l`assicurazione del condominio

A proposito di condominio
L’ASSICURAZIONE DEL CONDOMINIO
Pur non essendo obbligatoria per legge, ogni edificio in condominio ha stipulata una polizza di
assicurazione detta "globale del fabbricato" che prevede in linea generale per tutte le compagnie
di assicurazione una garanzia per i danni arrecati a terzi dell’edificio in generale ed in particolare
dalle parti comuni.
Generalmente le garanzie previste sono incendio, ricorso terzi, danni provocati da acqua condotta
per rottura delle tubazioni e, in aggiunta, ricerca del guasto e ripristino, fenomeno elettrico,
rigurgiti di fogna, rottura dei cristalli, danni da fulmini, atti vandalici, caduta di aerei, terremoti e
via di seguito, tutte con o senza franchigia a seconda del tipo di contratto stipulato con una
maggiorazione del premio.
Il premio è stabilito sulla base del valore dell’edificio, ovvero del costo di ricostruzione a nuovo
escluso il terreno; quindi non il valore commerciale bensì quello che si ricava sulla base dei valori
indicati dal Collegio dei costruttori o dalle Camere di Commercio; applicando a questo dato una
percentuale stabilita dalle varie compagnie si ricava l’importo finale del premio da pagare.
La durata del contratto in passato è sempre stata decennale, mentre oggi essa è fissata al massimo
in cinque anni e spesso, con una piccola maggiorazione del premio, la si fissa con scadenza
annuale.
Da valutare attentamente la possibilità di stipulare una polizza indicizzata in modo da mantenere
inalterati i valori assicurati nel tempo evitando di incorrere in una situazione di sovra o sotto
assicurazione che implicherebbe, al momento della liquidazione del danno, la spiacevole sorpresa
di non ricevere quanto dovuto; in alternativa dovrà essere cura dell’amministratore verificare
periodicamente che i valori assicurati siano ancora congrui.
Molto importante è verificare la presenza delle certificazioni in materia di prevenzione incendi, di
rispetto della legge 46/90 e quant'altro previsto dalla legge dato che in loro assenza le garanzie
non sono più operanti e le compagnie di assicurazione non liquidano il danno.
Ciò che fa scattare la copertura assicurativa, di norma, è il pagamento del premio e l’indicazione
sulla polizza dell’ora e del giorno di inizio di operatività della stessa; scaduto il termine di
pagamento vi sono ancora quindici giorni di copertura, passati i quali vengono a cessare le
garanzie.
Una volta che si verifica il sinistro l’amministratore deve darne tempestiva comunicazione alla
compagnia di assicurazione la quale provvederà, se lo ritiene opportuno, ad incaricare un proprio
perito per la valutazione del danno.
Da tenere presente è quanto stabilito dalla Cassazione con sentenza numero 2268 del 03.06.1977
ovvero che le spese sostenute per la riparazione del danno sono risarcibili solo nella misura
corrispondente all’obbiettivo costo della riparazione medesima, mentre non possono essere
risarcite le somme che il danneggiato abbia erogato in misura superiore al costo.
In pratica la sentenza stabilisce che non vi debba essere indebito arricchimento ma solamente la
liquidazione di quanto occorre per la riparazione del danno.
Facciamo un esempio per capire meglio e prendiamo il caso di un condomino che si vede
danneggiato un angolo del soffitto del proprio soggiorno per una perdita di acqua proveniente
dall’appartamento soprastante; ebbene egli non potrà pretendere che l’assicurazione o il
condominio paghino l’intera spesa che occorre per tinteggiare tutto il soffitto o addirittura tutta la
stanza sostenendo che altrimenti si vedrebbe la differenza tra l’angolo riparato ed il resto della
stanza le cui pareti si sono ovviamente ingrigite con il passare degli anni. In questo modo si
avrebbe un indebito arricchimento e quindi, sulla base della sentenza sopra citata, l’assicurazione
o il condominio provvederanno a risarcire solamente il costo dell’intervento o il minore valore
dell’intera stanza a causa del danno.
Marco Lombardozzi (Studio Associato 3A)