Comune di Rimini

Comune di Rimini
Direzione Lavori Pubblici e
Qualità Urbana
Via Rosaspina, 21 - 47900 Rimini
tel. 0541/704878 - fax 0541/704932
www.comune.rimini.it
[email protected]
c.f.-p.iva 00304260409
PROPOSTA DI AFFIDAMENTO IN CONCESSIONE DI LAVORI PUBBLICI PER LA
PROGETTAZIONE, COSTRUZIONE E GESTIONE ECONOMICO-FUNZIONALE DI UN NUOVO
IMPIANTO NATATORIO POLIFUNZIONALE “ACQUA ARENA”
1.
PREMESSA
Con nota del Segretario Generale, di cui al prot. n. 88088 del 30/04/2014, veniva costituito un gruppo di
lavoro intersettoriale per la redazione dei documenti di gara necessari all’espletamento di un gara di
concessione per la progettazione, l’esecuzione dei lavori e la gestione dell’impianto in oggetto, sotto il
coordinamento del Direttore Lavori Pubblici e Qualità Urbana, Arch. Daniele Fabbri.
Con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 49 del 15/05/2014 veniva approvato “Atto di indirizzo
finalizzato alla modifica ed integrazione dell’accordo già sottoscritto il 30/06/2005, successivamente integrato
con l’accordo di programma in data 17/04/2008, per la realizzazione del Nuovo Centro Congressi di Rimini”.
Con Deliberazione di Giunta Comunale n. 170 del 24/06/2014 veniva approvato lo studio di fattibilità dell’
“Impianto sportivo pubblico Acqua Arena”, che proponeva in sintesi di procedere alla realizzazione di un
impianto sportivo natatorio polifunzionale denominato “Acqua Arena” con specifiche indicazioni per la
pubblicazione di un bando per l’affidamento in concessione di lavori pubblici della progettazione, della
costruzione e della gestione economico-funzionale delle opere, con impiego quindi di capitale privato a
fronte di un contributo di 5.000.000,00 da parte del Comune per l’esecuzione dei lavori e della cessione
del diritto di superficie a titolo gratuito di un’area di superficie pari a circa 7.500 mq per un periodo di
tempo limitato, ma necessariamente consistente per il raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario
da parte del Concessionario.
La Deliberazione di Consiglio Comunale n. 49 del 15/05/2014 riportava al punto 4 del deliberato che il
progetto preliminare dell’ impianto sportivo natatorio polifunzionale denominato “Acqua Arena”
fosse a carico dell’Ente Fiera S.p.A. e che dovesse essere acquisito da parte della Direzione Lavori
Pubblici e Qualità Urbana entro la chiusura della Conferenza Preliminare corredato dal quadro economico e
da una relazione in ordine alla sostenibilità economica e finanziaria della gestione.
2.
ANALISI DEL PROGETTO
L’allegato F della Deliberazione di Consiglio Comunale n. 49 del 15/05/2014 nota dell’Assessore allo Sport,
di cui al prot. n. 76603 del 23/07/2014 riportava nel dettaglio la definizione degli spazi e la superfici ad essi
destinati; pertanto tale documento viene assunto, ai sensi dell’art. 15, comma 5 del D.P.R. 207/2010, quale
Documento Preliminare all’avvio della Progettazione (D.P.P.). Si riporta in tabella 1 la tabella con indicate le
superfici dei locali contenuta nell’allegato F.
Nel paragrafo “Indicazione tecniche di Base” del D.P.P. vengono riportati alcuni principali che devono
sottendere le scelte progettuali, che in sintesi sono di seguito riportati:
- Vasca di lunghezza pari a 25 m, dotata di 10 corsie;
- Tutela delle società dilettantistiche già operanti sul territorio, delle categorie più deboli (anziani, disabili);
- Spazi da destinare per le attività sportive degli istituti scolastici;
- Centro natatorio per la promozione sportiva con funzioni non prettamente pubbliche, che permettono da
un lato di realizzare un impianto moderno con una offerta di attività diversificata e dall’altro di
raggiungere l’equilibrio economico-finanziario dell’investimento;
- Impianti tecnologiche per il contenimento del consumo energetico.
Il progetto preliminare è stato redatto da Mijic Architects Studio, su incarico dell’Ente Fiera, e consegnato al
Comune di Rimini nelle seguenti date 02/07/2014, 21/07/2014 e 01/09/2014.
Il Responsabile Unico del Procedimento ha individuato all’interno del personale dipendente della Stazione
Appaltante i tecnici della struttura tecnica deputata all’attività di verifica del progetto in oggetto, ai sensi
dell’art. 47 comma 2 lettera b) punto 2) del D.P.R. 207/2010 s.m.i., trattandosi di opere il cui importo risulta
inferiore a 20.000.000,00 € e la cui progettazione viene redatta da progettisti esterni, come di seguito
elencati:
- Arch. Federico Pozzi
- Ing. Anna Paola Oliva
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 1 di 12
-
Ing. Alberto Dellavalle
Il progetto è stato oggetto di verifica da parte dei tecnici della Direzione Lavori Pubblici e Qualità Urbana, ai
sensi dell’art. 47 comma 2 lettera b) del D.P.R. 207/2010. Gli esiti principali della verifica del progetto sono
riportato nel Report Finale di Ispezione e vengono sinteticamente riportati di seguito:
- Il progetto è conforme alle indicazioni contenute nel D.P.P.
- Gli elaborati presentano un livello di dettaglio adeguato per la fase preliminare della progettazione.
- Il progetto preliminare risulta completo di tutti gli elaborati richiesti dal Codice degli Appalti per essere
posto a base di gara di un appalto di concessione, ad eccezione dello Schema di contratto, del Piano
economico e finanziario di massima e della connessione gestione. Si è concordato che tali documenti
riguardano le scelte strategiche che l’Amministrazione Comunale intenderà attivare per l’impianto in
oggetto e si è stabilito che questi documenti debbano essere redatti dai tecnici del Comune, con il
supporto dei progettisti incaricati da Rimini Fiera S.p.A.
- In merito al costo per la realizzazione delle opere si è ritenuto di applicare una riduzione media del 10%
degli importi stimati dai progettisti incaricati da Rimini Fiera S.p.A., al fine di definire un impegno di spesa
maggiormente compatibile e corrispondente con l’attuale andamento del mercato delle costruzioni,
trattandosi comunque di una aliquota di riduzione ampiamente inferiore ai ribassi d’asta registrati, anche
dall’Amministrazione Comunale stessa, nelle gare di appalto per opere di natura similare.
Tabella 1. Documento preliminare alla progettazione
Il gruppo di lavoro intersettoriale ha pertanto provveduto a redigere i seguenti elaborati del Progetto
Preliminare:
- Piano economico finanziario
- Modello di gestione
- Schema di Contratto di concessione
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 2 di 12
-
Cronoprogramma delle Attività
In data 01/12/2014 Mijic Architects Studio ha trasmesso una integrazione al documento RAA_REL_07
“Stima dei costi di gestione degli impianti”
L’elenco degli elaborati del progetto preliminare risulta essere quindi il seguente:
-
RELAZIONI
RAA_REL_01
RAA_REL_02
RAA_REL_03
RAA_REL_04
RAA_REL_05
RAA_REL_06
RAA_REL_07
RAA_REL_08
RAA_REL_09
RAA_REL_10
RAA_REL_11
-
ELABORATI GRAFICI
RAA_RIL
Rilievo dello stato di fatto
RAA_PLV
Planivolumetrico e inquadramento
RAA_PIA_LV0-LV1 Pianta livello 0 e livello 1
RAA_PIA_SEZ
Pianta livello -1 e sezioni
RAA_PRO
Prospetti
RAA_IMP_01
Schemi impianto idrico, scarico, gas
RAA_IMP_02
Schemi impianto meccanico, idrico, termico, sanitario
RAA_STR
Schemi strutturali
RAA_SSR
Schema dei sottoservizi
-
ALLEGATI
RAA_ALL_02
RAA_ALL_03
RAA_ALL_04
RAA_ALL_05
Relazione illustrativa
Relazione tecnica
Studio di prefattibilità ambientale
Piano di sicurezza, prime indicazioni
Calcolo sommario della spesa
Capitolato speciale descrittivo e prestazionale
Stima dei costi di gestione degli impianti
Piano economico finanziario
Modello di gestione
Schema di Contratto di concessione
Cronoprogramma delle Attività
Strumenti urbanistici e catasto
Tabella vani
Relazione microzonazione sismica di III livello
Relazione VALSAT
In data 11/12/2014, ai sensi dell’art. 55 comma 1 del D.P.R. 207/2010, il Responsabile Unico del
Procedimento ha sottoscritto la validazione del progetto preliminare sulla base del Report Finale di Ispezione
redatto dalla struttura tecnica.
La durata dell’esecuzione delle opere è stata valutata in 18 mesi.
Il progetto può pertanto essere posto a base di gara per attuare le procedure di affidamento descritte in
premessa, anche se occorre rilevare che attualmente sussistono alcune questioni in fase di risoluzione nel
breve periodo:
- Conformità agli strumenti urbanistici;
- Proprietà delle aree da parte del Comune di Rimini;
- Disponibilità finanziaria dell’intero ammontare del contributo che il Comune di Rimini dovrà corrispondere
durante l’esecuzione dei lavori al Concessionario.
2.1 Variante urbanistica
L’approvazione della variante urbanistica segue le procedure previste dall’art. 40 della LR n. 20/2000 relativo
agli “Accordi di programma in variante alla pianificazione territoriale e urbanistica”.
Secondo quanto previsto dalla norma di legge sopra citata i partecipanti all’Accordo di Programma e gli Enti
a cui compete l’espressione del parere, sono stati invitati, con nota prot. n. 101544 del 04/06/2014,
all’apertura della conferenza preliminare indetta per 20/06/2014.
Con nota prot. n. 126791 del 09/07/2014 è stata convocata la seconda seduta della conferenza preliminare
indetta per 07/08/2014.
Il giorno 15/10/2014 si è tenuta la seduta conclusiva della conferenza preliminare. In tale seduta sono stati
formalizzati gli assensi preliminari dei soggetti partecipanti all’Accordo di Programma ed è stato acquisito il
progetto preliminare redatto da Ente Fiera S.p.A.
La proposta di Accordo di programma è attualmente oggetto di deposito presso le sedi degli Enti partecipanti
all’Accordo fino al giorno 05/01/2015, termine entro il quale possono essere formulate osservazioni e
proposte da parte di Enti, associazioni o singoli cittadini.
Il Sindaco ha convocato la conferenza conclusiva per il 13/01/2015, per l’assenso alla conclusione
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 3 di 12
dell’accordo da parte di soggetti partecipanti, che nelle loro determinazione si esprimeranno tenendo conto
anche delle osservazioni o proposte presentate.
Si ritiene infine che, qualora non siano richieste modifiche sostanziali all’accordo presentato nella conferenza
preliminare, il decreto di approvazione dell’Accordo di Programma, da parte del Presidente della Provincia e
la pubblicazione sul BUR, che comportano la variazione degli strumenti di pianificazione territoriale e
urbanistica, possano essere previsto entro la fine gennaio 2015.
Pertanto si ritiene che il bando possa essere pubblicato nelle more del perfezionamento del percorso
amministrativo descritto.
2.2 Acquisizione delle aree
Si rileva che le aree su cui dovrà essere realizzato l’impianto natatorio polifunzionale denominato “Acqua
Arena” non sono attualmente nella disponibilità dell’Amministrazione Comunale.
L’Accordo di Programma, che ha acquisito gli assensi dei soggetti partecipanti in sede di conferenza
preliminare, prevede all’art. 6 che l’ Ente Fiera S.p.A. si impegni a cedere a titolo gratuito al Comune di
Rimini una area di 7.500 mq, che costituisce una porzione della superficie complessiva oggetto
dell’Accordo di Programma e sulla quale dovrà essere realizzato l’impianto natatorio polifunzionale
denominato “Acqua Arena”, contestualmente alla sottoscrizione della convenzione del P.U.C. (Progetto
Unitario Convenzionato), che contiene la pianificazione di tutti gli interventi sulle restanti aree adibite a
commercio e residenza.
I soggetti attuatori sono tenuti, ai sensi dell’art. 6 dell’Accordo di Programma, a presentare gli elaborati
del P.U.C. entro 30 giorni dalla data del decreto di approvazione dell’Accordo di Programma; inoltre in
caso di mancato rispetto dei termini per il deposito degli elaborati, l’Ente Fiera S.p.A. è tenuto a cedere la
proprietà dell’area al Comune entro 30 giorni dalla formale richiesta di quest’ultimo. Si rileva che
attualmente i soggetti attuatori hanno già avviato un tavolo di tecnico di confronto con gli uffici
comunali per agevolare l’istruttoria del P.U.C. e pervenire tempestivamente alla sottoscrizione della
convenzione. Pertanto si prevede che il P.U.C. verrà presentato entro il mese di febbraio e l’istruttoria
completata in 60-90 giorni, di modo che l’acquisizione delle aree possa avvenire precedentemente
all’aggiudicazione dell’appalto. Il bando di gara darà evidenza di questa situazione e prevederà una
clausola di salvaguardia, attraverso la quale i Concorrenti verranno informati del fatto che il Comune si
riserva di procedere con l’aggiudicazione dell’appalto solo ad avvenuta acquisizione dell’area.
2.3 Finanziamento delle opere
Con Deliberazione di Giunta Comunale n. 170 del 24/06/2014 veniva approvato lo studio di fattibilità dell’
“Impianto sportivo pubblico Acqua Arena” e successivamente l’intervento veniva inserito nel Programma
Triennale dei Lavori Pubblici 2014-2016 all’annualità 2015 per un importo complessivo di 5.000.000,00€.
L’intervento non risulta inserito nell’elenco annuale dei lavori pubblici 2014, pertanto la pubblicazione del
bando del gara avverrà solo a seguito dell’avvenuto finanziamento delle opere e comunque,
contestualmente all’approvazione della previsione di bilancio per l’annualità 2015.
2.4 Il progetto architettonico
Il nuovo edificio comprende al suo interno non solo gli spazi comunemente conosciuti di una piscina pubblica
ma viene arricchito di una serie di funzioni che lo rendono polifunzionale. L’idea è quella di costruire un
“polo dello sport e del benessere” con una zona dedicata alle piscine, una dedicata ad un centro
benessere e una dedicata al fitness. Assieme a queste attività, comprese di tutti i relativi spazi accessori,
trova posto anche un’area ristoro e delle pertinenze esterne relative alle diverse funzioni.
Sono previsti spazi d’ingresso comuni in grado di favorire la circolazione delle persone e il facile
raggiungimento delle diverse attività. Gli spazi d’ingresso hanno idonee aree di attesa e banchi reception per
la gestione della struttura e per attività commerciali dedicate.
Per quanto attiene la funzione piscine vengono individuate 3 vasche:
-
Vasca principale da 20 metri di larghezza per 25 di lunghezza con 10 corsie, con una profondità max.
pari 1.80m. La vasca sarà ad uso del pubblico, delle scuole di nuoto e delle squadre agonistiche ed
amatoriali. La piscina prevede idonei accorgimenti per ospitare le normali attività natatorie. Lungo la
vasca è prevista una tribuna idonea con circa 200 posti a sedere per il pubblico.
-
Vasca acqua-fitness di circa 12 metri di lunghezza e 8 di larghezza, con profondità pari a 1.20m, da
utilizzare con attrezzature o senza e con idonei spazi esterni dedicati agli istruttori.
-
Vasca acquaticità di circa 60 metri quadrati, con profondità minima pari a 60cm (in accordo con le
Norme CONI), dedicata all’avvicinamento all’acqua e all’insegnamento del nuoto di bambini in età
prescolare.
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 4 di 12
Il progetto prevede posti spogliatoio in quantità adeguata, divisi per sesso e opportunamente organizzati per
un’ottimale fruizione e dotati dei necessari servizi.
La funzione centro fitness è organizzata su 2 spazi
-
Palestra con attrezzi di dimensioni di circa 400 metri quadrati, organizzata per le attività cardio-fitness, di
gruppo, di forza e funzionale. Sono state previste le collocazioni degli attrezzi lasciando i relativi spazi di
manovra e spazi dedicati al personale istruttore.
-
Palestra corpo libero di circa 150 metri quadrati, organizzata per le attività a corpo libero di qualsiasi
genere, effettuata con l’ausilio di eventuale attrezzatura mobile, per gruppi e corsi di vario genere.
E’ stato ritenuto importante progettare spazi liberi da ingombri e sicuri per lo svolgimento di tutte le attività,
senza intralci e impedimenti.
Il centro fitness viene dotato di tutti i servizi necessari, quali spogliatoi divisi per sesso, con bagni e docce,
depositi e spazi dedicati al personale.
La funzione centro benessere si sviluppa su una superficie di circa 200 metri quadri, organizzati con
sauna, bagno turco, piscine idromassaggio, docce, giochi d’acqua, spazi relax e spazi racchiusi dedicati ai
trattamenti corpo. Viene previsto anche uno spazio all’aperto da utilizzare nella bella stagione.
Il centro benessere è dotato di spogliatoi divisi per sesso, con bagni e docce, spazi per l’accoglienza e spazi
dedicati al personale.
La funzione ristoro, con uno sviluppo totale dell’area di servizio di circa 150 metri quadrati, è collegata agli
spazi di ingresso in maniera agevole per fornire servizio a tutte le zone e deve anche poter funzionare per un
accesso da utenti esterni. Sono stati previsti idonei spazi accessori quali cucina, deposito, spogliatoio del
personale e bagni pubblici a servizio esclusivo dell’attività.
2.5 Il progetto delle strutture
Data la notevole estensione in pianta e la conformazione planimetrica, il complesso viene suddiviso in due
blocchi strutturali distinti, dotati di giunti opportunamente dimensionati per evitare martellamenti durante
eventuali eventi sismici ed al fine di consentire le dilatazioni termiche.
La struttura relativa al piano interrato, sarà realizzata in conglomerato cementizio armato gettato in opera,
sarà dotata di fondazioni profonde impostate su pali che dovranno essere attestati in terreni coesivi dotati di
adeguate proprietà geotecniche.
I due fabbricati in elevazione possono essere identificati come corpo “palestra” e corpo “piscina” e, per
entrambi, si possono individuare una zona a due piani ed una zona a doppio volume (rispettivamente in
corrispondenza dei locali palestra e piscina).
Corpo “palestra”: la struttura portante sarà costituita da telai di travi e pilastri in conglomerato
cementizio armato, fatta eccezione per una piccola porzione in corrispondenza delle pareti vetrate, per la
quale si prevede la realizzazione di colonne in acciaio (collegate in testa da travi in acciaio) che, oltre a
sostenere il solaio di copertura, avranno anche la funzione di supportare la vetrata stessa. La copertura della
sola palestra cardiofitness sarà realizzata con travi in legno lamellare e pannelli deck, opportunamente
rivestiti con guaina ardesiata per l'impermeabilizzazione. Tale soluzione permette di limitare la pendenza
della copertura fino all'1% ed inoltre il minor peso permette di ridurre le azioni sismiche al piano. La
copertura della terrazza sarà realizzata con travi in acciaio a sostegno del brise soleil. I restanti solai di piano
e copertura, saranno realizzati in latero cemento.
Corpo “piscina”: la struttura portante sarà costituita da telai di travi e colonne in acciaio, con solaio di
piano primo in lamiera grecata e getto collaborante. Analogamente al corpo “palestra”, la copertura della
sola vasca principale sarà realizzata con travi il legno lamellare e pannelli deck, opportunamente rivestiti con
guaina ardesiata per l'impermeabilizzazione. La copertura a pannelli deck (ma su struttura in acciaio) è
estesa anche alla porzione che sovrasta tutti i locali del piano primo, ad eccezione della copertura della
terrazza, che sarà realizzata con travi in acciaio a sostegno del brise soleil.
2.6 Il progetto degli impianti
L'impostazione generale della progettazione degli impianti di riscaldamento, raffrescamento ove previsto, e
ventilazione al servizio delle varie destinazioni d’uso del fabbricato è stata rivolta al raggiungimento di un
sistema tecnologico generale d’estrema efficacia, con particolare attenzione al contenimento dei consumi
energetici e riduzione al minimo degli impatti rispetto all'inquinamento ambientale.
Particolare importanza è stata data alla componente della funzionalità di tutte le tipologie impiantistiche
proposte che devono anche essere tecnologicamente flessibili per potersi adattare al continuo evolversi
delle moderne esigenze.
2.7 Il progetto della sistemazione esterna
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 5 di 12
Il disegno degli spazi esterni dovrà essere attento all’integrazione con il pregiato contesto nel quale si
inserisce, lavorando su materiali, forme ed elementi in maniera opportuna.
Dovrà essere previsto un parcheggio di pertinenza, all’interno dell’area destinata al progetto Acqua Arena di
circa 60 posti auto. Dovranno inoltre essere previsti una serie di posti cicli e motocicli rapportati alle
esigenze del nuovo centro.
Il progetto delle aree esterne, e in particolare le aree a parcheggio, saranno realizzate con materiale
semipermeabile in modo da garantire una maggiore integrazione con il sistema ambientale.
Il progetto prevede il raccordo con i percorsi attuali sfruttando le aree con minor dislivello cercando di
lasciare inalterati i movimenti terra presenti in modo da ridurre, per quanto possibile, l’impatto ambientale
durante la realizzazione dell’opera.
Lo sviluppo degli spazi esterni concentra la parte maggiormente strutturata nella zona Ovest creando una
fascia di filtro ad Est come raccordo con lo spazio esistente.
Per quanto riguarda gli accessi il PUC dell’intera area prevede la realizzazione di un percorso di servizio a
tutti gli interventi previsti che si diparte dalla rotonda esistente su Via Della Fiera. Nel caso in cui queste
opere di urbanizzazione, che sono carico dell’Ente Fiera S.p.A., non fossero completate contestualmente ai
lavori di costruzione dell’impianto in oggetto occorre prevedere una viabilità di accesso temporanea su Via
Della Fiera come riportato in figura.
Figura 1. Viabilità di accesso
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 6 di 12
3.
QUADRO ECONOMICO
A)
A.1)
A.2)
A.3)
A.4)
Lavori
Opere Strutturali
Finiture edili
Impianti
Aree esterne
Importi Lavori
Importi Totali
€ 2.200.000,00
€ 1.900.000,00
€ 1.800.000,00
€ 400.000,00
€ 6.300.000,00
B)
B.1)
Oneri per l'attuazione dei piani di sicurezza
Oneri sicurezza Lavori
Importi oneri per attuazione piani di sicurezza
Totale Lavori e Oneri Sicurezza Lavori (A + B)
€ 125.000,00
€ 125.000,00
€ 6.425.000,00
C)
Spese di Progettazione
C.1)
spese per compensi professionali relativi alla progettazione
definitiva, progettazione esecutiva, direzione dei lavori, al
coordinamento della sicurezza in fase di esecuzione,
collaudo, rilievi accertamenti ed indagini, consulenze
specialistiche;
€ 280.000,00
Totale Spese di Progettazione (C)
€ 280.000,00
D)
D.1)
D.2)
Arredi
Arredi mobili
Oneri Sicurezza Arredi Mobili
Totale Arredi Mobili (D)
€ 297.000,00
€ 3.000,00
€ 300.000,00
E)
Somme a disposizione
E.1)
allacciamenti ai pubblici servizi e interferenze;
E.2)
imprevisti, lavori in economia, accantonamento, accordo
bonario;
€ 297.578,18
E.3)
spese per accertamenti di laboratorio e verifiche tecniche
previste dal capitolato speciale d'appalto, prove di carico e
prove sui materiali;
€ 20.000,00
Totale somme a disposizione (E)
Totale Oneri Gestore (A + B + C + D + E)
€ 35.000,00
€ 352.578,18
€ 7.357.578,18
F)
F.1)
F.2)
F.3)
F.4)
F.5)
F.6)
IVA e oneri contributivi
IVA Lavori e Oneri Sicurezza Lavori (10%)
IVA Allacciamenti (10%)
IVA Imprevisti, lavori economia, accordo bonario, accantonamento (10%)
IVA (22%) e oneri contributivi compensi professionali (4%)
IVA Accertamenti di laboratorio (22%)
IVA Arredi Mobili e Oneri Sicurezza (22%)
Totale IVA e Oneri Contributivi (F)
G)
Incentivo progettazione interna
€ 11.000,00
H)
Spese per pubblicità
€ 10.000,00
Totale importo delle opere A + B + C + D + E + F + G + H
€ 642.500,00
€ 3.500,00
€ 29.757,82
€ 75.264,00
€ 4.400,00
€ 66.000,00
€ 821.421,82
€ 8 200.000,00
Tabella 2. Quadro economico
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 7 di 12
4.
MODELLO DI GESTIONE
Il Modello di Gestione predisposto dal Comune di Rimini, quale riferimento per la redazione dei piani di
gestione da parte dei Concorrenti, intende affermare due principi fondanti:
- diffondere la pratica della disciplina sportiva del nuoto e di tutte le altre discipline sportive praticabili
in acqua e non, compatibili con l'impianto natatorio in oggetto
- garantire alla collettività ed al mondo dell'associazionismo sportivo riminese un servizio natatorio
in relazione alle diverse esigenze e richieste provenienti dal territorio, con finalità sportive, ricreative,
formative e terapeutiche e contestualmente promuovere ed incentivare l'attività natatoria per le
scuole, per le associazioni di disabili e per finalità sociali in genere;
L’applicazione dei principi appena enunciati viene attuata attraverso alcune scelte effettuate dal Comune di
Rimini che saranno cogenti per il gestore durante tutto il periodo della concessione, come di seguito
riportate:
- Realizzazione di un impianto natatorio dotato di vasche di differenti dimensioni e profondità, in modo da
garantire l’avviamento di attività diversificate che non si limitino alla semplice pratica del nuoto, quali ad
esempio corsi di acquaticità per neonati, ginnastica prenatale, pallanuoto, acquagym, ginnastica
riabilitativa, nuoto sincronizzato, salvamento;
- Distribuzione delle ore/corsia settimanali, sia nel periodo estivo che invernale, garantendo alla società
sportive, che attualmente svolgono attività nella piscina comunale, uno spazio acqua adeguato per la
svolgimento di corsi di avviamento al nuoto, corsi per utenti diversamente abili e allenamento squadre
agonistiche, con una tariffa convenzionata definita dal Comune di Rimini;
- Distribuzione di ore/corsia nella fascia mattutina agli istituti scolastici completamente gratuite.
5.
PIANO ECONOMICO FINANZIARIO
Il Piano economico e finanziario è stato redatto sulla base delle seguenti ipotesi:
- E’ stato inserito il contributo del Comune per la costruzione delle opere pari a 5.000.000,00€, da
corrispondere in stralci come desumibile dallo schema di contratto, entro l’emissione del certificato di
collaudo.
- I ricavi delle attività gestite dalle società sportive già operanti nel territorio di riferimento sono stati
calcolati applicando le tariffe ora/corsia stabilite dal Comune di Rimini, come di seguito descritto:
- Corsi avviamento al nuoto per giovani: 10,00€/ora/corsia
- Corsi avviamento al nuoto per adulti: 15,00€/ora/corsia
- Attività agonistica: 5,00€/ora/corsia
- Attività per utenti disabili: 5,00€/ora/corsia
- Attività scuole: gratuito
- A fronte di questa disponibilità di spazi per le società sportive e per le scuole, l’Amministrazione
Comunale intende corrispondere al gestore un contributo annuo di 70.000,00€, a cui aggiungere
I.V.A.
- Gli ulteriori ricavi sono stati dedotti sulla base dell’analisi della domanda degli ingressi per le attività
natatorie come riportato nel Piano Economico e Finanziario applicando le tariffe di mercato, mentre per le
attività accessorie (centro fitness, centro benessere e ristoro) è stato ipotizzato un canone di locazione.
- I costi sono riportati in dettaglio nel Piano Economico e Finanziario.
Sulla base di queste ipotesi è stato rilevato che l’equilibrio economico e finanziario dell’investimento viene
raggiunto con una durata della concessione pari a 25 anni.
6.
PROCEDURE DI GARA
6.1 Modalità di affidamento
La procedura di affidamento del contratto di concessione avverrà con procedura ristretta come suggerito
all’art. 55 comma 2 del D.Lgs 163/2006.
Le offerte dovranno contenere della proposte progettuali che apportino delle migliorie al progetto approvato
dall’Amministrazione Comunale in termini di qualità delle opere, sostenibilità del piano economico e
finanziario e modalità gestionali.
6.2 Criteri per la valutazione delle offerte
Il criterio per la valutazione delle offerte sarà quello dell’offerta economicamente più vantaggiosa come
richiesto all’art. 144 comma 1 del D.Lgs 163/2006.
Tale criterio di valutazioni delle offerte prevede di individuare dei criteri di valutazione ai quali assegnare un
peso, in relazione agli aspetti del contratto che l’Amministrazione Comunale intende prediligere.
I criteri di valutazione sono di natura quantitativa per i quali è possibile assegnare un punteggio applicando
della formulazioni matematiche oppure di natura qualitativa qualora il giudizio dei commissari debba fondarsi
su procedure comparative (confronto a coppie).
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 8 di 12
Si riportano di seguito i criteri individuati per l’appalto in oggetto ed i relativi pesi.
B. ELEMENTI DI VALUTAZIONE DELL’OFFERTA TECNICA
MAX PUNTI 70
B.1 Pregio estetico ed inserimento nel contesto ambientale
10
B.2 Funzionalità e livelli prestazionali
25
B.3 Manutenzione, Durabilità e Consumi
15
B.4 Piano di Gestione
20
C. ELEMENTI DI VALUTAZIONE DELL’OFFERTA ECONOMICA
MAX PUNTI 30
C.1 Riduzione durata della Concessione
10
C.2 Riduzione Tempi di Esecuzione dei Lavori
10
C.3 Riduzione del contributo annuo
10
6.3 Indicazioni sulle proposte migliorative da considerare in sede di valutazione delle
offerte
L’analisi del progetto preliminare presentato da Mijic Architects Studio, per conto di Ente Fiera S.p.A. ha
portato ad individuare alcuni aspetti che dovranno essere oggetto di proposte migliorative da parte dei
Concorrenti in sede di gara per l’attribuzione dei punteggi descritti al paragrafo 6.3.
Il dettaglio di questi aspetti saranno descritti ed elencati in modo esteso ed esaustivo nei documenti del
bando di gara; in questa sede si ritiene opportuno riportare le questioni di maggior rilevanza.
6.3.1 PREGIO ESTETICO ED INSERIMENTO NEL CONTESTO AMBIENTALE
L’impianto sportivo risulta collocato in un’area dalla vocazione naturalistica spiccata, essendo il lotto
prospiciente il parco Giovanni Paolo II; pertanto la proposta progettuale dovrà tenere conto di questo aspetto
peculiare e mettere in dialogo il fabbricato di nuova costruzione con l’intorno dove sono presenti un
lago, dei percorsi naturalistici attrezzati, spazi di ristoro e per l’attività fisica, aree giochi. Questa prospettiva
dialettica dovrà essere attuata attraverso l’uso sapiente dei materiali, la creazione di percorsi di accesso
e di spazi verdi che rappresentino una sorta di continuità con il parco Giovanni Paolo II, la
realizzazione di affacci e vedute sull’area circostante.
6.3.2 FUNZIONALITA’ E LIVELLI PRESTAZIONALI
Il progetto posto a base di gara propone una funzionalità e dei livelli prestazionali che il Concorrente dovrebbe
migliorare con la propria proposta progettuale soprattutto in relazione ai seguenti aspetti:
- Incremento della funzionalità degli spogliatoi e dei servizi, introducendo ad esempio spazi dedicati ai
bambini accompagnati dai genitori, o incrementando la dotazione di attrezzature per utenti diversamente
abili o aumentando i servizi igienici e le docce;
- Incremento degli standard dimensionali delle vasche e degli spazi accessori per ospitare eventi
sportivi di maggior rilevanza e di differenti discipline (quali ad esempio pallanuoto e nuoto
sincronizzato) rispetto a quanto possibile con il progetto posto a base di gara, in relazione a quanto
previsto dalle tabelle delle norme FIN per l’omologazione degli impianti ed eventuali ulteriori spazi
acquatici diversificati all’aperto collegati alla struttura ed inseriti nel parco circostate.
- Si ritiene comunque necessario prevedere delle profondità ridotte in corrispondenza dei bordi vasca
(min. 1.35m), per permettere lo svolgimento di attività dedicate ai bambini anche nella vasca principale, da
realizzare attraverso l’innalzamento della quota del fondo della vasca oppure attraverso l’utilizzo di pedane
movibili;
- Ottimizzazione degli aree dedicati alla tribuna, prevedendo delle strutture telescopiche che possano
liberare in caso di inutilizzo degli spazi sul bordo vasca ed inoltre occorre anche prevedere delle aree
separate dal piano vasca per le differenti condizioni termo-igrometriche.
- Miglioramento dei livelli prestazionali degli impianti tecnici per il raggiungimento di un maggior comfort
per gli utenti e per ottenere una ottimizzazione dei consumi energetici, con particolare riguardo anche agli
aspetti acustici;
- Previsione di differenziare la attività praticabili nell’impianto sportivo con particolare attenzione alle
vasche, ad esempio introducendo dei pannelli separatori per poter eseguire contemporaneamente attività
con elevato impatto sonoro in vasche adiacenti oppure con dotazione di attrezzature per consentire
ginnastica riabilitativa in un una delle vasche più piccole;
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 9 di 12
-
-
-
-
Saranno inoltre valutate in modo positivo le soluzione progettuali che produrranno un miglioramento dei
livelli di sicurezza nei confronti delle azioni sismiche rispetto ai minimi previsti dalla normativa vigente
per il sito in esame con particolare riguardo alla immediata funzionalità a seguito dell’evento sismico di
riferimento;
Il progetto preliminare posto a base di gara, in accordo con l’Atto di indirizzo di cui alla Deliberazione di
Consiglio Comunale n. 49 del 15/05/2014, prevede delle superfici dedicate all’attività natatoria e delle
superfici dedicate ad attività aventi come finalità la “salute e benessere del corpo”. Il progetto
preliminare prevede di impiegare queste superfici per la realizzazione di un centro benessere e di un
centro fitness.
I Concorrenti potranno prevedere delle funzioni differenti rispetto a quelle individuate nel progetto
preliminare posto a base di gara per quanto attiene le attività relative alla “salute e benessere del
corpo”, mantenendo inalterate la finalità generali e nel rispetto dei limiti di superficiali indicati
nell’Atto di Indirizzo. A titolo di esempio si potranno prevedere dei centri per la riabilitazione fisicomotoria, specialmente in acqua e relativi ambulatori specializzati, ovvero spazi attrezzati per attività varie
collegate al limitrofo parco Giovanni Paolo II e all’anello verde, quali basi logistiche per podisti, cicloamatori, ecc.;
Inserimento di spazi da adibire all’utilizzo delle società sportive, quali ad esempio locali ad uso uffici,
bacheche per l’affissione delle comunicazioni o quant’altro possa essere necessario ai responsabili delle
società sportive per interagire con i propri utenti, da collocarsi preferibilmente in prossimità dell’ingresso
dell’impianto;
Ulteriori spazi per attività commerciali dedicate alla pratica sportiva.
6.3.3 MANUTENZIONE, DURABILITA E CONSUMI
La soluzione progettuale proposta dai Concorrenti dovrà essere redatta per contenere gli oneri di
manutenzione sia in termini di costi assoluti, sia in termini di frequenza prevista della attività di
monitoraggio e controllo, sia in termini di complessità degli interventi manutentivi richiesti. Si ritiene
importante, soprattutto in relazione agli impianti tecnici, che questi possano garantire una elevata efficienza
per un periodo lungo, atteso che al termine del periodo di concessione il bene tornerà nel pieno possesso
dell’Amministrazione Comunale.
Una notevole importanza deve essere attribuita anche alla scelta dei materiali da adottare per le parti del
piano vasca, in quanto risultano collocati in un ambiente altamente aggressivo.
Al fine di perseguire obiettivi di riduzione degli impatti ambientali si ritiene che le proposte progettuali,
soprattutto in relazione alle dotazioni impiantistiche e alla tecnologia dell’involucro, debbano essere
finalizzate al massimo livello di risparmio energetico e ad una riduzione dei consumi.
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 10 di 12
7.
CRONOPROGRAMMA PROCEDURA
Figura 2. Cronoprogramma procedura
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 11 di 12
Sommario
1.
2.
Premessa ................................................................................................................................................... 1
Analisi del progetto ..................................................................................................................................... 1
2.1
Variante urbanistica ........................................................................................................................... 3
2.2
Acquisizione delle aree ...................................................................................................................... 4
2.3
Finanziamento delle opere ................................................................................................................ 4
2.4
Il progetto architettonico .................................................................................................................... 4
2.5
Il progetto delle strutture .................................................................................................................... 5
2.6
Il progetto degli impianti ..................................................................................................................... 5
2.7
Il progetto della sistemazione esterna ............................................................................................... 5
3. Quadro economico ..................................................................................................................................... 7
4. Modello di gestione..................................................................................................................................... 8
5. Piano Economico Finanziario ..................................................................................................................... 8
6. Procedure di gara ....................................................................................................................................... 8
6.1
Modalità di affidamento...................................................................................................................... 8
6.2
Criteri per la valutazione delle offerte ................................................................................................ 8
6.3
Indicazioni sulle proposte migliorative da considerare in sede di valutazione delle offerte .............. 9
6.3.1 Pregio estetico ed inserimento nel contesto ambientale ............................................................... 9
6.3.2 Funzionalita’ e livelli prestazionali.................................................................................................. 9
6.3.3 Manutenzione, durabilita e consumi ............................................................................................ 10
7. Cronoprogramma procedura .................................................................................................................... 11
INDICE delle TABELLE
Tabella 1. Documento preliminare alla progettazione ................................................................................................ 2
Tabella 2. Quadro economico ........................................................................................................................... 7
INDICE delle FIGURE
Figura 1. Viabilità di accesso.......................................................................................................................................... 6
Figura 2. Cronoprogramma procedura ............................................................................................................ 11
Il Responsabile Unico di Procedimento
Arch. Daniele Fabbri
Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena
Pagina 12 di 12