Relazione tecnica - Comune di Ostuni

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RELAZIONE TECNICA
I sottoscritti:
O.I.A. progetti s.n.c
di Chiara Gregotti e Gianmaria Garavaglia
Sede legale: Via G. Biancardi,4 20149 Milano - Sede operativa: Via Como, 18 20020 Solaro
(Milano) Tel. +39 02 48519010 c.f. / Partita IVA 05085330966;
Architetto Franco Pistocco per O.I.A. progetti snc
iscritto all'Ordine degli architetti della provincia di Milano al n° 7941, con sede in Turbigo, MI, P.zza
San Francesco 4, c.f. PST FNC 66D17G 320U;
Arch. Rosanna VENEZIA
iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Matera al n° 371, con studio in Ostuni alla Via
Bettino Ricasoli civico 8, c.f. VNZ RNN 72H43F 052D;
Arch. Aldo Flore
iscritto all'ordine degli architetti della provincia di Brindisi al n° 283 con studio in Ostuni alla Via
Bettino Ricasoli civico 8, c.f. FLR LDA 71D14G 187M;
in esecuzione dell’incarico ricevuto dal Signor Veronesi Giovanni nato a Milano il 10\04\1952, in
qualità di presidente della “Società Agricola S.G.G. s.r.l.” con sede in Milano, c.f. / Partita IVA
10464410157;
trasmettono la seguente relazione tecnica:

DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI:
La masseria Le Taverne sorge in agro di Ostuni nella omonima contrada lungo la strada
provinciale che collega la città bianca alla località del Pilone.
Di antichissime origini, posta lungo la strada traiana la masseria sorge con tutto il suo splendore al
di sopra di un frantoio ipogeo scavato nel banco calcarenitico che per decenni ha dato lavoro ai
contadini della zona; infatti intorno la masseria uliveti di antico impianto alternati a giovani piante
garantiscono la produzione di un olio straordinario.
La masseria è composta da una serie di edifici:
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la villa;
la torre;
la casa del massaro;
il frantoio;
stalle e depositi;
tutti ambienti caratterizzati da uno stile costruttivo tipico della tradizione architettonica pugliese.
In forza di una concessione edilizia del 2000 n° 442 la masseria diventava attività turistico ricettiva,
sebbene del progetto, comprendente anche un ampliamento, veniva realizzato solo il restauro
degli immobili esistenti, restauro apprezzato per il suo carattere conservativo e rispettoso
dell'architettura tradizionale del luogo.

DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO:
Il progetto proposto è da considerarsi come richiesta di recupero ed ampliamento con aumento di
volume e superficie coperta secondo la delibera di Giunta Regionale n° 2581/2011 che fissa un
limite massimo al 100% e in continuità al precedente permesso di costruire già rilasciato dal
Comune di Ostuni con concessione edilizia n° 442\2000 del quale sono state realizzate solo le
opere di ristrutturazione ed adeguamento della struttura masserizia, senza che venisse mai dato
avvio alla realizzazione dell'ampliamento.
Il progetto prevede la riqualificazione della struttura esistente come da disegni e la realizzazione
ex-novo di:
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un ristorante con annessa cucina;
un blocco di edifici adibito ad uso servizi, uffici, spogliatoio e mensa dipendenti,
depositi;
dieci corpi di fabbrica ad uso suites, provvisti ognuno di ampio giardino pertinenziale e
piscina;
una spa per trattamenti massaggio con piano interrato adibito a idroterapia e palestra più
spogliatoi;
una suite singola che verrà utilizzata come residenza dal direttore dell’Hotel;
una villa ad uso suite completamente servite dall’hotel ad uso famiglia.
I giovani ulivi esistenti che saranno spostati per la realizzazione dei nuovi fabbricati, gli ulivi
monumentali che il progetto mantiene nella loro posizione e la piantumazione di ulteriori
essenze autoctone per lo più utilizzate nella mitigazione dei muri quale complemento della
stessa architettura renderanno il nuovo progetto, ubicato fronte cava, poco visibile, sottolineando
invece la presenza storica e intoccata della Masseria.
Il progetto prevede inoltre la riqualificazione del bacino di cava dismesso presente sul
sito e la sua trasformazione in giardino botanico; la connessione di questo nuovo giardino, a
livello di percorsi paesaggistici, con la parte di sito inclusa nel limite del Parco Regionale delle
Dune; la connessione della cava recuperata con la lama e le grotte ancora da recuperare presenti
lungo il suo letto, in un secondo momento.
Il progetto prevede la riqualificazione della Masseria Le Taverne in struttura turistico ricettiva a tutti
gli effetti, nel rispetto delle tradizioni locali e del sito.
Tale nuova struttura servirà a contenere un “villaggio-albergo” (LR Puglia, 11/1999) della catena
Amanresorts che si è nel tempo specializzata nello sviluppo di “piccoli” resorts di altissimo
livello e che hanno come prerogativa il connubio tra luogo e architettura, tra ospitalità
dell’hotel e ospitalità del luogo in cui viene a collocarsi, tra luogo di accoglienza turistica e
luoghi di interesse turistico quali sono Ostuni e la Regione Puglia nel suo insieme.
La nuova struttura nel suo insieme sarà composta da:
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20 CAMERE che rispecchiano gli standard richiesti da GHM (10 trovano posto nella
masseria esistente, 10 sono di nuova costruzione);
un RISTORANTE per circa 30 coperti più la veranda pergolata di nuova costruzione;
una SPA di nuova costruzione;
una SUITE-VILLA ad uso famiglia di nuova costruzione;
una ZONA BAR - BIBLIOTECA annessa agli spazi per la conversazione nella masseria
esistente;
una NUOVA PISCINA con area bar e spazi di lettura/rilassamento pergolati;
una sala da pranzo aggiuntiva e luogo per meeting nel frantoio esistente.
Il progetto di fatto prevede:
•
l’innalzamento dei muri di confine realizzati in pietra “a secco” lungo la strada provinciale
Ostuni-Pilone fino all’altezza di 2mt e completati internamente al lotto con una cortina
verde che correrà lungo tutto il confine di proprietà, per garantire un isolamento
acustico dovuto al traffico;
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la realizzazione di muri in pietra “a secco” come da tradizione locale, di altezza 2,5mt, per
la suddivisione dei giardini di pertinenza delle suites e della villa;
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il recupero e la trasformazione dell’attuale Corpo F della masseria (vedi tav. 10) in edificio
ad uso reception del nuovo complesso;
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la realizzazione, attraverso il linguaggio architettonico che contraddistingue tutto l’edificato
della masseria, del blocco a est della nuova reception per dare spazio alle necessarie
funzioni operative della nuova struttura. In tale edificato infatti troveranno posto i depositi,
l’ufficio dell’amministrazione con i suoi archivi, la piccola officina per le eventuali
riparazioni, la rimessa dei trattori e di tutti gli strumenti utili alla manutenzione dei giardini,
gli spogliatoi del personale insieme alla mensa dedicata, la lavanderia interna ad
uso esclusivo per l’ospite (il servizio lavanderia dell’hotel verrà effettuato esternamente
tramite operatore locale), la dispensa per il bar della piscina (con tale termine indichiamo
il locale dove troveranno posto i frigoriferi per le bibite, la macchina del caffè,…), la
nuova centrale termica. Tale edificio è inoltre l’origine del muro perimetrale che disegna il
giardino della nuova piscina che sarà circondata da pergolati, realizzati secondo
tradizione locale con pilastri in tufo scialbato a latte di calce e parasole in steccato di
legno 8x20cm, sotto i quali troveranno posto il “bar”, il campo da bocce, alcuni lettini
realizzati con struttura di tufo scialbata a calce;
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la realizzazione di muri “non finiti” in pietra “a secco” come prima descritto, d’altezza 2,5mt
e rivestiti dalla vegetazione autoctona, disegnati per creare la privacy tra le suites,
daranno forma al giardino che collega la piscina alla nuova SPA. Quest’ultima, pur
utilizzando un linguaggio più contemporaneo, verrà realizzata in continuità con i muri
appena descritti usufruendo della pietra “ a secco” come principale materiale unito alla
soletta intonacata a calce ed ai serramenti in ferro tinto grigio micaceo (già
presenti in altri ambiti della masseria). Tali vetrate verranno mitigate con elementi
parasole in legno a doghe verticali. La copertura della SPA, protendendosi verso la cava,
vuole riuscire a creare un giardino “quasi privato”, dedicato al relax post- trattamento;
•
le singole suites, caratterizzate da un linguaggio architettonico conciliante con la
tradizionale forma della lamia, sono state disposte in due gruppi di cinque intorno alla
corte prima descritta e necessaria a far sentire l’ospite parte di un paesaggio interno che
solo dal privato rivelerà l’esterno. Questi elementi completamente bianchi e realizzati con
intonaco a calce, saranno presenze quasi nascoste tra gli ulivi e la vegetazione che
servirà ad arricchire e al tempo stesso mitigare il nuovo costruito;
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lo stesso linguaggio contraddistingue anche la villa che, alleggerendo il disegno generale,
si stacca e si posiziona nell’uliveto come spesso accade nell’immagine del paesaggio
agricolo ostunese;
•
la realizzazione del ristorante invece comporterà la creazione di due nuovi edifici
costruiti nello stile della masseria e con le funzioni di cucina e di ingresso.
Il ristorante sarà collegato e accessibile sia dalla corte della reception, sia dalla corte
principale della masseria attraverso un percorso in parte (il nuovo costruito) realizzato
come pergolato, in parte (“svuotando” i volumi dell’attuale dispensa e aprendo nuovi
passaggi nella piccionaia) come portico. Tale portico servirà inoltre dal ristorante a
raggiungere i servizi igienici delle aree comuni. Il terzo accesso del ristorante sarà
direttamente dalla corte principale attraverso il giardino che fronteggia il Corpo A della
masseria (vedi tavv. 4-5), in questo giardino verrà demolito il muro sul lato est che
attualmente crea la chiusura verso il parco. Questo intervento si rende necessario in
quanto il progetto vuole proiettarsi il più possibile verso il parco e soprattutto verso
la cava dismessa, nuova presenza complementare;
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la realizzazione di percorsi paesaggistici che uniranno come filo conduttore tutta la
proprietà con il costruito e che saranno realizzati in materiale lapideo stabilizzato e
segnalati da una illuminazione discreta e non invasiva nascosta nel verde.
•
la cava come recupero e riuso nelle funzioni di giardino botanico ed estensione dell’uliveto
stesso, entrerà a fare parte integrante del contesto paesaggistico della nuova
struttura. Di fatto parte delle nuove suites si affacceranno direttamente su questo
immenso bacino ma soprattutto, il possibile superamento degli ostacoli oggi esistenti,
ostacoli “verdi” che dividono il parco dalla cava, la cava dalla lama e dalle caverne e queste
ultime dal parco, costituirà un intervento di natura paesaggistica di notevole rilevanza.
Per concludere, l’intervento prevede altresì l’ampliamento di due corpi di fabbrica situati sul tetto
del Corpo A della masseria, ampliamenti che verranno inseriti nel gioco di volumi altalenante tipico
di costruzioni che hanno subito rimaneggiamenti nel corso della loro lunga esistenza.
E’ quindi importante sottolineare che la loro presenza verrà mitigata con l’utilizzo del linguaggio
architettonico della masseria, serramenti in legno tinto bianco come gli esistenti nel corpo
storico, la cordolatura a tetto in pietra.
Queste scelte tipologiche scaturiscono dalla volontà di prevedere l’ampliamento coerente con la
tradizione architettonica locale piuttosto che adattare la stessa solo al funzionamento della
struttura turistico - ricettiva; ne consegue che tra gli obiettivi non c’è quello di creare un falso
storico ma di riuscire nell’intento di coniugare la storia della masseria, le tradizioni locali del
costruire pugliese che sono vive più che mai, l’architettura più contemporanea, che in Puglia conta
esempi di rilevante livello.

INQUADRAMENTO TERRITORIALE, CATASTALE E DI P.R.G:
La masseria è sita in agro di Ostuni in contrada Le Taverne, con accesso dalla strada provinciale
che da Ostuni conduce alla località Pilone, allibrata in catasto fabbricati al foglio di mappa n° 13
p.lle 27- 28 subb. 3-5 con i terreni circostanti per una superficie di circa 22 ettari per le particelle
21-22-34-35-49-50-51-203-210-759-761-766-768-770-772.
In riferimento alle norme tecniche di attuazione del vigente P.R.G. la zona è T1.

ASSEVERAZIONE DI CONFORMITÀ DEL PROGETTO PRESENTATO IN CONFORMITÀ
ALLE NORME URBANISTICHE CON CITAZIONE DELLE NORME
IN BASE A CUI VIENE RICHIESTA LA CONCESSIONE:
Si assevera quanto sopra secondo la normativa regionale ex articolo 8 del D.P.R. 160\2010
riferita alle attività produttive e in continuità al precedente permesso di costruire già rilasciato dal
Comune di Ostuni con concessione edilizia n° 442\2000 del quale sono state realizzate solo le
opere di ristrutturazione ed adeguamento della struttura masserizia, senza che venisse mai dato
avvio alla realizzazione dell'ampliamento.
Impianti
a. Il progetto prevederà la realizzazione di un impianto di depurazione con parere provinciale.
b. Il progetto prevederà la realizzazione di un sistema antincendio riferito alla classificazione
della struttura.
•
CALCOLI PLANOVOLUMETRICI
Rif. STATO DI FATTO
Volume esistente
=
8.466,14 mc
Superficie lorda esistente 1
=
1.855,84 mq
Superficie coperta esistente 2
=
2.236,61 mq
Volume recuperato (per apertura portico)
=
106,62 mc
Rif. PROGETTO DI AMPLIAMENTO DELL' ATTIVITA' TURISTICO RICETTIVA
DENOMINATA MASSERIA "LE TAVERNE" ex art. 8 del D.P.R. 160/2010
CAMERA 9 - 10
Superficie Lorda / Coperta
=
43,10 mq
Volume (h virtuale 3,30 mt)
=
142,23 mc
Superficie Lorda
=
8,87 mq
=
29,27 mc
Superficie coperta
=
20,87 mq
=
3,70 mq
Volume (h reale 2,20 mt)
=
8,14 mc
=
374,84 mq
Volume (h media 1,75 mt)
Rif. Tav. 27
=
655,97 mc
SERVIZI IGIENICI PISCINA ESISTENTE
SOTTOSCALA
RISTORANTE CUCINA 3
AREE PERSONALE DI SERVIZIO E DEPOSITI + SERVIZI PISCINA
Superficie Lorda
=
462,40 mq
=
1525,91 mc
Superficie coperta
=
467,86 mq
=
69,46 mq
=
229,21 mc
CASA DEL MANAGER
LAMIE
=
72,72 mq
x n. 10
=
727,20 mq
=
239,97 mc
x n. 10
=
2.399,76 mc
AREA SPA
Superficie Lorda
=
254,30 mq
=
839,19 mc
Superficie coperta
=
369,92 mq
SUITE DOPPIA CON ANGOLO COTTURA
=
197,91 mq
=
653,10 mc
CONTEGGI COMPLESSIVI Rif. PROGETTO DI AMPLIAMENTO
Volume ampliamento
=
6.482,78 mc
Superficie lorda ampliamento 1
=
2.141,78 mq
Superficie coperta ampliamento 2
=
2.216,06 mq
Volume recuperato (per apertura portico)
=
106,62 mc
Note
1
Superficie utile al calcolo volumetrico come da NTA Comune di Ostuni art. 2.10, data dalla
somma di tutte le superfici perimetrali chiuse e coperte fuori terra piano per piano dell’edificio.
2
Con riferimento all’ampliamento assentibile/realizzabile secondo i criteri della Delibera della
Giunta regionale no 2581/2011, come da NTA Comune di Ostuni art. 2.7, data dalla proiezione sul
terreno di tutte le parti, entro terra e fuori terra, di cui si compone l’edificio.
3
L’altezza utilizzata per il calcolo volumetrico, ove non specificato, e’ di 3,3mt come da art.22 NTA
Comune di Ostuni (in tabella viene chiamata h virtuale con riferimento alle NTA che ipotizzano a
3,3mt l’altezza reale degli interpiani).
Per i locali a volta di altezza interna netta in chiave non superiore a 4,00mt il volume viene
calcolato con l’altezza urbanistica di 3,3mt.
Ristorante e cucina invece, sempre come da art.22 NTA Comune di Ostuni, essendo in parte sotto
il livello di calpestio del terreno allo stato di fatto, viene calcolato in volumetria con l’utilizzo
dell’altezza media come da tav. 25.
4
Il volume assentibile e la superficie coperta assentibile sono in riferimento alla Delibera di Giunta
regionale no 2581/2011.
CONTEGGI COMPLESSIVI GENERALI
Volume assentibile
(pari al 100% della volumetria esistente) 4
Raffronto volumetrico ampliamento – stato di
fatto
Superficie coperta assentibile
(pari al 100% della superficie esistente) 4
Raffronto superficie coperta
ampliamento – sfato di fatto
8.466,14 mc
6.482,78 mc < 8.466,14 mc
2.236,61 mq
2.216,06 mq < 2.236,61 mq
Le modifiche apportate al progetto già esaminato sono in riduzione di volumi e superfici, senza che
in alcun modo vengano alterate le localizzazioni dei manufatti edilizi in riferimento alla normativa in
vigore in termini di paesaggio pertanto il progetto può essere asseverato in riferimento al PTTT/p
2000 ALLA VARIANTE DI ADEGUAMENTO AL PUTT/Paesaggio e risulta al contempo verificata
la compatibilità al PPTR Puglia.
•
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA:
vista del contesto attuale della masseria
ingresso nel cortile
prospetto principale della masseria
vista della torre
vista panoramica della campagna intorno la masseria
vista del parcheggio caratterizzato da fondo drenante
Il richiedente
Società Agricola SGG Srl – Sig. Giovanni Veronesi
I professionisti
OIA progetti - Arch. Franco Pistocco
Arkitetti FloreVenezia - Arch. Aldo Flore / Arch. Rosanna Venezia