Vacanze, compro una stanza, dell`hotel

VACANZE, COMPRO UNA STANZA, DELL’HOTEL
SI CHIAMA «CONDOHOTEL» E NEGLI STATI UNITI HA AVUTO GRANDE SUCCESSO. LE
DIFFERENZE (SOSTANZIALI) CON LA MULTIPROPRIETÀ
Dal decreto Sblocca Italia una soluzione contro la crisi del mercato turistico. Che può diventare un
investimento…
di Gino Pagliuca
Passare le vacanze in una camera d’albergo di proprietà. Negli Stati Uniti è possibile da anni
grazie ai condohotel, una formula che, visto l’enorme successo ottenuto al di là dell’Atlantico, da
qualche anno è sbarcata nel Vecchio continente e ora si potrà proporre anche in Italia. O meglio,
c’è una norma che lo permette, l’articolo 31 del decreto Sblocca Italia (dl 133/2014) che però è in
attesa di un provvedimento di attuazione.
La legge prevede la possibilità per le gestioni alberghiere unitarie di destinare a residenziale fino al
40 per cento della superficie occupata dalle camere, a condizione che ogni unità sia una sorta di
miniappartamento, dotato di sevizi autonomi e di uno spazio cucina.
In pratica si potrà comprare una stanza o una suite, decidere per quanti giorni all’anno occuparla e
partecipare agli utili di gestione per il periodo in cui l’albergatore riesce ad affittare la camera
quando non è occupata dal proprietario.
Differenze
A prima vista potrebbe sembrare la vecchia multiproprietà che ben poche soddisfazioni ha dato
agli investitori ma c’è una differenza fondamentale: nella multiproprietà all’italiana si comprava una
porzione dell’immobile che dava diritto alla sua occupazione per un determinato periodo dell’anno;
nella versione all’inglese, il cosiddetto time sharing, proposta da noi in genere per comprare in
Spagna, si acquisiva da un trust una quota di tempo per l’utilizzo dell’immobile ma non l’immobile.
Nei condohotel invece si compra il 100% di un’unità immobiliare, si fa un contratto di gestione
perché l’albergatore lo possa locare nel periodo di non utilizzo; si pagano le tasse e quando si
utilizza la camera si pagano i servizi alberghieri (pulizie, lavanderia, pasti se forniti dall’hotel ecc) a
prezzi ovviamente molto più bassi delle tariffe standard perché non c’è da pagare la componente
immobiliare.
Il successo della formula dipenderà in buona parte dalla trasparenza delle condizioni applicate
(prezzi di vendita, costi per il trattamento alberghiero, compartecipazione agli utili); di certo attirerà
investimenti dalle catene alberghiere, anche estere, perché diminuisce il rischio di impresa e
l’immobilizzo di capitali. Le strutture saranno presumibilmente a grande maggioranza a 4o5 stelle. I
condohotel potrebbero riscontrare l’interesse dei turisti stranieri ma anche riavvicinare gli italiani
all’acquisto della seconda casa, una tipologia da cui ormai disertano in massa da anni. Secondo le
analisi di Scenari immobiliari il numero dei nostri connazionali che comprano una casa all’estero è
più che doppio rispetto a quello di chi compra la seconda casa in Italia: nel 2014 all’estero sono
state comprate 45.700 case, in Italia gli appartamenti da vacanza venduti sono stati solo 21 mila.
Né mare, né monti
Il valore degli immobili turistici ha subito un forte ridimensionamento: da un’analisi condotta per
Corriere Economia emerge che in 18 località rappresentative di mare emergono cali che dal 2007,
anno di picco del mercato arrivano al 37% a Cesenatico, che come tutta la Riviera Adriatica soffre
della concorrenza delle località dell’altro versante dell’Adriatico e in montagna a Bardonecchia, che
oggi deve fare i conti con i problemi legati alla realizzazione della Torino-Lione. La caduta si è
accentuata nell’ultimo quinquennio, soprattutto a partire dal 2012 con l’introduzione dell’Imu. Il calo
dei valori dal 2007 è stato in media al mare del 34,8%, in montagna del 28,5%. E negli ultimi mesi
non ci sono stati segnali di ripresa, perché, come spiega l’ultimo rapporto dedicato al mercato
turistico dal network, i valori nel secondo semestre 2014 sono scesi di un altro 3,5% al mare e del
5% in montagna. Alla diminuzione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, si
accompagna l’aumento dell’offerta da famiglie che utilizzano la casa per brevi periodi e per le quali
il peso fiscale e i costi di mantenimento non giustificano più il possesso. Le tipologie più richieste
restano le abitazioni di piccola superficie ed è inoltre sempre più importante il contenimento dei
costi condominiali e il buono stato dell’immobile. Infine sta aumentando il numero delle persone
che affittano l’immobile nel periodo in cui non lo utilizzano: i condohotel potrebbero costituire una
risposta a tutte queste esigenze del mercato.