L`acquisto di immobili residenziali a New York (USA) La

www.diritto24.ilsole24ore.com
L’acquisto di immobili residenziali a New York (USA)
Maurizio Gardenal, Avvocato, e Anthony J. Bruozas, Attorney at Law
La terza parte di questo articolo afferisce alla tutela dell’investitore straniero
nel contesto di un acquisto di proprietà immobiliare residenziale fornendo
alcuni suggerimenti per limitare, per quanto possibile, la responsabilità
personale.
A. Come posso tutelarmi nel caso di concessione in locazione della
proprietà?
Per ridurre al minimo la responsabilità personale è preferibile non detenere la
proprietà a nome proprio. E’ più prudente trasferire i diritti di proprietà in una
entità societaria che costituisca uno scudo diretto a proteggere il patrimonio
personale da ogni evento suscettibile di ripercuotersi nel bene immobiliare. Per
esempio, nel caso di una condizione di difetto o di pericolo associata
all’immobile, il proprietario è a rischio di essere citato in giudizio da parte della
persona lesa.
Pertanto, il proprietario potrebbe trasferire il diritto sull’immobile ad una
persona giuridica dotata di responsabilità limitata.
Negli Stati Uniti, una possibile soluzione potrebbe essere, fra le altre, la società
a responsabilità limitata ("LLC"). Con una LLC, fatta eccezione per alcune
ipotesi di reato, può essere limitata la responsabilità del proprietario al solo
immobile/i detenuto/i dalla società.
Prima di trasferire la proprietà di un immobile e/o i diritti immobiliari correlati
in una LLC, sarà necessario provvedere alla sua costituzione che per lo
straniero può presentare alcune particolarità come si vedrò meglio in seguito.
Inoltre la facoltà di trasferimento può essere condizionata dalla sussistenza di
un mutuo in essere sull’immobile al momento della possibile cessione.
In alcuni casi il contratto di mutuo prevede che la cessione non possa avvenire
se prima non viene estinto in tutto o in parte il debito residuo.
In altri casi è possibile che l’ente erogante il mutuo acconsenta alla cessione
alla società a condizione che il proprietario rilasci a quest’ultimo idonee
garanzie personali.
Vi è anche la possibilità, spesso, di negoziare un nuovo mutuo in capo alla
società con estinzione di quello personale se la società possiede un patrimonio
ritenuto sufficiente a garantire l’erogante nel caso di inadempimento.
In ogni caso, va detto che i termini esatti, le condizioni e le opzioni di prestito
variano caso per caso, a seconda del prestatore e di altre circostanze.
Pertanto, è consigliato usare una società a responsabilità limitata per
possedere i diritti immobiliari al fine di proteggere altri beni e proprietà da
pretese che eventualmente avessero a gravare esclusivamente la proprietà
USA. Naturalmente, sarà necessario fare attenzione alle sostanziale diversità di
regolamentazione che disciplina la costituzione e il funzionamento delle società
USA rispetto alle regole di altri paesi.
Sarà utile ricordare che, nel caso di decesso dell’acquirente straniero, la
proprietà di quest’ultimo sarebbe oggetto di imposizione fiscale da parte del
governo americano fino al 46%. Questo evento potrebbe essere
sostanzialmente scongiurato nel caso di una appropriata pianificazione fiscale
che, fra le possibili soluzioni, può contemplare la costituzione di una particolare
tipologia di “LLC” partecipata, a sua volta, da una “foreign corporation”.
Nella fattispecie l’acquirente straniero possiede le azioni della “foreign
corporation”, la quale detiene le quote della “LLC che a sua volta diviene
proprietaria dell’immobile.
In tal caso il fisco USA ritiene che l’immobile “appartenga” alla “foreign
corporation” e quindi al compratore straniero venendo meno pertanto il
presupposto dell’imposta.
Nel suddetto contesto potrebbe essere più agevolmente pianificata anche la
vendita dell’immobile che sarebbe perfezionata dalla cessione dei titoli della
“foreign corporation” con risparmio fiscale rispetto alla vendita diretta “ad
personam”.
B. Dove costituire la società se le proprietà sono diffuse in diversi Stati
Molti investitori decidono di incorporare la società a responsabilità limitata nello
Stato in cui tale società svolge la maggior parte dell’attività. Nondimeno, vi
sono molti fattori da considerare, come il costo di costituzione, la tassazione e
le norme societarie che regolano il funzionamento degli organi sociali e le
responsabilità della società e/o dei sui rappresentanti nell’ambito di ciascuno
Stato.
Molti operatori di piccole e/o grandi imprese scelgono di incorporare nello Stato
del Delaware. Il Delaware non prevede l’obbligo di un particolare conferimento
di capitale minimo, alcuna imposta sulle vendite, alcuna tassa personale sulla
proprietà e prevede una tassa di concessione relativamente bassa.
Inoltre, le leggi che disciplinano le società in tale Stato sono informate a
principi di flessibilità nella gestione e amministrazione delle stesse facendo in
modo che anche azionisti lontani e residenti in paesi diversi possano
provvedere
al
normale
funzionamento
degli
organi
sociali
senza
necessariamente recarsi contestualmente negli USA.
Si osserva che, il Delaware è uno dei pochi stati che autorizzano la
costituzione delle “Series LLCs” che può considerarsi un'opzione interessante
per gli investitori di una pluralità di proprietà.
Un fattore che gli investitori dovrebbero ricordare quando si forma una società
in un determinato Stato è che la società potrebbe condurre affari anche in altri
Stati ove possiede proprietà o dove ha interesse a sviluppare business.
La LLC o la Corporation sono spesso considerate "straniere" se operano in
Stati diversi rispetto a quello in cui sono state costituite. In generale, la
qualifica di una società a fare affari in uno Stato diverso rispetto a quello di
costituzione è simile al processo di formazione, e così, alla stessa può essere
richiesto di pagare le tasse di deposito e di fornire talune informazioni e
documentazioni presso le Autorità di tali altri Stati.
I costi connessi con il processo di formazione e qualificazione di una società per
condurre il business possono assurgere ad un fattore importante nella scelta
dello Stato di incorporazione.
A puro titolo esemplificativo, quando gli investitori considerano la formazione
di una società nel Delaware, ma tutte le proprietà da detenere nella stessa
sono collocate a New York, appare più confacente costituire la società a New
York (e non nel Delaware), evitando, così, i costi di due entità, una di
formazione in Delaware e una di qualificazione a condurre affari a New York.
Tuttavia, i costi associati alla formazione e qualificazione di una società
debbono ritenersi solo uno dei molti fattori da dover considerare in sede di
“start-up”. Va da sé, ad esempio che, se una società si qualifica per fare
business in uno Stato e poi “di fatto” non svolge alcuna attività potrebbe subire
sanzioni di vario genere.
In questa sede, per motivi di brevità, ci limiteremo ad alcuni cenni di natura
generale data la complessità dell’argomento nel suo insieme.
C. Che cosa si intende normalmente per “Series LLC?
Una tale tipologia è normalmente ritenuta una sorta di entità “ombrello”
composta da più "serie" o "cellule” di LLC. " Suddetta struttura appare
generalmente di interesse per i singoli che intendano mantenere separata la
responsabilità che potrebbe essere causata da ciascuna della singole proprietà
detenute.
Invero, potrebbero avvantaggiarsi della suddetta opzione coloro che
possiedano numerose proprietà ciascuna delle quali potenzialmente suscettibile
di generare responsabilità indipendente dalle altre.
Per comprendere meglio le differenze tra la “LLC” e la “Series LLC”, si noti che,
nel caso della prima, se venisse emanata una sentenza di condanna afferente
un immobile appartenete ad essa, sarebbero esposti ad una eventuale azione
esecutiva anche gli altri beni appartenenti alla stessa LLC, anche se non colpiti
direttamente dal provvedimento in parola.
Diversamente con la “Series LLC” sarà possibile, in linea di principio, evitare
tale effetto “estensivo” limitando, nel caso di sentenza di condanna relativa ad
uno solo degli immobili, che il soggetto beneficiario del provvedimento possa
agire indistintamente nei confronti anche delle altre proprietà possedute dalla
“Series”.
In pratica, la “Series LLC”, regolarmente formata e gestita, potrà utilizzare
ciascuna “serie” come un'entità separata, con propri diritti e doveri.
Teoricamente e a titolo esemplificativo, se alcuno cita e vince un lite avverso la
Società adducendo una responsabilità riconducibile alla sola “serie n. 1” di per
sè solo il bene “ n. 1” potrà essere a rischio di esecuzione, con esclusione degli
altri.
La “Series LLC” viene concepita in origine nel diritto dello Stato del Delaware.
Nondimeno, ad oggi, anche le leggi di altri Stati (come l'Illinois e l’ Oklahoma)
disciplinano tale struttura, anche se i costi correlati con il “setting up” possono
variare a seconda dello Stato prescelto.
Si rende opportuno, perciò, una disamina preliminare di natura professionale
per una corretta pianificazione di tale assetto che va svolta con particolare cura
e attenzione caso per caso.