Prof. Dott. Armando Borghi Direttore Master in Real Estate

FINANZA IMMOBILIARE
Dott. Armando Borghi
Direttore Master in Real Estate presso la
Scuola di Direzione Aziendale (SDA) dell’Università Bocconi di Milano
MBCF. Quale può considerarsi il grado di successo raggiunto dall’esperienza
italiana nei fondi di investimento immobiliare? Successivamente alla costituzione
del primo (Valore Immobiliare Globale, istituito nel 1999), qual è il grado di
sensibilità raggiunto dai risparmiatori attorno a questo particolare strumento di
investimento?
Armando Borghi. I fondi immobiliari hanno rilevato e continuano a rilevare un
elevato grado di successo. I dati confermano che l’interesse verso questa categoria
sta crescendo sempre di più. Il patrimonio, al 30 giugno 2005 ha superato gli 8,3
miliardi di euro (con una crescita pari al 52% in 12 mesi e al 179% in tre anni), a
testimonianza che il settore è molto vivace. Il settore dei fondi immobiliari
rappresenta ad oggi l’1,5% del patrimonio degli OICR. Fino ad oggi i fondi
immobiliari hanno rappresentato una valida alternativa all’acquisto diretto di
immobili e anche per il futuro le due scelte di investimento si completeranno a
vicenda. Ma se inizialmente questa possibilità era più impiegata dagli istituzionali, a
causa del carattere chiuso dei fondi immobiliari, ora anche i piccoli risparmiatori
possono accedere più facilmente al mercato indiretto, grazie alla comparsa dei fondi
semi-aperti.
MBCF. Il mercato immobiliare è spesso “accusato” di scarsa trasparenza nelle
transazioni. A Suo parere, un eventuale maggiore radicazione dei Fondi di
Investimento Immobiliare nell’ambito dei portafogli di investimento dei
risparmiatori potrebbe contribuire a fare luce sui punti meno chiari di questo
particolare tipo di mercato?
Armando Borghi. La crescita del settore del risparmio gestito immobiliare
certamente favorirà in futuro livelli di trasparenza sempre maggiori. Già tramite
l’introduzione dei fondi ad apporto è stato raggiunto un livello di trasparenza del
mercato più elevato rispetto al passato, in quanto essi consentono ai risparmiatori di
effettuare preventivamente, al momento dell’acquisto delle quote, una valutazione del
portafoglio immobiliare detenuto dal fondo stesso e del rendimento ottenuto sino a
quel momento e quello prospettico.
MBCF. Il filo logico previsto dalla legge 86/94 che ha istituito i Fondi di
Investimento Immobiliare è stato profondamente modificato dal Testo Unico
della Finanza (D.Lgs. 58/98) e dai successivi interventi normativi. Quale può
considerarsi ad oggi, anche alla luce della situazione economica attuale, il grado
di compatibilità del dettato legislativo in vigore con le esigenze e le aspettative
del mercato immobiliare? Quali i punti critici e quali quelli di forza delle norme
in vigore?
Armando Borghi. I fondi immobiliari hanno subito negli ultimi anni radicali
modifiche alla normativa di riferimento, le quali hanno portato la compatibilità tra la
normativa stessa e le esigenze del mercato ad un livello decisamente buono. In
particolare, l’introduzione della possibilità di istituire fondi mediante apporto
privato, di ricorrere all’indebitamento per acquistare o valorizzare gli immobili (era
paradossale non poter usufruire della leva), la rivisitazione del regime fiscale (non
più penalizzante ed in grado di attirare nuovi investitori dall’estero), nonché la
possibilità di istituire fondi semi-aperti sono fattori che hanno contribuito alla
crescita del settore. È avvenuta una “istituzionalizzazione legislativa”: i fondi
immobiliari sono ora una vera e propria asset class.
Infine, uno dei punti critici più significativi resta, nel caso di fondi ad apporto
privato, la possibilità di conflitto di interesse in caso di coincidenza tra soggetto
apportante immobili al fondo e gestore del fondo medesimo: la normativa ha
correttamente differenziato diversi livelli di accettabilità per diverse tipologie di
prodotto (retail vs. istituzionali). Inoltre si riscontra poca attenzione agli sviluppi più
recenti (fondi speculativi, solo recentemente regolati dalla normativa).
MBCF. Qual è la Sua opinione circa i Fondi ad apporto: attraverso questo
strumento finanziario, partendo da immobili già di sua proprietà, l’investitore
conferisce gli stessi nel fondo e successivamente colloca le quote sul mercato.
Questo, secondo alcuni, consentirebbe di allargare enormemente gli orizzonti dei
Fondi di Investimento Immobiliare permettendo al risparmiatore (in genere più
avvezzo ad un investimento diretto nel settore immobiliare piuttosto che ad un
indiretto come nel sistema del fondi) di investire su di un immobile di cui è già
proprietario (ricordiamo che, nel nostro paese, più del 75% dei nuclei famigliari
è proprietario dell’immobili in cui abita).
Armando Borghi. Come già evidenziato in precedenza, i Fondi ad apporto
garantiscono una trasparenza maggiore rispetto ai Fondi ordinari. Infatti, la
costituzione dei fondi ad apporto avviene mediante conferimento di un portafoglio
immobiliare chiaramente identificato e immediatamente valutabile. Quindi è
possibile determinare il profilo di rischio/rendimento con una certa accuratezza.
Inoltre, va notato anche che la redditività degli immobili è immediata (nel caso in cui
gli immobili siano concessi in locazione). A mio parere, in futuro i fondi ad apporto
assumeranno una posizione sempre più rilevante nel panorama dei fondi immobiliari.
MBCF. Le agevolazioni fiscali introdotte con il Decreto Legge 351/2001 e ss.
possono contribuire a far decollare definitivamente nel nostro paese questa
forma di investimento e a colmare il gap che ci divide dal resto dei grandi paesi
industrializzati nei quali da anni questo tipo di fondi costituisce un comune
strumento di investimento?
Armando Borghi. Sicuramente le agevolazioni fiscali introdotte potranno favorire
la crescita del settore, ma sono diversi i fattori che influenzeranno l’attuale scenario.
Sarà importante da parte dei gestori dei fondi impiegare in modo corretto l’elevata
liquidità ancora in portafoglio (oltre che far buon uso della leva finanziaria concessa
dalla normativa). Inoltre, nonostante si sia già assistito alle prime dismissioni, sarà
fondamentale, tra qualche anno, l’abilità nella realizzazione di plusvalenze da
dismissione e, in generale, il track record dei singoli gestori, per poter far si che il
settore dei fondi immobiliari decolli definitivamente come forma di investimento.
MBCF. Quali sono i giusti riferimenti per valutare correttamente la “bontà” di
un Fondo di Investimento Immobiliare?
Armando Borghi. Nel caso dei fondi ad apporto è possibile valutare il portafoglio
di immobili e quindi identificare con una certa accuratezza il profilo di
rischio/rendimento del fondo stesso. Nel caso di fondi ordinari ciò non è possibile: è
quindi necessario valutare la bontà del fondo basandosi solamente sullo standing del
promotore del fondo e della società di gestione.
Milano, 18 gennaio 2006