I COLLABORATORI DELLE AGENZIE IMMOBILIARI NEI RAPPORTI

I COLLABORATORI DELLE AGENZIE IMMOBILIARI
NEI RAPPORTI CON L’ENASARCO
Come sapete circa due anni or sono Fimaa ha aperto un tavolo di confronto con i responsabili dell’Enasarco
al fine di valutare se vi fosse la possibilità di evitare il diffondersi del contenzioso che stava coinvolgendo
molti agenti immobiliari.
Il contenzioso traeva origine da azioni di accertamento di ispettori dell’Enasarco presso le agenzie
immobiliari, azioni che si concludevano quasi tutte con verbali sanzionatori, in quanto, a detta di tali
ispettori, i collaboratori delle agenzie immobiliari, sia essi soggetti iscritti al ruolo che non, che stavano
svolgendo con stabilità e continuità attività di collaborazione per l’agenzia stessa, andavano inquadrati
come agenti, ex art. 1742 cod. civ., e quindi soggetti all’obbligo di iscrizione all’Enasarco e pagamento dei
relativi contributi (nonostante la già sussistente iscrizione degli stessi all’INPS).
Le cause di opposizione a detti verbali sanzionatori si sono concluse con pronunce tutte favorevoli, ad
eccezione di una, all’Enasarco in quanto il Tribunale di Roma, unico tribunale competente, in ripetute
sentenze, per la verità alcune anche autoreferenziali, accertata la continuità e stabilità del rapporto di
collaborazione tra i soggetti coinvolti (agenzia e suoi collaboratori), continuità provata soprattutto dalla
fatturazione senza soluzione di continuità da parte del collaboratore all’agenzia (il collaboratore nei casi
esaminati dai giudici emetteva fattura unicamente all’agenzia), concludevano con l’inquadramento del
predetto rapporto di collaborazione nell’ambito del contratto di agenzia, ex art. 1742 c.c., con conseguente
obbligo giuridico di iscrizione all’Enasarco.
L’unica sentenza favorevole, ad oggi nota, si fonda proprio sulla mancanza di detto accertamento della
continuità del rapporto in quanto il collaboratore, in quel caso, non aveva fatturato esclusivamente al
dominus dell’agenzia, ma anche ad altri soggetti.
Su questi presupposti si è aperto quindi il tavolo di confronto con l’Enasarco, confronto che, dopo l’estate
2012, sembrava essersi chiuso in quanto l’Enasarco ci comunicò che fin tanto che non fosse cambiato
l’orientamento giurisprudenziale non avrebbe potuto, né avrebbe avuto l’interesse, a modificare lo stato
delle cose.
E’ chiaro infatti che a fronte di ripetute sentenze favorevoli che accertavano il diritto ad incamerare
notevoli importi a titolo di contributi non versati, interessi e sanzioni, non era facoltà, né interesse, di alcun
dirigente dell’Enasarco cambiare il predetto stato delle cose.
Preso atto di questa posizione dell’ente abbiamo a quel punto verificato presso le CCIAA quale potesse
essere la conseguenza operativa che sarebbe scaturita dall’interpretazione letterale delle pronunce
giurisprudenziali e, quindi, abbiamo, seppur informalmente, chiesto ad alcune CCIAA come avrebbero
valutato l’iscrizione di un agente immobiliare all’Enasarco, in relazione alla problematica relativa
all’incompatibilità disposta per legge tra l’esercizio dell’attività di mediazione e l’esercizio di qualsiasi altra
attività imprenditoriale.
L’Enasarco è l’ente al quale si iscrivono coloro che svolgono un’attività di agenzia, attività diversa e
incompatibile con quella di mediazione (ex art. 5 legge 39/89).
Diverse CCIAA ci hanno risposto, allo stato in via informale, che in caso di comunicazione di iscrizione da
parte di un agente immobiliare a detto Ente e conseguente riconoscimento di svolgimento di un’attività
incompatibile con quella di mediazione, avrebbero valutato ovviamente l’ipotesi di cancellazione dal ruolo
degli agenti immobiliari (oggi REA) di chi si fosse iscritto all’Enasarco.
Portati detti pareri all’Enasarco il tavolo si è riaperto perché sul punto effettivamente non vi è, al momento,
una soluzione giuridica plausibile e convincente, e soprattutto facilmente attuabile.
Il nuovo confronto ha portato quindi a questa conclusione per l’Enasarco:
-
ad oggi vi sono molti soggetti che operano nell’ambito dell’intermediazione immobiliare
collaborando, a diverso titolo, con le agenzie immobiliari, e nello specifico si posso
individuare:
a) collaboratori non abilitati all’esercizio dell’attività di mediazione i quali svolgono
attività solo connesse ad essa, ovvero di mera segnalazione;
b) collaboratori abilitati all’esercizio dell’attività di mediazione in quanto iscritti nel
Registro delle imprese o nel REA (ex ruolo) che svolgono tutta l’attività di
mediazione.
Orbene quanto ai primi soggetti, quelli non abilitati, laddove gli stessi svolgano la propria attività in
forma autonoma e con carattere di continuità e stabilità, è pacifico per l’Enasarco che siano legati
all’agenzia immobiliare da un rapporto riconducibile al contratto di agenzia, ex artt. 1742 c.c. e
seguenti.
In conseguenza di ciò l’Enasarco ha proposto alle associazioni di categoria di firmare un protocollo
d’intesa in base al quale le stesse associazioni di categoria si impegnino a promuovere tra i propri
aderenti l’iscrizione alla Fondazione Enasarco dei soggetti di cui alla predetta lettera a) nel termine di
sei mesi dalla conclusione dell’accordo; al contempo, la Fondazione Enasarco si impegna a fornire
alle agenzie immobiliari tutti gli strumenti necessari ad un’agevole regolarizzazione dell’iscrizione
anche attraverso un’attività finalizzata, in detto periodo, al supporto e alla consulenza in favore delle
imprese del settore e si impegna a non richiedere la regolarizzazione di dette posizioni per i cinque
anni pregressi.
L’Enasarco ha precisato che detto ultimo impegno non potrà tradursi in un espresso condono
gratuito per le posizioni che andranno ad essere regolarizzate, in quanto ciò presuppone un
intervento legislativo e quindi esula dalle facoltà proprie dell’ente, ma ha precisato che, nel caso di
attività ispettiva esercitata nei confronti delle agenzie immobiliari che non abbiano dichiarato
collaboratori rientranti nella fattispecie di cui sopra, la Fondazione Enasarco, per un periodo di 5 anni
dalla sottoscrizione della presente, riconoscerà comunque, nell’ipotesi in cui emergano rapporti di
agenzia non dichiarati, la sussistenza di oggettive incertezze interpretative, con conseguente
applicazione delle sanzioni ridotte in misura pari al tasso legale in ragione d’anno, ai sensi dell’art. 38
del vigente Regolamento delle Attività Istituzionali della Fondazione.
Per quanto riguarda invece i collaboratori abilitati, ovvero già iscritti all’ex ruolo degli agenti di affari
in mediazione prima ed adesso al Rea, la Fondazione Enasarco ha proposto di presentare istanza
(congiunta con le associazioni di categoria) di interpello al Ministero del Lavoro e delle Politiche
Sociali - Direzione generale per l’attività ispettiva - ai sensi dell’art. 9 D.lgs. 23.04.2004 n. 124, al fine
di pervenire ad una soluzione della questione, obiettivamente allo stato molto complessa.
*****
Fimaa ha ritenuto di aderire a dette proposte di Enasarco, in quanto obiettivamente consentono da un lato
di arginare il diffondersi del contenzioso sopra citato, che ad oggi ha portato, come detto, a pronunce quasi
tutte favorevoli all’Ente, e dall’altro la soluzione proposta per la posizione dei soggetti non abilitati di
iscriverli quali agenti, ex art. 1742 c.c., qualora effettivamente svolgano il loro rapporto di collaborazione
con l’agenzia con continuità e stabilità, rappresenta allo stato la soluzione probabilmente più opportuna
sotto il profilo giuslavoristico.
Quanto invece alla posizione dei collaboratori abilitati l’istanza di interpello potrà concludersi con un parere
del Ministero del Lavoro che, favorevole o sfavorevole che sia, sarà vincolante solo per l’Enasarco, ente il
cui controllo è proprio demandato al predetto Ministero, ma non per le associazioni di categoria, né tanto
più per i singoli agenti immobiliari
Si tenga presente che l’interpello rappresenta allo stato il massimo impegno che ci si può aspettare
dall’Enasarco, in quanto risultando quest’ultimo vincitore in quasi tutte le vertenze ad oggi intraprese, non
ha altro modo per sospendere un gettito di denaro che gli sta derivando dalle proprie azioni ispettive,
ritenute legittime dalle successive pronunce del Tribunale, se non a fronte di uno stop imposto dal
Ministero stesso.
In altre parole la soluzione proposta dall’Ente, e condivisa ed accettata da Fimaa, rappresenta sicuramente,
al momento, il miglior e maggior risultato possibile, considerando che con i precedenti giurisprudenziali ad
oggi conosciuti nessuno all’interno dell’Ente avrebbe potuto decidere direttamente di abbandonare gli
accertamenti che i predetti tribunali stanno giudicando come validi e corretti.
Fimaa ha quindi sottoscritto detto protocollo d’intesa certa di aver fatto quanto possibile, e quanto di
meglio, per gli interessi della categoria.
Avv. Daniele Mammani
Avv. Paolo Pesando