Relazione di stima proc es n 86 del 1983 privacy

All’Ill.mo Sig. Giudice Dott. ………. presso il Tribunale di Catanzaro.
Procedura esecutiva immobiliare n°86 R.ES.-Anno 1983- promossa dal Banco di Napoli, rappresentata dall’avv. ………….. contro i signori ……. …….. e ……………….
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Il sottoscritto Dott. …….. ……… ……. …….., nell’udienza del 15 dicembre 1989, veniva nominato consulente tecnico di ufficio nel procedimento esecutivo immobiliare di
cui in epigrafe.
Nella predetta udienza il sottoscritto, accettato l’incarico, assolveva le ritualità del giuramento di rito e, nel contempo, prendeva accurata nozione dei testi dei quesiti, che si
intendono qui integralmente richiamati.(V. verbale dell’udienza del 15 dic. 1988 allegato in fotocopia-documento 1-)
Dopo di che alla stessa data ritirava numero due fascicoli di parte.
Esaminati gli atti processuali ed espletate ricerche presso l’ufficio del Catasto e della
conservatoria dei registri immobiliari di Catanzaro, il C.T.U., fissava la data per le operazioni di accesso presso l’immobile pignorato per il giorno 31 dicembre 1988, alle ore
8,30, in agro di Sellia Marina.
Di ciò veniva dato preavviso a mezzo di raccomandata con numeri:1918-1919-1920 del
19 dicembre 1988, rispettivamente al Sig. Avv. ………….. ed ai signori ……. ……….
e …….. ……..
(documento allegato n° 2)
Sul posto all’ora stabilita di tale giorno, erano presenti i signori ……. ………. e
……………..Il C.T.U., dopo aver dato lettura dell’incarico, in compagnia dei suddetti,
procedeva sulla scorta della documentazione del catasto all’individuazione dei quozienti
di terreno pignorati.
Si è accertato che parte della superficie risulta edificata.
Delle operazioni e delle dichiarazioni fatte dai predetti, nel corso del sopralluogo, è
scritto nel verbale di accesso.(Documento allegato n° 3)
Ultimati i rilievi e le misurazioni, il C.T.U., in prosieguo ha esperito una accurata indagine nell’ambito del mercato immobiliare locale.
Rielaborati, in studio, i dati raccolti si è redatta la seguente relazione di consulenza.
Descrizione dei beni immobili pignorati.
Dati catastali
I terreni di cui all’atto di pignoramento, notificato in data 18.10.1983, figurano nella
maggiore estensione nel catasto terreni del comune di Sellia Marina alla pagina 74 intestata alla ditta …….. ……… di …….:
foglio 14: particella, 5 seminativo di ha 1.51.20.e alla pagina 65 intestata alla ditta
…………….. di …….:
foglio 14:particella 69,seminativo di ha 1.38.75.(vedasi certificati catastali – documenti
allegati nn. 4 e 5)
Titoli di proprietà.
Con atto a rogito Notar ……………. da Cropani del 17 aprile 1973, i germani
…………….., rispettivamente ciascuno per i propri diritti, hanno ceduto ai signori
……………. e ………………, che hanno acquistato in comune ed in parti uguali pro
indiviso, la piena proprietà dei seguenti beni e precisamente: un appezzamento di terreno della particella 5 indicata con il subalterno 5/b a cui è stato consegnato il numero 150
della superficie di ha 0.04.40;
- il sig. …………….. ha venduto a ……………. e ……………… un appezzamento di
terreno della particella 69, indicata con il subalterno 69/b, a cui è stato assegnato il numero 149 della superficie di ha 0.11.95.
Da quanto precede la consistenza è cosi’ specificata.
Foglio 14:
-particella 150
ha 0.04.40
-particella 149
ha 0.11.95.
totale
ha 0.16.35
pari a mq: 1635.
Si tratta di un unico corpo di terreno, di conformazione regolare, fisicamente pianeggiante.
La configurazione lungo i lati sud ed est rispettivamente è segnata dalla strada privata
mentre i lati nord ed ovest confinano con la restante proprietà dei signori ………………
e ……………...
Nella planimetria del catasto –scala 1:2000 Doc: all. n°6- il perimetro del terreno risulta
con linea continua colorata in rosso.
La località in cui ricade il terreno in catasto è denominata “picciola”. Fa parte
dell’abitato di Sellia Marina, dove da alcuni anni a questa parte è venuta crescendo
un’edilizia rappresentata da fabbricati e case d’abitazione.
La carta in scala 1:2000 –allegato n°7- evidenzia la posizione del terreno e lo sviluppo
edilizio in atto nella zona circostante ad esso.
La viabilità esterna è costituita dalla statale ionica 106 con caratteristiche di superstrada.
L’appezzamento di proprietà ………………., come innanzi descritto, misura una superficie complessiva di mq. 1635.
Si è accertato che una parte di tale superficie risulta edificata, di fatto occupata da un edificio che si compone di due corpi di fabbrica.
Dalle informazioni attinte e dalle dichiarazioni esposte dai signori ………………, che il
sottoscritto ha raccolto nel corso dell’accesso sui luoghi, è emerso che i fabbricati in esame, sono stati costruiti senza concessione edilizia e che per tale abuso commesso, non
è stata presentata, presso il comune di Selli Marina, la relativa domanda di condono.
Il sottoscritto non ha avuto la possibilità di esaminare nessuna documentazione tecnica
riguardante le fabbriche sopra menzionate, quantunque avesse fatto una richiesta specifica alla ditta proprietaria ……………….
Pertanto, si è ritenuto di procedere al lavoro di rilievo planimetrico del complesso immobiliare. In tale operazione il C.T.U. si è avvalso di personale di fiducia.(Vedi verbale
d’accesso).
Le planimetrie redatte in scala 1:2000 e in scala 1:500 di cui al fascicolo –Doc. allegato
8 riportano le particelle del terreno con l’ubicazione dell’edificio, che su di esso è stato
costruito.
La struttura portante dell’edificio è costituita da baraccatura in cemento armato, le cui
maglie sono chiuse da mattoni forati a “cassa vuota”.
I solai sono del tipo “unic” a nervature parallele.
Il tetto è costituito da un solaio in piano con sovrastante terrazzo praticabile.
Le facciate esterne risultano intonacate, ma non complete a ricevere coloritura.
Il fabbricato è dotato di impianto idrico sottotraccia con tubazione per acqua calda e
fredda. L’impianto elettrico è incassato completo di suoneria per l’ingresso e di citofono
e di sufficienti punti luce e prese.
Nella planimetria particolareggiata sopra richiamata –Doc. all.8- il complesso immobiliare è stato distinto in due lotti: A e B. Ciò per una più comoda esposizione descrittiva.
L’intero fabbricato copre una superficie di circa 462 mq. Residua, pertanto, un’area
quantificabile a circa 1173 mq. destinati a distacchi e spazi liberi di pertinenza del fabbricato medesimo.
Il primo corpo di fabbrica si compone di tre piani fuori. Fuori terra(terreno in parte rialzato, due piani superiori) oltre un seminterrato.
Il seminterrato con accesso diretto dalla strada è diviso in due locali indipendenti. Uno
comprende un vano e l’altro è costituito da due vani più un piccolo servizio igienicosanitario.
L’altezza interna degli ambienti è di m 2,20.
La superficie coperta del seminterrato è di circa mq. 63(vedi fascicolo disegni).
I locali presentano le seguenti rifiniture:
i pavimenti sono in cotto di cm. 20x10;
i battiscopa sono in marmo;
gli intonachi sono con malta lisciata;
le pareti ed i soffitti sono tinteggiati.
Impianti: elettrico, idrico-sanitario (sotto traccia).
Il piccolo locale di servizio è provvisto di tazza e di lavabo di tipo economico.
Una porta interna in legno tamburato con rivestimenti in pannelli di mogano.
Infissi esterni in metallo verniciato.
La finestra è completa di avvolgibile in plastica e di grate in ferro.
Buone le condizioni di manutenzione e di uso .
Il primo piano fuori terra è in parte rialzato. Il lato sud, che confina con la strada pubblica, rappresenta il prospetto principale.
Piano terra : è costituito da un unico grande ambiente, a cui si perviene a mezzo di una
breve rampa di scala esterna, che si apre nel cortile, in corrispondenza del lato perimetrale ovest del fabbricato. Si accede da un portoncino a due battenti posto sotto il portico. Altri accessi attraverso numero due aperture, chiuse da relative serrande metalliche,
poste sulla facciata nord del fabbricato.
Modeste si presentano le rifiniture. Il pavimento è battuto di cemento. Gli intonachi sono di malta bastarda non completi. Gli infissi delle finestre sono in legno con avvolgibili
in plastica.
Per quanto riguarda le dimensioni del locale si rimanda alla planimetria (Doc. all. 8 ).
La superficie coperta (escluso la scala) è di circa mq. 152,56.A tale estensione va aggiunta la superficie degli accessori o parti comuni.
- Portico : (12,05 x 2,60)= mq. 31,33:3= mq.10,44.
Piano primo e piano secondo: si accede ai piani superiori da un portone a due battenti
in alluminio anodizzato a vetri, che si apre sotto il portico al civico n° 42.
I piani sono collegati tra di loro tramite una scala in cemento armato, che si presenta
senza rifiniture. Mancano i rivestimenti ai gradini, manca la ringhiera ed il pavimento
nell’atrio del vano scala.
Il piano primo ed il piano secondo presentano la medesima consistenza e distribuzione
interna ed unico appartamento.
La planimetria (fascicoli disegni allegati) rende conto della disposizione interna dei vani.
Le camere risultano spaziose e ben disegnate. Le misure di ciascun ambiente sono riportate nella allegata planimetria. L’altezza interna è di m 3,00.
L’appartamento del piano primo risulta cosi’ rifinito: I pavimenti sono in quadri di ceramica, tranne il locale cucina, che presenta la pavimentazione in cotto. Gli intonachi
sono lisciati; la pittura è del tipo lavabile.
I servizi (bagno e cucina) hanno le pareti rivestite in piastrelle di ceramica fino ad
un’altezza di m 2,25.Il bagno è completo di accessori sanitari.
Tutte le aperture esterne hanno battenti, soglie ed ornie in marmo; infissi esterni in legno di douglas con avvolgibili in plastica, completi di cassonetto e copri-rullo in legno
di abete; porte interne in legno tamburato laccate di colore bianco e porte con vetri.
L’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia a gas ed elementi radianti in metallo.
Detta unità immobiliare risulta occupata ed abitata dal sig. ……………. e dalla sua famiglia. L’appartamento posto al secondo piano non è completo. Risulta costituito dalle
strutture dei pilastri e dei solai, dalla muratura perimetrale esterna, dalla tramezzatura
interna è provvisto di infissi esterni, di finestre, di balconi in legno di douglas, muniti di
avvolgibili in plastica.
Mancano: i pavimenti, i rivestimenti nella cucina e nel bagno, l’impianto elettrico,
l’impianto idrico e di riscaldamento.
Mancano le porte interne ed il portoncino d’ingresso, le tinteggiature alle pareti ed ai
soffitti.
Di quanto sopra se ne terrà conto nella valutazione. Come già detto il piano primo ed il
piano secondo hanno medesima entità di superficie.
La superficie coperta di piano è di circa mq. 175,60.Al netto del vano scala risulta di
circa mq. 157,32.La superficie totale a piano comprensiva delle parti comuni: portico+scala assomma a mq. 157,32 + 19,58
= mq. 176,90.
La superficie delle balconate assomma a mq. 47,79.
Secondo corpo di fabbrica
Esso si eleva per due piani fuori terra.
Il piano terra per il lato prospiciente la via Pubblica è rialzato. Si compone di numero 3
locali di diversa ampiezza con ingressi indipendenti.
Il primo ed il secondo locale hanno accesso dalla via Pubblica ai numeri civici 36 e 37.
L’accesso al terzo locale è posto nella facciata nord del fabbricato.
I locali presentano pavimento in battuto di cemento, pareti con intonaco lisciato, infissi
in ferro.
Le aperture sul lato nord sono muniti si serrande metalliche.
L’altezza interna è di m. 3,10.Per quanto riguarda le dimensioni dei locali si consulti la
planimetria redatta scala 1:100 (Doc. all. 8).
La superficie del piano terra è di circa 157,81 di superficie coperta. A questa va aggiunta la superficie delle parti comuni, riguardanti il portico posto a piano terra : mq. 20,60.
Il piano, primo, con accesso dal numero civico 40, a mezzo di una scala in cemento armato non completa nelle rifiniture, comprende un unico alloggio, costituito da un grande salone, da due camere da letto, da uno studio ed accessori: ingresso, disimpegni, bagno ripostiglio, gabinetto di servizio, oltre al terrazzo a livello e numero due balconi.
Le rifiniture sono le seguenti :
i pavimenti sono in lastre di marmo di cm. 50x25 tranne nella cucina e negli altri servizi, che rappresentano pavimenti in monocotto di cm. 20x15 e in piastrelle di ceramica
cm. 20x30;
rivestimenti delle pareti del bagno e della cucina in piastrelle di ceramica. Nella cucina
è posto ad angolo un caminetto con rivestimento in cotto.
Altri rivestimenti:battiscopa, davanzali, soglie ed ornie in marmo.
I bagni presentano apparecchiature complete e di buona qualità.
Le pareti accuratamente lisciate e pitturate con tinte lavabili cosi’ come i soffitti.
Gli infissi esterni ad una o due ante sono in legno di pino con serrande avvolgibili in
plastica.
Le porte interne sono in essenza di noce con quadri di vetro.
Buone le condizioni di uso e di manutenzione dell’appartamento.
Detta unità immobiliare risulta occupata ed abitata dal sig. ……………… e famiglia.
Per quanto riguarda la distribuzione dei vani abitativi e le misure e le misure di ciascun
ambiente si consulti la planimetria (Doc. all. 8).
La superficie coperta dell’appartamento compresa la scala è di mq. 173,11.A tale superficie va aggiunta quella dei balconi e del terrazzo –mq. 30,39- dal calcolare secondo
l’ordinarietà del mercato, ad un valore pari ad 1/3 di quella coperta. Per ulteriori dettagli
si rimanda ai disegni ed alle fotografie allegate.
La fotografia n°1 ritrae il fabbricato: panorama lati nord ed ovest.
La fotografia n°2 ritrae il primo corpo di fabbrica prospiciente la via pubblica –prospetti
sud ed est-.
Valutazione
Criterio e metodo di stima.
Il criterio estimatico scaturisce dallo scopo per cui è stata richiesta la valutazione.
La procedura esecutiva non ricerca altro che il valore dei beni immobili, onde tacitare i
creditori, una volta che si sia proceduto alla vendita degli stessi. E’ quindi del C.T.U.
determinare quello che, in dottrina si chiama “il probabile valore venale” e nel linguaggio corrente “valore di mercato” del complesso immobiliare innanzi descritto.
Come metodo di stima si adotterà quello sintetico diretto, che ha come base l’istituzione
ed il confronto con beni analoghi a quelli in esame, oggetto di scambio in data recente e
di prezzo noto.
E’ stata quindi svolta un’accurata indagine nell’ambito del mercato immobiliare e sulle
condizioni che lo influenzano e lo determinano. In tale indagine sono stati peraltro avvicinati ed interpellati tecnici ed operatori specifici del settore, degni di fede.
Le risultanze dell’indagine hanno acclarato che singoli appartamenti vengono offerti tra
il prezzo di £. 600.000 e £. 750.000 per metro quadrato di coperto, a secondo del tipo di
rifiniture, della posizione, esistenza di servizi di interesse generale, vicinanza al paese.
La zona in esame è ad immediato contatto con le vecchie strutture del centro abitato di
Sellia Marina.
Da alcuni anni a questa parte la zona è stata investita da edilizia impostata sulla costruzione di fabbricati destinati per abitazione.
Per gli immobili in oggetto, considerati ed ultimati, si ritiene di assegnare i seguenti valori medi unitari.
a) seminterrato con accesso indipendente che può essere utilizzato come deposito ed autorimessa £. 580.000 mq.
b) piano terra che può avere una destinazione mercantile diversa da quella
posito
£. 640.000 mq.
c) piani superiori ad abitazione
£. 700.000 mq.
di
de-
E’ da tenere presente la superficie residua di terreno retrostante i fabbricati, quantificabile a circa mq. 840.Tale area va vista ed inquadrata solo ed unicamente in funzione della possibilità di essere aggregata ai fabbricati e, quindi, destinata a spazi ad uso comune
e parcheggio delle auto.
Pertanto, una maggiore considerazione valutativa va fatta alle unità del piano terra e dei
piani sovrastanti, per tenere conto del vantaggio e delle comodità suppletive cui è demandata la superficie libera.
In relazione di quanto esposto, i valori sopra attribuiti possono essere cosi’ conguagliati:
per il piano terreno
£. 650.000/mq.
per i piani sovrastanti
£. 710.000/mq.
Primo corpo di fabbrica –A-
Piano seminterrato
Mq. 63 x £ 580.000
= £. 63.540.000
Al valore determinato devono apportarsi le seguenti detrazioni:
- per opere abusive senza licenza o concessione edilizia, l’abolizione ai sensi della legge
sul condono 28-febbraio 1985,n°47, come da calcolo (Doc. all. 9)assomma a
£.
1.340.617.
Tale importo è comprensivo degli interessi al 10% maturati da aprile ’85 ad aprile ’89.
- per l’accertamento dell’immobile urbano e varie si calcola una spesa di £ 500.000
Totale delle detrazioni
£. 1.340.617+
£.
500.000=
£. 1.840.617
E, pertanto, si ha:
£. 36.540.000 - £. 1.840.617 = £. 34.693.383
Il più probabile valore
di
mercato
del
piano
seminterrato
è
di
£. 34.690.000 in cifra tonda.
Piano terra :
- mq. 163 x £. 650.000 = £. 105.950.000
Detrazioni :
- per il completamento degli intonachi interni, tinteggiatura interna ed esterna e pavimenti, si calcola una spesa complessiva di £. 120.000.000.
- per gli abusi edilizi, non sanati, l’abolizione come di calcolo (Doc. all. 10) assomma
a
£. 3.872.000+
- per l’accertamento e varie
£. 700.000 =
£. 16.572.000
E, pertanto, si ha:
£. 105.950.000 - £. 16.572.000 = £. 89.378.000
Il più probabile valore di mercato del piano terreno è di £ 89.378.000.
Piano primo (appartamento):
v= 710x176,90+1/3 710.000x47,79= £. 136.909.000
Detrazioni:
- Quota parte dell’importo delle opere di completamento del fabbricato: tinteggiature
esterne e rifiniture della scala
£. 4.000.000
- abusi edilizi (come da calcolo doc. all. 11 )
£. 8.884.000
- accatastamento e varie
£.
totale detrazioni
700.000
£.12.184.000
E, pertanto, si ha:
£. 136.909.000 - £. 12.184.000
= £. 124.725.000
Il più probabile valore di mercato dell’appartamento posto al piano primo è di
£. 124.725.000.
Piano secondo :
v= 710.000x176,90+1/3 710.000x47,79 = £. 136.909.000
E’ distribuito in un unico appartamento.
Per il completamento di detta unità immobiliare occorrono le seguenti opere : i pavimenti ed i rivestimenti, gli intonachi interni, le schermature dell’impianto idrico, elettrico e di riscaldamento, le tinteggiature interne ed esterne, gli infissi interni, gli apparecchi sanitari e quelli di riscaldamento.
Con riferimento alle caratteristiche generali del fabbricato e ad una impresa che adotti
ordinarie tecnologie ed organizzazioni, il costo dei lavori sopra citati, come da calcolo a
parte, che per brevità non si riporta, ammonta a £. 67.550.000 in cifra tonda.
ALTRE DETRAZIONI:
Riporto
£. 67.550.000
abusi edilizi non sanati come da calcolo(Doc. all. 11)
accatastamento e varie
totale detrazioni
E, pertanto, si ha:
£.
8.884.000
£.
700.000
£.
77.134.000
£. 136.909.000 - £. 77.134.000 = £. 59.775.000
Il più probabile valore di mercato dell’appartamento posto al secondo piano è di
£. 59.775.000.
Secondo corpo di fabbrica -BPiano terra: mq. 157,81+(20,60:2)=mq.168,11.
Mq.168,11 x £. 650.000
=
£. 109.271.500
Detrazioni:
- le tinteggiature interne ed esterne ed i pavimenti
sommano a
£. 10.000.000
- gli abusi edilizi non sanati come da calcolo
(Doc. all. 12)
£. 3.579.424
- accatastamento e varie
£.
700.000
totale detrazioni £. 14.279.424
Pertanto, si ha:
£. 109.271.500 – £. 14.279.424 = £. 94.992.076
il più probabile valore di mercato del piano terra è di £. 94.990.000 in cifra tonda.
Piano primo
V=710.000x173,11+1/3 710.000x30,39 = £. 130.100.000
Detrazioni:
tinteggiature esterne e rifiniture della scala
£. 4.000.000
abusi edilizi: oblazione da versare, come da calcolo
( Doc. all. 13)
£. 8.725.743
totale detrazioni
£. 12.725.743
Pertanto, si ha:
£. 130.100.000 - £. 12.725.743 = £. 117.374.257
Il più probabile valore di mercato dell’appartamento posto al piano primo è di
£. 117.374.000 in cifra tonda.
Conclusioni
Il più probabile valore di mercato dei beni immobili di proprietà ……………..e
……………… siti in via Iuzzolino, in Sellia Marina, ascende complessivamente a £.
520.932.000 .
Agli effetti della vendita, si è ritenuto procedere alla formazione dei seguenti lotti:
Primo corpo di fabbrica -ALotto 1
Comprende il piano seminterrato con accesso diretto dalla via pubblica.
Valore stimato
£. 34.690.000
Lotto 2
Comprende il piano terra distribuito in un unico grande ambiente.
Valore stimato
£. 89.378.000
Lotto 3
Comprende l’appartamento del piano primo.
Valore stimato
£. 124.725.000
Lotto 4
Comprende l’appartamento del piano secondo, non completo al rustico.
Valore stimato
£. 59.775.000
Sommano £. 308.568.000
Secondo corpo di fabbrica –B-
Lotto 5
Comprende il piano terra distribuito in due ambienti distinti, con accessi autonomi.
Valore stimato
£. 94.990.000
Lotto 6
Comprende il piano primo distribuito in appartamento.
Valore stimato
£. 117.374.000
Sommano
£. 212.364.000
Totale
£. 520.932.000
In fede, ad espletamento dell’incarico.
Catanzaro, 16 giugno 1989
Il consulente tecnico d’ufficio
(Dott………………………………)