valutazione del canone locativo dell`immobile di proprieta` dell`ente

VALUTAZIONEDEL CANONELOCATIVODELL'IMMOBILEDI PROPRIETA'
DELL'ENTE
-
SITOIN CATANIA,VIA ETNEAN. 85,CONDESTINAZIONE
A NEGOZIO
Premessct
In riferimentoall'avvio delle procedureper la predisposizione
di un nuovo bando di
garaper la concessione
in locazionedell'immobiledi proprietàdell'Entesito in Catania,
Via Etnea n. 85, con destinazionea negozio,viene redattala presenteperizia al fine di
esprimereun giudizio di stima per la definizionedel più probabilevaloredella locazione
dell'immobile anzidetto,considerandoche nell'ultima evidenzapubblica la gara è
andatadesertae che, quindi, è necessariorivedere il canonedi locazionea suo tempo
determinato,considerandoi valori attuali previsti dall'Osservatoriodell'Agenziadel
Territorio.
A tal proposito si aggiungeche se si confrontanoi dati dell'Osservatoriodel Mercato
Immobiliareriferiti al 1o semestredel 2014 (anno di riferimentoper il calcolo della
prima pertzia datata 3010112015),
con quelli attuali (valori di riferimento 1o semestre
2015) si può osservareuna naturalecontrazionedei valori della locazioneche si attesta
nell'ordine del 157o,e, quindi, in accordoall'andamentodel mercatoimmobiliaredelle
locazioni.
Descrizionee loccrliz,z.az.ione
del bene
Il bene in esameè sito in Catania,Via Etnean. 85, piano terrae ammezzatqed è censito
in Catastoal foglio 69 part. 4031,sub. 11,categoriaC1 (negozie botteghe).
La zonadi interesse(zona di studio) è quella centraledel Comunedi Catania(codicedi
zona 82, microzona catastalen. 5) così come indicato dall'Osservatoriodel Mercato
Immobiliare.
La zona di studio coincide,pertanto,con quella a vocazioneprettamentecommerciale
del Comune di Catania e presenta caratteristiche peculiari che la rendono
particolarrnenteappetibiledal mercatocommerciale.
Il bene in esamefa parte integrantedel palazzostorico denominato"PalazzoMinoriti",
di proprietàdell'Ente,ed è statorealizzatonella secondametàdel "1700, anchese più
Ciò ci permette,quindi,di asserireche trattasi
volte rimaneggiatonegli anni successivi.
di fabbrica con struttura portante in rnuraturadi pietrame lavico e che presenta,nel
piano terra,volte in muraturaa sostegnodel solaiodel piano ammezzato.
in locazionea ditta privata,e
Negli ultimi anni la bottegadi che trattasiè stataconcessa
solo di recenteè ritornatanelle disponibilitàdell'Ente;la disposizionedegli ambientie
le rifiniture attualmentepresentisono quelle messein operadal precedentegestore.Lo
stato conservativo può esseredefinito "normale" pur osservandoche prima di un
possibile uilizzo
si dovrebbero intraprendere opere di manutenzione, volte,
dall'umidità
alla messaa normadell'impiantoelettricoe al risanamento
essenzialmente,
di risalita di alcuni tratti della muraturaperimetrale.
Per quanto attiene la dislocazionedegli ambienti la bottega è costituita da un ampio
connessocon la pubblicavia) destinatoalla vendita,da un
vano d'ingresso(direttamente
dai serviziigienici e daun ampio vano ammezzatodrcircamq 50,00con
retrobottega,
altezzautile superiorea ml 3,00, destinatoa deposito;il tutto trova una descrizionepiù
esaustivanell'allegataplanimetria.
La consistenzadel bene, come desuntain sede di rilievo dell'immobile. è quella di
seguitorappresentata:
-
Pianotera: vano a destinazionecommerciale
mq 42,00
-
Piano terrae rialzato:retro bottega
mq 23,00
-
Pianoprimo: serviziigienicie deposito
mq 54,50
Per la stima che segue,pertanto,quale parametrodi riferimento si adotteràil valore al
metro quadratodi superficiecommercialecalcolataconsiderandole superficidei diversi
ambientiragguagliateutilizzandodei coefficienticorrettivi in gradodi omogeneizzatele
differenti destinazionid'uso delle superficisuddette.
per il calcolo sarà:
La superficie:uÍrltzzata
x 0,60- mq 89,00
S = mg 42,00x 1,00+ mq (23,00+54,50)
Calcolo del Canonedi locozione
Pe; il
in esame si utilizzeràquale criterio
di stima queilo .,sinteticoper valore
1lcolo
unitario"che rnegliosi prestaal
casoin esame,considerando
la particolaredestinazione
dell'immobilee le attualicondizioni
del mercato.
Quale parametrocaratteristico,al fine di evitare
qualsivogliainfluenza soggettiva
o di
circostanze aleatorie, è stato
utilizzato il "valore di mercato
al mq,, riferito alla
superficiecommercialedelf immobile,
desuntodailepubblicazionidell,osservatorio
dei
valori Immobiliari,istituitopresso
l'AgenziaderTe'itorio.
come già accennato
nellepremesse
qualevalorebaseper il calcolo
si utilizzeràla media
dei valori lirnite riportati nel suddetto
osservatorio,e riferiti al primo semestre
20r5.
Valori locazÍone(€/mqxmese)2015
minimo
ottimo
€/mqxmese(19+37)/2= €/mqxmese
2g,00
Per il canonedellalocazionesi
avrà:
= (mq g9,00x €/mqxmese
V.unnn.
2g,00)= €/mese2.492.00
Ovvero in cifra tonda
€/mese2.500,00(diconsi euro duemiracinquecento/'')
e tale valoreè da co'siderarsiin
redigendobandodi eara.
riferimentoall'utilizzo qualebase
t|ostctper
Tanto era dovuto.
i\llegati:planimetrierlell,immobilc
TremestieriEtneo,I\ 2l/10/2015
ll Tecnico
il nuovo