L`identificazione dei fattori di rischio nella valutazione degli asset

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L’identificazione dei
fattori di rischio nella
valutazione degli
asset immobiliari
Gli aspetti principali di una valutazione
Intervista a Giampaolo Corsini,
Chairman e CEO Prelios Valuations & E-services
Tutto dipende dall’investitore, ma è fuor di dubbio che il
momento più delicato nella
pianificazione delle strategie
di portafoglio degli asset immobiliari passi dall’individuazione dell’open market value,
ovvero il valore dell’immobile
che deve riflettere il valore di
scambio sul mercato.
Uno dei perni fondamentali
per la definizione di una valutazione sono i fattori di rischio.
Giampaolo Corsini, Amministratore Delegato di Prelios Valuations, la società del
Gruppo Prelios che con circa
13.000 perizie eseguite nel
2013 è tra i principali operatori del settore, ci spiega perché.
“Come tutti gli investimenti,
anche nel campo immobiliare la corretta valutazione del
valore deve tenere conto dei
possibili flussi di cassa, la cui
attualizzazione deve comprendere i rischi percepiti dal
potenziale investitore. Come
fare a identificarli in modo
oggettivo? Quali i fattori che
influenzano maggiormente
il valore di un immobile e la
corretta definizione dell’investimento?”
rischio. Nel momento in cui
l’investitore è estero, allora
si può calcolare stimando il
quoziente di spread tra il rischio nel Paese di provenien-
Possiamo identificare tre tipologie di rischio.
“Il rischio Paese: investendo nel proprio Paese generalmente non si percepisce il
giampaolo
corsini
za rispetto a quello dell’asset
nel mirino, oppure tra quello
del Paese più sicuro all’interno del medesimo continente
e quello in cui si va ad investire. Nel caso dell’Europa, per
esempio la Germania sarebbe
il Paese al momento a minor
rischio.
Il rischio area d’investimento:
un fattore specifico del settore immobiliare. La rischiosità
del mondo del real estate è
calcolato dal fattore beta: la
differenza di rendimento tra
le società immobiliare quotate e tutte le altre identificano
Possiamo
identificare
tre tipologie
di rischio: il
rischio Paese,
il rischio area
d'investimento e
quello specifico
dell'asset
il rischio. Ma in Italia, dove le
società immobiliari quotate
hanno un track record assai
più ridotto, questo fattore è
di difficile valutazione”. Per
questo Prelios Valuations lo
sostituisce con un fattore free
risk, determinando cioè in li-
nea teorica il rendimento minimo a fronte del rischio zero.
Ai due fattori di rischio si aggiunge il rischio specifico
dell’asset in questione. “Poniamo che si tratti di un asset destinato a un investitore
istituzionale, quindi con un
orizzonte medio lungo e senza le finalità opportunistiche
tipiche dell’asset in sviluppo. I
rischi specifici di asset hanno
quattro principali dimensioni: il rischio locatario, ossia il
locatario garantisce la rendita
dell’immobile. Chi è? Un privato, un’impresa o un soggetto
pubblico: ciascun conduttore
descrive un profilo di rischio.
È solvibile? È sostituibile? Il
rapporto tra solvibilità e sostituibilità del locatore indica
il rischio, tanto più è solvibile
e sostituibile tanto inferiore il
rischio. Il rischio della destinazione d’uso dell’immobile
in rapporto alla localizzazione. Per esempio l’appeal
di un capannone industriale
così come di un edificio residenziale cambia se questo si
trova all’interno del centro urbano e nei pressi di una zona
industriale. In ultimo il fattore
di rischio legato alla dimensione dell’asset, che si rapporta i precedenti fattori: se
molto grande, ma parcellizzato, sarà superiore il numero di locatori e il rischio sarà
diversificato. La sua dimensione sarà valutata anche in
base alla sua destinazione
d’uso e naturalmente la sua
localizzazione. Il quarto ed
ultimo fattore di rischio della matrice di valutazione di
Prelios Valuations è il rischio
fungibilità/utilizzabilità.
La capacità dell’immobile di adattarsi alle esigenze
del mercato abbattendo per
esempio eventuali rischi di locazione o dimensionali.
Nel caso degli investitori più
opportunistici, magari per asset in sviluppo, non ci sarà un
rischio locatario, ma si tratterà invece di un rischio legato ai tempi e alle concessioni
edilizie, e si prenderà in considerazione più che la fungibilità l’utilizzabilità la commerciabilità del bene che si va a
costruire”.