Fondo PORTFOLIO IMMOBILIARE CRESCITA

Fondo PORTFOLIO IMMOBILIARE CRESCITA
BNL Fondi Immobiliari SGR p.A. ha predisposto il presente documento anche in risposta ai quesiti posti dai
risparmiatori a seguito degli avvisi sulla stampa della richiesta di concessione di un periodo di grazia
1) Tempistica di richiesta del “periodo di grazia”
La normativa vigente (art. 14, comma 6, del D.M. 24 maggio 1999, n. 228) prevede che la Banca d’Italia possa
consentire alle SGR una proroga del termine di durata del fondo immobiliare non superiore a tre anni per il
completamento dello smobilizzo degli investimenti (c.d. “periodo di grazia”) a condizione che tale previsione sia presente
nel regolamento del fondo e vi sia una richiesta in tal senso della SGR.
Nel caso di Portfolio Immobiliare Crescita, entrambe le predette condizioni sono soddisfatte.
Nella fattispecie - pur in presenza di un termine di sei mesi previsto dal regolamento del fondo, ma non dalla normativa
vigente, per richiedere il “periodo di grazia” - si evidenzia che la recente decisione di richiedere tale proroga è stata
determinata dall’esigenza prioritaria di tutelare l’interesse dei partecipanti, in circostanze eccezionali al di fuori del
controllo della SGR, intervenute successivamente al 30 giugno 2008.
La SGR aveva deliberato in data 26 giugno 2008 di dare avvio alla procedura di liquidazione approvando un piano di
smobilizzo per la dismissione dell’intero portafoglio entro fine 2008. A tale data, infatti, risultava ancora confermato
l’interesse manifestato nel corso del primo semestre da potenziali investitori e da intermediari del settore verso i cespiti
del Fondo. A giugno era stato previsto un indebolimento del mercato che avrebbe potuto influenzare i valori delle
vendite ma la Società, dato il profilo qualitativo degli immobili in portafoglio, aveva ritenuto limitate le possibili
conseguenze .
Nel secondo semestre, proprio mentre veniva messa in atto la procedura di vendita dei cespiti, la situazione del mercato
immobiliare è peggiorata. Il precipitare della crisi finanziaria in settembre ha influito sul mercato immobiliare
commerciale. Da un lato, le difficoltà riscontrate nell’erogazione dei finanziamenti hanno di fatto limitato la partecipazione
di potenziali acquirenti alla vendita dei cespiti del Fondo; dall’altro, le incertezze conseguenti alle forti turbolenze del
mercato, hanno spinto gli offerenti a formulare offerte ritenute dalla SGR contrarie agli interessi dei partecipanti.
Tali circostanze eccezionali, intervenute quindi successivamente al 30 giugno 2008, termine previsto dal regolamento
per la richiesta del periodo di grazia, hanno portato la SGR, al fine di tutelare al meglio l’interesse dei partecipanti del
Fondo in sede di dismissione, ad avvalersi della facoltà di richiedere alla Banca d’Italia la concessione del periodo di
grazia.
La SGR ribadisce comunque il proprio impegno a fare tutto quanto possibile per contenere al massimo i tempi per il
completamento del processo di liquidazione.
2) Tempistica di approvazione della richiesta del “periodo di grazia” da parte della Banca d’Italia
Trattandosi di un atto di competenza della Banca d’Italia, con la quale sono peraltro già intervenuti contatti, non è
possibile dare indicazioni circa i tempi per il rilascio del provvedimento. Della concessione del periodo di grazia verrà
dato avviso con le modalità previste dal regolamento di gestione del fondo (avvisi sui quotidiani e pubblicazione sul sito
internet www.bnlfi.it).
3) Rimborsi parziali delle quote a fronte delle dismissioni e distribuzione dei proventi derivanti dalla
gestione del Fondo
A fronte dei disinvestimenti effettuati e senza attendere la chiusura della liquidazione del fondo, la SGR procederà a
rimborsi parziali delle quote, avvalendosi della facoltà prevista all’art. 14.6 del regolamento di gestione del Fondo .
Inoltre, ancorché il fondo sia ad “accumulazione di proventi”, la SGR si avvarrà della facoltà prevista all’art. 4.5 del
regolamento di gestione del fondo di ripartire fra i partecipanti, durante il periodo di liquidazione, i proventi netti derivanti
dalla gestione del fondo stesso.
In proposito si ricorda che, nel marzo 2007, la SGR aveva già provveduto a riconoscere un provento lordo di Euro 215
per ciascuna quota, in relazione alla plusvalenza realizzata a fronte della vendita di un immobile.
Dei rimborsi parziali e della distribuzione dei proventi verrà dato avviso con le modalità previste dal regolamento di
gestione del fondo (avvisi sui quotidiani e pubblicazione sul sito internet www.bnlfi.it)
4) Maggiori informazioni in merito al Piano di smobilizzo
Il piano di smobilizzo è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione della SGR in data 26 giugno 2008 in sede di
avvio della procedura di liquidazione del Fondo. Tale piano, sulla base delle analisi effettuate, anche con il supporto
degli advisors AEW Italia e Jones Lang LaSalle (co-advisor Atisreal), tenuto conto delle caratteristiche del portafoglio
del Fondo e del mercato di riferimento, prevedeva un processo di dismissione degli asset in un unico “blocco”, lasciando
comunque la possibilità ai potenziali acquirenti di formulare anche delle eventuali offerte separate per due sub-portafogli,
“direzionale” e “commerciale”. Questa possibilità aveva l’obiettivo di favorire una maggior partecipazione di potenziali
acquirenti, considerata la presenza di un mercato specializzato di investitori che avrebbe potuto apprezzare solo la parte
”direzionale” o di investitori maggiormente orientati su portafogli “commerciali”. In questo modo la SGR avrebbe avuto la
possibilità di combinare le offerte ricevute, massimizzando il valore di realizzo.
In quel momento la vendita in “blocco” o per sub-portafogli veniva quindi ritenuta la soluzione più vantaggiosa per il
fondo, anche sotto l’aspetto economico, in quanto avrebbe potuto consentire un “premio” di portafoglio.
Sulla base del processo di dismissione descritto nel piano di smobilizzo, è stato formalizzato nel luglio 2008 l’invio di 150
inviti a partecipare all’offerta; le varie fasi del processo si sono concluse il 21 novembre, termine per la presentazione
delle offerte vincolanti di acquisto da parte dei soggetti interessati. L’interesse manifestato da diversi operatori sugli
immobili del fondo nella fase di avvio del processo, non si è ancora tradotto in proposte vincolanti a causa dell’acuirsi
della crisi finanziaria che, in particolare nei mesi di ottobre e novembre, ha reso problematico l’accesso al credito da
parte degli operatori stessi.
In conseguenza delle mutate condizioni di mercato la SGR ha comunque avviato un’attività di commercializzazione degli
immobili in portafoglio, anche in un ambito “off-market” e asset by asset, per cercare di attrarre quella tipologia di
investitori che generalmente non partecipa alle gare di vendita.
Le trattative in corso fanno ritenere possibile la dismissione a breve di una parte del portafoglio, mentre sono già state
avviate le attività volte alla cessione, entro la fine dell’anno, delle quote del Fondo PanEuropean.
Con il perfezionamento di dette operazioni e la liquidità disponibile, nonché lo smobilizzo degli investimenti finanziari
liquidabili attualmente presenti nel Fondo, verrà progressivamente rimborsato l’importo del finanziamento in essere e,
per la parte rimanente, la SGR procederà al rimborso pro-quota a favore dei partecipanti.
In tale contesto la SGR, nell’interesse dei sottoscrittori, ha ritenuto opportuno richiedere alla Banca d’Italia la proroga
della scadenza del fondo, al fine di evitare dismissioni di immobili a prezzi non coerenti con le caratteristiche degli stessi
immobili.
5) Informazioni in merito al valore delle quote di “PanEuropean”
Come noto il fondo detiene n. 215 Limited Partnership Interest del fondo immobiliare estero non quotato denominato
“The Pan European Property Limited Partnership”, gestito dalla società Rockspring P.I.M. ltd. L’uscita dal fondo avviene
al Bid Price, pubblicato con periodicità trimestrale dall’emittente e calcolato sulla base del valore del NAV.
Al 30 settembre 2008 il valore del NAV era pari a euro 108.571 e il Bid Price a euro 105.294 per quota.
La dismissione di tale investimento, come previsto nel piano di smobilizzo, avverrà entro la fine dell’anno.
6) Commissioni di gestione
La normativa vigente, nel disciplinare il compenso di gestione spettante alla SGR, non prevede un diverso trattamento
nel cd. “periodo di grazia”, continuando ad attribuire alla SGR il diritto di percepire il proprio compenso quale
remunerazione dell’attività di gestione svolta. Peraltro una revisione della commissione di gestione potrebbe
eventualmente essere valutata anche in relazione alla durata del processo di liquidazione.
Milano, 28 novembre 2008