acquirente:
Iscrizione in data 23.12.2003 ai nn. 3957 R.P. – 18746 R.G.
relativa all’ipoteca volontaria concessa a garanzia di mutuo fondiario rogato dal Notaio Dott. Vittorio
Boscarelli in data 17.12.2003 – Rep. N. 58656/20384, a favore di CASSA DI RISPARMIO DI BOLOGNA SPA con sede in via Farini, 22 a Bologna e contro il debitore esecutato, della durata di anni
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15 (quindici) e a garanzia della somma di € 160.000,00, di cui € 80.000,00 per capitale e € 80.000,00
per interessi, spese e accessori (allegato 6).
Trascrizione in data 26.06.2009 ai nn. 6388 R.P. – 9855 R.G.
Atto Giudiziario relativo all’Atto Esecutivo o Cautelare derivante da Ordinanza di Sequestro Conservativo in data 01.06.2009 – Rep. N. 5898/2008, a favore per conto di RB
.. AUTOMOBILI (ora GRW
ROBERTO quale debitore esecutato, per la som..SRL) con sede ad Albenga e contro il Sig. NANNEI
..
ma di € 65.000,00 (allegato 7).
Trascrizione in data 02.07.2012 ai nn. 5477 R.P. – 7347 R.G.
Atto Giudiziario relativo all’Atto Esecutivo o Cautelare derivante da Ordinanza di Sequestro Conservativo in data 20.03.2008 – Rep. N. 943/2008, a favore per conto di NOVELLI 1934 SPA con sede a
Genova e contro il Sig. NANNEI
ROBERTO quale debitore esecutato, per la somma di € 60.000,00
..
(allegato 8).
Annotazione in data 13.11.2012 ai nn. 1606 R.P. – 13257 R.G.
Atto Giudiziario relativo alla Annotazione e Trascrizione derivante da Sentenza di Condanna Definitiva in data 19.09.2012 – Rep. N. 3030/2012 a favore per conto di RB AUTOMOBILI (ora GRW SRL)
con sede ad Albenga e contro il Sig. NANNEI
ROBERTO quale debitore esecutato (allegato 9).
...
Annotazione in data 13.11.2012 ai nn. 1607 R.P. – 13258 R.G.
Atto Giudiziario relativo alla Annotazione e Trascrizione derivante da Sentenza di Condanna Definitiva in data 19.09.2012 – Rep. N. 3030/2012 a favore per conto di NOVELLI 1934 SPA con sede a
Genova e contro il Sig. NANNEI
ROBERTO quale debitore esecutato (allegato 10).
..
Iscrizione in data 13.08.2012 ai nn. 1284 R.P. – 9414 R.G.
relativa all’ipoteca legale derivante da Ruolo (Art. 77 del D.P.R. N. 602 del 1973) in data 02.08.2012
– Rep. N. 333/10312, a favore per conto di Equitalia Nord spa con sede a Milano e contro il Sig.
..NANNEI ROBERTO quale debitore esecutato, per la somma di € 119.159,76, di cui € 59.579,88 per
capitale e € 59.579,88 per interessi, spese e accessori (allegato 11).
I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano
complessivamente a € 297,00 a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e bolli, esclusi gli onorari.
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Punto 6
6.
la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione
di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali;
L’unità immobiliare oggetto del pignoramento risulta realizzata con regolare Licenza Edilizia rilasciata
dal Comune di Gragnano Trebbiense in data 27.08.1968 e relativo certificato di abitabilità rilasciato
dal Comune di Gragnano Trebbiense in data 20.10.1969.
Dalle visure svolte presso il Servizio Edilizia del Comune di Gragnano Trebbiense è emerso che
l’unità immobiliare non ha subito, nel corso degli anni, interventi tali da richiedere licenze edilizie,
concessioni ad edificare, concessioni in sanatoria, permessi di costruire o permessi in sanatoria.
Attualmente sul fabbricato non sono presenti pratiche edilizie e pertanto l’immobile risulta conforme
dal punto di vista della regolarità edilizia ed urbanistica.
Punto 7
7.
la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche
eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore venale de
bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della
vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare;
Richiamando la descrizione al punto 2 relativamente alle condizioni in cui versa l’unità immobiliare si
considerano ulteriori aspetti:
UNITA’ IMMOBILIARE - Foglio 19, mappale 62
Giudizio
sintetico
Posizionali estrinseche ( accessibilità, servizi, inquinamento, verde, qualità al contorno)
scarsi
Posizionali intrinseche (orientamento, luminosità, emergenza architettonica, panoramicità)
scadenti
Tecnologiche ( finiture, impianti, decorazione, degrado)
scadenti
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Produttive (oneri manutentivi, appetibilità di mercato)
scadenti
La stima dell’immobile verrà effettuata secondo il più probabile valore di mercato, che verrà abbattuto
forfettariamente del 20%, al fine di tenere conto dei maggiori oneri tributari dovuti al maggior valore
imponibile, dell’assenza di garanzia per vizi occulti e della natura esecutiva e no contrattuale della
vendita.
A seguito delle considerazioni sopra riportate lo scrivente attribuisce all’immobile il seguente valore di
stima:
Capannone 77.50 m2 x 260m2
Abbattimento forfetario del 20% per maggiori oneri tributari
TOTALE
TOTALE ARROTONDATO
€ 20.150,00
€ 16.120,00
€ 16.120,00
€ 16.000,00
(diconsi Euro sedicimila/00)
Punto 8
8.
l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale
all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;
Il trasferimento dell’immobile pignorato ai compratori non comporta il pagamento dell’IVA da parte
dell’aggiudicatario, non trattandosi di bene strumentale all’esercizio dell’attività compiuta
dall’esecutato.
Punto 9
9.
un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità
della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della
sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero
sulla necessità di alienare l’intero bene;
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Studio Tecnico Ing. Paolo Delfanti
Nel caso in esame l’esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota indivisa, bensì l’intera proprietà dell’immobile pignorato in capo al debitore esecutato, pertanto il parere non risulta necessario.
Punto 10
10. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei
lavori;
Nel corso del sopralluogo eseguito è stato possibile verificare come l’immobile sia risultato in condizioni di manutenzione piuttosto scadenti, pur tuttavia non risultano , a parere dello scrivente, le condizioni necessarie per l’esecuzione di opere urgenti per ripristinarne la funzionalità compromessa o evitare la compromissione della funzionalità stessa.
Punto 11
11. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei
manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e 2 scatti dell’interno);
Relativamente alla planimetria dell’unità immobiliare si fa riferimento alla planimetria catastale reperita presso il Catasto Fabbricati del Comune di Gragnano trebbiense.
Sono state altresì allegate (allegato 1) n. 4fotografie di cui 2 relative agli esterni e 2relative agli interni.
Punto 14
12. la predisposizione, per ciascun lotto, di due floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente
la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie.
Il sottoscritto ha predisposto n. 2 copie in supporto informatico cd-rom (allegato 12 alla presente nei
quali sono stati trascritti i file relativi alla relazione peritale (formato .pdf), agli allegati in formato
.pdf) e alle fotografie (formato .jpg).
Tanto si rassegna ad espletamento dell’incarico ricevuto.
Piacenza, 20.07.13
L’esperto
Ing. Paolo Delfanti
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