Guida al Progetto Toscana Resort Castelfalfi

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dpcastelfalfi
“Guida al Progetto Toscana Resort Castelfalfi”
Sintesi del Piano di Fattibilità presentato da TUI
A cura del Garante della Comunicazione del
Comune di Montaione e del suo Staff
Indice
Premessa
03
Perché un Dibattito Pubblico su Castelfalfi?
Come si svolge il Dibattito Pubblico su Castelfalfi?
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Cosa succede a conclusione del Dibattito?
1. Il contesto dell’intervento
2. Storia urbanistica di Castelfalfi e strumenti urbanistici vigenti
3. Il Progetto
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La TUI e i suoi partners
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Gli obiettivi di sviluppo e il modello urbanistico
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3.1. Il sistema insediativo
16
Il borgo
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Il nuovo albergo Iberotel
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Il Robinson Club
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I villaggi
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Il Golf
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Allegati al capitolo 3- Tabelle: destinazioni d’uso e superfici
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3.2. Piano di recupero agro-ambientale
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3.3. I servizi (energia, acque, rifiuti, viabilità)
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4. Le ricadute economiche, sociali e ambientali
PREMESSA
Perché un dibattito pubblico su Castelfalfi?
La multinazionale tedesca TUI intende realizzare un importante intervento di edilizia turistico-ricettiva accompagnato da un
piano di recupero agricolo-ambientale nell’area del comune di Montaione denominata Castelfalfi. Allo scopo è stato presentato
all’amministrazione comunale di Montaione un Piano di fattibilità che la Giunta ha approvato nelle sue linee strategiche generali.
Si ritiene infatti che nel suo insieme l’intervento possa valorizzare il territorio e recuperare un’area che al momento presenta evidenti
segni di degrado.
La proposta è conforme al Piano Strutturale e necessita di variante al Regolamento Urbanistico per la sua operatività, secondo quanto
stabilito dai medesimi Ps e Ru. Pertanto può seguire le ordinarie modalità di procedimento nella piena competenza comunale.
Tuttavia la Giunta è consapevole della rilevanza dell’intervento, che rende opportuno un processo più complesso.
Tale rilevanza è riferita a:
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quantità delle edificazioni, che comprendono la nuova costruzione ma anche il recupero, l’ampliamento e il cambio di
destinazione d’uso di tutto il cospicuo patrimonio edilizio esistente, e delle dotazioni territoriali tese a creare nuove risorse
(idriche, energetiche, infrastrutturali, per la viabilità, agricole) al fine di rendere l’insediamento compatibile e sostenibile;
profonda trasformazione territoriale e costruzione di nuovo paesaggio derivante dalla quantità e dalla qualità degli
interventi;
tipologia imprenditoriale (turismo variamente articolato da forme alberghiere specializzate a villaggio ed a residenzialità
turistica fino alla vendita);
interlocutore imprenditoriale di livello mondiale (TUI);
risorse territoriali interessate, fra le quali soprattutto il patrimonio collinare;
convergenza del progetto che investe il territorio di Montaione con l’agenda strategica del Piano regionale in particolare
verso quella Toscana dell’attrattività e dell’accoglienza, primo dei sistemi funzionali del Piano di Indirizzo Territoriale;
ricadute sulla qualità dello sviluppo dell’intero comprensorio territoriale di appartenenza;
aspettative antiche da parte della comunità locale, riferite alle vicende economiche, sociali, territoriali, e non ultime,
urbanistiche, della Tenuta di Castelfalfi e alla sua reintegrazione nel circuito regionale e internazionale dell’economia
agrituristica.
Lámministrazione di Montaione ha quindi deciso, prima di approvare qualunque tipo di realizzazione urbanistica, paesaggistica
ed edile, di avviare un’ampia consultazione per consentire a tutti i cittadini interessati di esprimere la propria opinione su questo
intervento.
LE PAGINE CHE SEGUONO RIPORTANO UNA SINTESI DEL PROGETTO
DI SVILUPPO IMMAGINATO DALL’INVESTITORE TUI.
Tutte le informazioni, compresi gli strumenti grafici e cartografici, le tabelle e le immagini,
sono dunque di fonte diretta TUI.
Le parti contenute nei boxes - pagine 12, 13, 16, 19, 21 - sono la riproduzione senza modifiche
della presentazione del progetto fatta dai consulenti della TUI.
Le pagine che seguono NON devono in alcun modo essere intese come una progettazione definitiva, anche perché sono
ancora in corso le verifiche previste per legge dalla Valutazione integrata. Pertanto, pur nel quadro di un orientamento positivo
verso il progetto nel suo insieme, è ferma intenzione dell’amministrazione comunale rinviare al termine del percorso di informazione
ed ascolto della comunità locale ogni decisione relativa al piano proposto. Tutti i dati e le specifiche di dettaglio sono qundi da
considerarsi puramente indicativi.
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PREMESSA
Come si svolge il Dibattito Pubblico su Castelfalfi?
Il Dibattito Pubblico sarà garantito e coordinato dal Garante della Comunicazione del Comune di Montaione (ex L.r. 1/2005) prof.
Massimo Morisi e gestito operativamente dalla società Sociolab Ricerca Sociale (www.sociolab.it).
Col Dibattito Pubblico si garantisce una piena e trasparente informazione sullíntervento in corso di progettazione e dalláltra si
da la possibilità a tutti i cittadini che lo desiderano di esprimere il proprio parere sullíntervento sia come singoli sia come gruppi
organizzati.
I cittadini saranno informati sulle caratteristiche dellíntervento e sulle opinioni (positive e negative) ad esso relative attraverso
diversi canali di comunicazione:il sito web www.dp-castelfalfi.it in cui sarà resa disponibile tutta la documentazione relativa al
progetto, le posizioni dei principali osservatori (istituzioni, associazioni, comitati) e la rassegna stampa internazionale;
5 assemblee aperte a tutti i cittadini di Montaione e comuni limitrofi e a chiunque interessato in cui saranno illustrate nel dettaglio
le caratteristiche dellíntervento e raccolte tutte le opinioni;
il web forum in cui i cittadini, in qualsiasi momento durante tutto il processo di Dibattito Pubblico, potranno esprimere
pubblicamente e per iscritto la propria opinione.
Chiunque sia interessato al progetto può:
porre domande e dubbi via e-mail; alle domande risponderà il Garante della Comunicazione dopo aver consultato, a seconda del
quesito, il sindaco, gli uffici tecnici del comune o gli stessi dirigenti della TUI;
inviare un singolo contributo scritto sul progetto;
esprimere in qualità di associazione, comitato o altra realtà organizzata la propria posizione sul progetto inviando un intervento scritto
allíndirizzo [email protected] . Ogni intervento ricevuto, purché pertinente, sarà scaricabile dal sito web dedicato al progetto
(www.dp-castelfalfi.it) e distribuito presso la Casa Comunale ed eventualmente in occasione delle assemblee pubbliche;
partecipare attivamente alle assemblee pubbliche organizzate sul territorio e aperte a tutti i cittadini di Montaione e comuni
limitrofi e a chiunque interessato;
esprimere pubblicamente, attraverso il web forum, la propria opinione sullíntervento, per iscritto e in qualsiasi momento durante
tutto il processo di Dibattito Pubblico.
Cosa succede a conclusione del dibattito?
A conclusione del Dibattito, il Garante della Comunicazione consegnerà all’amministrazione e alla società TUI un rapporto in cui
saranno evidenziati il livello di conflittualità dell’intervento, i punti forti, i punti deboli e le proposte di modifica che eventualmente
emergeranno dal dibattito. Alla luce di questo rapporto il Comune assumerà pubblicamente le proprie opzioni ed argomenterà
adeguatamente le proprie scelte in merito al progetto presentato da TUI. Al Dibattito sarà destinata una quota percentuale
dell’investimento cui è interessato l’operatore privato e dunque non graverà sulle casse comunali.
CALENDARIO DELLE ASSEMBLEE
Partecipanti
30/09 - h. 10,00 Presentazione del dibattito e degli strumenti di
informazione e presentazione di massima del progetto
Sindaco;
prof. Morisi, Garante della Comunicazione;
arch. Viviani, consulente del Comune per il Piano Strutturale
21/10 - h. 10,00
Presentazione del progetto Toscana Resort Castelfalfi
Sindaco;
dott. Schlueter, responsabile del progetto per TUI
26/10 - h. 21,00
Approfondimento su: paesaggio e qualità architettonica
Sindaco;
arch. Rilke, responsabile della pianificazione urbanistica per TUI;
rappresentanti di associazioni e categorie economiche.
9/11 - h. 21,00
Approfondimento su: ricadute economiche e ambientali
Sindaco;
dott. Schlueter, responsabile del progetto per TUI;
rappresentanti di associazioni e categorie economiche.
18/11 - h.10,00 Assemblea aperta, conclusioni
da definire
Le assemblee si svolgeranno presso il Teatro comunale di Montaione
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1 IL CONTESTO
Il contesto dell’intervento
La Tenuta Castelfalfi occupa circa 1100 ettari del
Comune di Montaione (nonché 13 nel Comune di
Peccioli, in Provincia di Pisa) e include il borgo di
Castelfalfi e le aree adiacenti. Essa è situata a circa 5
km a sud-ovest dal Capoluogo comunale.
Il paesaggio a Castelfalfi è un tipico paesaggio
collinare toscano con coltivazioni diversificate
punteggiate da casolari sparsi. A nord della tenuta
attorno al Borgo si trovano piccoli appezzamenti
coltivati a vite e olivi - alcuni dei quali attualmente
abbandonati - che si alternano a prati e pascoli e
boschi fitti e voluminosi. A ovest il paesaggio agricolo
aperto ed ampio domina il territorio con variegati
punti di riferimento tipicamente toscani che svettano
ben visibili da lontano sulle sommità delle colline. Al
centro dell’area, ai piedi del Borgo di Castelfalfi, si vede
un campo da Golf perlopiù pianeggiante e circondato
dal bosco per quasi tutto il suo perimetro.
Le prime testimonianze dell’insediamento risalgono
ai tempi degli Etruschi. Nel 1926 vicino alla casa
poderale “I Bianchi” fu rinvenuta una tomba datata
intorno al 100 d.C., testimonianza della continuità
dell’insediamento.
Un primo castello fu edificato in periodo longobardo
(metà del VIII secolo). Parte del castello passò nel 1139
al vescovo di Volterra. Nel 1230 Castelfalfi si sottomise
a San Miniato e successivamente a Firenze. Nel 1475
il castello fu potenziato da Giovanni di Francesco Gaetani e da sua moglie Costanza de‘ Medici e ampliato con
l’aggiunta di una villa. La chiesa romanica di san Floriano fu ricostruita nel 1511. Nel corso del Rinascimento il
castello di Castelfalfi fu trasformato da roccaforte militare in villa conservando il suo aspetto fino al giorno d’oggi.
Per lungo tempo l’attività agricola fu prevalente; fino all’inizio del 900 quando fu costruito il tabacchificio per
la lavorazione del tabacco importato dall’America. Oggi il castello è utilizzato solo come ristorante mentre la
vecchia fabbrica del tabacco è stata trasformata in albergo.
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1 IL CONTESTO
L’area del Piano si estende su una superficie di circa 1500 ha. , in
massima parte di proprietà della Tenuta di Castelfalfi s.p.a.;
il 10% del terreno appartiene a proprietari diversi (lotti nell’area del
Borgo e attorno ai casali Castelluccio, I soli, Cerchiaia e Vignacce
Intorno al 1400 vivevano a Castelfalfi circa 65 famiglie (200 abitanti). Nel 1839 Castelfalfi raggiunge il numero
più alto con 500 abitanti (di cui 200 vivevano nel borgo e 300 nelle case sparse dei poderi). Oggi sono residenti
all’interno del borgo di Castelfalfi sette famiglie per un totale di 15 abitanti. Alcuni di questi sono tuttavia residenti
solo formalmente in quanto l’alloggio nel borgo è di fatto una seconda casa.
A marzo del 2007 l’intera tenuta è stata acquistata dalla società Tenuta di Castelfalfi spa, società di
proprietà per l’85% del gruppo tedesco TUI.*
Dal punto di vista insediativo la tenuta è composta da un borgo medievale e da circa 30 edifici rurali (casali)
sparsi nell’area. Tali edifici risultano abbandonati a partire dagli anni ‘60 e in molti casi in rovina. 12 di questi
edifici sono individuati nel Piano Strutturale del Comune come “immobili di valore”, ma solo sei di questi sono di
proprietà di Tenuta di Castelfalfi spa.
Al margine occidentale della tenuta, in località La collina, si trova un’impresa agricola, che coltiva attualmente i
terreni della Tenuta Castelfalfi spa. Gli edifici dell’impresa consistono in un edificio di abitazione, stalle (di cui una
in rovina), silos a grano e altri annessi. L’insieme degli edifici, distribuiti intorno a un’aia, è direttamente servito da
una strada comunale. All’impresa agricola appartengono altri fabbricati, situati sulla strada provinciale ad est del
Borgo, che comprendono tra l’altro un frantoio e dei depositi. Nei dintorni della località Poggio Nero ci sono altri
edifici agricoli, già adibiti ad allevamento avicolo e attualmente non utilizzati, ordinati parallelamente lungo un
viale di cipressi.
Il borgo di Castelfalfi è già dotato di alcune infrastrutture turistico ricettive: un ristorante, un albergo, un campo
da golf e alcune piscine.
*Le azioni della società Tenuta di Castelfalfi spa sono così suddivise: 85% TUI AG, 15% precedente proprietario della tenuta
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2 STORIA URBANISTICA DI CASTELFALFI
Storia urbanistica di Castelfalfi
Dal Programma di Fabbricazione del 1968 al vigente Piano Regolatore Generale
Il Programma di Fabbricazione (P.d.F.) adottato nel 1968 e approvato nel 1971 (1968-1971) prevedeva per
Castelfalfi due zone per attività produttive, una delle quali comprendente la tabaccaia e l’altra posta di fronte alla
stessa, di là dalla strada.
Nel 1982, a seguito di una proposta di investimenti ai fini di recupero edilizio e di sviluppo ricettivo e sportivo
presentata al Comune dalle proprietà dell’epoca, Immobiliare Montana Spa e Castelfalfi Spa, fu approvata in via
definitiva una Variante al Programma di Fabbricazione (Delibera GRT n. 4989 del 3.5.1982) che: aboliva la
previsione delle zone produttive, sostituendole con una ‘zona per attrezzature turistiche, commerciali, collettive e sportive’;
prevedeva una modifica al tracciato della strada provinciale «per allontanare il traffico veicolare dall’interno del paese»;
prevedeva ampi parcheggi, una zona di espansione edilizia, un campo di calcio, un impianto di golf con 18 buche,
laghetti artificiali, un centro ippico, piscine e campi da tennis.
A seguito dell’approvazione della Variante, il 16/07/1982 fu sottoscritta una convenzione tra il Comune di
Montaione e le proprietà con la previsione di alcuni impegni specifici sia in materia urbanistica/edilizia che
agricola.
La convenzione prevedeva:
la realizzazione di nuove volumetrie agricole; l’ampliamento delle
volumetrie degli ex annessi agricoli esistenti; la deruralizzazione
degli edifici rurali esistenti (casali); altri interventi in agricoltura, sia per
annessi agricoli e centro agrario, sia per migliorie e nuovi impianti di
produzione agricola.
la realizzazione di nuove volumetrie a destinazione turistiche,
commerciali, collettive e sportive’: impianti sportivi - piscine, campi
da tennis, golf, centro ippico; un centro sociale; la costruzione di
alloggi per circa 140 addetti alle attività agricole e turistiche con la
previsione di volumetrie nuove e recupero dell’esistente; ulteriori
interventi urbanistici con destinazione turistiche commerciale e
collettiva.
il recupero del patrimonio edilizio esistente nel Borgo e nell’abitato
della frazione; la conversione della ex tabaccaia ad attrezzatura
turistica.
la realizzazione di opere di urbanizzazione quali: vari parcheggi
pubblici; un impianto di smaltimento e depurazione dell’intero
complesso; un nuovo acquedotto per il Borgo e per le case coloniche;
la variante alla strada provinciale (SP 26) e le sistemazioni a verde
pubblico (sulla base di progettazioni separate con approvazione da
parte del Comune).
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2 STORIA URBANISTICA DI CASTELFALFI
Nel 1985 fu adottata la revisione generale del P.d.F. del 1968 (approvata dalla Regione nel 1988), che recepì
tutte le indicazioni della Variante del 1982.
Per quanto riguarda l’abitato di Castelfalfi, il nuovo P.d.F., in sintesi (tav. 28), individuava un’ampia area ‘destinata
ad attrezzature turistiche, commerciali, collettive e sportive’, due aree vincolate a parcheggio e un parcheggio senza
area definita; due aree ‘destinate ad attrezzature di interesse comune’ (il Museo della civiltà contadina e un ‘centro
culturale, ricreativo, politico sindacale’); un’area vincolata ad ‘area scolastica’ e comprendente la scuola esistente;
prevedeva la variante alla SP26; un’ampia area ‘per spazi pubblici attrezzati a parco’, fra la variante stradale e l’attuale
SP26; due zone ‘di espansione residenziale’; prendeva atto di una lottizzazione approvata a nord della variante
della SP26 e, al suo interno, di due concessioni edilizie rilasciate; perimetrava il centro storico (dal castello alla
chiesa, comprendendo anche un’area ‘prevalentemente boschiva’ che veniva vincolata a ‘verde privato’); disponeva,
attorno al promontorio di Castelfalfi, una fascia di aree ‘sottoposte a vincolo ambientale’ (al suo interno era prevista
un’area per un ‘impianto di depurazione delle acque’); attribuiva specifici tipi di intervento a tutti gli edifici esistenti
fuori dalla zona E, e li riportava negli ‘Elenchi degli immobili con valore storico, artistico, ambientale’; vincolava a ‘verde
privato’ con indicazione di ‘impianti sportivi all’aperto’ la grande area per il golf e un’altra area minore dove era
“ammessa la realizzazione di un centro ippico ed allevamento cavalli”.
Con successiva Variante organica al P.d.F. (1991-1995) sono state apportate delle modifiche alla proprietà di
Castelfalfi alla luce di nuove esigenze. La Variante prevedeva le seguenti aggiunte urbanistiche:
la previsione di un’ulteriore area per attrezzature turistiche, commerciali e collettive nella zona della ex
scuola;
la conferma di una volumetria massima per la “Club House” del golf;
una modifica alla variante alla SP26 per dare spazio al parcheggio collegato con la nuova zona alberghiera;
la previsione di una nuova zona del nucleo “Osteria della Pergola e Colombaia”, all’ingresso della frazione;
la modifica della nuova zona di espansione residenziale per adeguarla alla parte di lottizzazione già realizzata
ed in parte oggetto di condono edilizio.
Negli gli anni seguenti alla Convenzione 1982 sono state attuate solo una parte delle previsioni del P.d.F.
E’ stato realizzato l’albergo nella ex tabaccaia, sono stati realizzati i due parcheggi pubblici previsti ai lati della
SP, alcuni campi da tennis nell’area per attrezzature turistiche, commerciali, collettive e sportive a ovest della via
Castelfalfi e due edifici per abitazioni su via Poggiali.
Le vicissitudini finanziarie e gestionali delle due società proprietarie hanno determinato una realizzazione molto
parziale delle previsioni urbanistiche e degli interventi sul patrimonio edilizio esistente, che presenta
notevoli volumetrie da recuperare sia nel Borgo, sulla base di piani attuativi approvati, sia nel territorio aperto per
quanto concerne i casali e le altre volumetrie di annessi agricoli non più utilizzati ai fini agricoli.
Il nuovo Piano Regolatore Generale (P.R.G.) del Comune di Montaione (Piano Strutturale adottato dal Consiglio
Comunale nel 2001 e approvato nel 2003; Regolamento Urbanistico, adottato nel 2005 e approvato nel 2006 e
modificato nel febbraio 2007) ha assegnato a Castelfalfi le finalità di uno sviluppo turistico ricettivo integrato e ha
inserito il territorio della tenuta di Castelfalfi nell’”Ambito di Azione Territoriale Complessa di Castelfalfi” (artt. 35 e
45 delle Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico).
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2 STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI
Strumenti urbanistici vigenti
Un progetto complesso e ampio come quello presentato dall’investitore per la tenuta di Castelfalfi, non solo non
deve contrastare con gli obiettivi che l’Amministrazione Comunale ha posto allo sviluppo del territorio, ma deve
anche integrarsi nel delicato equilibrio esistente tra territorio coltivato, naturale e edificato.
Il primo strumento normativo di riferimento per l’intervento è quindi il Piano Strutturale di Montaione
(approvato nel luglio 2002), cioè il documento che fissa i grandi obiettivi e le prescrizioni fondamentali per il
territorio comunale.
L’Amministrazione Comunale non intende modificare il proprio Piano Strutturale per rendere possibile l’intervento
proposto, pertanto esso dovrà attenersi a quanto già stabilito dal PS vigente.
Il Piano Strutturale individua, come prevede la Legge Regionale sul Governo del Territorio (LR 1/2005), delle Unità
Territoriali Omogenee Elementari e per ognuna di queste aree detta delle norme specifiche. L’intervento progettato
si situa nel perimetro della UTOE 5 “Sughera, Tonda, Castelfalfi, San Vivaldo e Iano” (che ha sua volta appartiene
ad un ambito più vasto, il Sistema della fascia collinare centrale – Sottosistema collinare occidentale) e, in piccola
parte, nella UTOE 8 “Argille meridionali a Montaione” (Sistema della fascia collinare volterrana – Sottosistema delle
argille meridionali).
Gli indirizzi per lo sviluppo del territorio
L’art. 22 del Piano Strutturale, per l’UTOE 5, precisa:
“E’ l’UTOE più ampia di tutto il comune e quella più ricca di insediamenti
diffusi e nuclei abitati con alta qualità paesaggistica e importanti
testimonianze storiche e culturali. Ognuno di questi nuclei ha proprie
caratteristiche morfologiche e costituiscono i nodi di una rete insediativa
che segue e valorizza la struttura del territorio fisico.
Per quanto riguarda il paesaggio, un primo obiettivo riguarda la
protezione delle singolarità ambientali costituite dalle formazioni
calanchive, conservandone la vegetazione spontanea, promovendo la
rinaturalizzazione delle pendici denudate dall’erosione catastrofica e
limitando le lavorazioni meccaniche in prossimità dei margini naturali.
In generale si deve tutelare le formazioni vegetali spontanee esistenti e dei corridoi biotici.
Un secondo obiettivo è la tutela degli insediamenti mediante un controllo sistematico dei versanti adiacenti ai centri
abitati.
Lo sviluppo dell’UTOE è principalmente affidato allo sviluppo del sistema insediativo finalizzato al turismo.
A questo fine concorrono: il completo recupero dei fabbricati rurali e il loro riuso a fini residenziali, agrituristici e di ricettività
rurale, col mantenimento dei caratteri architettonici, le ristrutturazioni a fini agrituristico-ricettivo con limitato il numero
di unità abitative, l’ampliamento dell’intervento di recupero edilizio a Tonda, la promozione di servizi di coordinamento
dell’offerta turistica, agrituristica, ricreativa e sportiva, lo sviluppo della segnaletica e cartellonistica storico-turisticorecreativa, lo sviluppo di percorsi ippici attrezzati (…)”.
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Il dimensionamento
L’art. 22 del Piano Strutturale, per l’UTOE 5, indica:
(...) Riguardo al dimensionamento residenziale di questa UTOE si stabilisce il limite massimo in 113 nuovi alloggi, di cui 15
ad Alberi, 14 a Sughera, 40 a Castelfalfi, 10 a San Vivaldo e 34 a Iano.
Riguardo al dimensionamento turistico-ricettivo di questa UTOE si stabilisce il limite massimo in 593 nuovi posti letto e
relativi servizi in nuove costruzioni (di cui 430 a Castelfalfi, [40] 68 a Tonda, 15 a Piaggia, 60 a Iano, 20 ad Alberi) e in un
campeggio.
Per Castelfalfi qualsiasi intervento diverso dalla manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia
è subordinato all’approvazione di un Piano attuativo unitario. L’incremento volumetrico ammissibile nella tenuta di
Castelfalfi all’esterno del centro storico non potrà superare il 10% del volume esistente. L’effettiva dimensione dello stesso
sarà stabilito dal P.U.A. in base alle compatibilità urbanistiche, storico-ambientali ed economiche-gestionali, valutate ai
sensi dell’art. 29, comma 4. della L.R. 5/95.
Il perimetro di intervento
I vincoli sovraordinati, vale a dire fissati dalla Provincia, dalla Regione e dallo Stato, riportati nel Piano Strutturale
nell’area di intervento sono:
Sotto il Borgo di Castelfalfi, il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale stabilisce un perimetro di
protezione paesistica, che implica forti limitazioni all’edificabilità dell’area. Il Progetto di Fattibilità presentato
alla Giunta non prevede alcun intervento in questo sito.
Un vincolo cimiteriale (che può implicare riduzione dell’edificabilità) è riportato nel Piano Strutturale, ma il
raggio è stato ridotto nel Regolamento Urbanistico a 50m contro i 200m del Piano Strutturale.
Unità Territoriale Organica Elementare: sono suddivisioni del territorio (omogenee per caratteristiche
paesistiche, di tipologia abitativa, etc) che il Piano Strutturale delimita e per le quali fissa degli obiettivi di
preservazione e sviluppo (citazione LR 1). Nel Piano Strutturale di Montaione e Gambassi le UTOE sono così
definite: “Le unità territoriali organiche elementari (UTOE) sono ambiti che proiettano sul territorio le volontà
di governo e rappresentano il progetto strategico del piano. Alle UTOE sono attribuiti caratteri ‘urbano’, ‘di
territorio aperto’, di ‘parco’ e ‘di specializzazione produttiva’”.
Il Progetto di Fattibilità non prevede alcun intervento in questo sito.
Un’ampia area a nord del Borgo è invece sottoposta a vincolo idrogeologico. Il vincolo non provoca la nonedificabilità dell’area, ma impone un’autorizzazione specifica dell’autorità competente (Circondario EmpoleseValdelsa). Gran parte del Borgo e dell’estensione proposta dal Progetto di Fattibilità, incluso il Robinson Club
(cfr. capitolo 3.1), sono situati in quest’area.
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Procedura di progettazione
Il Piano Strutturale del Comune di Montaione ammette dunque delle “azioni di trasformazione complesse, costituite
da interventi infrastrutturali, ambientali, insediativi di recupero e di nuovo impianto” e in particolare prevede, nell’UTOE
5, un’azione complessa “di recupero dei fabbricati esistenti e di realizzazione di nuova edificazione. Le destinazioni
ammesse sono turistico-ricettive, per la ristorazione, per la commercializzazione e la degustazione di prodotti tipici, per
lo svago e il tempo libero” (art.11 del PS). Il Regolamento Urbanistico (approvato nel gennaio 2006 e modificato nel
2007) dettaglia il Piano Strutturale, individuando gli interventi ammissibili e le procedure da seguire per poter
realizzare questi interventi.
Nel maggio 2007 la Giunta Comunale, con l’approvazione del Piano di Fattibilità presentato al Comune di
Montaione dalla Tenuta di Castelfalfi Spa in data 14/04/2007, ha approvato il progetto di sviluppo nelle sue
linee generali di indirizzo.
Il Piano di Fattibilità, nelle sue linee guida, è conforme al Piano Strutturale. Per rendere operativo il Piano
Strutturale è necessaria però una Variante al vigente Regolamento Urbanistico. Il progetto presentato è
conforme al dimensionamento previsto dal PS (art. 22), poiché la massima parte delle cubature già esistenti è adibita
ad uso agricolo oppure inutilizzata. Il progetto infatti, per la realizzazione di nuovi edifici sfrutterà, in massima parte,
queste volumetrie. Le nuove volumetrie non supereranno il 10% dell’esistente, come previsto dal PS.
La Variante al Regolamento Urbanistico detterà le regole per i diversi elementi costitutivi del progetto di
sviluppo, assegnandone l’attuazione a specifici strumenti normativi (Piano Urbanistico Attuativo, Piano di
Miglioramento Aziendale Agricolo e progetti edilizi).
Questa modifica è un passo essenziale del processo di governo del territorio comunale e il momento privilegiato
di una riflessione congiunta dell’Amministrazione e dei cittadini. In particolare il RU dovrà definire il
dimensionamento degli interventi ammessi, la loro localizzazione, gli ambiti territoriali destinati all’agricoltura,
al turismo etc e dovrà quindi garantire che il progetto privato di sviluppo turistico avvenga nel rispetto dei
valori del territorio e dei suoi abitanti. La Variante del RU deve definire il perimetro del PMAA, il Programma di
Miglioramento Agricolo Ambientale (strumento attuativo che definisce un programma di sviluppo dell’attività
agricola), e gli eventuali ambiti minimi di intervento all’interno dell’area di trasformazione. La Variante è sottoposta
a Valutazione Integrata, una valutazione degli effetti ambientali e socio-economici dell’intervento (prevista
dalla LR 1/2005). La variante al RU è strumento del Comune. Solo con la sua definizione il privato potrà presentare
il Piano Urbanistico Attuativo.
La modifica del RU e il PUA dovranno essere adottati dal Consiglio Comunale. Saranno quindi pubblicati per un
periodo di 45 giorni, durante i quali saranno raccolte le osservazioni. La variante al RU e il PUA saranno quindi
approvati dal Consiglio Comunale.
In seguito, gli interventi edilizi potranno iniziare ottenendo generalmente una concessione edilizia, eventualmente
estesa agli ambiti minimi di intervento definiti nella variante del RU. Quanto allo sviluppo dell’attività agricola questo
dipenderà dall’approvazione del PMAA da parte del Consiglio Comunale (sentito il parere della Provincia).
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dpcastelfalfi
Il Progetto secondo TUI
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3 IL PROGETTO
La TUI e i suoi partners
testo redatto da Barabino&Partners per
Fondata nel 1924, TUI AG è un’azienda tedesca con sede ad Hannover attiva nei settori del trasporto marittimo e del turismo.
TUI offre un’ampia gamma di servizi che spaziano dalle attività di tour operator alle linee aere e alle crociere ed includono la gestione
di hotel e resort turistici. Lo European Trusted Brands 2007, uno studio pubblicato dalla rivista internazionale Reader’s Digest, ha eletto,
anche quest’anno TUI come il più affidabile tour operator d’Europa. Inoltre TUI è fermamente convinto che la soddisfazione del cliente
sia collegata al rispetto dell’ambiente, considerando la qualità ambientale uno dei fattori chiave per garantire una vacanza di successo.
A questo riguardo la società da anni si impegna a promuovere e sviluppare iniziative volte a rendere il mondo un posto migliore e più
sicuro. In particolare la TUI Hotels & Resorts’, che gestisce gli hotel posseduti dal Gruppo, promuove ed implementa politiche di sviluppo
sostenibile ed eco-compatibili, quali ad esempio l’addolcimento dell’acqua, l’uso e la produzione di energia rinnovabile ed alternativa
e numerose iniziative sociali. In quest’ottica, per la società è prioritario salvaguardare il corretto equilibrio tra gli obiettivi economici e
l’attenzione al sociale e all’ambiente, promuovendo, ad esempio, iniziative culturali e di valorizzazione dei territori in cui opera e dando
la preferenza all’utilizzo di prodotti locali provenienti da fattorie ecologiche. A sottolineare l’importanza dell’ecosostenibilità delle proprie
strutture, TUI ha istituito il marchio di qualità “EcoResort” che viene assegnato agli hotel del Gruppo che si distinguono per la realizzazione
di progetti di conservazione ambientale particolarmente significativi. Questo riconoscimento, oltre a rappresentare una pietra miliare
nella cultura alberghiera, rappresenta un fattore motivazionale di rilevanza internazionale.
Il sistema di gestione ambientale degli EcoResort è valutato da specialisti indipendenti di grande esperienza e certificato sulla base di
standard condivisi a livello nazionale o internazionale, come l’ISO 14001.
testo redatto da P4
Planungsgruppe 4, studio di pianificazione con oltre 25 anni di esperienza, si concentra principalmente su consulenze ad autorità locali
e investitori privati. Planungsgruppe 4 combina senso di responsabilità e successo economico dimostrati da un vasto numero di progetti.
Mantenere questo standard è il principale obiettivo per il futuro.
Per il progetto “Toscana Resort Castelfalfi” Planungsgruppe 4 ha sviluppato insieme alla proprietà (Tenuta di Castelfalfi), alla comunità
locale (Comune di Montaione) e ad altri esperti esterni, un progetto che combina le specifiche qualità dell’area con una rivitalizzazione
sostenibile dell’enorme area di Castelfalfi. Planungsgruppe 4 coordina anche l’elaborazione di documenti di pianificazione (Piano
Urbanistico Attuativo etc.)
Arge Castelfalfi
associazione d’impresa tra le società Hospitality concepts e Drees&Sommer , è responsabile della gestione manageriale del progetto.
Hospitality concepts berlin gmbh
Hospitality concept, con le sue tre direzioni “hospitality concepts” “hospitality projects” e “hospitality assets” offre consulenze professionali
e servizi di assistenza nello sviluppo di ogni fase di un progetto turistico alberghiero.
Hospitality concepts opera in tutta Europa ed è in grado di rispondere alle più diverse esigenze del mercato alberghiero: HCB sviluppa
progetti complessi di alberghi e resort per vacanze come progetti specifici o particolari quali ad esempio city hotels di design.
www.hospitality-concepts.de
Drees & Sommer Drees & Sommer è il leader Tedesco nel mercato delle consulenze nel management immobiliare. Negli ultimi anni la società si è
concentrata sempre di più su un mercato internazionale. Il project management è stato per anni la colonna portante dei servizi offerti da
Drees & Sommer. La gestione di un progetto comincia con la definizione degli obiettivi relativi a qualità, tempi e costi. I project managers
armonizzano questi obiettivi con le priorità del cliente prima che cominci la fase di progettazione e controllano durante tutto il corso
della progettazione l’aderenza del progetto agli obiettivi definiti.
13
3 IL PROGETTO
Gli obiettivi di sviluppo
L’area della Tenuta Castelfalfi è fatta oggetto - nel progetto
della multinazionale TUI - di un intervento di sviluppo
estremamente ampio e complesso finalizzato a trasformare
la località in una destinazione turistica internazionale per
tutto l’anno. L’intervento è fondato su tre linee strategiche
fondamentali:
Il recupero conservativo del borgo storico e dei casali
presenti nella tenuta;
La realizzazione di nuove infrastrutture turistico
ricettive;
Lo sviluppo dell’attività agricola preesistente ai fini
della conservazione del territorio e del paesaggio e della
fornitura di prodotti agricoli locali agli ospiti della tenuta.
Nel progetto di sviluppo, le tracce storiche, soprattutto la struttura
insediativa di Castelfalfi e gli elementi presenti e caratterizzanti del
paesaggio toscano formano la base per l’ulteriore sviluppo della
Tenuta. Il modello generale coglie e accentua la divisione spaziale
esistente, costituita dalla zona boschiva sul crinale che costeggia la
Strada Provinciale, il campo di golf a valle e la zona a sfruttamento
agricolo a ovest.
Il modello territoriale mette le costruzioni storiche del borgo con
il Castello al centro della struttura del Resort. Il borgo con il suo
caratteristico profilo, visibile dall’intera Tenuta, costituisce il centro
funzionale del complesso insieme con il Robinson Club situato a nordovest. La posizione innalzata favorisce questi elementi particolari.
Con il campo di golf ampliato situato in un avvallamento si crea un
paesaggio aperto e ampio al centro dell’intero complesso.
L’obiettivo del progetto del “Toscana Resort Castelfalfi“ è l’integrazione
delle nuove destinazioni d’uso nella tipica struttura urbanistica
e paesaggistica presente. Oltre alla cura e la conservazione del
patrimonio culturale (p.es. il risanamento del patrimonio edilizio
con valore storico-architettonico), saranno recuperate e migliorate
disfunzioni attualmente esistenti (p.es. la ristrutturazione di colline
denudate e aperte, l’eliminazione di danni apportati dall’erosione e la
ristutturazione di aree incolte nel borgo).
14
3 IL PROGETTO
Per quanto riguarda il recupero e la conservazione,
il progetto prevede il restauro e la suddivisione in
appartamenti, botteghe, bar e ristoranti degli edifici
all’interno del borgo di proprietà di Tenuta di Castelfalfi spa (cfr. paragrafo 3.1, Progetto di Sviluppo) nonché il
restauro dei casali della Tenuta ritenuti recuperabili.
La realizzazione di nuove infrastrutture turistiche
prevede invece:
La costruzione di un villaggio vacanze da
430 posti letto (Robinson Club) che richiama specularmente la morfologia del borgo
(cfr. paragrafo 3.1, Robinson Club )
La realizzazione di un albergo da 240 posti
letto (Iberotel) e contestualmente lo sviluppo della parte a nord del borgo con la
costruzione di un “nuovo centro” polifunzionale (cfr. paragrafo 3.1, Iberotel ).
La realizzazione di quattro ulteriori borghi
(“villaggi”) a partire da micro-insediamenti
esistenti (cfr. paragrafo cfr. 3.1, I Villaggi)
Il raddoppio dell’attuale campo da golf
Lo sviluppo dell’attività agricola della Tenuta prevede il recupero e l’ampliamento delle
coltivazioni tipiche locali (vigne e olivi) al fine di produrre vino e olio di alta qualità da
vendere alla clientela internazionale della tenuta.
Sintesi del programma di sviluppo dell’area: ettari di superficie per destinazione d’uso
(fonte TUI)
Area in ha (ettari)
%
Uso
855,36 (da visure catastali)
100
Tenuta Castelfalfi Spa
30
2,7
Vigneto
48
4,38
Oliveto
208
18,97
Seminativo
11,85
1,08
Pascolo
433
39,46
Bosco
56
5,12
Arbusteto
46
4,24
Incolti
187
14,5
Golf
45,85
8,3
Resedi (fabbricati, strade, etc)
1,9
0,17
Edifici esistenti
3,1
0,28
Edifici previsti
!
0,0045
% superficie edificata
Complessivamente si prevede l’arrivo di oltre 20.700 visitatori l’anno così suddivisi: Iberotel 6.022 arrivi l’anno, Robinson club 8.185; appartamenti e ville 6.575. Iberotel sarà aperto 365
giorni l’anno, mentre il villaggio turistico (Robinson Club) 240 giorni.
15
3.1 IL SISTEMA INSEDIATIVO
IL BORGO Diagnosi stato attuale
Il centro storico (Borgo) sorge su uno sperone e, in forma compatta, si sviluppa a nastro lungo
la via d’accesso che conduce al castello medievale. Il lato orientale dell’edificato è sul ciglio
dello sperone, che scende ripidamente.
L’area di accesso a Nord si connota grazie alla chiesa di San Floriano da un parte e ad un palazzo
storico dall’altra. Gli edifici a 2-3 piani lungo la strada d’accesso sono per la maggior parte
restaurati e utilizzati soprattutto come appartamenti per vacanze. Le facciate sono intonacate
o con pietre a vista. Il castello rappresenta con il suo linguaggio architettonico netto, con la
larga tessitura muraria in pietra, e lo spazio circostante aperto a piazza (Terrazza-Belvedere) la
pregnante conclusione del percorso stradale. Le visuali offrono un vasto panorama sui terreni
della Tenuta di Castelfalfi e sul paesaggio circostante.
Il terreno aperto sottostante il lato ovest del castello è caratterizzato da fabbricati isolati e
parzialmente vuoti.
A nord del Borgo si trova un corpo di fabbricati, per la maggior parte edificati a partire dal
1930. Gli edifici sono circondati da terreni a maggese. In particolare si notano: un Hotel a due
piani (di seguito nominato come edificio “La Tabaccaia”); un edificio residenziale a due piani
con un negozio e un ristorante al piano terra; un edificio a un piano, un tempo sede della
scuola; alcuni edifici residenziali di fronte all’area piscine.
L’insediamento in corrispondenza delle attuali piscine consiste in un edificio principale
(risalente agli anni 60) ristrutturato di recente e in più edifici annessi secondari,v che non
appaiono invece meritevoli di conservazione.
Complessivamente la struttura edilizia che dal castello conduce alla chiesa forma uno spazio
urbano compatto con particolari relazioni visuali con il paesaggio; al contrario il margine verso
nord appare non concluso e privo di una propria struttura urbanistica: l’area è attualmente
attraversata dalla strada provinciale ed è segnata da un grande parcheggio.
16
IL BORGO Diagnosi stato attuale
Il borgo presenta edifici ristrutturati di recente, edifici in corso di ristrutturazione ed edifici in stato di evidente
degrado. A questo proposito si segnalano in particolare il castello e la Chiesa di san Floriano (1200-1500) il cui tetto
è crollato nei primi mesi del 2007.
Il borgo esistente, che oggi risulta quasi abbandonato, sarà rivitalizzato. A tale scopo sarà ripristinata la vecchia struttura edilizia,
che sarà completata con una parte nuova situata nella parte nord del paese. Fa parte del completamento urbanistico anche il
nuovo nucleo del Robinson Club, che si raccorda come parte nuova a nord est di Castelfalfi. Le nuove funzioni dell’ Iberotel, della
SPA Castelfalfi, nonché i ristoranti, i bar, i negozi e la nuova area congressi daranno vita al nuovo centro di Castelfalfi. Il castello,
che momentaneamente risulta chiuso ed è segnato da una forte esigenza di recupero, sarà valorizzato come un punto centrale di
accoglienza con un’ampia terrazza pubblica. Nei vecchi palazzi lungo la strada del Castello saranno collocati appartamenti e nel
piano terra bar e piccole attività commerciali.
Tramite il recupero e il risanamento degli edifici abbandonati e il completamento della parte nord del borgo sarà creato un tessuto
urbano animato e connesso. La collocazione di nuove piazze e aree verdi permetterà ai visitatori di godersi la meravigliosa vista
panoramica del paesaggio circostante.
17
IL BORGO Il progetto di sviluppo
Progetto di sviluppo del borgo, in rosso gli edifici progettati, in grigio
gli edifici esistenti
Il progetto di sviluppo del Borgo si basa da una parte sul
restauro conservativo degli edifici del borgo e della Chiesa
di san Floriano e dall’altra sulla riconversione in piazza
pedonale dell’area antistante l’edificio “La Tabaccaia” (oggi
albergo).
La piazza - su cui si prevede che affaccino una serie di nuovi
edifici - dovrebbe dare, nelle intenzioni del progettista, una più
precisa conformazione urbana all’area. Allo scopo il progetto
prevede che la Strada Provinciale esistente venga spostata
verso il margine settentrionale dell’area. Contestualmente le
strade di accesso al Borgo a ovest e ad est dovrebbero essere
integrate da un nuovo raccordo centrale (cfr. paragrafo 3.3, i
servizi, viabilità e parcheggi).
Dove ora si trova il parcheggio, l’intervento ipotizzato
prevede un nuovo centro che ospiterà alcune strutture di
servizio al complesso (informazioni, ristorazione, servizi ecc.).
Inoltre il progetto proposto ipotizza la creazione di un corso
pedonale su cui affacciano negozi, caffè ed altri esercizi.
A tal fine il progetto prevede nuovi edifici a completamento
dello spazio tra gli edifici esistenti (ristorante ed ex-scuola) e
la Tabaccaia.
Per creare la nuova piazza è prevista la costruzione di nuovi edifici anche ad ovest del borgo. Fra questi il più
importante è l’albergo Iberotel che si prospetta come un immobile a tre-quattro piani (120 unità/240 letti) cui
è collegato un centro benessere (Castelfalfi SPA) (cfr. paragrafo 3.1, il Borgo, Il nuovo albergo Iberotel). Queste due
unità risultano indipendenti, ma connesse da un ponte pedonale. Nel Castello medievale il ristorante esistente
sarà integrato da altri esercizi (bar, enoteca). Ai piani superiori saranno realizzati circa 10 appartamenti.
Il progetto di sviluppo prevede anche piccole costruzioni aggiuntive ai margini inferiori del Borgo da integrare
nelle strutture a terrazza. I parcheggi, secondo il Piano di Fattibilità presentato all’amministrazione comunale,
saranno realizzati alla periferia nord del Borgo, lungo la nuova circonvallazione. Al fine di ridurre al minimo la
compromissione del quadro urbano e paesaggistico il progetto prevede la realizzazione di garage interrati,
parcheggi coperti e parcheggi scoperti alberati.
18
IL BORGO Il nuovo albergo “Iberotel”
L’edificio principale del piano di sviluppo del borgo consiste in un albergo
con 240 posti letto destinato a far parte della catena “Iberotel” di TUI. L’edificio si sviluppa su un asse centrale a livello della nuova piazza* e due ali
laterali che si aprono verso la vallata. Il progetto prevede un’altezza di 3-4
piani per una superficie di 10.500 m2. A livello della futura piazza il progetto
prevede un’altezza di 3 piani mentre un quarto piano è ottenuto sfruttando
il declivio della collina.
Accanto all’albergo è prevista la costruzione di un edificio di 3.400 m2 di
superficie da destinare a centro benessere (SPA Castelfalfi).
*Attualmente questo spazio è uno slargo
in corrispondenza della strada provinciale v.
par. 3.1, pag. 15.
Edificio esistente: La Tabaccaia
Avvertenza:
secondo
l’ultima
versione del progetto l’edificio della
SPA dovrebbe essere realizzato sul
lato dell’albergo opposto a quello
rappresentato in questo schizzo (cfr.
mappa del progetto di sviluppo).
Schizzo dell’aspetto della “nuova piazza”
secondo il progetto. Al centro si nota
l’entrata dell’albergo Iberotel
Le facciate dell’edificio si articolano
su diverse altezze per inserirsi,
secondo l’intenzione del progettista,
con maggior naturalezza nel
modello insediativo del borgo.
Allo stesso scopo il progetto
prospettato prevede l’uso di
materiali e colori ispirati alle
architetture tradizionali toscane.
Iberotel, vista dalla vallata
19
IL BORGO Il nuovo albergo “Iberotel”
L’Hotel e la SPA danno una connotazione urbana all’entrata di Castelfalfi. Iberotel costituisce una parte
importante della nuova piazza insieme all’esistente edificio La Tabaccaia, al nuovo centro congressi e
all’edificio destinato all’accoglienza dei visitatori.
I volumi di questi immobili rispettano la scala degli edifici già esistenti a Castelfalfi. Obiettivo del progetto è inserire i nuovi edifici con
naturalezza nel borgo esistente. A questo scopo si è lavorato con attenzione sui volumi in modo da creare un unico insieme a partire dalle
linee di sviluppo esistenti del borgo. Le proporzioni e i dettagli degli edifici e delle facciate si ispirano al contesto rurale toscano e ai suoi
elementi architettonici tradizionali. Con la torre all’entrata principale dell’Iberotel abbiamo voluto dare un accento urbano all’insieme e,
al contempo, richiamare le architetture esistenti del castello. Il visitatore, entrando dall’entrata principale sulla “Piazza Nuova”, si troverà
immediatamente nella spaziosa reception dell’hotel. A destra della reception si trova il Ristorante che è orientato sulla corte-giardino
dell’albergo ma dal quale è possibile godere della vista del paesaggio circostante.
Il grande giardino è progettato nel rispetto degli elementi caratteristici del paesaggio toscano. Nel giardino è prevista una piscina e altre
strutture per il tempo libero con una progettazione che prevede l’integrazione tra aree per il relax individuale e servizi collettivi.
Il centro benessere è disegnato come un edificio indipendente ispirato ad esempi di edifici storici locali. Consiste in una serie di strutture
a padiglione che, affiancate, creano una corte chiusa. La piscina della SPA è orientata verso la valle offrendo così una splendida vista sul
paesaggio toscano. Le piscine attualmente esistenti e uno degli edifici storici di quest’area saranno restaurati ed usati indipendentemente
dalla Spa. Tutte le strutture e i servizi saranno aperti al pubblico.
SPA e Iberotel sono indipendenti ma collegati da un piccolo ponte pedonale.
La Tabaccaia, attualmente hotel a due piani, è situata a Nord della nuova piazza. L’edificio sarà allargato con una grande sala convegni e
diventerà il centro congressi dell’insediamento. Il retro dell’edificio, dove attualmente si trova il parcheggio, sarà attrezzato per la consegna
di forniture.
20
IL ROBINSON CLUB
Robinson Club è un marchio che fa tradizionalmente parte dell’offerta turistica della multinazionale tedesca TUI
proprietaria della tenuta. Si tratta di villaggi vacanze, per famiglie con reddito medio alto, che offrono servizi
“tutto incluso”.
Il progetto sottoposto all’amministrazione comunale colloca questa struttura in un’area a nord ovest del borgo,
su un crinale, in posizione quasi speculare rispetto al Castello. L’insediamento progettato vuole richiamare nella
forma la struttura dei borghi toscani, che si sviluppano tipicamente in modo compatto lungo i crinali. Questa
scelta risponde, nell’intenzione del progettista, alla volontà di integrare un insediamento del tutto nuovo e molto
importante dal punto di vista dei volumi, nel paesaggio locale.
Nell’area dove il progetto prevede
di insediare il villaggio si trova
attualmente un casale in stato di
abbandono (casale Poggiali).
L’attuale proposta progettuale
ipotizza l’abbattimento del casale
che verrebbe a trovarsi al centro
della Piazza centrale del Robinson
Club.
Complessivamente il progetto prevede una superficie di 21.300 m2 distribuita su più livelli (piano terra, primo e
secondo piano) articolati in appartamenti privati aree pubbliche ed esercizi commerciali.
21
area in cui nel progetto sarà collocato il Robinson Club
Robinson Club
Come nel caso di tutti gli altri elementi del Resort Castelfalfi il disegno architettonico del villaggio Robinson Club trova
origine nella cultura Toscana ed in particolare nei modelli insediativi, nello stile e nei metodi di costruzione tipici dell’area
circostante Castelfalfi.
Le caratteristiche dell’intervento rispondono alla sua collocazione su di un crinale e contemporaneamente alle esigenze
funzionali del Robinson Club. Il paesaggio e la forma architettonica sono due componenti che si sostengono e completano
l’un l’altro, formando un’unica entità.
Gli spazi urbani sono semplici aree lastricate arricchite da pochi elementi di arredo urbano: fontane, panchine, cambi di
livello e alberi. Il progetto tiene in attenta considerazione l’impatto dell’intervento dal punto del paesaggio circostante.
L’architettura generale richiama la silhouette del Borgo medievale mentre la presenza di cipressi contrassegna emblematicamente le linee architettoniche.
L’architettura del Robinson Club può essere divisa in cinque componenti principali:
1. “Area di benvenuto”. Si tratta di un’area semplice leggermente sopraelevata rispetto alla strada principale. L’asse
visuale che conduce alla “piazza del mercato” è incorniciato da edifici e alberi. (…) Sulla sinistra si trova la reception e,
accanto a questa, una fuga di scalini che conduce alla piazza del borgo. Nella stessa area troviamo il Giardino della
piscina che per collocazione richiama la tradizione toscana dei giardini a terrazza.
2. “Piazza del mercato”. Questo spazio rappresenta il cuore e la colonna portante dell’insediamento. E’ lo spazio
esterno più importante del villaggio. Nella piazza si trovano il bar principale e negozi, caffè, bistrot e ristoranti. E’ uno
spazio lastricato realizzato nel punto più panoramico dell’area dalle cui terrazze si può godere di una vista meravigliosa.
3. “ Terrazze pedonali e giardini”. Sui versanti della collina si inseriscono potenti elementi architettonici: le mura di
sostegno richiamano le mura difensive del Borgo e consentono ai visitatori di godere della splendida vista del paesaggio toscano. Una strada pedonale che percorre l’intera collina collega le varie parti del Robinson Club e offre ai visitatori
la possibilità di sedersi e gioire di un luogo unico.
4. “Appartamenti”. Gli appartamenti si sviluppano su due bracci lungo il crinale della collina ciascuno dei quali
accessibile dalla piazza centrale. Tutti gli appartamenti si raggiungono tramite viuzze che richiamano la tradizionale
struttura urbanistica dei borghi toscani. In totale saranno realizzati 200 appartamenti di diverse misure, 10 dei quali
accessibili per portatori di handicap.
5. “Area benessere con piscine e giardini a terrazza”. Il design di questa parte valorizza al massimo l’eccezionale posizione di quest’area offrendo una vista unica sul Borgo medievale e sulle colline circostanti. Il Questo spazio è
disegnato in modo molto semplice con pochi efficaci elementi di richiamo: pavimenti lastricati, alberi caratteristici, e
grandi vasi con piante mediterranee rare.
22
modello di sviluppo dei villaggi.
In rosso i nuovi edifici
I VILLAGGI
Il Piano di fattibilità presentato all’amministrazione comunale prevede oltre agli interventi urbanistici già descritti,
la realizzazione di quattro ulteriori insediamenti che nel progetto si presentano sotto la forma di aggregati
di edifici che, raccolti attorno ad una piazza centrale, formano dei piccoli borghi. Questi borghi (“villaggi”) si
sviluppano nel progetto accanto ad edifici già esistenti che in essi vengono integrati. Il progetto prevede la
realizzazione di quattro diversi villaggi: “Sul lago”, “Starnino”, “Della Pollonia” e “San Pietro/Casiscala”. Per seguire
la tradizione insediativa locale, il progetto immagina i borghi concentrati sui crinali collinari (ad eccezione del
villaggio “Sul lago”) e con gli edifici disposti rispettando la forma naturale del territorio .
Il modello di sviluppo urbanistico previsto dal progetto con varie ipotesi di disposizione degli edifici esistenti e di futura realizzazione.
In arancione i volumi esistenti e in rosso le nuove edificazioni.
23
I VILLAGGI
Villaggio San Pietro (Casiscala)
Questo risulta il villaggio più ampio tra quelli previsti dal progetto.
Si troverebbe immediatamente sotto la strada provinciale che
conduce a Peccioli. Nel Piano di fattibilità il villaggio include il
Casale San Pietro e il casale Casiscala (di fianco). Complessivamente
il progetto prevede per il villaggio San Pietro 67 alloggi per un
totale di 12000 m2.
Villaggio Starnino
Il Piano di fattibilità sottoposto alla Giunta
comunale ipotizza la collocazione del villaggio
Starnino in un’area in prossimità della strada
comunale ad ovest del borgo in direzione Peccioli.
Il progetto ipotizza in quest’area la realizzazione
di 43 alloggi per un totale 8.000 m2.
Villaggio Sul Lago
Questo villaggio è progettato in prossimità
del lago della tenuta e prevede 12 alloggi
per un totale di 3000m2
Villaggio della Pollonia
Quest’ultimo si colloca in un’area al confine ovest
della tenuta in una località in cui non ci sono
insediamenti preesistenti. Il Piano di fattibilità
prevede in quest’area la realizzazione di un borgo
di 28 alloggi per 5.500m2.
24
IL GOLF CLUB
Diagnosi stato attuale
Attualmente ‘impianto golfistico di Castelfalfi è costituito dai seguenti
elementi:
campi per l’esercitazione contigui allo Sporting Club;
un campo corto da 9 buche;
un campo da 18 buche (Lake Course, Mountain Course);
zona manutenzione e impianti tecnici / rifugi.
L’impianto ha attualmente un basso livello di manutenzione e presenta al suo interno alcuni elementi di degrado.
Progetto di sviluppo
Il Piano di fattibilità presentato da Tenuta Castelfalfi spa vede
nello sviluppo dell’impianto da golf uno degli elementi centrali
della propria offerta turistica.
Il progetto prevede quindi l’ampliamento dell’attuale impianto
secondo questo modello:
due campi di golf da 18 buche secondo diverse
esigenze di utilizzo e allestimento;
un campo corto da 9 buche per l’esercitazione di
principianti e il gioco corto per esperti.
25
Allegato A - Tabella destinazioni d’uso
Proprietà di
Tenuta
Castelfalfi
Abbandonato /
Non in uso
Superfici
esistenti
Castello
x
X
1.900
nessun uso
ristorante, albergo, appartamenti
Tabaccaia
x
2.700
hotel
hotel, centro congressi
ex scuola
x
2.400
nessun uso
showroom, uffici
Pizzeria
x
700
ristorante, appartamenti
ristorante, appartamenti, uffici
Piscina
x
750
bar, piscina
bar, piscina
La Terrazza I
x
2.900
nessun uso
negozi, appartamenti
La Terrazza II
x
1.900
galleria d'arte, appartamenti
galleria d'arte, appartamenti, negozi
Casa Ghialla
x
700
nessun uso
appartamenti
Il Fienile
500
parzialmente nessun uso
appartamenti
Il Frantoio
600
appartamenti
appartamenti
130
negozi
negozi
Nome
Uso attuale
Uso progettato
Borgo
La Casa del Giardino
X
X
X
x
Il Giardino
1.200
appartamenti
appartamenti
Lo Scrittoio
1.500
appartamenti
appartamenti
La Villa
1.100
appartamenti
appartamenti
Casa di Neri
1.000
appartamenti
appartamenti
La Chiesa
X
800
chiesa
chiesa
Casali
Podere Strada
x
X
500
nessun uso
abitazioni, residenze turistiche
Carfalo
x
X
550
nessun uso
Falecine
x
X
900
nessun uso
Urlari
x
X
400
nessun uso
Sant' Anna
x
X
500
nessun uso
La Querce
x
X
700
nessun uso
Bovalico
x
X
800
nessun uso
I Rogli
x
X
400
nessun uso
Rignano
x
X
1.400
nessun uso
Palagetto
x
X
650
nessun uso
I Bianchi
x
X
800
nessun uso
La Valle
x
X
800
nessun uso
La Spina
x
X
500
nessun uso
P. la Casa
x
X
900
nessun uso
Via Nuova
x
X
500
nessun uso
Poderino
x
X
400
nessun uso
Monte
x
X
600
nessun uso
Casa al Bosco
x
X
500
nessun uso
Starnino
x
X
500
nessun uso
San Pietro
x
X
800
nessun uso
Casiscala
x
X
400
nessun uso
Poggialini
x
X
600
nessun uso
Poggiali
x
X
500
nessun uso
DEMOLIZIONE per Robinson Club
La Collina
x
X
900
nessun uso
Stridi
x
X
450
nessun uso
nessun uso, rovina
Vecchio Mulino
x
X
100
nessun uso
nessun uso, rovina
Poggiali, Neubau
x
2.400
appartamenti
appartamenti
Cerchiaia, Neubau
x
900
appartamenti
appartamenti
Poggio Nero
x
nessun uso
DEMOLIZIONE per Golf Club House
X
Vignacce
X
700
nessun uso
Castelluccio
X
800
nessun uso
700
appartamento
appartamento
500
nessun uso
200
abitazione
550
nessun uso
1.500
agricoltura
infrastrutture: energia, agricoltura
4.600
nessun uso
demolizione
8.300
agricoltura
demolizione e creazione nuovo centro
agricolo
I Soli
Pergola
X
Colombaia
Cerchiaia
X
Edifici agricoli
Centro Aziendale Prod.
Vincola-Olearia
x
Centro Avicolo Poggio
Nero
x
X
Centro Zootecnico La
Collina
x
Nota:
Tutte le cifre sono da considerarsi approssimative.
26
Allegato B - Tabella superfici (aggiornata al 24/09/2007)
Sport e tempo libero
Turistico ricettivo
Area d'intervento
Borgo
(Intervento)
Iberotel
m2
Spa Castelfalfi
di cui
posti letto
esistenti*
10.500
Castello
Residenziale
m2
Commerciale
di cui
alloggi
esistenti*
m2
di cui
n° commerci
esistenti*
non edificato
m2
di cui
esistenti
m2
di cui
esistenti*
1.500
750
2.600
300
Aree agricole
Locali
non edificato edificato tecnici
m2
m2
m2
250
1.900
15
4.500
Piscina
Congressi
Centro urbano e servizi (Piazza
nuova, Il corso)
edificato
4.000
2.700
3.200
La terrazza
2.900
3.000
2.900
30
500
Casa Ghialla
Robinson Club
Robinson Club
21.300
430
Clubhouse
Driving range
750
Green keeping
1.200
Villaggi
Campo da golf
San Pietro, Casiscala, Starnino,
Della Pollonia e sul Lago
1.620.000 770.000
30.700
Casali
Casali
17.000
Aree agricole
Centro agricolo
159
17.000
26
1.500
Aree agricole
Energia
4.280.000
Centrale
Impianto di depurazione delle
acque di scolo
1.800
400
*superfici anche con destinazione diversa
27
3.2 PIANO DI RECUPERO AGRO-AMBIENTALE
IL PMAA (Piano di Miglioramento Agricolo Ambientale)
*Le informazioni relative a questo capitolo sono principalmente tratte dalla relazione di Agriprogram sas, per il Comune di Montaione
(dati provvisori, suscettibili eventualmente di variazioni non significative)
Descrizione della proprietà dal punto di vista agricolo-rurale
L’Azienda Agricola Castelfalfi srl, di proprietà della Tenuta di Castelfalfi Spa, copre una superficie di 1.106,91
ettari che si estendono ai lati della strada provinciale. Nell’area ad ovest, La Collina, si trovano seminativi semplici,
attualmente in parte a riposo, mentre l’area ad est è occupata da vigneti e oliveti specializzati e da boschi di
latifoglie
Pascolo
% del terreno
della proprietà
2,8%
30,16
3,5%
38
25,5%
278,07
2,0%
21,47
2,7%
29,04
Bosco ad alto fusto
453,09
Colture
Vigneto specializzato
Oliveto specializzato
Seminativo semplice
Seminativo arborato
Ettari
Arbusteto
56,60
Incolti
Resedi (fabbricati, strade, corsi d'acqua, etc)
81,33
65,44
Golf
68,01
Terreni non più di proprietà
Aree escluse dall’attività agricola (Borgo, strade
comunali, provinciali etc)
Totale
41,6%
5,2%
7,5%
6,0%
6,2%
-0,8%
-8,29
-22,84
1090,09
La superficie agricola è pari a 367,7 ettari
coltivati per 30,16 ettari a vigne, 38 ettari a olivi,
299,54 ettari a seminativo (semplice e arborato);
circa 81 ettari non sono, invece, attualmente
coltivati. Una buona porzione della superficie,
pari al 41,6% della proprietà, è occupata dal
bosco che si estende su 453,09 ettari.
Della tenuta fa parte anche un patrimonio
immobiliare di notevole entità, composto
da fabbricati ad uso agricolo rurale (il “Centro
Aziendale”, con frantoio, magazzini e rimessa
macchine; il Centro Zootecnico, con capannoni,
stalle e magazzini; fabbricati ad uso rurale per la
manodopera o in disuso) o casali ex mezzadrili
in disuso dagli anni Sessanta. L’insieme di tutti i
fabbricati è pari a 35.694 mq. (148.281 mc.).
Diagnosi attuale dell’attività agricolo-zootecnica
La produzione agricolo-zootecnica dell’azienda si concentra al momento nella viticoltura, olivicoltura e rispettiva
produzione di vino e olio; nella produzione di cereali, utilizzati anche come mangime nell’allevamento bovino interno
all’azienda; nell’attività faunistico-venatoria con l’allevamento di ungulati.
La produzione viticola è attualmente a basso regime poiché circa 17 ettari di impianti risalgono agli anni Sessanta
e hanno esaurito la propria capacità produttiva, mentre 11 ettari sono stati sostituiti con nuove piante impiantate nel
2000 che non sono ancora entrate in produzione. Attualmente il raccolto è pari a circa 1.000 q.li annui di uva.
Le piante di olivo sul territorio dell’azienda sono 7.767, delle quali
circa 1.000 risultano abbandonate poiché, per la loro localizzazione,
sono irraggiungibili dalle macchine agricole. La produzione attuale è
pari a 300-500 q.li di olive (60 q.li annui di olio). Il terreno disponibile
per il seminativo è pari a 278 ettari, dei quali solo 150 sono
attualmente coltivati con cereali, oleaginose e foraggere. L’azienda
agricola è dotata anche di centro zootecnico con 52 capi bovini
da riproduzione allevati allo stato semibrado. L’attività agricola
è attualmente a basso regime di produzione, anche a causa
dell’obsolescenza delle attrezzature e le attuali attività di lavorazione
e di gestione non vengono giudicate sufficienti né sotto il profilo
economico-produttivo, né al fine del buon mantenimento del
territorio.
28
IL PMAA
Il progetto di sviluppo
L’AGRICOLTURA
Per una riqualificazione dell’attività agricola dell’Azienda, che sia redditizia e consenta una buona manutenzione
e gestione del territorio, l’attuale proprietà si propone di dismettere l’attività zootecnica e di valorizzare la
viticoltura e l’olivicoltura, in quanto colture tipicamente toscane che contribuiscono al mantenimento dell’assetto
idrogeologico e alla salvaguardia degli aspetti paesaggistici e che con una opportuna gestione dovrebbero consentire
un miglioramento dei profitti (si veda la tabella che segue e par. 3, Gli obiettivi di sviluppo).
In particolare, il progetto prevede che la superficie totale destinata a vigneto rimanga invariata e che, grazie alla
completa sostituzione delle viti impiantate negli anni Sessanta con nuove piante, la produzione, a regime, possa salire
a 3.000 q.li l’anno di uva.
Area in ha (ettari)
%
Uso
855,36 (da visure catastali)
100
Tenuta Castelfalfi Spa
30
2,7
Vigneto
48
4,38
Oliveto
208
18,97
Seminativo
11,85
1,08
Pascolo
433
39,46
Bosco
56
5,12
Arbusteto
46
4,24
Incolti
187
14,5
Golf
45,85
8,3
Resedi (fabbricati, strade, etc)
1,9
0,17
Edifici esistenti
3,1
0,28
Edifici previsti
!
0,0045
% superficie edificata
Per quanto riguarda l’oliveto sono già state
impiantate dall’attuale proprietà 250 nuove piante di
olivo ed è già in programma l’impianto di altre 500
piante. La superficie totale destinata a oliveto verrà
incrementata passando da 38 a 48 ettari, con una
densità sarà di 400 piante/ha, tale da garantire la
redditività della coltura.
Saranno invece ridotte le superfici destinate a
seminativo semplice passando da 278 a 208 ettari
che verranno interamente coltivati.
Gli interventi agronomici e di miglioramento
ambientale, secondo il progetto, verranno realizzati
nel 2008-2012; l’intervento sul patrimonio edilizio
verrà compiuto nell’arco di 5 anni, mentre l’acquisto
delle attrezzature si realizzerà nell’arco di 3 anni a
partire dal 2008. In totale verranno destinati all’attività
agricola 332 ettari rispetto a 449,03 attuali.
29
IL PMAA
I FABBRICATI
L’attuale proprietà chiede con piano di miglioramento agricolo ambientale la deruralizzazione dei 26 casali e delle
strutture zootecniche ormai obsolete. Il PMAA, ancora in corso di definizione, prevede in generale la ristrutturazione
di buona parte dei casali a fini turistico ricettivi e la ricostruzione di una parte degli edifici destinati alla produzione
agricola per renderli più moderni e funzionali e commisurati alle nuove esigenze agricole. (si veda il par. 3.1., I casali).
Per ciò che riguarda gli edifici destinati alla produzione agricola è in progetto la ristrutturazione e riorganizzazione
del Centro Aziendale presso il quale si prevede anche la costruzione di una nuova officina e di nuove tettoie da
adibire a rimessa, per un totale di nuovi annessi agricoli pari a 830 mq.
Infine, si fa presente che l’area ricade in parte sotto il
vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923.
Risulta inoltre marginale al sistema regionale delle aree
protette senza tuttavia esservi compresa.
30
3.3 I SERVIZI
- ENERGIA, ACQUE, RIFIUTI, VIABILITÀ
Viabilità e parcheggi
La panoramica strada provinciale 26 (SP26), detta “Delle Colline”, attraversa il Borgo di Castelfalfi e lo collega a
est con Montaione (direzione Castelfiorentino), a ovest con la provincia di Pisa (Peccioli). In prossimità della località
San Vivaldo, in direzione San Gimignano, si diparte la strada provinciale “Ecce Homo”, che collega la SP26 alla strada
provinciale “Volterrana” in località Castagno, nel Comune di Gambassi Terme. Si tratta quindi di un’area ben collegata
con le principali località turistiche della regione.
Un’indagine sul traffico condotta nell’agosto 2006 ha rilevato che in località Castelfalfi la SP26 ha un volume di traffico
pari a ca. 1.000 autoveicoli/giorno (auto, camion, motocicli e autobus).
La strada comunale che si dirama dalla SP26 a ovest del Borgo di Castelfalfi, denominata Via di Poggetta permette
di raggiungere l’abitato di Ghizzano, nel Comune di Peccioli. E’ attualmente poco sfruttata e serve soprattutto come
raccordo per le aziende agricole locali.
Castelfalfi dispone attualmente di tre parcheggi: uno all’ingresso del Borgo (45 posti auto), uno adiacente l’albergo
(47 posti auto, di cui 1 per disabili, a servizio della struttura) e il terzo di fronte alla piscina (60 posti auto). I parcheggi
esistenti sono in relative cattive condizioni e le auto vengono parcheggiate principalmente lungo la SP26 e sul limitare
della strada di accesso al Castello.
Al fine di ridurre il traffico e ottimizzare la circolazione nell’area del Borgo il progetto prevede una variante alla strada
provinciale. La SP 26 passerà a nord del Borgo (cfr. anche par. 3.1, Il Borgo).
Contestualmente l’attuale rete stradale sarà potenziata
e le strade di accesso al Borgo a ovest e ad est saranno
collegate da un raccordo centrale (il tratto urbano dell’
attuale SP26).
Per il campo da golf è previsto un nuovo collegamento
stradale (sulla strada esistente) dalla strada comunale
occidentale (Area “La Collina”).
31
3.3 I SERVIZI
Viabilità e parcheggi
Nel progetto presentato è prevista la realizzazione di una capillare rete viaria, pedonale e ciclistica a Castelfalfi. A
tal fine gli itinerari e gli sterrati esistenti sono integrati e ampliati. Una rete funzionale di percorsi a piedi e piste ciclabili
collegano tra loro tutte le aree residenziali (villaggi, strutture alberghiere) e paesaggistiche.
Inoltre, è prevista l’organizzazione di un servizio navette al fine di ridurre ulteriormente la circolazione dei mezzi
all’interno del centro turistico (Borgo e Robinson Club).
203 posti auto; 5 bus
164 posti auto
223 posti auto
47 posti auto
36 posti auto
I parcheggi di nuova realizzazione (per un totale di 673 posti auto e 5 per autobus, sia interrati che coperti) sono
previsti adiacenti alla circonvallazione.
Per quanto riguarda il parcheggio a nord dell’attuale albergo (ex Tabaccaia), in fase di realizzazione, vi è l’impegno
formale della Tenuta Castelfalfi Spa (con atto di convenzione stipulata con il Comune di Montaione) a destinare 200
posti auto privati, di cui 6 per disabili, a servizio dei residenti del centro storico di Castelfalfi, al fine di sopperire alla
mancanza di posti auto all’interno del centro stesso.
32
3.3 I SERVIZI
Approvvigionamento energetico
Secondo un’analisi svolta dall’investitore l’attuale sistema energetico della Tenuta è inefficiente. E’ stato rilevato che
il fabbisogno energetico di Castelfalfi è parzialmente soddisfatto da un sistema decentralizzato i cui impianti
sembrano essere in cattive condizioni e a basso rendimento. L’attuale sistema non ricorre ad energie rigenerative
L’alimentazione di corrente elettrica di Castelfalfi è
attualmente garantita da due linee a media tensione dotate
di due stazioni di trasformazione che si trovano nel Borgo
e presso l’oleificio e azienda vinicola di Poggiali e che si
collegano alle linee interregionali ad alta tensione. Altre
stazioni di distribuzione si trovano presso I Rogli e presso la
fattoria presente a La Collina. La distribuzione di corrente è
effettuata, per la maggior parte, attraverso linee di contatto.
Nel Borgo le linee sono sotterranee.
L’approvvigionamento di energia della zona avviene oggi
tramite gas liquido. Gli edifici e gli utenti maggiori, come
l’hotel e il castello, possiedono serbatoi propri, mentre
la maggior parte degli edifici residenziali utilizzano un
serbatoio comune.
L’investitore mira a sviluppare un sistema energetico centralizzato che, attraverso l’uso di nuove tecnologie ad alto
grado di rendimento, sia in grado di garantire alla Tenuta la massima efficienza energetica riducendo costi e impatto
ambientale. Secondo stime tratte dal Progetto di fattibilità presentato alla Giunta l’uso di energie rinnovabili dovrebbe
ridurre le emissioni di CO2 fino al 70% rispetto agli impianti tradizionali.
Il progetto, ancora in fase di definizione, prevede per l’area urbana
una centrale elettrica alimentata da oli vegetali per la bioenergia
per la produzione di gas e di elettricità.
Il consumo mensile di combustibile previsto è di 200 tonnellate. Con
un volume di riserve di circa 30 tonnellate saranno necessari ca. 7
viaggi di autocarri al mese, quindi ca. 80/90 viaggi allánno.
Per i casali e i villaggi
è previsto lo sviluppo di
un sistema caldo/freddo
indipendente. L’investitore
sta
analizzando
tre
possibili ipotesi (biogas,
pellet e geotermia) per un
approvvigionamento di
energia decentralizzato.
Le diverse ipotesi e i relativi
costi e benefici sono ancora in fase di studio. L’ipotesi più probabile è
tuttavia che si proceda ad una combinazione dei tre sistemi. Alcuni
approfondimenti sono disponibili sul sito www.dp-castelfalfi.it.
33
3.3 I SERVIZI
Approvvigionamento e smaltimento delle acque
Attualmente la zona di Castelfalfi viene rifornita di acqua potabile da un pozzo
nella zona a sud nelle vicinanze de I Rogli. La capacità del pozzo è pari a 240
m³/d ed è sufficiente per l’attuale fabbisogno. L’acqua convogliata dal pozzo
viene depurata attraverso un impianto ad osmosi inversa, disinfettata con cloro
e distribuita agli edifici da due serbatoi, situati presso Le Vignacce e P. Del Monte.
E’ inoltre disponibile un collegamento all’impianto di distribuzione pubblica
dell’acqua del Comune di Montaione, che tuttavia non viene utilizzato.
Per l’area di Castelfalfi, attualmente, non esiste alcuno scarico delle acque
di rifiuto tramite canali, né alcun trattamento sul terreno. Le acque di scarico
prodotte vengono raccolte in fosse e portate via mensilmente da un’impresa di
smaltimento privata per il successivo trattamento.
L’irrigazione del campo da golf avviene grazie ai laghi esistenti ( il lago presso Le
Vignacce e i laghi situati sotto al Borgo), con un volume pari a ca. 700.000 m³. L’acqua
per la piscina del Borgo viene convogliata invece da una stazione di pompaggio dal
lago grande che si trova al di sotto del Borgo.
L’erogazione dell’acqua e l’irrigazione sono effettuate tramite una rete di tubature,
giudicata obsoleta e che presenta notevoli perdite lungo le sue sezioni.
Per la realizzazione del progetto Toscana Resort Castelfalfi è necessario un
nuovo sistema di approvvigionamento di acqua potabile.
Secondo la stima di TUI nei periodi di maggior utilizzo è possibile coprire ca.
il 25% del fabbisogno di acqua potabile grazie al pozzo esistente. Il resto del
fabbisogno di acqua potabile deve essere garantito da altre fonti.
A tale scopo in una prima fase l’investitore verificherà l’esistenza di altre sorgenti
o falde acquifere nell’area di Castelfalfi. Nel caso in cui non si dovessero trovare
sorgenti di acqua (o falde), oppure dovessero rivelarsi insufficienti, viene ipotizzata
l’estrazione e l’utilizzo di acqua piovana come acqua potabile, mediante la
realizzazione di un lago artificiale.
L’acqua piovana raccolta sarà trattata e infine distribuita agli utenti.
Per motivi di sicurezza viene proposta una rete di distribuzione ad anello
in modo tale che, in caso di guasti parziali alla rete, si possa sempre garantire
l’approvvigionamento.
Per garantire una copertura provvisoria in caso di guasti verrà comunque creato
un collegamento ai condotti di acqua potabile del Comune.
Al fine di consentire un successivo utilizzo per l’irrigazione, è previsto che le acque di scarico siano trattate e depurate.
A tale scopo sono previsti due impianti di depurazione. Il trattamento avverrà, in entrambi gli impianti, in bacini di
stabilizzazione. Non è previsto alcuno scarico delle acque trattate al di fuori della zona di Castelfalfi.
34
3.3 I SERVIZI
Approvvigionamento e smaltimento delle acque
Il progetto di sviluppo prevede che per
l’irrigazione delle tre aree della Tenuta Parco Golf, Parco Borgo e Parco Agricolo
– siano utilizzate sia le acque di scarico,
filtrate e depurate, sia l’acqua piovana,
anche se con procedimenti di raccolta e
distribuzione diversi.
Tutte le tubazioni (corrente, acqua,
irrigazione, acque di scarico) verranno
posate per la maggior parte in
corrispondenza delle strade, garantendo
in questo modo un accesso più facile
per successivi allacciamenti o lavori di
manutenzione. Se la posa in strada non
risultasse possibile oppure fosse troppo
onerosa o infine implicasse la percorrenza
di distanze troppo lunghe, la posa dei
tubi avverrà nel terreno.
Smaltimento dei rifiuti
Diagnosi attuale & progetto di sviluppo
Attualmente la raccolta dei rifiuti, gestita da Publiambiente Spa ed effettuata settimanalmente, avviene in quattro
punti di raccolta per l’intera area. Sono disponibili contenitori per la raccolta differenziata.
In tutte le strutture della Tenuta la raccolta dei rifiuti continuerà ad essere differenziata ed avverrà ad intervalli
regolari. Al fine di ridurre il volume dei rifiuti sono previste, presso le centrali elettrice, presse o compattatori per
rifiuti. I rifiuti biologici saranno utilizzati per la produzione di biogas.
35
4 LE RICADUTE ECONOMICHE, SOCIALI E AMBIENTALI
Le ricadute economiche e sociali*
* i dati riportati sono tratti da Piano di Fattibilità presentato da TUI alla Giunta Comunale
Un intervento così massiccio e complesso ha delle evidenti ricadute economiche sul territorio, tali ricadute sono
però al momento molto difficili da stimare poiché dipendono da circostanze economiche, sociali e storiche
non del tutto prevedibili. Inoltre le stime di TUI si basano sulla realizzazione di tutte le infrastrutture proposte
nell’ampiezza e nei tempi definiti dal Piano di fattibilità (2008-2010). In particolare si presuppone la piena operatività
delle strutture destinate all’accoglienza (delle quali fanno parte i complessi alberghieri e i villaggi), delle strutture
ricreative e sportive (il campo da golf, il centro benessere, i ristoranti etc) e delle attività agricole entro il 2011.
Per questa ragione i dati riportati nei paragrafi che seguono vanni considerati con cautela.
Le ricadute economiche sul territorio
TUI stima il suo investimento nel progetto nel periodo 2008-2010 (costi di acquisto del terreno; costi di
progettazione e realizzazione di strutture turistico-ricettive, residenziali e infrastrutture) pari a 295 milioni di euro.
Sul totale dell’investimento stimato, TUI prevede che la creazione di valore per la regione Toscana, nello stesso
periodo, sarà di ca. 152 milioni di euro.
INVESTIMENTO (in migliaia di !)
Voce di costo
2008-2010
Alberghi / Servizi Centrali
! Iberotel
! Castello / Borgo
! SPA
80.000
! Robinson Club
! Golf
! Servizi
! Centro Congressi
Alloggi
! Villaggi
68.000
! Appartamenti
! Casali
Infrastrutture
40.000
! Viabilità
! Approvvigionamento e smaltimento (energia, acque)
Azienda Agricola
3.000
Terreno
104.000
TOTALE INVESTIMENTO TUI
295.000
STIMA TUI: Creazione di valore nella regione nel periodo 2008-2010
(ca. 51,8% dell'investimento)
152.800
Investimenti di TUI sulla Tenuta di Castelfalfi, Fonte TUI Ag
36
Le ricadute economiche sul territorio
Secondo una stima dell’investitore, la creazione di valore nella regione (ricadute economiche dirette) sarebbe
pari a ca. il 61% del fatturato annuo previsto e si articolerebbe come segue:
Costi per il personale
ca. 28%
Acquisto di merci e prodotti nel settore alimentare
ca. 15%
Servizi
ca. 18%
Ricadute economiche dirette per la Regione sul totale del fatturato previsto, fonte TUI Ag
Il progetto avrà, secondo le previsioni dell’operatore, anche delle ricadute economiche indirette sul territorio
che vengono così presentate:
Le aziende e i fornitori locali parteciperanno al progetto già nella fase costruttiva aggiudicandosi ca. il 60% delle
prestazioni (su un volume di oltre 250 milioni di euro). TUI sostiene che dallo studio di progetti internazionali
equivalenti a questo si deduce che in termini di posti di lavoro l’indotto per la Regione sarà di 150 posti che
verranno creati o consolidati presso fornitori e ditte di assistenza.
Inoltre l’investitore presuppone che sia necessario avviare all’interno della Tenuta, e del Borgo in particolare,
attività commerciali che potranno essere gestite direttamente da soggetti privati esterni. Alcuni esempi
di attività realizzabili nella tenuta sono: farmacia, studio medico, parrucchiere, autonoleggio, noleggio bici e
scooter, tabaccaio, giornali e souvenir, atelier d’arte, lavanderia ed altro ancora.
Secondo una recente rilevazione (Astat-Eurac) citata da TUI, un ospite di una struttura turistica spende
mediamente 82 euro al giorno, dei quali ca. il 33% in beni e servizi al di fuori della sistemazione alberghiera.
Il diffondersi del marchio Tenuta di Castelfalfi nel mondo richiamerà, secondo l’operatore, turismo nella regione
anche al di fuori dell’area.
37
Ricadute sociali
La principale ricaduta sociale dell’investimento appare senz’altro quella legata alle opportunità occupazionali.
La struttura alberghiera necessiterà per la sua gestione, secondo la stima effettuata dall’investitore, di un numero
di addetti che nel progetto vengono quantificati per un totale di ca. 300 unità ( in massima parte come lavoro
annuale), da impiegare nelle seguenti attività: prenotazioni, marketing, agricoltura, golf, amministrazione e come
collaboratori per la manutenzione di abitazioni e ville. Sarà necessario perciò principalmente personale con
formazione alberghiera (giardinieri, camerieri, cuochi, direttori alberghieri).
L’investitore ipotizza di poter promuovere apposite occasioni di formazione e di specializzazione all’interno
dell’azienda, anche in collaborazione con le strutture formative regionali e di area.
Aree di impiego
Iberotel
Robinson
Amministrazione centrale
Totale
Reception
7
10
8
25
Personale addetto alle pulizie*
26
35
0
61
Amministrazione/direzione
4
4
18
26
Animazione
5
30
0
35
Servizio ristorante
25
30
0
55
Cucina
22
30
0
52
Tecnici
3
1
10
14
Agricoltura
20
20
Campo da golf
12
12
Negozi*
8
8
76
308
Totale
92
140
* In parte l'attività sarà svolta da collaboratori di ditte terze incaricate.
Numero di addetti stimati per ciascuna attività della Tenuta, fonte TUI
Sul totale di fabbisogno di manodopera la Tenuta di Castelfalfi Spa suppone di poter attingere direttamente
all’offerta regionale per un numero di addetti che è quantificato in 48 unità per il 2008 e che salirebbe fino a
231 persone nel 2012, come mostra la tabella che segue.
anni
n. addetti
2008
2009
2010
2011
2012
48
190
206
223
231
Numero di addetti previsto per anno
38
A beneficio della popolazione locale andranno anche,
secondo l’investitore le strutture sportive e ricreative
aperte tutto l’anno (campo da golf, centro benessere,
strutture gastronomiche) che saranno aperte al pubblico
e non solo agli ospiti delle strutture alberghiere.
Inoltre l’investitore sostiene che gli interventi programmati
per l’organizzazione dell’attività economica porteranno
dei vantaggi anche alla popolazione dell’area che potrà
fruire di una migliore rete stradale e di una più accurata
tutela del territorio naturale.
Ricadute ambientali
Oltre al già citato intervento per garantire un sistema di approvvigionamento e smaltimento delle acque più
ecologicamente sostenibile (cfr. paragrafo 3.3), e alle attività di recupero dei terreni agricoli descritta nel paragrafo
3.2, le ricadute ambientali positive individuate dall’investitore riguardano la fruibilità del territorio e del paesaggio
e la sua manutenzione.
A questo proposito nel Piano di fattibilità si legge che verranno ricostruiti alcuni tratti di strada poderale,
attualmente non percorribili per l’eccessiva vegetazione o per la presenza di altri ostacoli (sassi, arbusti); che i
terreni agricoli della Tenuta verranno ripuliti dalla vegetazione invasiva; che saranno recuperati gli elementi del
reticolo idrografico che al momento non consentono un adeguato scorrimento delle acque (causa di possibili
fenomeni di erosione e di ristagno) e che infine sono previsti interventi di rinverdimento con specie e piante
tipiche della zona.
39
dpcastelfalfi
Garante della Comunicazione Prof. Massimo Morisi
Staff del Garante – Sociolab
(Chiara Del Sordo, Silvia Givone, Barbara Imbergamo)
www.dp-castelfalfi.it
[email protected]
Progetto grafico e impaginazione: agilelogica.it

Guida al Progetto Toscana Resort Castelfalfi

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