allegato tecnico “piano casa”

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Comune di Cassola
Provincia di Vicenza
ALLEGATO TECNICO
“PIANO CASA”
Individuazione delle esclusioni, limiti e modalità applicative degli artt. 2,3 della
L.R. 8 luglio 2009 n. 14 come modificata dalla L.R. 8 luglio 2011 n. 13
Delibera di Consiglio Comunale n. 73 del 23/11/2011
Aggiornato alla delibera di C.C. n. 73 del 23/11/2011
Allegato tecnico “PIANO CASA”
Comune di Cassola
PREMESSA
A.
Il presente “Allegato Tecnico” viene redatto in attuazione alle disposizioni di cui
all’art. 8 punto 4 della legge regionale 8 luglio 2011, n. 13 che si riporta:
“(...)
4. i comuni entro il termine del 30 novembre 2011 possono deliberare, fermo restando
quanto previsto dall’art. 9 comma 1 lett. a), della L. R. 8 luglio 2009, n. 14, come
modificato dalla presente legge, sulla base di specifiche valutazioni di carattere
urbanistico, edilizio, paesaggistico ed ambientale, se o con quali eventuali limiti e
modalità applicare la normativa di cui agli articoli 2 e 3 della legge regionale 8 luglio
2009, n. 14, come modificata dalla presente legge, con riferimento a:
a) edifici residenziali non destinati a prima casa di abitazione, così come definita
dall’articolo 8 della legge regionale 9 ottobre 2009, n. 26, come modificato dalla
presente legge;
b) strutture ricettive di cui agli art. 22 e 25 della legge regionale 4 novembre 2002, n.
33 – testo unico leggi regionali in materia di turismo e successive modificazioni;
c) edifici produttivi;
d) edifici commerciali-direzionali.”
Pertanto, in considerazione delle modifiche normative alla LR 14/2009 derivanti dalla
sopraccitata L.R. 13/2011 i “limiti e le modalità applicative” previste nel successivo
punto 2 del presente “Allegato tecnico” non trova applicazione nei seguenti casi:
-
interventi edilizi previsti dalla L.R. n. 14/2009 su edifici destinati a “prima casa di
abitazione”, con esclusione degli edifici ricadenti all’interno delle zto: Tessuto
storico R1 o edifici con categoria di intervento definita nel P.I.,
-
interventi previsti dall’art. 4 della legge regionale 8 luglio 2009 n. 14
(insediamenti turistico-ricettivi all’aperto).
B. Gli interventi previsti ai sensi della LR 14/2009 devono comunque rispettare le norme
di PAT/PI vigente, PI adottato, e regolamenti in genere, applicate in via ordinaria, fatto
salvo quanto espressamente previsto in deroga e disciplinato con il presente “Allegato
Tecnico” che definisce le esclusioni, i limiti e le modalità applicative della normativa di cui
alla L.R. n. 14/2009 (come modificata dalla L.R. n. 13/2011.
1. ESCLUSIONI
In relazione all’art. 9 - comma 1 della L.R. n. 14/2009 (come modificata dalla L.R. 13/2011)
ed ai contenuti del PRC (Piano Regolatore Comunale), gli interventi previsti dagli articoli 2,
3 e 4 non trovano applicazione per gli edifici, anche se destinati a prima casa di
abitazione, e gli immobili:
1.1 edifici con grado di intervento categoria 1, 2, ricadenti all’interno della specifica zona.
1.2 vincolati ai sensi della parte seconda del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42
“Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio
2002, n. 137” e successive modificazioni;
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1.3 ricadenti nelle aree di inedificabilità assoluta di cui all’articolo 33 della legge 28
febbraio 1985, n. 47 “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia,
sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie”, o di quelle dichiarate inedificabili
per sentenza o provvedimento amministrativo.
Fatte salve specifiche deroghe ai sensi delle vigenti disposizioni di legge, ovvero ai
sensi delle vigenti norme urbanistiche comunali, le aree di inedificabilità assoluta sono
quelle corrispondenti alle zone e alle fasce di rispetto di:
- cimiteri;
- aree riservate alla realizzazione di tracciati viari;
- fasce di inedificabilità dei corsi d’acqua (art. 81 PI);
- impianti militari;
- risorse idropotabili;
- pubbliche discariche e impianti di depurazione;
- aree a rischio di incidente rilevante;
- terreni non idonei sotto l’aspetto geologico come classificati dal PAT;
- ogni altro vincolo che comporti la inedificabilità delle aree;
1.4 anche parzialmente abusivi soggetti all’obbligo della demolizione;
1.5 aventi destinazione commerciale qualora siano volti ad eludere o derogare disposizioni
regionali in materia di programmazione, insediamento ed apertura di grandi strutture di
vendita, centri commerciali e parchi commerciali;
1.6 ricadenti in aree dichiarate ad alta pericolosità idraulica e nelle quali non è consentita
l’edificazione ai sensi del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152 “Norme in materia
ambientale” e successive modificazioni;
1.7 occupati, o destinati ad ospitare, allevamenti di qualsiasi genere;
1.8 edifici ricadenti in aree destinate a standard e (ZTO “F”) delle Norme di tecniche
operative del PI, in aree di esproprio, opere incongrue ai sensi dell’art. 53 del PAT;
1.9 ricadenti in fascia di rispetto stradale, fatti salvi gli interventi di sopraelevazione
dell’edificio esistente che non sopravanzino verso il fronte di rispetto, ai sensi dell’art.
17 punto 6 del PI adottato, a condizione che il permanere dell’edificio e il suo
ampliamento non vengano a determinare, a seconda dei casi:
- pericolosità per la circolazione;
- precarie condizioni igieniche e/o di sicurezza o loro aggravio.
2. LIMITI E MODALITÀ APPLICATIVE DEGLI ARTICOLI 2 E 3 DELLA L.R. N. 14/2009
COME MODIFICATA DALLA L.R. 13/2011
2.1.1 – Parametri urbanistici - edilizi
Sono confermate le modalità di calcolo e i parametri urbanistico edilizi stabiliti dal P.I.
Comunale con le seguenti integrazioni:
-
Nel computo della volumetria esistente va computato il volume derivante dai
sottotetti esistenti al 31 maggio 2011 aventi le caratteristiche di cui all’art. 2,
comma 1, lettere a) e b) della legge regionale 6 aprile, n. 12 “Recupero dei
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sottotetti esistenti a fini abitativi” con esclusione dei sottotetti esistenti oggetto di
contenzioso in qualsiasi stato e grado del procedimento”;
-
l’altezza stabilita per ogni singola zona omogenea può essere aumentata fino ad
un limite massimo del 30%. Tale possibilità è ammessa con le seguenti
limitazioni;

esistenza, nel raggio di Mt. 200, di almeno un edificio avente tipologia edilizia
analoga a quella oggetto di deroga e di altezza superiore a quella di zona. In
tal caso la maggiore altezza richiesta potrà essere derogata fino al
raggiungimento di quella dell’edificio esistente di riferimento;

la maggiore altezza, richiesta in deroga, non sia in contrasto con quelle che
caratterizzano edifici aventi valore paesaggistico o monumentale;

non venga riscontrato, da parte della Giunta comunale, un interesse pubblico
che risulti prevalente rispetto all’interesse di chi chiede la deroga;
-
Sono sempre ammesse maggiori altezze urbanistiche, rispetto a quelle stabilite
per ogni singola zona, purchè contenute all’interno della sagoma dell’edificio
esistente e fermo restando il rispetto di tutti i restanti parametri previsti dal
presente Regolamento;
-
Gli ampliamenti, nei piani attuativi, sono ammessi nel rispetto degli allineamenti
obbligatori (qualora previsti) e di prescrizioni planivolumetriche vincolanti (ad
esempio: minore distanza tra fabbricati o dalla viabilità, ecc…);
-
Gli ampliamenti per la realizzazione di tettoie e manufatti accessori di modeste
dimensioni (15 mq) aperti su almeno due lati di pertinenza del fabbricato
principale, pergole come definite all’art. 18 co. 3 delle NT.O. del P.I. e tettoie per
l’installazione di pensiline/tettoie finalizzate all’installazione di impianti solari e
fotovoltaici con potenza non superiore a 6 Kw di cui all’art. 5 co. 1 let. b) della L.R.
14/2009, sono consentiti anche a distanza inferiore dal confine di proprietà, previo
accordo sottoscritto con la proprietà confinante. Deve essere comunque rispettata
la distanza tra i fabbricati ai sensi del D.M. 1444/68 ed alle norme delle N.T.O.;
2.1.2 – Volumi condonati e/o incoerenti
Il progetto di ampliamento previsto ai sensi della L.R. 14/2009, relativamente ai volumi
condonati eventualmente incoerenti, deve obbligatoriamente prevedere la
ricomposizione dei volumi stessi.
La incoerenza sarà valutata e stabilita dal Dirigente del settore urbanistica previo
parere della Commissione Edilizia.
2.1.3 – Edifici con più unità immobiliari ed a schiera
Per attuare gli interventi di ampliamento, in edifici con più unità immobiliari (**) o con
tipologia a schiera con tre o più unità immobiliari, il progetto dovrà riguardare l’intero
complesso edilizio con la finalità di preservare l'unitarietà dei caratteri stilistici e formali,
inoltre nel rispetto delle norme del codice civile e del regolamento condominiale. Il
progetto unitario dovrà essere approvato, a seconda dei casi, dall’assemblea
condominiale, dai condomini, dai vari comproprietari. Il Dirigente valuta l’armonia dei
singoli interventi, previo parere della Commissione Edilizia. Si precisa che una volta
rispettate le condizioni sopra citate gli interventi possono essere eseguiti anche
singolarmente.
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(**) Si definisce edificio con più unità immobiliari quelli che hanno due o più parti comuni, quali:
vano scale;
vano ascensore;
ingresso unico;
rampa accesso piano interrato e relativa area di manovra;
centrale termica;
autorimesse;
spazi scoperti comuni.
2.1.4 Trasferimento della capacità edificatoria
Non è ammesso il trasferimento e la concentrazione di cubatura tra unità (immobiliare
e abitativa), fatti salvi gli interventi su edifici residenziali appartenenti ad una unica
proprietà o nel caso di Accordi tra soggetti pubblici e privati redatti ai sensi dell’art. 6
della LR 11/2004.
2.1.5 – Interventi di ampliamento di cui all’art. 3 comma 2 (demolizione e
ricostruzione)
Gli interventi previsti dall’art. 3, comma 2, della legge regionale 8 luglio 2009 n. 14
(come modificata dalla L.R. 13/2011) trovano applicazione nel territorio comunale
(ampliamenti del 40% di edifici ante ’89 con integrale demolizione e ricostruzione) per i
fabbricati localizzati in zona propria; per gli edifici ricadenti nel tessuto R1 con grado
diverso dai numeri 1 e 2 è ammesso l’ampliamento fino a 50 mc. Oltre tale limite
l’ampliamento è subordinato a piano attuativo di iniziativa pubblica o, congiuntamente,
di iniziativa pubblica e privata.
Per gli edifici con destinazione impropria ricompresi su specifica scheda AR non
ancora attuata è ammessa l’attuazione con l’applicazione dell’indice assegnato dalla
scheda incrementato della percentuale di ampliamento consentita dalla L.R. 14/09 con
limite massimo pari alla volumetria del fabbricato attuale. Per le schede già attuate o in
corso di attuazione in cui sia già realizzato il nuovo fabbricato, l’ampliamento si applica
sul volume del fabbricato realizzato con un limite massimo di 500 mc.
Anche per la parte ampliata sono dovuti gli standard definiti nella scheda stessa.
2.1.6 – Interventi di ampliamento di cui all’art. 3 comma 3 (ricomposizione
volumetrica)
Gli interventi previsti dall’art. 3, comma 3, della legge regionale 8 luglio 2009 n. 14 e
s.m.i. trovano applicazione nel territorio comunale (ampliamenti del 50% di edifici ante
’89 con integrale demolizione e ricostruzione a mezzo di Piano Attuativo) unicamente
sui fabbricati localizzati in zona propria. Per gli edifici con destinazione impropria
ricompresi su specifica scheda AR non ancora attuata è ammessa l’attuazione con
l’applicazione dell’indice assegnato dalla scheda incrementato della percentuale di
ampliamento consentita dalla L.R. 14/09 con limite massimo pari alla volumetria del
fabbricato attuale. Per gli edifici ricadenti nel tessuto R1 con grado diverso dai numeri 1
e 2 è ammesso l’ampliamento fino a 50 mc. Oltre tale limite l’ampliamento è
subordinato a piano attuativo di iniziativa pubblica
2.1.7 – Edifici in zona agricola
a) il parametro di riferimento per l’ampliamento è il “volume (V)” come definito dagli
articoli 15 e 16 del P.I.;
b) è ammesso l’ampliamento con ristrutturazione dell’esistente finalizzato al ricavo di
più alloggi nel rispetto della volumetria residenziale esistente ed ampliata;
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c) è possibile l’ampliamento della residenza recuperando e/o sfruttando gli eventuali
annessi rustici adiacenti (cioè senza aumento della superficie coperta, ma
utilizzando la volumetria dell’annesso rustico);
Per gli edifici ricadenti in tale ambito, diversi dalla prima casa di abitazione, è ammesso
l’ampliamento fino al 20%. Oltre tale limite l’ampliamento è subordinato a piano
attuativo di iniziativa pubblica o, congiuntamente, di iniziativa pubblica e privata.
2.1.8 – Dotazione di standard
In conformità alla lett. B della “Premessa” per tutti gli interventi dovranno essere
garantiti gli standard di cui all’art. 32 delle NTO del PI, è fatta salva la possibilità di
monetizzazione dei maggiori standard richiesti a seguito dell’intervento, qualora gli
standard già presenti siano compatibili e funzionali con l’intervento su valutazione del
Responsabile del Settore Urbanistica.
Per gli interventi di ampliamento ammissibili all’interno dei Piani Attuativi, gli spazi
pubblici di cui all’art. 32 delle NTO del PI devono essere ceduti o monetizzati,
indipendentemente dalla loro entità, in base ad una valutazione del Responsabile del
Settore Urbanistica che analizza la compatibilità e funzionalità degli stessi con gli
standard presenti all’interno del PUA.
Gli ampliamenti sono ammessi nel rispetto degli allineamenti obbligatori (qualora
previsti) e di prescrizioni planivolumetriche vincolanti (ad esempio: minore distanza tra
fabbricati o dalla viabilità, ecc…)
2.1. 9 – Applicabilità della LR 14/2009 in presenza di “Edificabilità Residua”
E’ ammesso:
- l’ampliamento dell’edificio esistente ai sensi dell’art. 2 e 3 della LR14/2009, anche
senza derogare ai parametri/indici edificatori di zona e con applicazione degli
incentivi di cui al successivo punto 3, con conseguente mantenimento della
capacità edificatoria residua dell’indice di zona pre-ampliamento per eventuali futuri
interventi;
- l’ampliamento dell’edificio esistente ai sensi dell’art. 2 e 3 della LR14/2009 e
contestuale saturazione dell’indice di PI adottato ancora disponibile, con ulteriore
possibilità di ampliamento ai sensi delle NTO del PI. In questo caso l’intervento è
subordinato al rilascio del Permesso di Costruire ai sensi dell’art. 10 del DPR
380/2001.
2.1.10 – Modalità di ampliamento
L’ampliamento deve essere realizzato in aderenza rispetto al fabbricato principale
esistente o utilizzando un corpo edilizio contiguo già esistente.
Ove ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato
esistente può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato.
Per la realizzazione di corpi edilizi separati, deve essere garantito il collegamento
funzionale con l’edificio ampliato, che può avvenire, in deroga ai parametri ordinari,
anche in lotti diversamente classificati dallo strumento urbanistico che appartengono, o
siano in uso, alla stessa ditta. Tale collegamento è comunque consentito se il nuovo
edificio viene ubicato all’interno nel raggio di 40 m dall’edificio principale residenziale e
nel raggio di 70 metri dall’edificio principale produttivo.
2.2 - Per destinazioni produttive e uso diverso dal residenziale:
Gli interventi previsti dall’art. 2 della L.R. 14/2009 sono ammessi fino al limite massimo
di 150 mq. Oltre tale limite, e per tutte le attività produttive schedate, è ammesso
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l’ampliamento previo accordo pubblico-privato che definisca con convenzionamento i
limite, le modalità di attuazione e riconosca all’amministrazione comunale la
“convenienza pubblica” come definita dall’art. 72 delle NTO del PI.
Ampliamenti di attività produttive insalubri di 1^ classe sono demandate all’attivazione
dello Sportello Unico per le Attività Produttive.
Salvo quanto disposto di seguito, la possibilità di ampliamento può svilupparsi
esclusivamente su aree di proprietà alla data di approvazione della presente delibera.
Gli eventuali ampliamenti in applicazione del cosiddetto Piano Casa anche su aree non
in proprietà alla data di approvazione della presente delibera, dovranno essere
verificati puntualmente in base al contesto urbanistico in cui si trovano. Si demanda
alla Giunta comunale la verifica in ordine all’accettabilità sotto il profilo urbanistico,
edilizio ed ambientale, nei casi specifici, previa acquisizione del parere favorevole da
parte della Commissione Edilizia.
2.2.1 - Destinazione commerciale e superficie di vendita inferiore a 250
Per i fabbricati con destinazione commerciale e superficie di vendita inferiore a 250 mq
è ammesso l’ampliamento nei limiti e ai sensi dell’art. 2 della L.R. 14/2009, non
superando la soglia, esistente più ampliamento, di 250 mq di superficie di vendita.
Il fabbricato si identifica nelle singole unità immobiliari con propria superficie di vendita.
2.2.2 - Destinazione commerciale e superficie di vendita superiore a 250 mq
Per i fabbricati con destinazione commerciale e superficie di vendita superiore a 250
mq e inferiore a 1000 mq è ammesso l’ampliamento nei limiti e ai sensi dell’art.2 della
L.R. 14/2009, non superando la soglia, esistente più ampliamento, di 1000 mq di
superficie di vendita. Il fabbricato si identifica nelle singole unità immobiliari con propria
superficie di vendita.
2.2.3 – Destinazione produttiva industriale o artigianale
Per i fabbricati con destinazione produttiva industriale o artigianale è consentito
l’ampliamento nei limiti e ai sensi dell’art. 2 della L.R. 14/2009. Il fabbricato si identifica
nella singola unità immobiliare.
2.2.4 – Annessi Rustici
Per i fabbricati destinati ad annesso rustico è ammesso l’ampliamento della Superficie
coperta nei limiti e ai sensi dell’art. 2 della L.R. 14/2009, a condizione che sia in
funzione delle esigenze aziendali dell’imprenditore agricolo a titolo principale (Piano
Aziendale).
Alla luce della normativa vigente (D.Lgs 99/2004 e L.R. 11/2004) la dizione
“imprenditore agricolo a titolo principale” va intesa come “imprenditore agricolo a titolo
professionale”.
2.2.5 Destinazione alberghiera, turistico ricettiva, direzionale ed altre produttive
Per i fabbricati con altra destinazione d’uso produttiva localizzati in Z.T.O. dove la
specifica destinazione d’uso è consentita (alberghiera, turistica ricettiva, direzionale
ecc.) sono consentiti gli ampliamenti nei limiti e ai sensi dell’art. 2 della L.R. 14/2009.
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3. INCENTIVI
3.1 Per gli interventi di cui agli artt. 2 e 3 della L.R. n. 14/2009 (come modificata dalla L.R.
13/2011) su edifici destinati a prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo che
utilizzano fonti di energia rinnovabile con potenza non inferiore a 3 KW non è dovuto il
contributo di costruzione;
3.2 E’ prevista la riduzione:
- del 60 per cento nel caso di edifici o unità immobiliari destinati a prima abitazione del
proprietario o dell’avente titolo;
- del 20 per cento, fino ad un importo non superiore alla spesa documentabile, nel caso
di interventi che prevedono la bonifica/rimozione di manufatti contenenti amianto;
3.3 Per gli edifici diversi dalla prima casa di abitazione non è ammessa la riduzione del
contributo di costruzione anche se si utilizzano fonti di energia rinnovabile con potenza
non inferiore a 3 KW;
3.4 Gli interventi di ampliamento e/o di demolizioni e ricostruzioni di edifici residenziali,
finalizzati alla realizzazione della prima casa, qualora comportino aumento dell’unità
immobiliare esistente, non potranno beneficiare, per le unità immobiliari eccedenti
quella della prima abitazione, della riduzione degli oneri;
4. DEFINIZIONI
4.1“prima abitazione del proprietario” e “prima casa di abitazione”, si riporta la definizione
di cui all’Art. 8 L.R. 26/2009, come modificato dalla L.R. 13/2011:
“si intendono le unità immobiliari in proprietà, usufrutto o altro diritto reale in cui l’avente
titolo, o i suoi familiari, risiedano oppure si obblighino a stabilire la residenza ed a
mantenerla per ventiquattro mesi successivi al rilascio del certificato di agibilità.”
Per “famigliari” si intendono i coniugi e i parenti di primo grado.
Il cambio di residenza dovrà essere richiesto contestualmente alla domanda di rilascio
del certificato di agibilità.
4.2 volume e superficie coperta: per coerenza normativa e corretta gestione e verifica
delle pratiche edilizie, il riferimento volumetrico e di superficie coperta per determinare
gli ampliamenti deve essere espresso come stabilito dalle norme delle NTO del PI
vigente.
4.3 zona propria o espressioni similari: gli interventi ammessi devono ricadere in zona
propria cioè nella zona territoriale omogenea di PRG che ammette la specifica
destinazione d’uso dell’immobile rispettando anche le eventuali limitazioni dimensionali
delle attività poste dallo strumento urbanistico generale; anche gli edifici di civile
abitazione ricadenti in “territorio agricolo” classificato dal PI sono considerati in zona
propria; viceversa, ad esempio, in “tessuti produttivi” gli immobili a destinazione
residenziale del custode o proprietario a servizio di attività produttive e quelli di civile
abitazione non collegati ad attività produttive, ricadono in zona non propria; le attività
produttive in zona agricola, salva diversa definizione di PI, ricadono in zona non
propria.
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