“Case a 1 euro” Il rilievo svolto dai Geometri

AMBIENTE E TERRITORIO
Salemi
Progetto Sgarbi
“Case a 1 euro”
Il rilievo svolto
dai Geometri
L’idea del recupero dell’antica “Alicia”
Dall’idea del sindaco di Salemi Vittorio Sgarbi e dell’assessore
alla creatività Oliviero Toscani che ha portato al progetto
“Case a 1 euro”, ritenuto interessante dalla Fondazione
Geometri Italiani per la peculiarità e per la rilevanza
tecnica, in occasione di una riunione nella città di Salemi,
alla presenza del Sindaco Sgarbi e dell’Amministrazione di
Salemi, del presidente del CNG/GL Geom. Fausto Savoldi e
del direttivo del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati
della Provincia di Trapani, fu preannunciata la possibilità di
offrire una collaborazione tecnica di un gruppo di geometri,
supportati da strumentazioni adeguate messe a disposizione
da Leica Geosystem e Miduel Informatica S.r.l., al fine di
procedere al rilevamento e la preparazione degli elaborati
grafici necessari per il recupero del centro storico dell’antica
“Alicia”. Il Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della
Provincia di Trapani, forte del supporto tecnico operativo dei
propri geometri sparsi sul territorio e principalmente di quelli
operanti nel territorio di Salemi, nella consapevolezza di saper
offrire un bagaglio di esperienza amministrativo–catastale–
urbanistico, ha aderito a tale iniziativa della Fondazione
Geometri, con l’intento di collaborare con l’ufficio tecnico
e l’Amministrazione comunale di Salemi e anche nell’idea di
una migliore promozione della figura del geometra, vista in
un contesto anche di tipo urbanistico e nella fattispecie in un
piano di recupero.
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Obiettivi ed interventi
Obiettivo dell’Amministrazione è quello di recuperare gli
immobili del centro storico trasferendoli ad un prezzo politico
di 1 euro a soggetti privati con capitali, rispettando quella che è
l’architettura dell’immobile oltre a migliorare i servizi presenti,
consentendo la vivibilità di detti spazi, pur considerando che la
città rappresenta un borgo storico con viabilità ridotta e molto
spesso non è consentito il transito delle autovetture.
La Fondazione Geometri Italiani e il Collegio dei Geometri
e Geometri Laureati della provincia di Trapani sono gli
attori protagonisti del progetto d’intervento su una parte
dei fabbricati esistenti, circa 100, offrendo una progettualità
all’Amministrazione di Salemi per recuperare questo
patrimonio edilizio e renderlo fruibile alla cittadinanza
e alla collettività, beneficiando quei soggetti interessati
all’acquisto degli immobili.
Obiettivo comune del progetto è quello di far rivivere il
centro storico di Salemi e dare una spinta all’economia
della città, per dare corso a processi di sviluppo locale
attraverso idee-progetto tradizionali, caratterizzate da
soluzioni che prevedono l’utilizzo di strumenti consolidati
nell’ambito della pianificazione urbanistica, attraverso la
nascita di case-vacanze a gestione immobiliare o singola,
di attività commerciali di nicchia, di attività artigianali di
prodotti tipici, di servizi in genere e servizi per i giovani;
oppure, attraverso idee-progetto innovative che coniugano
la pianificazione con la programmazione economica e il
marketing del territorio. Tutto questo per valorizzare la
piccola realtà culturale di Salemi, facendone emergere tutte
le componenti sopite e dimenticate, capaci di innescare un
processo di vitalizzazione.
Il lavoro svolto dai geometri sarà utile all’Amministrazione,
sia nella fase preliminare ove è necessario individuare e
descrivere in modo particolareggiato l’immobile oggetto
di trasferimento, sia nelle fase successiva di esecuzione
degli interventi edili, seguendo uno studio progettuale,
risparmiando risorse temporali ed economiche da parte del
nuovo acquirente e della stessa Amministrazione e all’impresa
che opererà nel recupero e nella ristrutturazione dell’edificio.
Oggi alcuni di questi immobili li troviamo solo come ruderi,
in quanto il tempo e le avversità dei luoghi hanno portato
alla completa demolizione delle strutture portanti e in questi
si ravvisa la necessità di recuperali integralmente nel loro
stato originario, riferendosi agli archivi storici che possono
dimostrarne la conformazione, la testimonianza costruttiva
e architettonica. Al fine di rispondere a quella che è l’idea
proposta e rendere il tutto eseguibile e progettualmente
fattibile è stato necessario eseguire uno studio del territorio
ove gli immobili sono ubicati che ha visto svolgere:
• una ricerca storica catastale delle singole unità immobiliari,
intesa come individuazione di particelle, ditte intestatarie,
planimetrie, eseguendo eventuali rettifiche o passaggi
mancanti, anche al fine di ricostruire la storia della titolarità
degli edifici interessati;
• l’acquisizione di visure catastali, carte tematiche e stralci
catastali della zona d’intervento e di recupero progettuale,
ciò al fine di avere una chiara identificazione della zona
e dell’immobile, confrontando lo stato dei luoghi con la
cartografia catastale d’impianto, e ove necessario eseguire
le dovute correzioni e/o allineamenti;
• la compilazione di un’apposita scheda tecnica
dell’immobile oggetto di rilievo, ove all’interno sono
riportati i dati dell’immobile intesi come catastali, titolarità
attuale e cronistoria dei passaggi di proprietà, tipologia
strutturale, descrizione delle rifiniture, descrizione di
tutti gli impianti, consistenza di vani e servizi con relativo
calcolo di superfici e volumi, descrizioni di particolari
pregi storico-achitettonici, descrizione dei materiali
costruttivi e relativa tipologia;
• corredo fotografico dell’immobile sia interno che esterno
con particolare attenzione ai pregi architettonici presenti;
• redazione di elaborati grafici quali piante, sezioni, prospetti
dell’immobile interessato;
• valutazione sommaria dei costi d’intervento per il recupero
e la ristrutturazione dell’edificio rapportato al metro
quadrato e/o metro cubo;
• redazione di profilo prospettico delle facciate degli immobili
oggetto di rilievo nello stato attuale e post intervento;
• elaborato progettuale specifico per gli immobili già diruti o
•
•
semi-diruti, per i quali è necessario determinare la sagoma,
la consistenza dei vani e degli accessori, il volume di origine,
il tutto con il supporto delle schede planimetriche catastali
presenti negli archivi dell’Agenzia del Territorio di Trapani;
planimetria generale di tutti i servizi presenti nell’area
ove sono ubicati gli immobili (impianto fognario,
condotta idrica comunale, condotta di gas, illuminazione
pubblica, rete elettrica e telefonica) tutti dettagliatamente
rappresentati con grafica e simbologia, individuando i
punti di adduzione e derivazione;
elaborato plano-altimetrico dell’area d’intervento.
Rilevamento ed operatività
Le operazioni di censimento e rilevamento attuate in questa
fase sono state funzionali al raggiungimento degli obiettivi
fissati nel progetto. Poiché lo stato dei luoghi è tale da
non permettere una normale attività di rilevamento casa
per casa, in quanto si tratta, nella maggior parte dei casi,
di immobili completamente distrutti e lasciati all’incuria
del tempo, è stato necessario programmare una serie di
interventi tendenti a raccogliere dati, metrici, qualitativi,
censuari, organizzati in una banca dati geografica ossia in un
Sistema Informativo Geografico, facilmente consultabile e
un valido strumento d’analisi per chiunque avesse necessità
di intervenire su questi immobili: dall’Ufficio Tecnico
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Comunale al possibile acquirente dell’immobile, dal tecnico
progettista incaricato del progetto di recupero all’impresa
che deve eseguire i lavori di restauro. Le fasi programmate
hanno riguardato nell’ordine:
1. una ricerca statica documentale delle singole unità
immobiliari individuando, quindi, le particelle, le ditte,
le eventuali planimetrie presenti presso la banca dati
dell’Agenzia del Territorio (AT) di Trapani;
2. una ricerca storico-documentale presso gli archivi
dell’Ufficio Tecnico Comunale (UTC) per acquisire
eventuali elaborati progettuali, relazioni tecniche, atti di
acquisizione delle unità immobiliari al patrimonio del
Comune;
3. rilievi topografici, sia con metodologie tradizionali che
con tecniche innovative, per la raccolta di tutti i possibili
dati metrici che il contesto ambientale permetteva;
4. una raccolta di dati metrici e qualitativi dell’unità
immobiliare direttamente in situ con la compilazione di
un’apposita scheda tecnica;
5. operazioni di laboratorio finalizzate alla conversione di dati
analogici (documenti cartacei) in digitali (file di disegno,
dati numerici e alfanumerici);
6. realizzazione di un Sistema Informativo Geografico (GIS)
sia in locale che sul Web per la raccolta ordinata di tutti i
dati e la successiva consultazione;
Tutto ciò ha permesso di ottenere un patrimonio di
conoscenza, che sicuramente non è esaustivo, anche per la
portata del progetto che era limitata soltanto a un centinaio
di unità immobiliari, ma che indubbiamente costituisce un
elemento essenziale e un presupposto importante per un
progetto di recupero del centro storico di Salemi.
L’area d’intervento
Concordata assieme all’Ufficio Tecnico Comunale l’area
d’intervento si estende su una superficie di 5.000 mq circa
e interessa la zona compresa tra la via San Biagio e la via
Giuliano Passalacqua a monte e la via Catusano e la Via
Ferro a valle.
La perimetrazione dell’area d’intervento è stata inserita nel
Sistema Informativo Geografico messo a punto nei locali che
il Comune ha reso disponibili alle squadre del Collegio dei
Geometri. La possibilità di poter operare con un GIS consente
di mettere a confronto, in un unico sistema di riferimento
georeferenziato, dati cartografici di provenienza diversa e
inquadrati in diversi sistemi di riferimento cartografici.
Infatti, in questo modo, acquisendo presso l’AT di Trapani il
file numerico del foglio di mappa catastale della zona, sebbene
fosse inquadrato nel sistema cartografico Cassini Soldner, è stato
possibile sovrapporlo alla cartografia aerofotogrammetrica,
inquadrata nel sistema cartografico Gauss-Boaga, e quindi
alla perimetrazione dell’area d’intervento. Ciò ha permesso di
avere in tempo reale un quadro chiaro delle particelle catastali
interessate nel progetto.
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I fabbricati rientranti nella perimetrazione concordata
sono 46 e sono tutti in condizioni di assoluto abbandono
e degrado.
Individuata l’area di intervento, e soprattutto i fabbricati sui
quali operare, si è subito iniziato un lavoro di rilevazione di
dati sia presso l’Agenzia del Territorio di Trapani che presso
lo stesso Ufficio Tecnico Comunale.
La ricerca storico catastale delle singole unità immobiliari
ha comportato l’individuazione delle particelle e dei
subalterni, delle ditte intestatarie e delle planimetrie catastali,
acquisendo visure dalla banca dati censuaria e cartografica
del catasto, ciò al fine di avere una chiara identificazione
della zona e dell’immobile.
Questo lavoro ha permesso di quantificare 104 unità
immobiliari che sarebbero stati oggetto di acquisizione di
informazioni e rilievi diretti. La ricerca storico-documentale
presso gli archivi dell’Ufficio Tecnico Comunale ha
permesso, invece, di acquisire, ove possibile, eventuali
elaborati progettuali, relazioni tecniche, atti di acquisizione
delle unità immobiliari al patrimonio del Comune.
Ogni fabbricato è stato codificato all’interno del database
del GIS affinché si potessero costruire delle tabelle di dati
relative a tutte le informazioni che da questo momento in
poi sarebbero state raccolte per ogni singolo fabbricato (dati
metrici, qualitativi, catastali, foto, planimetrie, etc.).
Creato l’elenco dei fabbricati che dovevano essere sottoposti
ad operazioni di rilievo si è proceduto a sopralluoghi per
potere programmare e progettare tutte le successive fasi di
rilevamento: dall’inquadramento al rilievo celerimetrico,
dal rilievo laser scanner 3D al rilievo di dettaglio.
L’area d’intervento è situata nella zona sud del centro storico
di Salemi ad una quota di circa 400 m s.l.m., ed è costituita
da un gruppo di abitazioni arroccate su un costone che
degrada verso valle e che gode di una posizione invidiabile
per gli ampi panorami sulla vallata e sulla pianura verso
l’autostrada Mazara - Palermo.
Nella zona si trovano una serie di case strette le une alle altre
che si affacciano sulle vie principali poste a contornare il
costone alle varie quote che vanno da 410 m a 380 m s.l.m.
e sono collegate fra loro da un sali e scendi di stradine e
scalinate che delimitano i vari isolati.
Le case sono oggi in condizioni alquanto precarie e si
alternano qua e là a fabbricati che sono già stati oggetto di
restauro e sono attualmente abitati.
I fabbricati vanno da un minimo di un piano fuori terra fino
a due, tre, quattro o cinque piani fuori terra in relazione
al dislivello presente fra due strade e quindi spesso sono
prospicienti due strade poste a quota diversa. Le case sono
in pietra, i tetti in coppi, le scale interne per salire ai piani
superiori in pietra o legno.
L’accesso alle abitazioni non sempre è possibile, infatti
molte unità immobiliari, in condizioni di crollo imminente,
presentano gli ingressi murati per ragioni di sicurezza. La
maggior parte dei fabbricati presentano i prospetti in buone
condizioni ma gli interni danneggiati.
Alcuni fabbricati presentano le coperture completamente
demolite e rimangono solo le mura perimetrali.
Altri fabbricati presentano demolizioni parziali delle unità
immobiliari presenti nei piani più alti; altri, infine, sono
completamente demoliti ed è presente solamente l’area di
sedime dove insisteva il vecchio fabbricato.
La situazione generale dell’area oggetto d’intervento ha
determinato un modo di operare che mettesse in sicurezza
i colleghi durante i rilievi di dettaglio e i rilievi con i laser
a scansione 3D, necessari quest’ultimi nella misura in cui
non era possibile avvicinarsi a un fabbricato per pericoli di
crolli.
Le operazioni di rilievo
Prima di effettuare il rilievo del dettaglio, si è proceduto a
materializzare una rete di punti stabili di riferimento (PSR) di
coordinate note, a cui appoggiare appunto il successivo rilievo
di dettaglio.
La rete composta da 13 punti, materializzati da chiodi
di acciaio piantati nella pavimentazione stradale, è stata
misurata con metodologia GPS in modalità Fast Static
(statico veloce) che permette, rispetto alla modalità Statica
dove bisogna stazionare sul punto da 1 a 4 ore, di ridurre i
tempi di occupazione a 8 - 20 minuti per punto.
La precisione ottenibile (centimetrica), è sicuramente inferiore
a quella del rilievo statico (sub-centimetrica) e la lunghezza
delle basi deve essere inferiore a 15/20 chilometri.
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I dati acquisiti con i ricevitori GPS in modalità statica veloce
sono stati elaborati mediante un idoneo software di postelaborazione per ottenere le coordinate dei punti rilevati.
Il software elabora i dati registrati dai vari ricevitori ed ottiene le
coordinate dei punti rilevati riferite al sistema WGS84. È stato
quindi necessario convertire le coordinate ottenute nel sistema
Gauss-Boaga che è il sistema cartografico prescelto utilizzato
nel GIS. Per ogni punto misurato è stata realizzata un’accurata
monografia all’interno del GIS, indicante le coordinate WGS84
e Gauss-Boaga del punto, nonché la quota ortometrica ed
ellissoidica, una descrizione riguardo alla materializzazione
del punto, una foto e uno stralcio cartografico rappresentante
l’ubicazione del punto. I punti materializzati, le cui monografie
sono consultabili in qualsiasi momento all’interno del GIS,
costituiscono una rete utile per chiunque voglia, in futuro,
effettuare ulteriori rilievi di dettaglio.
La fase successiva alla creazione della rete di inquadramento
è stata la realizzazione del “rilievo celerimetrico” per poter
determinare le coordinate di tutti i punti che costituiscono i
vertici dei fabbricati ricadenti all’interno dell’area di intervento.
La Stazione Totale utilizzata, Leica FlexLine TS02 è uno
strumento dotato di un distanziamento che permette di
misurare:
• con prisma fino a 3.500 m, precisione 1 mm
• senza prisma fino a 1.000 m
E’ munita anche di un registratore dati che permette la
registrazione automatica dei dati misurati e calcolati e la
trasmissione degli stessi nel personal computer del laboratorio
per la elaborazione dei dati finali, attraverso un software
applicativo, specifico per la soluzione di problemi topografici.
Il “rilievo celerimetrico”, ha permesso di determinare tutti
i punti esterni di contorno dei prospetti, nonché i punti
quota utili per individuare le linee di sezione, sulle quali poi
è stato possibile montare i prospetti dei fabbricati e inoltre
tutta una serie di punti quota, quindi punti 3D, tutti riferiti
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ai punti della rete di inquadramento, utili per la restituzione
plano-altimetrica del sito.
Contestualmente al rilievo degli spigoli dei fabbricati sono
stati rilevati i servizi di urbanizzazione:
• rete fognaria (tombini, caditoie)
• rete idrica (tombini, valvole)
• illuminazione pubblica (punti luce, tombini)
Questo rilievo dell’intera area ha prodotto la materializzazione
di 20 stazioni e la misura di 373 punti quota.
Il “rilievo con tecnologia Laser Scanner 3D” permette di
rilevare a distanza la morfologia di una struttura architettonica,
attraverso un pennello di luce (laser) che scivola sulle superfici
da rilevare.
Attraverso un maggiore o minore raffittimento della maglia
di scansione è possibile effettuare sia rilievi generali che
di dettaglio in corrispondenza di elementi architettonici
particolarmente complessi o significativi. Il raggio laser
restituisce, per ciascun punto reale della maglia “distesa”
sull’oggetto, un punto virtuale dotato delle 3 coordinate
spaziali. L’insieme di tutti i punti rilevati costituisce una
“nuvola di punti” (cloud of points), ovvero la “immagine
solida” fedele del fabbricato.
Questi punti oltre a descrivere spazialmente l’oggetto sono
in grado di dare informazioni circa la riflettanza dell’oggetto
e l’RGB (immagine) della superficie.
Lo strumento utilizzato per il rilievo Laser Scanner 3D è il
Leica Scanstation 2, uno scanner laser a impulsi ad altissima
velocità con compensatore bi-assiale e con videocamera
integrata digitale ad alta risoluzione, e presenta le seguenti
caratteristiche di misure singole:
• Posizione* 6 mm
• Distanza* 4 mm
A* una portata di 100 m
• Angolo (orizzontale/verticale) 60 mrad/60mrad (3.8
mgon/3.8mgon)
Ha un campo visivo (per scansione):
• orizzontale 360° (max.)
• verticale 270° (max.)
• velocità fino a 50.000 punti/sec.
Per effettuare il rilievo laser scanner 3D sono state materializzate
otto stazioni tra la via Marino e la via Catusano e quindi sono
stati elaborati otto modelli separati che successivamente sono
stati orientati, rototraslati e fusi in un unico modello.
La fusione degli otto modelli è stata resa possibile dal
contestuale rilievo con la stazione totale delle coordinate
dei target, riferiti alla rete di inquadramento, materializzati
e utilizzati per unire le varie scansioni e quindi utili a creare
un unico sistema di riferimento. I vari modelli vengono
gestiti all’interno del software Cyclone che permette di
effettuare varie operazioni; misure dirette sull’oggetto
del rilievo, sezioni orizzontali e verticali dell’oggetto,
ortofoto, e ovviamente la creazione di un unico modello
georeferenziato.
Complessivamente sono stati rilevati circa 180 m lineari di
prospetti per una superficie di mq 1.400 circa. Le elaborazioni
ottenute con le scansioni laser 3D hanno poi permesso, in
ufficio, di estrapolare tutti quei dati necessari alla redazione
di sezioni, prospetti e piante dei fabbricati, ma anche la
realizzazione del modello 3D.
Un’ulteriore fase di rilievo, stavolta finalizzata alla raccolta
di dati dettagliati dei fabbricati e quindi delle singole unità
immobiliari, ha portato le varie squadre all’interno dei
fabbricati, ove possibile, nella raccolta di dati metrici con
distanziometri laser Leica Disto e nella raccolta di dati
qualitativi e fotografici.
Questo lavoro certosino e allo stesso tempo abbastanza
pericoloso per le condizioni in cui si era costretti ad operare
ha portato alla compilazione di una apposita scheda tecnica
dell’immobile oggetto di rilievo. In questa scheda sono stati
riportati i dati dell’immobile intesi come catastali, tipologia
strutturale, descrizione delle rifiniture, descrizione di tutti gli
impianti, consistenza di vani e servizi, descrizioni di particolari
pregi storico-archittenonici, descrizione dei materiali costruttivi
e relativa tipologia. Inoltre è stato redatto un eidotipo con
riportati tutti i dati metrici dell’oggetto rilevato. Tutti questi
dati sono stati poi riportati in ufficio per la conversione in file
di disegno e dati alfanumerici all’interno del GIS.
Le operazioni di laboratorio
La raccolta di dati all’esterno ha avuto come destinazione
i PC, collegati in rete, presenti nella Sede Operativa messa
a disposizione dal Comune di Salemi, dove tutti i dati
sono stati archiviati, lavorati e trasformati. In particolare
tutti i dati metrici raccolti, per ogni singolo fabbricato,
hanno contribuito a creare dei file di disegno con l’ausilio
di software CAD: piante, sezioni, prospetti e successivo
calcolo di superfici e volumi.
I disegni sono stati impaginati e stampati in formato pdf
per essere integrati nelle tabelle di database del Sistema
Informativo Geografico. Ogni operatore ha seguito un flusso
di lavoro ben preciso e codificato che ha avuto come risultato
la conversione di dati analogici (dati cartacei) in dati digitali
(file) riguardanti il fabbricato e le singole unità immobiliari.
Gli strumenti
Lo strumento GIS ha consentito di gestire ed elaborare una
grande quantità di dati riferiti ad elementi posizionati sulla terra,
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cioè georeferenziati, ossia definiti da coordinate geografiche;
generalmente è composto da un software cartografico CAD
e da una componente database, consentendo di effettuare
analisi di dati e analisi territoriali, di gestire e nello stesso
tempo produrre immagini che hanno origini diverse: carte
topografiche, fotografie aeree, immagini da satellite, etc.
Questo è uno degli aspetti innovativi della gestione di
dati territoriali, poiché finalizzare la raccolta di dati alla
realizzazione di un Sistema Informativo Geografico permette
di conseguire enormi vantaggi.
Il dato geografico rispetto ad altri tipi di dati presenta
caratteristiche specifiche perché contiene una informazione
legata allo spazio. Esso è costituito dalle coordinate geografiche,
dalla posizione che occupa nel tempo, dagli attributi. Se
associamo ad una coppia di coordinate valori numerici,
statistici, otteniamo una informazione che, grazie ai GIS,
rappresentata su una mappa risulta avere potenzialità enormi.
I GIS permettono di conoscere aspetti del territorio che in
una rappresentazione statica, quale è il classico supporto
cartaceo, sarebbero rimasti nascosti.
Quindi i GIS per le loro caratteristiche e peculiarità sono
diventati strumenti indispensabili nei processi decisionali e
di grande utilità per tutti coloro che operano sul territorio.
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Per questi motivi si è ritenuto indispensabile nella
realizzazione di questo progetto realizzare un Sistema
Informativo Geografico.
La piattaforma utilizzata per la acquisizione dei dati rilevati
a Salemi è il GIS KARTO® della Miduell Informatika di
Belluno.
Il GIS KARTO® è un sistema integrato di moduli grafici
e alfanumerici, dedicati alla gestione del territorio ed è
strutturato su due moduli base e da una serie di moduli
applicativi integrati, che offrono soluzioni specifiche in
funzione delle esigenze e necessità dell’utente.
I moduli base sono:
• la componente grafico interattiva, modulo grafico
CAD-GIS che consente la creazione, l’editing e la
stampa delle basi cartografiche (aereofotogrammetiche,
catastali, ortofoto, etc.);
• la componente database, modulo per la generazione
di applicazioni database personalizzate (archivi
alfanumerici).
Il CAD è specificatamente realizzato per gestioni di tipo
cartografico e lavora in coordinate reali (per ogni foglio
digitato vengono date le coordinate di riferimento),
permette l’individualizzazione univoca di ogni elemento,
garantendo la congruenza con qualsiasi sistema di
riferimento. Gestisce file raster che possono essere
sovrapposti ai file vettoriali per un utilizzo continuato
raster-vector.
KARTO® permette, inoltre, di collegare dati alfanumerici
a elementi grafici. Una prerogativa del pacchetto è che le
due banche dati (grafica e database) possono essere create in
fasi diverse. L’associazione dei dati alfanumerici viene fatta
selezionando in grafica gli elementi a cui sono associati.
La componente database permette all’utente di definire
liberamente una serie di variabili numeriche, alfanumeriche,
immagine, etc. da associare a qualsiasi elemento grafico
precedentemente digitalizzato. E’ possibile generare delle
schede differenziate per ogni tipologia di elementi. La
creazione delle schede avviene in un ambiente graficointerattivo che consente all’utente di organizzare a piacere
le tabelle di inserimento dati.
Tutte le variabili definite dall’utente diventano chiavi di
ricerca per la generazione di stampe riepilogative o di
carte tematiche. Il modulo consente la gestione dinamica
degli archivi, dando la possibilità di aggiungere o togliere
campi, anche se sono già stati inseriti dati. Altra importante
caratteristica è rappresentata dalla possibilità di inserire nelle
schede campi di visualizzazione, immagini e di aggiungere
alle stesse dei pulsanti che, se premuti, possono aprire ulteriori
immagini di dettaglio.
La cartografia
I dati rilevati a Salemi sono stati digitalizzati prevalentemente
su una base raster della cartografia aerofotogrammetrica,
creata attraverso scansione e georeferenziazione nel sistema
Gauss-Boaga della cartografia cartacea messa a disposizione
dal Comune di Salemi:
• n. 6 tavole aerofotogrammetriche scala 1:500
• n. 6 tavole aerofotogrammetriche scala 1:2.000
• n. 2 tavole aerofotogrammetriche scala 1:5.000
ma anche su cartografia vettoriale:
• Limite Comunale
• Quadro d’unione cartografia aerofotogrammetrica
• Quadro d’unione cartografia catastale
• Foglio di mappa 99 del Comune di Salemi
• n. 12 tavole aerofotogrammetriche scala 1:10.000
Tutte le cartografie sono state inquadrate nel datum Roma40
sistema cartografico Gauss-Boaga fuso Est.
A seguito delle operazioni di rilevamento ed elaborazione dati
sono stati creati i seguenti layer vettoriali GIS:
• PSRmappa dei Punti Stabili di Riferimento
• Edificimappa dei fabbricati rilevati
• Idricamappa della rete idrica
• Fognaturamappa della rete fognaria
• Lucemappa della illuminazione pubblica
A ogni layer o meglio a ogni elemento grafico sono stati
associati degli attributi che hanno contribuito a creare il
database del GIS.
molto bene in quanto non esiste omogeneità nei dati.
Per l’utilizzo abbiamo due informazioni:
• come l’immobile è classificato al Catasto
• come l’immobile è realmente utilizzato
Per quanto riguarda la consistenza dell’immobile, anche
in questo caso, abbiamo due modalità di acquisizione dei
dati:
• il metodo catastale, basato sul concetto di vano e di
categoria;
• il metodo comunale, basato sulla superficie suddivisa
normalmente in utile e accessoria
Poiché molti dati numerici sono stati desunti dalle planimetrie
catastali, dove presenti, si è avuto un mix di due metodi per
cercare di determinare la consistenza nel modo più esatto
possibile. Alla maschera fabbricato è collegata una maschera
Unità Immobiliare, alla quale viene assegnato un sotto codice
del Codice Fabbricato, chiamato codice ecografico.
Il codice ecografico è un codice che fa e potrà fare, in futuro,
da chiave di accesso a tutti i dati che possono essere riferiti
all’immobile, dati di qualsiasi provenienza: pratiche edilizie,
anagrafe, tributi, catasto, toponomastica, etc.
L’unità immobiliare può essere relazionata a tutti gli altri
archivi presenti negli uffici comunali, creando un flusso
Il database
Il GIS KARTO® possiede una database aperto che
permette di creare tabelle e maschere di inserimento dati
completamente personalizzabili, per cui in funzione dei
dati raccolti sono state create maschere di inserimento dati
a misura di progetto, associando ad ogni elemento grafico
svariati tipi di dati: alfanumerici, foto, disegni, etc.
La gestione del database e la gestione CAD sono tra loro
indipendenti ma completamente interfacciati. Quindi in ogni
momento è possibile interrogare il data base dal CAD cliccando
sull’oggetto posizionato in cartografia. Questa funzionalità
consente di creare e aggiornare il data base visualizzando
contestualmente la cartografia e facilitando così l’associazione
di un dato attributo ad un dato oggetto grafico.
Bisogna dire che, data la struttura aperta del database, in
qualsiasi momento è possibile implementarlo, quindi per
esempio con disegni di progetto e qualsiasi altro tipo di dato.
Ad ogni fabbricato censito è stato assegnato un codice principale
detto Codice Fabbricato poiché l’oggetto fabbricato deve
essere identificato in maniera univoca e una serie di attributi
dell’immobile che riguardano fondamentalmente tre aspetti:
• l’identificazione sul territorio
• l’utilizzo dell’immobile
• la consistenza dell’immobile
Per l’identificazione sul territorio i sistemi utilizzati sono due:
• il sistema catastale (foglio, mappale, subalterno)
• il sistema comunale (via, numero civico, scala, interno)
Bisogna ricordare che i due sistemi però non dialogano
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d’informazioni che accresce la conoscenza del territorio
comunale e valorizza maggiormente le risorse a disposizione
dell’Ente Comune.
Alla maschera Unità Immobiliare sono collegate due
maschere, una relativa alla consistenza dell’U.I., l’altra ai
dati del proprietario.
Il database è stato implementato immettendo ulteriori dati relativi
alle reti tecnologiche presenti nell’area oggetto dell’intervento:
tombini, caditoie, valvole acqua, punti luce, etc.
Il modello 3D
Al di là degli obiettivi fissati nel progetto, in corso d’opera
ci si è resi conto di avere in mano una serie di dati che
potevano essere utili a sviluppare un modello tridimensionale
attraverso il quale l’utente potrà sperimentare, in una
simulazione realistica, la percorrenza degli spazi.
Il modello tridimensionale realizzato, che potrà essere fruito
dall’utente anche via Web, è il risultato di un accurato lavoro
di elaborazione e modellazione dei dati acquisiti con sistemi
integrati laser scanning, rilievi topografici e dati provenienti
da cartografia numerica.
Attraverso l’Animazione 3D si può vivere in prima persona il
progetto come fosse reale. Lo si può navigare virtualmente ed
esplorare secondo diverse prospettive. L’animazione 3D offre
la possibilità di dar vita a qualsiasi rendering, aumentando
la comprensione e la percezione degli spazi e offrendo
un’esperienza altamente suggestiva e avvincente attraverso il
semplice movimento di una telecamera virtuale.
È essenziale per la valutazione dell’impatto visivo e
ambientale di un’opera finita all’interno del paesaggio reale,
prima della sua effettiva costruzione o ristrutturazione.
http://geometritp.anticalicia.it
È il portale che oltre a rappresentare una vetrina di
tutto il lavoro svolto dai Geometri nel centro storico di
Salemi, contiene al suo interno una componente WebGIS
realizzata con il programma KARTO®Web che permette la
consultazione dinamica di mappe cartografiche e archivi
alfanumerici creati appunto con il GIS KARTO®.
L’utente di un WebGIS ha la possibilità di navigare su
di un sito dove non vengono visualizzate delle pagine
predeterminate, bensì delle pagine elaborate sulla base di
specifiche ricerche richieste. Unire GIS e Internet permette
di diffondere l’informazione territoriale ad un pubblico
potenzialmente illimitato: il GIS si libera della fisicità del
contenitore e si espande a livello planetario. Affinché questo
obiettivo possa essere raggiunto è necessario che i WebGIS
siano fruibili anche senza una particolare preparazione o
conoscenza delle tecnologie che stanno dietro all’interfaccia
visualizzata sullo schermo. L’interfaccia di KARTO®Web
è una interfaccia amichevole e intuitiva. L’utente Web,
che può essere l’acquirente interessato all’immobile, il
progettista incaricato del restauro, l’UTC, potrà estrapolare
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tutte quelle informazioni utili riguardanti il fabbricato e il
suo contesto.
L’analisi dei costi
Uno degli obiettivi del progetto è stato di valutare i costi e
analizzare gli interventi volti alla conservazione e al riuso
del patrimonio edilizio e finalizzati al miglioramento della
qualità di vita del centro storico.
Dalla raccolta dei dati e informazioni nell’area d’intervento, si
è arrivati alla conclusione che si dovrà fare diffusamente ricorso
sia ad interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, che
di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo.
In termini operativi per ogni fabbricato analizzato si è
proceduto alla classificazione tipo-morfologica dell’edificio.
Ovviamente questo ha richiesto una ricognizione accurata dei
luoghi, degli edifici accessibili, dove sono stati individuate le
scelte compositive, tecnologicamente in funzione di sistemi,
impianti, servizi e forniture di materiali, allo scopo di ottenere
le prestazioni essenziali a un costo compatibile con i richiesti
livelli di funzionalità, affidabilità, qualità e sicurezza.
Gli interventi previsti sono mirati a riportare gli edifici al loro
antico splendore e ad assicurarne la funzionalità mediante
un insieme sistematico di opere, nel rispetto degli elementi
tipologici, formali e strutturali dei fabbricati stessi. Tali
interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il
rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento
degli elementi accessori e degli impianti tecnologici richiesti
dalle esigenze dell’uso.
Per determinare i costi dell’intervento per singola unità
immobiliare (rapportati al metro quadrato), si è reso
necessario approntare un preventivo particolareggiato
scaturito dalla redazione di un computo metrico estimativo
“tipo”. Il computo metrico “tipo” è stato dettagliatamente
sviluppato e redatto sul progetto di recupero di un
edificio “tipo”, individuato all’interno dell’area oggetto del
progetto, che racchiudeva in sé tutti gli interventi descritti
in precedenza.
Questo lavoro ha portato alla determinazione del più
probabile valore del costo d’intervento rapportato al mq
dell’unità immobiliare che sarà oggetto del trasferimento.
Per completezza d’informazione anche i suddetti dati sono
stati inseriti nel GIS. Per cui alla maschera Scheda Superfici
Unità Immobiliare, esaminata prima, è stata collegata una
Maschera Progetto che riporta: il tipo di intervento previsto
(ricostruzione o ristrutturazione), la superficie lorda
dell’unità immobiliare e il costo complessivo dell’intervento
in funzione del costo al mq che è scaturito dal computo
metrico “tipo”.
È stata poi prevista la possibilità di consultare lo stesso
computo metrico “tipo” in formato pdf come attributo
associato all’unità immobiliare.
Il progetto “tipo” redatto, che riguarda l’immobile
identificato in Catasto dalla particella 1275 del foglio di
mappa 99, racchiude in sé contemporaneamente interventi
di ristrutturazione, ricostruzione e restauro conservativo; si
è giunti, quindi, alla conclusione di assimilare gli interventi
di ricostruzione e ristrutturazione e ricondurre tutti e due
gli interventi allo stesso costo al mq.
Piano di Sicurezza e Coordinamento Generale
Il Piano di Sicurezza e Coordinamento Generale da redigersi
per gli interventi edilizi necessari per il recupero del centro
storico di Salemi dovrà tenere conto:
• della contemporaneità dei lavori da svolgere;
• della natura del sito oggetto dei lavori;
• della caratteristica viaria dell’antico borgo rurale che
presenta strade e cortili molto stretti;
Tutto ciò al fine di una corretta gestione della sicurezza
individuale, pubblica e collettiva.
Nello specifico un Piano esaustivo dovrà valutare e
attenzionare i seguenti punti:
1. Studio della percorribilità del centro storico per i mezzi
di soccorso e di pronto intervento per la gestione
delle emergenze, anche attraverso l’utilizzo di percorsi
alternativi a quelli usuali, munendo di segnaletica
adeguata le vie di fuga e/o di evacuazione, tenendo
ulteriormente conto della tipologia dell’intervento
(ristrutturazione e/o ricostruzione), nonché della data di
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ANNO II
| n. 11 |
SETTEMBRE - OTTOBRE 2010
rilascio della concessione e della presenza di altri cantieri
similari nel comparto d’intervento;
2. Apertura dei cantieri, al fine di non creare situazioni
compromissorie per la viabilità dei mezzi di soccorso,
concessa previa verifica di altre concessioni rilasciate
lungo lo stesso percorso e subordinata all’approvazione
di un Piano di Sicurezza e Coordinamento del cantiere
che tenga conto della gestione dei lavori, dei tempi
di attuazione e della viabilità. Detta autorizzazione
potrebbe essere concessa anche in modo alternato da
altri cantieri.
3. In quei tratti di vie con larghezze minime, che non
permetterebbero la viabilità a eventuali mezzi di
soccorso, l’occupazione di suolo pubblico per la
collocazione dei ponteggi o di aree di cantiere potrà
essere concessa solamente previa messa in opera di
apposita impalcatura di altezza non inferiore a ml
3,00/3,50. Nella fase d’intervento nelle facciate
prospicienti le strade di cui sopra, potrebbe essere
consentito solo l’utilizzo di cavalletti mobili, in quanto,
all’occorrenza, immediatamente asportabili.
4. Nello studio della percorribilità, gli itinerari da
comunicare agli enti interessati alla gestione delle
emergenze, dovrebbero prevedere l’utilizzo di apposita
cartellonistica per la numerazione degli stessi, il tutto
previsto sempre nei PSC.
Il progetto «Case a 1 euro»
Un modello per tutta l’Italia
di Vittorio Sgarbi, Sindaco di Salemi
L’idea di dire non «ti regalo la casa» ma «te la do al costo di 1
euro», ha presto determinato l’interesse di questo progetto in
tutto il mondo. E così «Case a 1 euro» è stato un marchio che
ha avuto un successo straordinario. Ne hanno scritto e parlato
giornali e televisioni di tutto il mondo, con il risultato che
sono pervenute al Comune migliaia di richieste da parte di
acquirenti.
Il progetto «Case a 1 euro» non è un regalo, ma una occasione.
Ed è anche il simbolo di un diverso modo di pensare all’edilizia
abitativa.
A cosa serve, per esempio, il «Piano Casa», quando in tutto il
territorio nazionale abbiamo paesi pieni di case inabitate?
Non è necessario continuare a riversare colate di cemento sulle
nostre città, ma di utilizzare le case che ci sono.
Quello che sta accadendo a Salemi si è già verificato a Civita di
Bagnoregio, nel Lazio, per anni conosciuta come «la città che
muore», alludendo all’abbandono dell’antico borgo da parte dei
suoi cittadini. Ma quel marchio apparentemente nefasto («la
città che muore») ha creato un sorta di panico, a tal punto che,
per salvarla dallo spopolamento, molti personaggi del mondo
dell’arte, della cultura, dell’imprenditoria e delle istituzioni, hanno
comprato casa, trasformandola in una sorta di «buen retiro».
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Lo scorso marzo nel corso di una conferenza stampa a Roma
con il ministro Bondi e il sottosegretario Giro, il Ministero dei
Beni Culturali ha proposto di estendere il progetto delle «Case
a 1 euro» in altri posti d’Italia.
Il progetto «Case a 1 euro» di Salemi può diventare dunque
modello per tutta l’Italia.
Le verifiche e gli studi condotti dal Collegio dei Geometri
sono un prezioso contributo alla concreta attuazione di questo
progetto, il cui scopo è quello di fare di Salemi un albergo
diffuso.
Dalla Prefazione dell’Architetto Lelio Oriano Di Zio al volume “Il recupero
dell’antica Alicia – Il contributo dei Geometri italiani al progetto ‘Case a 1
euro’ del Sindaco di Salemi Vittorio Sgarbi”
“ ... Ci si accorge, così, che oggetto di condivisione diffusa è
il verbo e non le azioni e mentre una piccola parte di cultori
si interessa delle povere pietre, ne indaga la maniera del fare
antico svelandone il valore delle tecniche premoderne, le
Amministrazioni locali, detentrici del potere di disciplina
dell’uso di questi patrimoni, sembrano distratte, costrette
a farsi carico di fastidiosi piani di recupero, funzionali più
ad aspettative di finanziamenti, che a consapevoli scelte di
tutela. In questo contesto pochi sono i segnali che si sollevano
al di sopra della linea buia dell’incuria e prefigurano nuovi
scenari possibili per le “umili pietre”, tra questi certamente
spicca la straordinaria, geniale, idea lanciata dal sindaco On.
Vittorio Sgarbi a Salemi, con il progetto “Case a 1 euro”.
Oltre ai concreti e sostanziali risvolti socioeconomici, l’idea
riafferma un principio importantissimo troppo spesso
dimenticato e cioè che il centro storico è patrimonio
economico per chi lo possiede e patrimonio culturale per la
collettività tutta e pertanto non può essere detenuto da chi
non ne fa uso, non lo cura, non lo conserva.
A sostegno di questa idea è necessario promuovere azioni
che colgano, nella straordinaria bellezza del patrimonio
antico, una sana convenienza imprenditoriale, coniugata in
modo indissolubile a criteri di rigorosa tutela.
Derogare da rigorosi criteri di conservazione, per assecondare
sterili funzionalismi o effimeri modernismi, produce
un duplice errore: perdere la bellezza di tali patrimoni e
conseguentemente perderne ogni valore.
Per conservare e recuperare correttamente occorre
innanzitutto conoscere i segreti di quella cultura
materiale tramandata di generazione in generazione,
mediante l’apprendimento pratico di tecniche e processi,
tanto consolidati ed efficaci quanto estranei alla cultura
contemporanea.
La conoscenza ci aiuta a eliminare il bisogno d’interventi
autoreferenziali tanto invasivi quanto inefficaci, a stimolare la
consapevolezza che protagoniste della scena sono le pietre, di
cui oggi siamo solo i temporanei fruitori e custodi, così come,
più o meno consapevolmente, altri lo sono stati prima di noi.
In questo contesto appare davvero singolare, per bontà, la
scelta della Fondazione Geometri Italiani e del Consiglio
Nazionale Geometri, attraverso il Collegio dei Geometri
e Geometri Laureati della Provincia di Trapani e il
coinvolgimento anche di giovani professionisti, di
promuovere un’azione a sostegno dei principi sopra
richiamati mediante l’avvio del censimento e rilevamento
del patrimonio edilizio storico ed antico di Salemi.
D’altro canto non è superfluo richiamare che nel
processo di conservazione e recupero del patrimonio
edilizio il rilevamento si pone alla base delle azioni
finalizzate alla conoscenza; conoscenza della condizione
giuridica, dell’origine storica, delle trasformazioni, della
configurazione dimensionale, dello stato attuale.
La manifesta volontà espressa più volte dal sindaco
Vittorio Sgarbi per una chiara politica a sostegno della
bellezza del centro storico di Salemi, impone il recupero
e la conservazione dei caratteri architettonici e urbanistici
di tale patrimonio e pone questa azione promossa dalla
Fondazione Geometri Italiani alla base di tutto il processo.
Le recenti normative per le costruzioni in zona sismica
hanno ribadito l’importanza del livello di conoscenza
della geometria, dei dettagli costruttivi e delle proprietà
dei materiali ai fini della valutazione della vulnerabilità
sismica del manufatto edilizio.
Analogamente, il Ministero dei Beni Culturali,
nell’applicazione delle linee guida per gli interventi sul
patrimonio culturale, nelle zone a rischio sismico, richiama
l’importanza del modello di conoscenza del comportamento
strutturale, del degrado e dei dissesti.
L’attività svolta può essere letta non solo come un immediato
contributo all’avvio del processo di dismissione del
patrimonio edilizio nel rispetto del regolamento approvato
dal Consiglio comunale di Salemi, ma soprattutto come
una verifica sul campo delle potenzialità e possibilità
concrete di supporto alla redazione delle linee guida e piano
di recupero, strumenti fondamentali a governare il processo
di recupero del patrimonio edilizio.
L’auspicio è che l’iniziativa possa rappresentare, insieme
alle altre buone pratiche richiamate, una chiara inversione
di tendenza nell’approccio al recupero e alla conservazione
del patrimonio architettonico storico e antico, consapevoli
della responsabilità degli Amministratori e dei professionisti
nei confronti delle attuali future generazioni”.
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