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mediare
NUMERO 11 - GIUGNO 2013
PERIODICO UFFICIALE F.I.M.A.A.
ITALIA
F.I.M.A.A.
ATTUALITÀ
chi comPra casa in italia E lE location
Più amatE
ECONOMIA
mErcato: dati 2012 E
PrEvisioni 2013
TREND
la sciEnza immobiliarE
divEnta un corso
di laurEa
Trimestrale - Poste italiane SpA - Spedizione in Abbonamento Postale - 70% NE/TN - Contiene i.P.
MERCATO
focus vEnEto
nuovi clienti, nuovi Mercati,
nuove collaBoraZioni e strateGie.
il REAL ESTATE non sta FerMo a Guardare
il diFFicile Periodo econoMico e cerca nuove
PartnersHiP PossiBili, dove ancHe il Governo letta
deve Giocare un ruolo iMPortante.
PercHÉ insieMe, si PuÒ suPerare Qualsiasi ostacolo.
Parola di una FederaZione unita coMe la FiMaa
Periodico ufficiale f.i.m.a.a.
Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari
Federazione fondata nel 1956
Numero 11 - Giugno 2013
Direttore responsabile
Paolo Curcu
[email protected]
Consulente editoriale
Francesca Negri
Proprietà
FIMAA Servizi S.r.l.
Segreteria di redazione Fimaa Servizi
Via Marco e Marcelliano, 45 - 000147 ROMA
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Comitato di redazione
Giovanni Acampora
Valerio ANGELETTI
Rossano ASCIOLLA
Daniele MAMMANI
Antonino Nicolosi
Piero NINNO
Giovanni PANTANELLA
Paolo PESANDO
Severino Rigotti
Coordinatore comitato di redazione
Piero NINNO
Hanno collaborato
Manuela BORSATO
Sandro BORSELLI
Tommaso CASAGRANDE
Raffaele CASERTANO
Angelo FEDELE
Gigi FORESIO
Cleo FUENTES
Antonio GIOIOSO
Giacomo MORRI
Stefano PEZZONI
Gian Luca SONDALI
Gianni VERGA
Nicola ZENI
Impaginazione e grafica
Curcu & Genovese Associati S.r.l.
Via Ghiaie, 15 - 38122 Trento
Stampa
Tipolitografia Alcione - Lavis (TN)
Foto di copertina
Italpress
Iscirizione al Tribunale Civile di Roma
n. 366/2010 del 17/09/2010
ITALIA
F.I.M.A.A.
GIUGNO EDITORIAL
mediare
FIMAA RICHIEDE LA NORMALIZZAZIONE
In questo ultimo periodo in cui si è avviata l’azione governativa verso la
ricerca di ogni soluzione possibile per ridare fiato all’economia italiana,
da mesi di fatto in stato comatoso, abbiamo assistito ad un proliferare di
suggerimenti, ricette, manifesti con argomenti nella maggior parte condivisibili ma quasi sempre parcellizzati e spiccatamente a favore di interessi
di questa o quella categoria.
In un’economia moderna, troppo spesso influenzata dal sensazionalismo
dei media, occorrono alcuni elementi essenziali per ridare impulso al sistema economico:
• riduzione della spesa pubblica per liberare risorse per gli investimenti;
• ricreare la fiducia nei cittadini, negli imprenditori e negli investitori esteri nelle
possibilità di ripresa;
• una giusta equità fiscale, senza però far
sentire il cittadino in uno stato di polizia
e dove ogni possibilità di spesa o investimento possa essere vissuta come
una gioia e una soddisfazione senza doversi sentire dei possibili evasori all’occhio sempre più lungo del fisco;
• un flusso costante e regolato del credito
per le famiglie e le imprese.
Questo chiede la FIMAA.
Riteniamo infatti che azioni come il probabile alleggerimento dell’IMU siano valide per lasciare un po’ di liquidità ai
proprietari di casa (sperando che non se la vedano contemporaneamente tolta da altre imposte) ma serve soprattutto un accesso ai mutui per i
giovani e per i nuovi nuclei familiari oltre ad una riduzione degli oneri che
gravano sulle compravendite (esenzione IVA prima casa).
Bene l’incremento degli sgravi fiscali per le ristrutturazioni, ma servirebbe anche la creazione di bonus finalizzati al pagamento degli interessi dei
mutui e dei canoni di affitto riservati alle fasce di reddito meno abbienti.
Si dovrebbe trasformare la facoltà in obbligo, da parte dei Comuni, di mettere a disposizione gratuitamente aree per costruire abitazioni da dare in
locazione.
La FIMAA ha presentato queste ed altre richieste anche attraverso
Confcommercio - Rete Imprese Italia affinché esse vengano esaltate
dall’importanza del nostro sistema di appartenenza.
La logica che ci ha guidato non è stata quella di evidenziare, in modo sterile,
solo quanto specificatamente di interesse degli operatori della mediazione
ma quanto di interesse di tutto il Real Estate.
Oggi il dilemma più grosso è: i potenziali acquirenti degli immobili da noi
proposti hanno la certezza del loro reddito futuro per affrontare un così
importante impegno di spesa?
Siccome la risposta è negativamente scontata starà a noi creare dei diversi
presupposti per aiutare la definizione di una trattativa.
Sarà nostro compito operare coinvolgendo congiuntamente le parti in una
trasparente illustrazione dell’attualità facendo comprendere ai venditori,
oltre un nuovo livello di prezzi, anche l’esigenza di tempi più lunghi e l’accettazione di condizioni di maggior tutela per gli acquirenti.
In questo modo sarà esaltato il nostro ruolo di mediatori e riconosciuta la
nostra funzione di acceleratori dell’economia immobiliare.
Valerio Angeletti
Presidente nazionale FIMAA
mediare 1
sommario
GIUGNO
mediare
PERIODICO UFFICIALE F.I.M.A.A.
ITALIA
F.I.M.A.A.
ATTUALITÀ
chi comPra casa in italia E lE location
Più amatE
ECONOMIA
mErcato: dati 2012 E
PrEvisioni 2013
TREND
la sciEnza immobiliarE
divEnta un corso
di laurEa
mediare
Trimestrale - Poste italiane SpA - Spedizione in Abbonamento Postale - 70% NE/TN - Contiene i.P.
MERCATO
focus vEnEto
nuovi clienti, nuovi Mercati,
nuove collaBoraZioni e strateGie.
il REAL ESTATE non sta FerMo a Guardare
il diFFicile Periodo econoMico e cerca nuove
PartnersHiP PossiBili, dove ancHe il Governo letta
deve Giocare un ruolo iMPortante.
PercHÉ insieMe, si PuÒ suPerare Qualsiasi ostacolo.
Parola di una FederaZione unita coMe la FiMaa
gli edifici industriali dismessi
IL RILANCIO DEL REAL ESTATE è VICINO..... pag. 20
A DIRLO è WALTER FERRAZZA,
SOTTOSEGRETARIO ALLE AUTONOMIE
L’arte di traslocare l’arte.............................. pag. 22
I COLLABORATORI DELLE AGENZIE IMMOBILIARI
NEI RAPPORTI CON L’ENASARCO
pag. 30
Le ultime novità di una “relazione” difficile
I FOndi EUROPEI: ECCO COME
AGGIUDICARSELI................................................................ pag.8
Ecco la case history di successo
di Confcommercio Pordenone, che grazie al bando
europeo sullo sviluppo urbano sostenibile (“Pisus”),
vede una pioggia di milioni in arrivo
5,8 MILIONI PER LA CASA
DEL RE DELLA POP ART................................................... pag. 11
VA ALL’ASTA LA CASA NEWYORKESE DI ANDY WARHOL
IN CUI NACQUERO CAPOLAVORI COME LA SERIE
CAMPBELL SOUP
Se il trasloco è un momento impegnativo,
sia fisicamente sia emotivamente, per chiunque,
quello dei beni di valore è un affare ancora più delicato.
Che richiede professionisti in guanti bianchi
FIMAA NEWS
LA COLLABORAZIONE TRA AGENTI
IMMOBILIARI E MEDIATORI CREDITIZI........... pag. 26
Un nuovo rapporto che ha bisogno
di chiarire alcuni aspetti
La Scienza Immobiliare
diventa un corso di laurea........................... pag. 36
Al LINK CAMPUS UNIVERSITY ROMA è stato istituito
un NUOVO CORSO DI LAUREA CON ORIENTAMENTO
ALLA SCIENZA IMMOBILIARE PER GLI ASSOCIATI FIMAA ROMA
IL MERCATO DEI CEREALI DI MILANO............ pag. 39
Inizia qui un viaggio alla scoperta dei mercati
della mediazione merceologica italiana.
Prima tappa, il capoluogo lombardo e la sua storica
piazza dei cerealI
SOCIOLOGI E STUDI DI STATISTICA
PER IL FUTURO DEL MATTONE................................. pag. 12
FOCUS veneto...................................................................... pag.42
IL VINO CHE FA VOLARE IL MATTONE............. pag. 16
Osservatorio mercato
immo-creditizio: buio il 2012,
spiragli di luce per il 2013.................................. pag. 52
Stanno nelle ristrutturazioni del patrimonio
esistente e delle aree industriali dismesse tutte
le prospettive del mercato immobiliare italiano
Il mondo degli acquisti immobiliari
nelle zone vinicole più richieste
UN MODULO ABITATIVO PER RECUPERARE GLI
EDIFICI INDUSTRIALI SENZA DEMOLIRLI........ pag. 18
Si chiama Casazera ed è un progetto opensource
super hi-tech ideato con l’obiettivo di recuperare
il 2012 si è concluso con 448mila compravendite,
il 27,5% in meno rispetto al 2011, il dato peggiore
dal 1985. Ma quest'anno le cose dovrebbero
migliorare. Vediamo le proiezioni
Convegni FIMAA.............................................................. pag.55
LA riforma
Fornero: luci e ombre
MAMMA
LI RUSSI!
pag. 22
IL MERCATO DELLE SECONDE
CASE IN ITALIA è PRESO D’ASSALTO
DA TEDESCHI E RUSSI.
E LE METE PREFERITE NON SONO
Più TOSCANA E UMBRIA
pag. 4
Nonostante abbia subito
cambiamenti e modifiche, che
ancora potrebbero essere
apportate, l’impianto della
riforma dovrebbe rimanere
inalterato. Per questo, a un anno
dalla sua entrata in vigore, vale
la pena di tentare comunque un
bilancio, riassumendo quale è la
situazione dei rapporti di lavoro
nelle agenzie immobiliari,
dopo la legge di riforma
pag. 33
mediare 3
MAMMA LI RUSSI!
Alberobello
SOCIOLOGIA DELLA Clientela straniera
del mercato italiano
di Cristina Casacci
L’
di Nicola Zeni
IL MERCATO DELLE SECONDE
CASE IN ITALIA è PRESO
D’ASSALTO DA TEDESCHI
E RUSSI. E LE METE PREFERITE
NON SONO Più TOSCANA
E UMBRIA
L
e ultime indagini parlano chiaro.
Anche se lo scenario economico è ancora molto complicato,
sono in forte aumento gli italiani che
ritengono che questo sia il momento giusto per investire nel mattone.
Un sentimento che tutti auspicano
si concretizzi, visti i dati 2012 raccolti dall’Osservatorio dell’Agenzia
delle entrate in collaborazione con
Italia è il ”Bel Paese” per antonomasia e non
c’è crisi che possa scalfire il nostro primato
di paese ricco di storia, di arte, di cultura in
cui Madre Natura ha distribuito con generosità e
grande fantasia bellezze naturali da Nord a Sud,
regalando mare, laghi, montagne, colline, vulcani, grotte, isole, pianure, spiagge e meraviglie in
ogni angolo della nostra penisola. Il tutto in un
Cristina C
asacci
clima mediterraneo per lo più mite e assai gradevole, comunque più gradevole dell’Europa e
dell’America continentale, per non parlare di buona parte di
Asia e Africa. C’è da chiedersi quindi perché non desiderino tutti venire
a vivere in Italia piuttosto che non perché alcuni lo vogliano fare. A parte la provocazione del paradosso, anche se non siamo abituati a essere
poi così fieri del nostro Paese, perché disincantati e schivi per natura,
non ci meraviglia affatto il gran numero di stranieri che quotidianamente
esprime il desiderio di voler comprare o prendere in affitto una casa in
Italia, che sia per un trasferimento legato ad una attività professionale,
o per scelta di vita o solo per fare un investimento da utilizzare solo per
brevi periodi dell’anno.
I nostri clienti stranieri hanno spesso idee molto chiare o meglio credono
di averle chiare e partono con richieste abbastanza specifiche di proprietà
in zone precise con budget di spesa piuttosto ben definiti. Quello che non
è affatto chiaro è la figura dell’intermediario nella sua accezione italiana,
così come previsto dalla legislazione. Tutti gli stranieri o quasi provengono da Paesi dove il lavoro dell’agente immobiliare viene retribuito più frequentemente soltanto da chi vende, anche se la commissione viene poi
condivisa con l’agente che porta l’acquirente: spiegare perché il nostro
profilo professionale, invece, offre consulenza imparziale alle due parti
e pertanto apertamente richiede una commissione sia al venditore sia
all’acquirente, è spesso un compito molto delicato che svolgiamo fino
dalle prime battute del rapporto con l’acquirente o il venditore straniero.
Un altro aspetto molto critico per i nostri acquirenti è quello degli aspetti fiscali e legali legati alla compravendita di proprietà in Italia. I governi
che si sono succeduti negli ultimi anni e il mondo dei media hanno fatto
del loro meglio per diffondere notizie terrorizzanti al di là di una realtà già
sufficientemente gravosa, sia per chi compra, ma in particolare per chi,
come noi intermediari, deve poi fornire un quadro chiaro e possibilmente tranquillizzante a chi si appresta a diventare un proprietario. Piuttosto
inaspettatamente la nostra esperienza ci ha insegnato che, in realtà, la
tassazione sugli immobili all’estero è spesso più onerosa perfino dell’odiosa e invisa IMU. Quasi sempre quando forniamo i dati sugli oneri da
sostenere al momento dell’acquisto e le informazioni legate alla gestione
dell’immobile, le reazioni sono di sollievo rispetto ad aspettative spaventose. Meno chiara è la figura del notaio, di fatto figura peculiare alla realtà
italiana ed europea e il più delle volte non percepita dai clienti d’oltreoceano come garante unico della correttezza della documentazione fornita
e del fatto che non si sta comprando la Fontana di Trevi, come in una
mediare 5
Vieste
l’Abi, che ha rilevato oltre 150mila
compravendite di abitazioni in meno
rispetto al 2011, specie nel NordEst. Non parliamo poi del mercato
delle seconde case, che per gli italiani, ormai, è diventato un sogno: il
calo di compravendite sulla seconda casa pare sia stato del 17% tra
il 2011 e il 2012. Non è lo stesso,
però, per la clientela straniera: secondo una rilevazione di Scenari
Immobiliari nel 2012 sarebbero stati
4.600 gli acquisti di seconde case
in Italia da parte degli acquirenti
stranieri, con una spesa che in media si è attestata sui 460mila euro e
un totale di 2,1 miliardi di euro, pari a +13,5% sull'anno precedente.
In base all'andamento dell'interesse
in questi primi mesi del 2013, inoltre,
lo scenario che si delinea è quello di
una crescita del 10% nelle compravendite per l'anno in corso. Tradotto
in numeri, lo shopping immobiliare
degli stranieri in Italia dovrebbe coin6 mediare
volgere circa 5mila investitori stranieri per un valore totale di 2,3 miliardi di
euro: un valore che, per ora, non va
certo a compensare il calo di acquisti
degli italiani, ma che fa ben sperare
per il futuro, visto che si tratta di un
trend positivo che è stato inaugurato
nel 2005 ed è in costante crescita.
I TEDESCHI FANNO MAN BASSA E LA PUGLIA REGISTRA IL
TREND DI CRESCITA MAGGIORE
I più interessati al real estate italiano e alle sue occasioni pare siano i
clienti tedeschi (4 su 10), che sono
passati dal 30% del totale nel 2009
all'attuale 41%. A seguire, ma a distanza, ci sono gli inglesi, che però
negli anni hanno ridotto i loro acquisti
passando da una quota di mercato
del 27% nel 2009 al 16% previsto
per la fine del 2013, e poi i russi, che
hanno colonizzato le località di lusso
della Versilia e la Costa Smeralda e
che sono presenti anche sul lago di
Como. Una clientela, quella dell’ex
Unione Sovietica, passata in cinque
anni dal 7 al 15%.
Cosa acquistano? Case uniche, che
conservino il fascino della storia e
della particolarità dell'architettura di
alcune regioni italiane, come i trulli
e le masserie in Puglia, i casali in
Toscana e Umbria, i bagli in Sicilia.
Nicchia nella nicchia è quella degli acquisiti stranieri nel segmento
del lusso, un trend però in fase di
espansione. Guardando i dati, il valore degli investimenti è aumentato
in Puglia (dal 16 al 20% tra il 2009 e
il consuntivo stimato per il 2013), nel
Lazio, dove a fine anno arriveranno al
22% dal 20% del 2009, in Piemonte
e nelle Marche. Sono in calo nelle
preferenze degli stranieri, invece, regioni come la Toscana, dove i prezzi
avevano raggiunto nelle località di
pregio come il Chianti e Forte dei
Marmi livelli insostenibili, ma anche
il Veneto, l'Umbria e l'Abruzzo.
famosa gag di Totò. Gli investitori che vengono da Paesi anglosassoni sono infatti soliti fare assegnamento
su un legale di loro fiducia per gli aspetti contrattuali e
di verifica della regolarità dell’immobile. In alcuni casi,
perciò, preferiscono sostenere il doppio onere di una
consulenza legale oltre a quella notarile.
Ma vediamo gli aspetti più squisitamente legati alla
scelta dell’immobile, che poi è il momento in cui meglio
possiamo “fare la differenza” e vivere il nostro lavoro
con entusiasmo e professionalità.
È facile immaginare che chi vuole compare casa per
esempio a Roma e viene da Londra, dall’Arabia Saudita
o da New York desideri stare laddove Roma è oggi più
che mai“caput mundi”, in quelle aree dove possiamo
con ragione vantare di avere ancora l’80% del patrimonio archeologico mondiale. I clienti che scelgono di
comprare una casa a Roma ci chiedono come prima
cosa la vicinanza al centro storico, anche se spesso
non sono consapevoli di quanto questa area sia vasta
e variegata. Il centro storico di Roma per antonomasia
viene collocato dagli stranieri sugli Spanish Steps (letteralmente sugli scalini spagnoli) cioè a Piazza di Spagna.
Con un po’ di pazienza e molto entusiasmo partiamo
da una mappa aperta su una scrivania del nostro ufficio e continuiamo poi con itinerari in auto e a piedi per
illustrare il centro di Roma ed aprire per i nostri clienti
case in angoli specialissimi o con viste fantastiche. Ed
allora lì ecco il vero piacere di vivere tra i Sette Colli e
il grande privilegio di poterli mostrare nella loro veste
migliore, quasi come qualcosa che ci appartiene personalmente e che siamo pronti, all’occasione, anche a
difendere se ci sembra che non vengano apprezzati e
rispettati come meritano.
PAROLA D’ORDINE: CHIAVI IN MANO
Che si mostri un immobile in Via Tornabuoni a Firenze,
sul Canal Grande, a Taormina o a Santa Margherita Ligure per tutti gli acquirenti stranieri la parola magica è
comunque “chiavi in mano”: cioè gli immobili di interesse sono prevalentemente quelli perfettamente ristrutturati con rifiniture di gran pregio, inclusi sistemi ad alta
tecnologia, come allarmi, domotica, condizionamento e
wi-fi. Anche se questo in molti casi significa un prezzo
più alto per metro quadro, è più che comprensibile il
desiderio di non imbarcarsi in lavori di ristrutturazione in
un paese straniero che, anche se molto apprezzato per
la capacità dei propri artigiani, spesso non lo è altrettanto per la loro puntualità. Un altro parametro chiave
è il panorama: più che giustamente chi compra in Italia
vuole godere ogni minuto dell’unicità dei nostri centri
storici, delle fantastiche viste sul mare, sui lungofiumi,
sui laghi incantevoli o sulle montagne.
Momento chiave della possibile compravendita è la
nostra assistenza nel formulare una proposta d’acquisto. Per superare qualsiasi perplessità o diffidenza
dobbiamo cercare di fornire una quantità di informazioni sull’immobile che ne dimostri l’idoneità a essere
acquistato, oltre che il famoso value for money, cioè
che il suo prezzo sia ragionevole in quel momento di
mercato. Buona norma infatti è corredare la documentazione iniziale con una piccola ricerca su immobili simili
in zona con descrizione e prezzo, visura ipocatastale
della proprietà oggetto di interesse, certificato energetico, elenco di spese di gestione - utenze, condominio,
collaboratori vari -, anno di costruzione dell’edificio e
dell’ultima ristrutturazione con l’elenco del lavori eseguiti e possibili relative certificazioni, vicinanza con
servizi e mezzi di trasporto, insomma una piccola “due
diligence” tagliata su misura per il cliente.
Uno dei pochi aspetti positivi della crisi che stiamo
vivendo è certamente un rinnovato e rafforzato
interesse da parte degli acquirenti stranieri,
che percepiscono appieno l’opportunità che
si offre loro di acquistare in un mercato in
cui i prezzi hanno probabilmente raggiunto
il loro punto di risalita. Ecco perche il segmento degli acquirenti stranieri rappresenta una occasione di business quanto
mai complementare al mercato
domestico e in questo momento
di crescente peso nel portafoglio
delle agenzie delle tantissime realtà del Bel Paese che possono
attrarre il loro interesse.
Ostuni
mediare 7
I FOndi EUROPEI:
ECCO COME
AGGIUDICARSELI
di Piero Ninno Consigliere nazionale FIMAA Italia
8 mediare
NE PARLIAMO CON ALBERTO MARCHIORI, DELEGATO PER LE POLITICHE
COMUNIATARIE DI CONFCOMMERCIO IMPRESE PER L’ITALIA A BRUxELLES
C
ollaborazioni tra enti pubblici,
associazioni di categoria e
operatori produttivi e culturali
del territorio per il conseguimento di
finanziamenti europei: connessioni
strategiche per ottenere dei finanziamenti oggi più che mai vitali in tutti i
settori, ma che spesso in Italia non
e forzature; alcune categorie comvengono sfruttati.
merciali ed artigianali sono sparite
Su questi temi interviene Alberto
da alcune vie dove erano collocate
Marchiori, delegato per le politiche
tradizionalmente. Occorre un’azione
comuniatarie di Confcommercioi Imcongiunta tra forze politiche e sociali,
prese perl’Italia a Bruxelles, nonché
le imprese e le associazioni di categoria, finalizzata al “vivere meglio in
presidente dell’Ascom-Confcommercio della provincia di Pordenocittà”, con più servizi, più infrastrutne, dove recentemente è arrivato
ture, più mobilità, più offerta cultuun contributo europeo importante
rale, collegata ad una pianificazione
grazie al progetto Pisus (Piano di
commerciale legata alla pianificaziosviluppo urbano sostenibile).
ne urbanistica.
Nello sviluppo del commercio, non
Il settore immobiliare e il commercio al dettaglio rappresensi può prescindere dal contesto.
tano una parte importante dello
In questa azione Ascom e Fimaa
sviluppo cittadino. A suo avviso
sono in prima fila accanto all’Anci,
quali sono le opportunità che ofall’Unioncamere e all’Associazione
fre l’Europa?
nazionale architetti: una cabina di
L’occasione è propizia per realizzare
regia che si impegna per utilizzare
un autentico coordinamento tra tutti
al meglio i finanziamenti europei, in
i settori. Come avveniva nei centri
modo che non ci siano edifici sottoustorici d’un tempo, edilizia,
tilizzati, né categorie sottocommercio, salvaguardia
rappresentate, né
dell’ambiente, socialità,
sprechi energetici.
cultura, devono essere
Le difficoltà delcoerenti tra loro. Non a
le piccole e medie
caso si parla di “centri
imprese a trovare
commerciali naturali”.
finanziamenti coSi tratta di partire da un
stituiscono però un
concetto che – come
grosso freno per taarchitetto – mi è partile tipo di sviluppo
Alberto M
archiori
colarmente caro, quello
progettuale. Cosa fa
della progettualità. Per
l’Europa?
rilanciare il settore delle costruzioL’Europa ha recepito
ni, va ripensata la funzionalità delle
questo allarme, tanto che la Banca
varie aree cittadine su cui si va ad
europea per gli investimenti (BEI) ha
intervenire.
deciso di dare la massima importanNell’ambito del settore immobiliare
za al sostegno delle piccole e medie
ci siamo dati due temi: lo sviluppo
imprese al fine di promuovere la credelle città ed il commercio al dettascita e l’occupazione in Europa.
glio. Queste due voci comprendono
Oltre all’aumento di capitale di 10 mimoltissime altre tematiche: lo svilupliardi di euro versato dalla BEI l’anno
po del retail deve passare attraverscorso, la banca dell’UE darà altri 15
so la riqualificazione e lo sviluppo
miliardi di euro a favore delle PMI nel
delle città, dal centro alla periferia.
periodo tra il 2013 e il 2015.
Una visione settoriale miope, fatta
La Banca è pronta anche ad esploradi interventi spot, non porta da nesre nuovi strumenti di finanziamento
suna parte.
per contribuire ad alleviare i vincoli fiAbbiamo degli scompensi nelle città
nanziari sulle piccole e medie impreperché il mercato ha creato squilibri
se. La BEI, la Commissione europea
mediare 9
Riunione di Confcommercio Imprese per l'Italia
e la Banca centrale europea (BCE)
stanno predisponendo delle misure
per rafforzare l’offerta di credito per
le piccole e medie imprese.
I 5 milioni del Pisus a Pordenone
sono un traguardo importante
non solo per la città ma anche
per la regione e per l’Italia. Qual
è stata la carta vincente per aggiudicarsi i fondi?
Sono state spese molte risorse ed
energie per realizzare una fattiva
collaborazione tra gli enti locali e gli
operatori economici, sociali e culturali presenti nel territorio: l’Europa
premia queste sinergie.
È stato fatto un percorso importante
che darà buoni frutti in futuro, l’Unione europea guarda infatti con favore
alle buone pratiche che vengono dalle varie regioni e le promuove.
C’è voluta anche una certa abilità
nel saper cogliere la palla al balzo, un
pizzico di “serendipity”, come dicono
gli inglesi, cioè la capacità di trovare
una cosa - inaspettata - mentre se
ne cerca un’altra: eravamo presenti
a Bruxelles proprio quando il bando
era in fase di elaborazione e ci è capitato di raccontare il lavoro fatto con
“Sviluppo e territorio”. Le idee e soprattutto la rete di collaborazione che
abbiamo messo in pratica con quel
progetto sono state in parte riprese
dai redattori del “Pisus”.
Già da tempo l’Unione Europea si
impegna per attuare delle forme di
10 mediare
intervento che superino il concetto di
intervento “a pioggia”: imprese, enti
ed associazioni di categoria devono
acquisire sia capacità di iniziativa che
di progettazione, il tutto in una logica di collaborazione e non di rivalità
tra settori e territori. La nuova programmazione 2014 – 2020 è ancora
più centrata sulle iniziative ideate
e costruite a partire da esigenze e
progettualità comuni a tutti gli “stakeholders” (portatori interesse, ndr).
L’episodio che ha citato dimostra
una volta di più che è essenziale
tenere la posizione a Bruxelles.
Lei è delegato di Confcommercio
nazionale: può spiegarci qual è il
suo ruolo?
La rappresentanza di Confcommercio a Bruxelles è un ente di diritto
belga senza scopo di lucro; gode
di una sede prestigiosa, di fronte al
Palazzo reale e a poche fermate di
metropolitana dalla sede delle istituzioni europee. Il lavoro che svolge
è molteplice.
Anzitutto l’opera di “lobby”, ovvero
l’insieme di azioni che vengono attuate per di influenzare le istituzion
a favore dell’interesse comune della categoria. All’estero la “lobby” ha
dei codici precisi. (A Bruxelles sono
all’incirca 20mila i lobbisti, di cui circa
5mila sono accreditati al Parlamento
Europeo e 2.600 i gruppi con uffici
permanenti, ndr).Confcommercio si
occupa inoltre di mantenere contat-
ti costanti con le altre associazioni
europee legate al settore; si tratta
di un ruolo essenziale, dato che in
molti progetti europei è richiesto il
partenariato con realtà di altri Paesi
dell’Unione.
Infine, ed anche questo è essenziale
in un’ottica di cooperazione, presso
la sede sono rappresentate le federazioni di tutti i settori correlati:
commercio all’ingrosso e dettaglio,
immobiliare, turismo, servizi.
Come si svolge l’azione di influenza e pressione sulle istituzioni?
Occorre tenere costantemente informati sui problemi del settore tutti gli
uffici della Commissione europea, i
Commissari ed in particolare le singole direzioni generali. Inoltre vanno
tenuti i contatti con gli europarlamentari – il Parlamento europeo ha
una funzione legislativa in codecisione con la Commissione – e con le
commissioni parlamentari dedicate
al settore e non solo.
Oggi come non mai il commercio
non può prescindere da tutte le altre aree di intervento: ambiente, trasporti, infrastrutture informatiche,
energia, solo per citare alcuni settori,
sono legati a doppio filo con lo sviluppo delle attività legate ai traffici
ed alla vendita.
Il bilancio annuale dell’Unione europea equivale a circa l’1% della
ricchezza dell’UE, un importo pro
capite per cittadino europeo pari
all’incirca a 244 euro l’anno. In base alla sua esperienza, di questi
soldi che ciascuno di noi investe
nell’Europa, qual è il ritorno sul
territorio?
Il Friuli Venezia Giulia si pone tra le
regioni più virtuose. Possiamo dire
che il ritorno è del 70% circa. In Italia
abbiamo delle situazioni variegate. Al
Nord, anche Piemonte e Lombardia
registrano buoni risultati. Al Sud c’è
la Puglia, estremamente attiva sui
progetti europei.
Ciò che va sottolineato è che tanto
più matura presso il singolo operatore e la singola associazione la coscienza di appartenere all’Europa,
tanto più questo capitale ha l’opportunità di essere moltiplicato. 5,8 MILIONI
PER LA CASA DEL RE
DELLA POP ART
VA ALL’ASTA LA CASA NEWYORKESE DI ANDY WARHOL IN CUI
NACQUERO CAPOLAVORI COME LA SERIE CAMPBELL SOUP
di Cleo Fuentes
È
a New York ed è una vera e
propria casa museo. Stiamo
parlando dell’abitazione che
fu di Andy Warhol, l’artista pop più
celebre di tutti i tempi. L’ambitissimo appartamento, messo all’asta a
partire dalla cifra di 5,8 milioni di dollari, si trova sulla Lexington Avenue
ed è una casa-studio grande circa
300 metri quadri.
Un luogo che fa gola a tutti, per il
valore simbolico che rappresenta: si
tratta, infatti, della sede della prima
Factory, la prima fucina artistica di
Warhol e degli artisti dell’epoca che
la frequentarono, diventata ormai
leggendaria.
L’artista newyorkese, originario di
Pittsburgh, acquistò l’appartamento per 60mila dollari nel 1969 per
viverci con la madre. Ci rimase 15
anni e fu qui che videro la luce alcuni dei suoi più importanti capolavori,
come le serie delle Campbell Soup,
e le serie delle banconote da 200
dollari. Nel 1974 l’immobile venne
affittato da business manager, che
poi lo comprò nel 1989 per quasi
600mila dollari. Da allora la casa ha
avuto altri due proprietari, e l’ultimo
nella più recente ristrutturazione, ha
anche realizzato un giardino esterno.
La costruzione è datata 1889, e il
progettista è lo stesso architetto del
Dakota Building, Henry J. Hardenbergh.
mediare 11
Stanno nelle
ristrutturazioni
del patrimonio
esistente e delle
aree industriali
dismesse tutte
le prospettive
del mercato
immobiliare
italiano
Patrimonio immobiliare e valori medi €/mq (Dati Agenzia delle Entrate 2013)
Area territoriale
Nord Ovest
Nord Ovest Totale
Nord Est
Nord Est Totale
Centro
Centro Totale
Sud
Sud Totale
Isole
SOCIOLOGI
E STUDI DI STATISTICA
PER IL FUTURO
DEL MATTONE
di Antonino Nicolosi Consigliere nazionale FIMAA Italia
O
rmai la recente storia economica, l’evoluzione degli
status familiari, la questione
demografica, la qualità della vita,
le nuove esigenze tecnico energetiche e le imposizioni fiscali fanno
del patrimonio immobiliare italiano
non più una ricchezza statica, che si
regge su canoni di comportamento
scontati e consuetudinari, ma una
12 mediare
componente economica che può
creare dinamismo positivo o negativo secondo le capacità di leggere e
intuire le esigenze evolutive. Esigenze evolutive, che restano imbrigliate
in Europa da una moneta unica che
vive di tecnicismi bancari, senza una
vera banca centrale che ne governi
l’andamento. L’Euro di conseguenza
viene inserito in una borsa di valute,
senza il riscontro del vero potere di
acquisto nei singoli Stati. Quindi, a
fronte di modeste variazioni tra le
valute, valutabili in centesimi, l’Euro ufficialmente risulta stabile e ciò
non favorisce l’incremento del valore
immobiliare, perchè sempre “tecnicamente” con la stessa quantità di
moneta si dovrebbero poter comprare gli stessi metri quadri di immobili,
Valore medio unitario
abitazioni (€/mq) PF e PNF
Regione
Liguria
Lombardia
Piemonte
Valle d’Aosta
Emilia-Romagna
Friuli-Venezia Giulia
Trentino-Alto Adige
Veneto
Lazio
Marche
Toscana
Umbria
Abruzzo
Basilicata
Calabria
Campania
Molise
Puglia
Sardegna
Sicilia
Isole Totale
Italia
mentre sappiamo perfettamente
come siano lievitati i prezzi dell’acciaio per le costruzioni e quanto si
sia incrementato il valore dell’oro.
La questione demografica sul territorio incide in maniera determinante, basti pensare che ci
troviamo quasi alla crescita zero: la percentuale di 1,6 figli per coppia
significa che non si riesce neanche a sostituire nel numero la coppia
procreatrice. Inoltre è
bene considerare che
in questa percentuale
Antonino
Nicolosi
sono inseriti i figli degli immigrati che contribuiscono in modo
determinante a evitare che in Italia si
verifichi la crescita zero. Per il settore
immobiliare questo contributo demografico riferito ai figli degli immigrati si dimostra ininfluente in quanto
queste classi di “cittadini”, per la
gran parte, non dispongono, almeno
per il momento, di mezzi finanziari
Coefficiente
di variazione
2.806
1.549
1.397
2.394
1.646
1.773
1.167
2.343
1.449
1.617
2.553
1.439
2.266
1.180
2.184
1.118
872
785
1.699
770
1.167
1.273
1.300
1.025
1.096
1.595
adeguati e spesso, a seconda della
provenienza, non dispongono di accordi bilaterali internazionali che prevedano l’acquisto di immobili in Italia.
La scarsa natalità ci porta anche
ad altre considerazioni come quella evidente che la popolazione
invecchia con conseguente abbassamento dei consumi
e cambiamento di
abitudini. Si consideri
inoltre che i proprietari di immobili di età
compresa tra i 51 anni e oltre i settantanni
sono più di 14 milioni
mentre tra i venti anni e
i cinquantanni sono meno di 10 milioni. Sempre
l’aspetto sociale legato ai nuclei familiari ha subito delle variazioni con
dinamiche che portano al “frazionamento” dei componenti delle famiglie per via delle separazioni o dei
divorzi con conseguente modifiche
degli usi abitativi.
Valore medio
abitazioni (€) PF e PNF
0,52
0,23
0,25
0,37
0,37
0,28
0,26
0,31
0,34
0,40
0,22
0,24
0,36
0,14
0,31
0,31
0,23
0,22
0,45
0,19
0,29
0,41
0,36
0,34
0,37
0,39
267.084
168.981
161.544
221.358
179.552
205.236
152.159
283.067
189.074
200.256
280.779
180.281
268.677
155.736
254.219
131.942
89.142
84.800
198.789
88.073
129.161
143.865
161.329
113.058
124.512
182.910
Valore abitazioni (Dati Ag. Entrate 2013)
Area
Valore
abitazioni
(mld €) PF
Regione
Liguria
Lombardia
Piemonte
Valle d’Aosta
Nord Ovest Totale
Emilia-Romagna
Nord
Friuli-Venezia Giulia
Trentino-Alto Adige
Est
Veneto
Nord Est Totale
Lazio
Marche
Centro
Toscana
Umbria
Centro Totale
Abruzzo
Basilicata
Calabria
Sud
Campania
Molise
Puglia
Sud Totale
Sardegna
Isole
Sicilia
Isole Totale
Italia
Nord
Ovest
283,3
794,8
394,4
25,4
1.498,0
458,9
98,0
153,5
440,3
1.150,7
724,9
142,5
504,0
69,0
1.440,4
101,4
28,3
99,7
491,4
18,4
269,3
1.008,6
138,4
323,2
461,6
5.559,3
mediare 13
Profili dei proprietari (Dati Agenzia delle Entrate 2013)
Classe d’età
Numero di proprietari
di abitazioni
Fino a 20
Valore imponibile Potenziale Imu
medio gruppo abitativo
Valore OMI* medio
gruppo abitativo
Reddito imponibile medio
50.398
55.124
123.859
5.617
Da 21 a 30
837.158
58.276
128.302
15.778
Da 31 a 50
8.382.066
75.478
166.655
24.010
Da 51 a 70
8.926.524
96.353
218.920
25.320
Oltre 70
5.444.763
98.026
230.582
17.687
Totale
23.640.909
87.901
199.665
22.699
Sesso
di abitazioni
Valore OMI medio
gruppo abitativo
Femmine
11.324.458
88.493
201.507
17.554
Maschi
12.316.451
87.356
197.971
27.394
199.665
22.699
Totale
Figli a carico
No
Sì
Totale
Area geografica
Nord
Centro
Sud ed isole
Totale
23.640.909
87.901
di abitazioni
16.602.795
Valore OMI medio
gruppo abitativo
88.264
7.038.114
202.506
87.044
23.640.909
87.901
di abitazioni
192.962
29.310
199.665
22.699
Valore OMI medio
gruppo abitativo
89.705
198.618
24.400
5.418.774
101.625
243.466
23.461
6.134.574
72.224
163.036
18.624
23.640.909
87.901
199.665
22.699
di abitazioni
Celibi/Nubili
2.927.567
Valore OMI medio
gruppo abitativo
85.535
196.441
92.108
206.379
25.208
2.140.306
109.725
255.533
20.646
Separati/Divorziati
1.082.097
112.894
254.792
29.305
Altro
3.999.923
57.004
134.572
23.640.909
87.901
199.665
Vedovi
Totale
L’evoluzione legata alla certificazione energetica rappresenta un altro
punto fondamentale che ci impone
necessari aggiornamenti delle proprietà immobiliari non tanto per il
valore intrinseco del bene, ma per i
costi energetici che verranno commisurati dagli enti erogatori secondo la
classe energetica dimostrata, in un
rapporto di costi maggiori a fronte
di una certificazione energetica di
classe più infima.
Per quanto riguarda le imposizioni
fiscali è inutile effettuare considerazioni scontate.
È bene comprendere che per lo
Stato italiano l’immobile rappresenta un salvadanaio visibile, un bene
non esportabile, pertanto facile da
individuare e non idoneo a far entrare in Italia valuta pregiata, salvo
che detto patrimonio venga offerto
a prezzi “calmierati” ad acquiren14 mediare
ti internazionali. A questo punto
ci chiediamo come creare quello
che definisco dinamismo positivo,
analizzando gli aspetti e dati sopra
esposti. Bisogna confrontarsi con i
sociologi e con gli studi di statistica
per trarre le indicazioni scientifiche,
mentre con gli operatori del mercato immobiliare, ovvero con gli agenti
immobiliari, per poter trarre le indicazioni pratiche mettendo a disposizione gli effetti intuitivi maturati
con il continuo contatto con gli usufruitori del nostro servizio. Si ritiene
fondamentale pertanto non edificare
più nuove costruzioni, per evitare di
inflazionare ancora di più l’offerta.
Nel caso si fosse già con lavori avanzati, invece, valutare nuovamente la
progettazione cercando di adeguarla
alle nuove esigenze economiche e
sociali che scaturiscono dalla sintesi
delle analisi considerate. Rivolgere
Attività dei proprietari (Dati Agenzia delle Entrate 2013)
NORD
Valore OMI*
Reddito Complessivo
Deviazione
Standard
Coefficiente
di
Variazione
(%)
Media
Deviazione
Standard
Media
Deviazione
Standard
Coefficiente
di Variazione
(%)
Numero dei
proprietari
Dipendente
5.227.433
165.557
175.342
106
29.427
43.755
149
80.586
84.963
105,43
Pensione
4.915.736
204.538
206.770
101
19.214
14.101
73
95.372
98.627
103,41
Autonomo,
impresa
e partecipazione
1.317.261
234.166
287.120
123
37.265
68.610
184
113.910
136.231
119,59
Fabbricati
894.270
436.528
686.006
157
13.180
81.697
620
205.339
313.577
152,71
Totale
12.354.700
207.942
278.250
134
25.005
43.785
175
99.052
130.429
131,68
Media
CENTRO
Valore OMI*
Reddito Complessivo
Deviazione
Standard
Coefficiente
di
Variazione
(%)
Media
Deviazione
Standard
Coefficiente
di
Variazione
(%)
Coefficiente
di
Variazione
(%)
Deviazione
Standard
131
92.902
102.169
109,97
86
103.970
112.704
108,40
71.551
223
116.384
149.518
128,47
Numero dei
proprietari
13.334
Dipendente
2.258.422
211.282
220.419
104
28.845
37.839
22.699
Pensione
2.228.422
241.390
255.096
106
19.525
16.711
Autonomo,
impresa
e partecipazione
566.606
264.305
320.322
121
32.122
Media
Valore Imponibile Potenziale Imu
Media
Reddito
Prevalente
l’attenzione alla riqualificazione di
stabili e interi quartieri nei centri
cittadini per rendere il tessuto sociale nuovamente vivo e idoneo alla
qualità della vita sarà probabilmente
una delle strategie di maggiore successo del real estate di domani. Per
l’impresa di costruzione la ristrutturazione comporta, in questo caso,
un grande risparmio, essendo già
state realizzate tutte le opere di urbanizzazione primarie e secondarie
e, nel contempo, le amministrazioni comunali mantengono invariato
il costo della gestione in quanto si
dovranno curare le stesse superfici
pubbliche del quartiere già esistenti,
senza dover predisporre nuovi servizi e nuovo personale. Lo stesso
vale per tutte le aree dismesse sia
industriali che artigianali dove nuove
opportunità, supportate da progetti
e idee innovative, possono conver-
Coefficiente
di
Variazione
(%)
Reddito
Prevalente
22.962
13.491.016
immobiliare italiano, anziché renderlo bersaglio facile di un’aggressione
spesso ottusa, che punta a far quadrare nell’immediato i conti pubblici
senza snellire la burocrazia, senza
corroborare l’attività delle aziende
o dei semplici cittadini, indicando
meccanismi snelli e procedure rapide che consentano la realizzazione
dei progetti in tempi reali in modo
da far coincidere l’opera finita con
il fabbisogno individuato nei tempi
monitorati.
Certo resta fondamentale l’indirizzo
che il governo o i governi che si formeranno dovranno dare all’economia
italiana, con scelte di campo chiare
e nette.
Si dovrà stabilire se l’Italia andrà verso il turismo o l’agricoltura così per
esempio e con quali mezzi economici e normativi è possibile percorrere
le strade indicate. Secondo gli indirizzi è più facile, anzi meno difficile,
cercare di imboccare la via giusta per
far rendere a 360 gradi il patrimonio
19.851
12.087.561
Stato civile
Coniugati
tire ed invertire la tendenza: per gli
investitori questo significa acquisti delle aree a costi relativamente
bassi, per i proprietari recupero di
liquidità derivante da immobili resi inutili dall’evoluzione dei tempi,
mentre per la comunità l’utilizzo,
ad esempio, un insediamento per
la musica, o la cittadella del relax o
dei giochi o un campus universitario
e comunque quanto si possa credere interessante, perché richiesto e
scientificamente valutato.
Fabbricati
518.149
441.740
744.237
168
11.311
34.917
309
194.409
322.361
165,82
Totale
5.571.599
250.080
334.096
134
23.803
36.840
155
109.157
148.486
136,03
SUD E ISOLE
Valore OMI*
Reddito
Prevalente
Numero dei
proprietari
Dipendente
Pensione
Autonomo,
impresa
e partecipazione
Reddito Complessivo
Coefficiente
di
Variazione
(%)
Media
Deviazione
Standard
Media
Deviazione
Standard
Coefficiente
di
Variazione
(%)
92
67.427
73.230
109
82
74.266
90.619
122
190
90.393
166.110
184
22.151
353
131.718
219.798
167
22.839
123
79.339
116.816
147
Media
Deviazione
Standard
2.496.068
140.296
159.647
114
23.364
21.478
2.555.745
156.548
189.517
121
16.161
13.183
591.179
181.065
240.795
133
23.819
45.169
Fabbricati
690.415
270.018
488.676
181
6.268
Totale
6.333.407
164.751
239.603
145
18.620
Coefficiente
di
Variazione
(%)
TOTALE ITALIA
Valore OMI*
Reddito
Prevalente
Numero dei
proprietari
Reddito Complessivo
Media
Deviazione
Standard
Coefficiente
di
Variazione
(%)
Media
Deviazione
Standard
Coefficiente
di
Variazione
(%)
Media
Deviazione
Standard
Coefficiente
di
Variazione
(%)
Dipendente
9.981.923
169.621
184.635
109
27.779
38.059
137
80.082
86.951
108,58
Pensione
9.699.903
200.394
216.753
108
18.481
14.583
79
91.786
100.662
109,67
Autonomo,
impresa
e partecipazione
2.475.046
228.478
286.535
125
32.918
64.827
197
108.859
147.288
135,30
Fabbricati
2.102.834
383.373
649.301
169
10.449
57.515
550
178.474
290.468
162,75
Totale
23.259.706
206.392
284.543
138
23.064
37.839
164
96.226
131.934
137
mediare 15
IL VINO CHE FA
VOLARE IL MATTONE
Il mondo degli acquisti immobiliari nelle zone vinicole più richieste
di Cleo Fuentes
T
urismo enologico e mercato
immobiliare vanno a braccetto. Nei territori ad alta vocazione vitivinicola, complice l’exploit
del wine tourism, le compravendite
di cascine e casolari immersi nei vigneti esercitano ancora una discreta
attrazione, al Nord come al Sud. A
comprare non sono solo i wine lover
– soprattutto stranieri – ma anche
imprenditori a caccia di appezzamenti di charme dove produrre le proprie
etichette. È il caso, ad esempio,
della Franciacorta, zona collinare tra
Brescia e il lago d’Iseo, nota per la
vocazione spumantistica: da qualche
anno si registra la richiesta di cascine
da parte di cantine vinicole, che cercano quasi sempre strutture ampie,
attorniate da terreni. Spesso servono
anche a realizzare B&B per accogliere i sempre più numerosi turisti. Del
resto, sono molti gli uomini dell’edilizia della zona, ma anche in tutta
Italia, che hanno diversificato i loro
investimenti (non solo per puro
business, ma anche per che nel
cuore, oltre al mattone, hanno
anche il calice di vino), aprendo
ristoranti, costruendo cantine
dove produrre vino e hotel dove mettere in
pratica l’arte
16 mediare
dell’ospitalità. L’emblema di questa
“doppia personalità” dell’edilizia è
Vittorio Moretti, uno degli imprenditori bresciani più noti nel mondo
dell’enogastronomia. Lui che da giovane faceva di giorno il “magutt”, il
manovale, e di sera frequentava una
scuola professionale per diventare
capomastro, in più di trent’anni ha
costruito un vero e proprio “impero
del gusto”, che partendo dalle costruzioni si è dipanato tra tenute vinicole, ristoranti, strutture per l’ospitalità (L’Albereta a Erbusco con Gualtiero Marchesi, L’Andana a Castiglione
della Pescaia con Alain Ducasse),
centri commerciali (Le porte franche
di Erbusco), cantieri navali, campi
da golf. Ed è sempre lui il deus ex
machina del Bellavista, lo spumante
Franciacorta capace di rivaleggiare
con i migliori champagne francesi.
Terra Moretti è il nome della holding
di famiglia che controlla le attività del
gruppo, 650 dipendenti, fatturato
consolidato di 73 milioni di euro e un
export del 20% grazie al vino.
Il Chianti in Toscana, invece è ancora
il posto più richiesto dagli acquirenti
privati, a caccia di un buen ritiro immerso in paesaggi unici e profumi
e sapori in cui perdersi. I prezzi al
metro quadro vanno dai 4.500 ai
4.900 euro, ma possono subire
oscillazioni considerando che in
alcuni casi si tratta di pezzi unici in base all’esposizione e alle
condizioni del restauro. C’è ancora interesse da parte degli italiani, ma ancor più da parte degli
stranieri. Inglesi e americani, infatti,
dopo anni di assenza, stanno tornando, assieme a clienti dal Belgio, Olanda e Francia. New entry i russi e realtà emergenti provenienti dal Brasile e
dalla Cina, ma anche indiani e argentini. Altra zona vinicola per antonomasia è quella delle Langhe, del Roero
e del Monferrato, candidate nella lista
del patrimonio mondiale dell’Unesco.
Se dovessero ottenere il riconoscimento nel 2014, potrebbe crescere il
potenziale della zona. Nel 2012 l’80%
degli acquirenti di cascine e casali
sono stati stranieri. Ville e B&B con
vigneti attraggono investitori dal Nord
Europa, Benelux, ma anche Stati
Uniti e Australia. Le richieste oscillano da 250mila a 500mila euro per
una cascina di 400 mq, con annesse
pertinenze e appezzamento esterno
di 5mila metri quadri. In flessione il
mercato, invece, in Valpolicella, dove un ettaro di vigneto per il pregiato
Amarone si attesta attorno a 400mila
euro e vista la fatica a trovare rustici
e cascinali liberi oggi si espande solo
chi è già nel settore e gode di buoni
margini di guadagno. Lo stesso che
accade in Veneto, a Conegliano, patria del Prosecco di Valdobbiadene.
La località emergente è il Salento
in particolare le province di Brindisi
e Lecce dove si produce il Salice
Salentino Doc: sono soprattutto gli
stranieri a innamorarsi del Salento,
a caccia di masserie oltre il milione
di euro. Una clientela, quindi, di alta
fascia, destinata a consolidarsi negli
anni. UN MODULO
ABITATIVO PER
RECUPERARE GLI
EDIFICI INDUSTRIALI
SENZA DEMOLIRLI
Si chiama Casazera ed è un progetto
opensource super hi-tech ideato con l’obiettivo
di recuperare gli edifici industriali dismessi
di Enrico Nicoli
E
ssere uno zero, talvolta, non
significa non valere nulla. È il
caso del progetto Casazera, un
modulo abitativo sperimentale che si
pone come obiettivo di recuperare
gli edifici industriali dismessi, senza
demolirli e in modo sostenibile, contribuendo a risparmiare almeno parte
dei 14mila metri quadri di suolo che
ogni anno vengono urbanizzati.
18 mediare
F.I.M.A.A.
Il progetto, elaborato a Torino da
una cordata che comprende cinque
imprese, due studi di progettazione
e il Politecnico, nasce nell’ambito
di Ecostruendo, un programma di
ricerca promosso dal polo di innovazione su bioedilizia e idrogeno Polight
di Torino e finanziato dalla Regione
Piemonte – che ha messo 800mila
degli 1,6 milioni dell’investimento
complessivo – e, dopo una fase di
test di un mese, diventerà la casa
di due studenti del Politecnico, selezionati con un concorso dall’ateneo.
Il primo modulo prefabbricato in classe A è stato inserito nel complesso
delle ex Officine Nebiolo, stabilimento oggi proprietà del Comune e noto
in passato perché specializzato nelle
lavorazioni tipografiche, per testare e
dimostrare le caratteristiche di economicità ed efficienza della struttura.
L’idea è che attraverso Casazera si
possano rispettare contemporaneamente cinque criteri: zero consumo
di suolo, zero spreco di risorse, zero
tempo, zero energia e zero errori di
progetto. Una formula che potrebbe
essere una soluzione efficiente e a
basso costo per rispondere a un’esigenza fondamentale quale quella
abitativa. «In Italia esiste un mercato
dell’housing sociale – spiega Giorgio
Gallesio, ad di De-Ga Spa, società
capofila del progetto – con un valore
di circa 50 miliardi. Allo stesso modo,
mancano qualcosa come 600mila
posti per studenti, per un mercato
che in questo caso vale 30 miliardi».
Tornando a Casazera, i vantaggi per
i potenziali inquilini sono molteplici:
il modulo di 40 metri quadri è infatti
ispirato a quello di casa individuale
suburbana, ma costituita di fatto da
un appartamento, che gode di una
posizione più centrale ed è però
servito da un piccolo spazio verde e
box auto. «In questo modo conserviamo l’energia degli edifici originali
– afferma uno dei progettisti, Matteo
Robiglio, della società di architettura Tra – salvaguardando le strutture,
abbreviando i tempi di costruzione
dato che lo stripping dell’edificio può
svolgersi in contemporanea alla costruzione del modulo che avviene in
stabilimento».
La “casa fuoriserie”, che uscirà dagli stabilimenti per essere trasportata laddove occorre, è di fatto un
gioiellino in termini di efficienza energetica: il legno è il materiale base
di costruzione, assemblato grazie
a macchine a controllo numerico in
modo tale da garantire il maggior
risparmio possibile di materiali, di
eventuali rifiuti da costruzione e di
errori. Una volta posizionato, il modulo sarà riscaldato e alimentato con
energie provenienti per tre quarti da
fonti rinnovabili – pannelli solari per
l’acqua, fotovoltaici per l’energia e
biomasse per il riscaldamento tramite una stufa a pellet –, integrate
con metano e teleriscaldamento e
una pompa di calore per la ventilazione meccanica dell’ambiente.
Arredata con mobili in legno disegnati da Tra e realizzati dalla cooperativa sociale “Terre di Mezzo” nella
falegnameria del carcere “Lorusso
e Cotugno” di Torino, Casazera è
anche una casa opensource, dato
che è dotata di un sistema avanzato
di domotica progettato su Android e
gestibile via web da computer, tablet
e telefonino che permette agli abitanti di interagire anche a distanza con
l’abitazione, chiedendo ad esempio
di accendere il riscaldamento, ma
anche con l’ambiente circostante,
Il modulo Casazera durante la fase di
montaggio e nella sua sede finale
regolando le prestazioni in base al
meteo e verificando informazioni
quali la disponibilità di parcheggi o
la farmacia aperta più vicina.
F.I.M.A.A.
mediare 19
A DIRLO è WALTER FERRAZZA, SOTTOSEGRETARIO ALLE AUTONOMIE.
E ASSICURA «La vittoria della sfida dell’accesso al credito
e i provvedimenti ora sul tavolo del Governo
permetteranno una ripresa già nel 2013»
IL RILANCIO DEL REAL
ESTATE è VICINO
di Severino Rigotti Presidente Fimaa Trento
S
nellimenti burocratici, fiscalità intelligente e un ripensamento dei rapporti con il credito senza dimenticare progetti di
riqualificazione urbana, in grado di
mettere sul mercato edifici di qualità. È su questo che sta lavorando il
nuovo governo per quanto riguarda
il settore immobiliare e delle costruzioni. A fare il punto della situazione
è Walter Ferrazza, sottosegretario
alle Autonomie.
Dottor Ferrazza, in un momento
di crisi come questo, relativamente al nostro settore immobiliare
cosa ne pensa?
Il 2012 ha visto un’importante contrazione della compravendita con la
diminuzione del 27% delle transazioni. La situazione è figlia di una recessione della nostra economia che
20 mediare
ha trasformato una crisi
finanziaria in un’economica anche a seguito
di un effetto recessivo generato da alcune
scelte fiscali. È essenziale che il Governo si
impegni per invertire
Severino
Rigotti
la tendenza.
Lei sa che FIMAA
Italia annovera circa 14mila associati. Cosa si sente
di dire loro?
Mi sento di lasciare un messaggio
di ottimismo e di speranza. Oggi siamo di fronte ad un governo di scopo
che ha capito la responsabilità delle
necessità di individuare importanti
provvedimenti di stimolo all’occupazione e alla ripresa economica.
La vostra qualità e la vostra cono-
scenza della materia è essenziale per
condividere le scelte
che più velocemente
ci faranno uscire da
questo momento.
Il governo sta lavorando su delle iniziative per risolvere la
crisi immobiliare che
attanaglia l’Italia?
L’immobiliare è uno dei
settori strategici per far ripartire il nostro Paese. Oggi è essenziale però
che tutti facciano squadra senza anacronistici conflittualità o personalismi
così da realizzare quelle manovre utili, parte delle quali sono già partite:
il decreto sull’IMU, il pagamento dei
debiti della Pubblica Amministrazione e le riforme istituzionali.
Cosa possiamo fare noi agenti FIMAA per aver maggiore considerazione da parte del legislatore?
Oggi il legislatore è più attento alle
esigenze di tutte le categorie perché
è importante dare risposte adatte a
contenere le difficoltà di ripresa. È
comunque necessario federare tutte
le esigenze delle diverse associazioni
di categoria chiedendo risposte condivise e confrontandosi in maniera
unitaria, mostrando utilità e sostenibilità delle proprie necessità.
Lei sa che il nostro lavoro negli
anni è stato sempre più appesantito da obblighi non indifferenti
per svolgere la nostra professione, ma nonostante ciò copriamo il 50% del mercato. Le pare
giusto?
Non lo è, e il Governo garantisce
l’impegno per attuare velocemente
l’accordo con Regioni ed Enti Locali
in materia di semplificazione così da
lavorare in maniera omogenea sul
territorio nazionale.
Cosa si può fare per incrementare
questa fetta di mercato?
Occorre proseguire la strada intrapresa attraverso snellimenti burocratici,
fiscalità intelligente e un ripensamento dei rapporti con il credito senza dimenticare progetti di riqualificazione
urbana, in grado di mettere sul mercato edifici di qualità.
Lei è sottosegretario alle Autonomie quindi può capire la forza
della nostra associazione che fa
proprio dell’autonomia la sua
forza. Pensa che questo sia un
valore aggiunto?
L’autonomia è sempre un valore aggiunto purché sia un’autonomia matura e responsabile sulla quale non ci
devono mai essere imposizioni, ma
che evolva con le evoluzioni sociali
ed economiche e nella consapevolezza di essere un Paese dell’Europa.
Cosa si può fare per far riavvicinare il credito bancario al nostro
settore?
È essenziale che il tema del credito
continui a essere materia di interesse
per il Governo. È essenziale investire sulle politiche atte a garantire un
livello di liquidità alle istituzioni credi-
tizie agevolando i contratti di mutuo
e agevolare il finanziamento alle piccole e medie imprese.
La crisi finanziaria ha indebolito
notevolmente le nostre famiglie.
Quanto pensa ci vorrà per uscire
da questa palude?
La vittoria della sfida dell’accesso
al credito e i provvedimenti ora sul
tavolo del Governo permetteranno
una ripresa già nel 2013.
Che importanza ha per l’Italia in
termini di PIL il settore immobiliare diretto e indiretto?
In Italia il comparto immobiliare rap-
presenta 1/5 del PIL, il credito erogato al settore è un terzo degli impegni
bancari totali.
Per quanto potremmo ancora
reggere se non trovate soluzioni
concrete allo stallo immobiliare?
Invertire la spirale negativa del comparto non è impossibile quindi poiché il Governo è già impegnato nella
riduzione del costo del lavoro, nella
riapertura del credito, nella revisione
delle modalità di tassazione degli
immobili e nel pagamento dei debiti
della P.A. le soluzioni sono già prossime.
CHI è WALTER FERRAZZA
Nato a Tione di Trento il 15/11/74 e residente a Bocenago, Walter Ferrazza
si laurea in Ingegneria per l’Ambiente e il Territorio conseguita all’Università degli Studi di Trento nel 2000 e subito dopo ottiene l’abilitazione alla
professione. Amministratore della Ecolog Srl nei servizi di consulenza per
progetti a basso impatto ambientale. Ferrazza è anche sindaco di Bocenago dal 2010. La carriera politica di Walter Ferrazza inizia con la carica
di assessore alle Foreste all’Ambiente ed al Territorio e all’ Urbanistica
nel 2000 e, infine, vicesindaco dal 2005 al 2007. È stato inoltre assessore supplente nella Giunta del Parco Naturale Adamello-Brenta, delegato
in seno al Consorzio per il Servizio di Vigilanza Boschiva Brenta - C.C.
Magno, presidente del Consorzio per il Servizio di Vigilanza Boschiva Val
Rendena, membro titolare in seno all’Assemblea della sezione Cacciatori di Pinzolo - Bocenago - Carisolo. Componente del consiglio direttivo
dell’Associazione cacciatori trentini. Membro del cda di Emmeci Group
Spa, Rendena Golf Spa e Azienda per il turismo Spa, di cui è anche C.E.,
Ferrazza è stato anche ricercatore presso il Dipartimento di Ingegneria
meccanica e strutturale dell’Università degli Studi di Trento (2000-2001).
Libero professionista dal 2005, si è candidato alla Camera dei Deputati
con MIR (Moderati in Rivoluzione) nel 2013.
mediare 21
L’arte di
traslocare
l’arte
Se il trasloco è un momento
impegnativo, sia fisicamente
sia emotivamente, per chiunque,
quello dei beni di valore è un
affare ancora più delicato
Che richiede professionisti in
guanti bianchi
di Giampaolo Bertaggia Project manager Traslocabile
I
l settore dei trasporti è quanto
mai complesso e ricco di sfumature che richiederebbero analisi
approfondite. Una di esse è il trasloco, inteso come movimentazione di
beni privati di varia natura. Spesso
nell’immaginario collettivo il trasloco
viene visto come un servizio “povero” e di scarso interesse, trascurando in questo modo l’elevato grado
di specializzazione che esso in realtà
richiede. Traslocabile nasce anche e
soprattutto attraverso questa vocazione: contribuire cioè a diffondere
un approccio “industriale” nel settore dei traslochi, oggi estremamente
polverizzato, attraverso un processo
22 mediare
F.I.M.A.A.
di innovazione continua nelle soluzioni e nelle procedure. Per svolgere un
servizio di trasloco “a regola d’arte”
sono necessarie diverse competenze: capacità di guida, utilizzo di mezzi
di trasporto adeguati, competenza
e aggiornamento nelle operazioni di
smontaggio e montaggio, capacità
di realizzare imballaggi efficaci e nel
contempo semplici da movimentare,
infine una buona dose di esperienza
nella parte più delicata da cui dipende gran parte della buona riuscita del
servizio: lo stivaggio. Tutte queste
componenti devono necessariamente concorrere alla realizzazione di un
servizio molto particolare oggetto di
questo approfondimento: il trasloco
di opere d’arte.
Pur essendo abituato a maneggiare
le cose d’altri, un operatore di traslochi esperto deve moltiplicare le proprie attenzioni quando si appresta a
movimentare oggetti di estremo valore quali possono essere gli oggetti
di antiquariato presenti in certe abitazioni oppure vere e proprie opere
d’arte esposte nei musei. Prima di
pensare al trasferimento degli oggetti occorre decidere la modalità di
imballaggio più adeguata considerando tipologia, dimensioni e particolari
criticità di ciascun collo. Nella fattispecie potrà risultare necessario rea-
lizzare delle casse in legno su misura
(particolarmente adatte nel caso di
quadri o specchi di grandi dimensioni che, una volta inseriti all’interno di
contenitori rigidi imbottiti, non potranno muoversi durante il trasporto),
degli imballaggi con cartone piegato
e fogli di pluriball per le forme più irregolari o addirittura imballaggi con
film in sospensione per l’oggettistica
fragile e di piccole dimensioni. Un altro punto critico che si può incontrare
nel trasloco di una mostra o di una
collezione privata è l’imballaggio di
quadri la cui tela non sia protetta da
un vetro: in tal caso diventa assolutamente necessario provvedere a fasciare il quadro con dei fogli di carta
perfettamente tesi in modo tale che
nessun materiale possa mai venire in
contatto con i colori depositati sulla
tela, correndo il rischio di intaccarli.
Una volta fissato il primo strato protettivo di materiale cartaceo, si potrà
irrobustire l’imballaggio attraverso
materiale plastico (che in ogni caso non potrà mai essere a contatto
con la cornice) o cartone tagliato a
misura. Naturalmente la fase di imballaggio deve essere intesa come
una fondamentale preparazione alla
movimentazione vera e propria, ma
anche tutte le fasi successive assumono un’importanza capitale quando si tratta di oggetti particolari quali
possono essere le opere d’arte: oltre
a mani esperte occorrono anche attrezzature adeguate, specialmente
qualora l’operatore abbia a che fare
con dimensioni e pesi rilevanti.
I dislivelli possono essere superati
con l’utilizzo di stair-robot: si tratta
di speciali macchine elettriche dotate di un piano sul quale l’opera imballata viene assicurata saldamente
ed in grado di salire e scendere i
gradini grazie a dei cingoli. I mezzi
di trasporto non possono essere da
meno sotto il profilo tecnologico: devono essere dotati di sponda idraulica caricatrice,
di sospensioni pneumatiche e di cassoni isotermici in
grado di mantenere al proprio
interno valori costanti di temperatura
ed umidità durante tutto il trasporto
indipendentemente dalle condizioni
climatiche esterne.
Il coefficiente di difficoltà di questo
genere di servizi aumenta sensibilmente quando anche gli aspetti logistici diventano particolarmente severi: basti pensare alla realtà di Venezia,
città unica al mondo per le peculiarità
urbanistiche e per il suo patrimonio
artistico. Ogni anno milioni di turisti
provenienti da ogni parte del mondo
arrivano nel centro storico di Venezia
attratti dal suo romanticismo e dalla
possibilità di visitare una città inconsueta che permette di ammirare un
numero elevatissimo di opere d’arte conservate in numerosi musei e
chiese sparsi in tutto il centro storico. In un contesto così particolare,
esiste una realtà altrettanto unica
nel suo genere che prende il nome
di Traslochi Express ed è l’operatore
Traslocabile per il Triveneto: tra i molteplici servizi offerti, tutti con elevato
grado di specializzazione, Traslochi
Express è in grado di svolgere in
piena autonomia qualunque tipo di
movimentazione di opere d’arte sia
per collezionisti privati sia per enti,
fondazioni, musei o istituzioni pubbliche anche con l’utilizzo di motobarca con gru e di ogni tipo di
attrezzatura presente
sul mercato uti-
le a superare le difficoltà logistiche
presenti in un contesto particolarissimo. Con 40 anni di storia alle spalle,
Traslochi Express si è specializzata
nello svolgimento di operazioni chiaramente connesse con il territorio in
cui opera principalmente: la vicinanza
con Murano, l’isola famosa ad ogni
latitudine per il plurisecolare artigianato della lavorazione del vetro,
obbliga chiunque voglia distinguersi
nel trasloco di opere d’arte ad avere
a che fare con dei veri e propri simboli di storia e artigianato locali, quali
possono essere i celebri lampadari
“Rezzonico”: sono frequenti nei nobili palazzi affacciati sul Canal Grande
ma si sono ormai diffusi anche nelle
abitazioni della terraferma. Essi richiedono un lavoro di smontaggio e
imballaggio davvero certosino: ogni
singolo componente deve essere
smontato e imballato separatamente in modo da ottenere una struttura
meno ingombrante e più leggera da
trasportare.
Quanto esposto testimonia quanta
cura e attenzione siano necessarie
per svolgere in maniera impeccabile servizi solo apparentemente alla
portata di tutti e quanto difficile sia
far percepire al cliente finale il valore racchiuso in un servizio quale può
essere un trasloco. F.I.M.A.A.
mediare 23
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LA COLLABORAZIONE TRA AGENTI IMMOBILIARI E MEDIATORI CREDITIZI
Un nuovo rapporto che ha bisogno di chiarire alcuni aspetti
Il mercato dei cereali
Milano e la sua storica piazza del grano
La Scienza Immobiliare diventa un corso di laurea
grazie fimaa e A LINK CAMPUS UNIVERSITY ROMA
le news dal TERRITORIO
panoramica su convegni e appuntamenti
Un nuovo
rapporto che
ha bisogno di
chiarire alcuni
aspetti. A partire
dalla possibilità
o meno per gli
agenti immobiliari
di “segnalare”
a un mediatore
creditizio la
richiesta di
finanziamento
dei propri clienti,
visto che la
segnalazione
potrebbe
concretare
l’ipotesi di reato
LA COLLABORAZIONE
TRA AGENTI
IMMOBILIARI E
MEDIATORI CREDITIZI
di Daniele Mammani e Paolo Pesando Consulenti legali FIMAA
C
on l’entrata in vigore della nuova disciplina in tema di mediazione creditizia è noto come
gli agenti immobiliari non possano
più, nell’ambito della loro attività e
strumentalmente ad essa, effettuare
anche attività di raccolta di richieste
26 mediare
F.I.M.A.A.
di finanziamento, come loro concesso – fino al 31.10.2012 – in base al
D.P.R. 28 luglio 2000 n. 287 (Il D.Lgs.
141/10 ha infatti abolito il D.P.R. 28
luglio 2000 n. 287 che all’art. 2 n. 3
prevedeva: “Non integra mediazione creditizia la raccolta, nell’ambito
della specifica attività svolta e strumentalmente ad essa, di richieste
di finanziamento, effettuata sulla base di apposite convenzioni stipulate
con banche e intermediari finanziari,
da parte di: a) soggetti iscritti in ruoli, albi o elenchi, tenuti da pubbliche
autorità, da ordini o da consigli professionali; b) fornitori di beni o servizi”). È stata quindi introdotta, dalla
nuova disciplina del D.Lgs. 141/2010,
una chiara ed inequivoca riserva di
attività, quella di mediazione creditizia, a favore di quei soggetti che, in
possesso dei requisiti richiesti dalla
nuova legge, si iscrivano nell’apposito elenco tenuto dall’Organismo
(OAM) all’uopo costituito.
L’ art. 140-bis del TUB, come introdotto dalla citata nuova disciplina,
stabilisce che:
Esercizio abusivo dell’attività
1…. 2. Chiunque esercita professionalmente nei confronti del pubblico
l’attività di mediatore creditizio senza
essere iscritto nell’elenco di cui all’articolo 128-sexies, comma 2, è punito
con la reclusione da 6 mesi a 4 anni
e con la multa da euro 2.065 a euro
10.329». È stato quindi introdotto
anche uno specifico reato per l’ipotesi di esercizio abusivo dell’attività di
mediatore creditizio. Ciò premesso è
sorto un fiorente dibattito sulla possibilità o meno per gli agenti immobiliari di “segnalare” a un mediatore
INTERROGAZIONE ALLA COMMISSIONE EUROPEA:
Segnalazione da parte dell'agente
immobiliare al proprio cliente del
nominativo di un mediatore creditizio
È
prassi diffusa che il cliente di un agente immobiliare, all’atto della
sottoscrizione di una proposta di acquisto di un immobile, chieda
all’agente immobiliare se sappia indicargli il nominativo di un mediatore
creditizio al quale rivolgersi per la ricerca di un finanziamento occorrente
per il perfezionamento dell’acquisto. Il D.Lgs. 141/2010 che regola l’attività di mediazione creditizia, di recepimento della direttiva 2008/48/CE
del Parlamento Europeo relativa ai contratti di credito ai consumatori,
non disciplina espressamente in alcuna sua disposizione l’attività di segnalazione dell’agente immobiliare, al proprio cliente, del nominativo di
un mediatore creditizio.
Tale attività è svolta dall’agente immobiliare gratuitamente a favore del
cliente-consumatore e consente a quest’ultimo di disporre di una più ampia scelta di prodotti ed opportunità finanziarie, beneficiando, e garantendo una maggiore concorrenza del mercato ed un indiscutibile vantaggio
economico per il cliente-consumatore. Anche in altri Paesi europei tale
prassi è riscontrata.
Alla luce di quanto finora esposto:
- ritiene la Commissione che la predetta attività di segnalazione sia condivisibile e conforme al diritto europeo?
- ritiene la Commissione che, anche al fine di garantire un’uniformità di
orientamenti e disposizioni legislative a livello comunitario, sia auspicabile che detta attività di segnalazione debba essere espressamente regolamentata dai soggetti interessati tramite la stipula di contratti
scritti, contenenti l’espressa previsione della gratuità di tale attività a
favore del consumatore?
Lara Comi
creditizio la richiesta di finanziamento
dei propri clienti, interessati ad esempio all’ottenimento di un mutuo per
l’acquisto di un immobile, in quanto
si è ritenuto, da più parti, che detta
segnalazione possa concretare l’ipotesi di reato sopra citata. Nell’esaminare la tematica occorre in primis
chiarire cosa si debba intendere per
“attività di mediatore creditizio” per
valutare se la predetta segnalazione
possa ritenersi espressione o meno
di detta attività.
La legge non descrive infatti l’attività
di mediazione creditizia, ma descrive
chi è il mediatore creditizio, tale essendo colui “che mette in relazione,
anche attraverso attività di consulenza, banche ed intermediari finanziari
previsti dal titolo V con la potenziale
clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma” (art.
128 sexies TUB). Da tale definizione
si può ritenere che l’attività di mediazione creditizia consista in tutte quelle azioni dirette a mettere in contatto
un intermediario finanziario con un
potenziale cliente per la concessione
di un finanziamento.
La domanda diventa quindi la seguente: la segnalazione da parte
dell’agente immobiliare al proprio
cliente del mero nominativo di un
mediatore creditizio, qualora ciò avvenisse senza illustrare al predetto
cliente in alcun modo i prodotti finanziari gestiti dal mediatore creditizio,
può considerarsi in qualche modo
F.I.M.A.A.
mediare 27
attività di mediazione creditizia? È
opinione di chi scrive che in tale ipotesi manchi la messa in contatto di
un soggetto, il cliente, con un istituto
finanziatore e quindi non pare si possa rientrare nell’ambito dell’attività
di mediazione creditizia come sopra
individuata.
Si è però sostenuto che tale iniziale
presentazione al proprio cliente del
nominativo di un mediatore creditizio
sia l’atto prodromico all’inizio dell’attività di mediazione creditizia, e quindi
atto alla stessa attività collegato e
presupposto.
Ma così ragionando si dovrebbe ritenere che anche colui che, per ipotesi,
distribuisse volantini con il nominativo di un mediatore creditizio stia
svolgendo attività di mediazione creditizia. Evidentemente è difficile credere a questo, così come è difficile
trovare una differenza tra le due ipotesi sopra contemplate: l’indicazione
da parte dell’agente immobiliare al
proprio cliente del mero nominativo
del mediatore creditizio e la distribuzione di volantini con il nominativo
del mediatore creditizio. Si sosterrà
che tutto è inquinato a monte da un
contratto tra il mediatore immobiliare
e quello creditizio, ma il tipo di attività
richiesta al primo non è di mediazione creditizia; il mediatore immobiliare
che si avvale di un ausiliario per fargli
mettere d’accordo le parti, venditore e compratore, gli demanda la sua
medesima attività e quindi un’attività
che può essere svolta solo da lui. Ma
il mediatore immobiliare che dice a
28 mediare
F.I.M.A.A.
un terzo “se sai che qualcuno cerca
casa, mandalo da me, che magari ho
qualcosa per lui”, demanda un’attività di mediazione immobiliare?
L’oggetto è evidentemente diverso,
in quanto è chiaro che un conto è
il potere di entrare direttamente a
contatto con le parti “caratterizzanti” (nel caso dei mediatori creditizi, le
banche o altri istituti eroganti credito), attività riservata esclusivamente
al mediatore creditizio, e un conto è
ciò che può venire prima. Estendere
l’esclusiva dell’attività di mediazione
creditizia anche a chi semplicemente
“pubblicizza” quest’ultimo tipo di attività sembra proprio non cogliere nel
segno. Anche i gestori delle Pagine
gialle allora partecipano dell’attività
dei soggetti che reclamizzano?Il fatto
che alla base vi sia un contratto non
è discriminante; la validità del contratto viene dopo, una volta capito
che tipo di attività è riservata e quale
non lo è. D’altronde lo stesso mediatore creditizio dovrà in qualche modo
ricercare i propri clienti, così come
fa qualsiasi operatore commerciale
o professionale.
E perché detta ricerca non possa
passare dalla collaborazione con un
agente immobiliare, che si limiti a
fornire al mediatore creditizio il mero
nominativo di un soggetto potenziale
interessato ad avvalersi di un’attività
di mediazione creditizia, non si capisce proprio perché debba essere
vietata.
Non appare d’altro canto persuasiva
l’argomentazione contraria che det-
ta presentazione del cliente è il primo anello dell’attività di mediazione
creditizia.
Così all’evidenza non è, perché da
detta presentazione non è nemmeno
detto che inizi l’attività di mediazione
creditizia in quanto non è detto che il
cliente dell’agente immobiliare diventi, in forza di questa segnalazione, anche cliente del mediatore creditizio.
Così come non appare nemmeno
scriminante l’eventuale pattuizione di
un corrispettivo tra agente immobiliare e mediatore creditizio per detta
segnalazione, in quanto l’oggetto del
contratto non diventa di per sé lecito
soltanto se la prestazione sia gratuita; una prestazione illecita è e rimane
tale anche in assenza di un corrispettivo per l’esecuzione della stessa.
In definitiva l’attività di mera presentazione di un cliente non pare proprio
possa essere intesa come attività di
messa in contatto (anche indiretta)
tra il cliente ed un istituto finanziatore (quale per l’appunto?) e quindi
non pare proprio possa inquadrarsi
nell’ambito dell’attività riservata di
mediazione creditizia. In sostanza
nella predetta segnalazione manca il presupposto essenziale per la
qualificazione dell’ipotesi delittuosa,
ovvero l’esercizio dell’attività di mediazione creditizia.
È chiaro che l’agente immobiliare
dovrà limitarsi ad indicare al proprio
cliente meramente il nominativo del
mediatore creditizio, senza illustrare,
presentare o tanto più consegnare
al cliente alcuna informativa sui pro-
dotti finanziari gestiti dal mediatore
creditizio, né tanto più fornire alcuna
indicazione su nominativi di istituti di
credito. Si consideri d’altro canto che
la ratio di una disciplina che introduce
una riserva di attività è sempre duplice: da un lato quella di assicurare
al mercato un servizio altamente
qualificato, ovvero effettuato da un
soggetto, nel caso che ci occupa il
mediatore creditizio, che potendo
svolgere esclusivamente quell’attività e non altre e dovendo possedere
particolari requisiti di professionalità
e onorabilità, garantisca livelli qualitativi e di diligenza professionale
superiori alla media; dall’altro quello
di assicurare allo stesso soggetto,
il mediatore creditizio, una forma di
protezione ovvero proprio l’esclusiva
rispetto a quell’attività, ovvero l’impossibilità per altri soggetti non abilitati di svolgere la medesima attività.
Entrambi detti interessi non vengono
pregiudicati nel ritenere lecita la segnalazione del mero nominativo di un
cliente tra agente immobiliare e mediatore creditizio, anzi si soddisfano
entrambi in quanto al cliente viene in
tal modo offerta la possibilità di avvalersi di un operatore qualificato e
preparato, che con professionalità e
competenza gli possa offrire un paniere di prodotti ampio, assicurando
quindi una maggiore concorrenza al
mercato, e dall’altro al mediatore creditizio la possibilità di procacciarsi dei
clienti in modo trasparente e fiscalmente tracciabile, evitando quindi
sotterfugi ed escamotages che diversamente la prassi commerciale
lo indurrebbe a seguire.
Di contro non si vede quale utilità
vi possa essere per il mercato, il
cliente e lo stesso mediatore creditizio nel vietare tale segnalazione.
Per conoscere quale sia la visione
dell’ordinamento comunitario sulla
problematica sopra esposta relativa
alla c.d. “segnalazione”, così come
sia la valutazione su un altro aspetto
particolare della nuova disciplina di
cui al D.Lgs. 141/2010, quello che
regola l’accesso all’attività di mediazione creditizia e di agente in attività
finanziaria, Fimaa ha ritenuto op-
portuno promuovere il deposito di
due interrogazioni parlamentari alla
Commissione Europea.
Con l’ausilio e la preziosa collaborazione dell’on. Lara Comi sono state
quindi predisposte e depositate nel
mese di maggio 2013 due interrogazioni parlamentari vertenti la prima a
capire se la Commissione Europea
ritenga che la predetta attività di
segnalazione sia condivisibile e conforme al diritto europeo e se, anche
al fine di garantire un’uniformità di
orientamenti e disposizioni legislative a livello comunitario, sia auspicabile che detta attività di segnalazione
debba essere espressamente regolamentata dai soggetti interessati
tramite la stipula di contratti scritti,
contenenti l’espressa previsione
della gratuità di tale attività a favore
del consumatore. Con la seconda
interrogazione si è chiesto alla Com-
missione se ritenga che la disciplina
dettata dal D.Lgs. 141/2010, nello
specifico all’art. 14 n. 2, concernente
i “Requisiti di Professionalità” (articolo che dispone che il presidente
del consiglio di amministrazione,
l’amministratore unico o l’amministratore delegato di dette società
debbano essere scelti secondo criteri di professionalità e competenza
fra persone che abbiano maturato
una esperienza complessiva di almeno un quinquennio attraverso
l’esercizio di attività o di funzioni di
adeguata responsabilità) sia conforme al Diritto europeo con particolare
riferimento ai principi della libertà e
concorrenza del mercato e del libero accesso alle attività economiche.
Nel giro di tre mesi dovremmo avere
le relative risposte, attese con molta
attenzione da tutti gli operatori del
comparto.
INTERROGAZIONE ALLA COMMISSIONE EUROPEA:
Mediazione creditizia - requisiti per
accesso all'attività
I
l D.Lgs. 141/2010, di recepimento della direttiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo relativa ai contratti di credito ai consumatori, ha introdotto, all’art. 14 n. 2, con riferimento alle figure dei mediatori creditizi e
degli agenti in attività finanziaria, dei “Requisiti di Professionalità” assai
rigorosi in quanto, tra l’altro, dispone che il presidente del consiglio di amministrazione, l’amministratore unico o l’amministratore delegato di dette
società debbano essere scelti secondo criteri di professionalità e competenza fra persone che abbiano maturato una esperienza complessiva
di almeno un quinquennio attraverso l'esercizio di attività o di funzioni di
adeguata responsabilità.
Si è quindi introdotta, con tale disposizione, una rigorosa barriera all’ingresso delle citate attività, in quanto colui che volesse intraprendere
l’attività di mediazione creditizia, oltre a disporre di requisiti patrimoniali
assai impegnativi (120mila euro di capitale sociale minimo interamente
versato) deve dimostrare di avere maturato una esperienza dirigenziale
per almeno un quinquennio, con la conseguenza che nessun giovane potrà mai decidere di intraprendere detta attività, pur se in possesso di titoli
accademici e risorse economiche, qualora non sia in grado di dimostrare
questa esperienza pluriennale con funzioni di responsabilità.
Si chiede
se la Commissione ritenga detta disciplina conforme al diritto europeo
con particolare riferimento ai principi della libertà e concorrenza del mercato e del libero accesso alle attività economiche.
Lara Comi
F.I.M.A.A.
mediare 29
I COLLABORATORI
DELLE AGENZIE
IMMOBILIARI
NEI RAPPORTI CON
L’ENASARCO
Le ultime novità di una “relazione” difficile
di Paolo Pesando e Daniele Mammani Consulenti legali FIMAA
C
irca due anni or sono Fimaa
ha aperto un tavolo di confronto, unitamente alle altre
associazioni di categoria, Fiaip e
Anama, con i responsabili dell’Enasarco al fine di valutare se vi fosse la
possibilità di evitare il diffondersi del
30 mediare
F.I.M.A.A.
contenzioso che stava coinvolgendo
molti agenti immobiliari.
Il contenzioso traeva origine da azioni
di accertamento di funzionari dell’Enasarco presso le agenzie immobiliari, azioni che si concludevano
quasi tutte con verbali sanzionatori,
in quanto, a detta di tali funzionari, i
collaboratori delle agenzie immobiliari, sia essi soggetti iscritti al ruolo che non, che stavano svolgendo
con stabilità e continuità attività di
collaborazione per l’agenzia stessa,
andavano inquadrati come agenti, ex
art. 1742 cod. civ., e quindi soggetti
all’obbligo di iscrizione all’Enasarco e
pagamento dei relativi contributi (nonostante la già sussistente iscrizione
degli stessi all’INPS).
Le cause di opposizione a detti verbali sanzionatori si sono concluse
con pronunce quasi tutte favorevoli
all’Enasarco in quanto il Tribunale di
Roma, unico tribunale competente,
in ripetute sentenze, per la verità alcune anche autoreferenziali, accertata la continuità e stabilità del rapporto di collaborazione tra i soggetti
coinvolti (agenzia e suoi collaboratori), continuità provata soprattutto
dalla fatturazione senza soluzione
di continuità da parte del collaboratore all’agenzia (il collaboratore nei
casi esaminati dai giudici emetteva fattura unicamente all’agenzia),
concludevano con l’inquadramento
del predetto rapporto di collaborazione nell’ambito del contratto di
agenzia, ex art. 1742 c.c., con conseguente obbligo giuridico di iscrizione
all’Enasarco.
L’unica sentenza favorevole, a oggi
nota, si fonda proprio sulla mancanza di detto accertamento della
continuità del rapporto in quanto
il collaboratore, in quel caso, non
aveva fatturato esclusivamente al
dominus dell’agenzia, ma anche ad
altri soggetti.
Su questi presupposti si è aperto quindi il tavolo di confronto con
l’Enasarco, confronto che, dopo l’estate 2012, sembrava essersi chiuso
in quanto l’Enasarco ci comunicò che
fin tanto che non fosse cambiato l’orientamento giurisprudenziale non
avrebbe potuto, né avrebbe avuto
l’interesse, a modificare lo stato
delle cose.
È chiaro infatti che a fronte di ripetute sentenze favorevoli che accertavano il diritto ad incamerare notevoli importi a titolo di contributi non
versati, interessi e sanzioni, non era
interesse, né facoltà, di alcun dirigente dell’Enasarco cambiare il predetto
stato delle cose.
Preso atto di questa posizione
dell’ente è stato verificato presso
le CCIAA quale potesse essere la
conseguenza operativa che sarebbe
scaturita dall’interpretazione letterale delle pronunce giurisprudenziali
e, quindi, seppur informalmente, è
stato chiesto ad alcune CCIAA come avrebbero valutato l’iscrizione di
un agente immobiliare all’Enasarco,
in relazione alla problematica relativa
all’incompatibilità disposta per legge
tra l’esercizio dell’attività di mediazione e l’esercizio di qualsiasi altra
attività imprenditoriale.
L’Enasarco è l’ente al quale si iscrivono coloro che svolgono un’attività
di agenzia, attività diversa e incompatibile con quella di mediazione (ex
art. 5 legge 39/89).
Diverse CCIAA hanno risposto, allo
stato in via informale, che in caso di
comunicazione di iscrizione da parte
di un agente immobiliare a detto Ente e conseguente riconoscimento di
svolgimento di un’attività incompatibile con quella di mediazione, avrebbero valutato ovviamente l’ipotesi di
cancellazione dal ruolo degli agenti
immobiliari (oggi REA) di chi si fosse
iscritto all’Enasarco.
Portati detti pareri all’Enasarco il tavolo si è riaperto perché sul punto
effettivamente non vi è, al momento,
una soluzione giuridica plausibile e
convincente, e soprattutto facilmente attuabile.
Il nuovo confronto ha portato quindi
a questa conclusione per l’Enasarco:
-ad oggi vi sono molti soggetti che
operano nell’ambito dell’intermediazione immobiliare collaborando,
a diverso titolo, con le agenzie immobiliari, e nello specifico si posso
individuare:
a)collaboratori non abilitati all’esercizio dell’attività di mediazione i
quali svolgono attività solo connesse ad essa, ovvero di mera
segnalazione;
b)collaboratori abilitati all’esercizio dell’attività di mediazione in
quanto iscritti nel Registro delle
imprese o nel REA (ex ruolo) che
svolgono tutta l’attività di mediazione.
Orbene quanto ai primi soggetti,
quelli non abilitati, laddove gli stessi
svolgano la propria attività in forma
autonoma e con carattere di continuità e stabilità, è pacifico per l’Enasarco che siano legati all’agenzia
immobiliare da un rapporto riconducibile al contratto di agenzia, ex artt.
1742 c.c. e seguenti.
In conseguenza di ciò l’Enasarco ha
proposto alle associazioni di categoria di firmare un protocollo d’intesa in
base al quale le stesse associazioni
di categoria si impegnino a promuovere tra i propri aderenti l’iscrizione
alla Fondazione Enasarco dei soggetti di cui alla predetta lettera a)
nel termine di sei mesi dalla conclusione dell’accordo; al contempo, la
F.I.M.A.A.
mediare 31
La riforma
Fornero:
luci e ombre
Nonostante abbia subito cambiamenti e modifiche, che ancora
potrebbero essere apportate, l’impianto della riforma dovrebbe rimanere
inalterato. Per questo, a un anno dalla sua entrata in vigore, vale la pena
di tentare comunque un bilancio, riassumendo quale è la situazione dei
rapporti di lavoro nelle agenzie immobiliari, dopo la legge di riforma
Fondazione Enasarco si impegna a
fornire alle agenzie immobiliari tutti
gli strumenti necessari ad un’agevole
regolarizzazione dell’iscrizione anche
attraverso un’attività finalizzata, in
detto periodo, al supporto e alla consulenza in favore delle imprese del
settore e si impegna a non richiedere
la regolarizzazione di dette posizioni
per i cinque anni pregressi.
L’Enasarco ha precisato che detto
ultimo impegno non potrà tradursi
in un espresso condono gratuito per
le posizioni che andranno ad essere
regolarizzate, in quanto ciò presuppone un intervento legislativo e quindi
esula dalle facoltà proprie dell’ente,
ma ha precisato che, nel caso di
attività ispettiva esercitata nei confronti delle agenzie immobiliari che
non abbiano dichiarato collaboratori
rientranti nella fattispecie di cui sopra, la Fondazione Enasarco, per un
periodo di 5 anni dalla sottoscrizione
della presente, riconoscerà comunque, nell’ipotesi in cui emergano
rapporti di agenzia non dichiarati, la
sussistenza di oggettive incertezze interpretative, con conseguente
applicazione delle sanzioni ridotte in
misura pari al tasso legale in ragione d’anno, ai sensi dell’art. 38 del
vigente Regolamento delle Attività
Istituzionali della Fondazione.
Per quanto riguarda invece i colla32 mediare
F.I.M.A.A.
boratori abilitati, ovvero già iscritti
all’ex ruolo degli agenti di affari in
mediazione prima ed adesso al Rea,
la Fondazione Enasarco ha proposto
di presentare istanza (congiunta con
le associazioni di categoria) di interpello al Ministero del Lavoro e delle
Politiche Sociali - Direzione generale per l’attività ispettiva - ai sensi
dell’art. 9 D.lgs. 23.04.2004 n. 124,
al fine di pervenire ad una soluzione
della questione, obiettivamente allo
stato molto complessa. Fimaa, insieme ad Anama, ha ritenuto di aderire a dette proposte di Enasarco, in
quanto obiettivamente consentono
da un lato di arginare il diffondersi
del contenzioso sopra citato, che ad
oggi ha portato, come detto, a pronunce quasi tutte favorevoli all’Ente,
e dall’altro la soluzione proposta per
la posizione dei soggetti non abilitati
di iscriverli quali agenti, ex art. 1742
c.c., qualora effettivamente svolgano il loro rapporto di collaborazione
con l’agenzia con continuità e stabilità, rappresenta allo stato la soluzione probabilmente più opportuna
sotto il profilo giuslavoristico.
Quanto invece alla posizione dei
collaboratori abilitati l’istanza di interpello potrà concludersi con un
parere del Ministero del Lavoro
che, favorevole o sfavorevole che
sia, sarà vincolante solo per l’Ena-
sarco, ente il cui controllo è proprio
demandato al predetto Ministero,
ma non per le associazioni di categoria, né tanto più per i singoli agenti immobiliari. Si tenga presente che
l’interpello rappresenta allo stato
il massimo impegno che ci si può
aspettare dall’Enasarco, in quanto
risultando quest’ultimo vincitore
in quasi tutte le vertenze ad oggi
intraprese, non ha altro modo per
sospendere un gettito di denaro che
gli sta derivando dalle proprie azioni ispettive, ritenute legittime dalle
successive pronunce del Tribunale,
se non a fronte di uno stop imposto
dal Ministero stesso.
In altre parole la soluzione proposta
dall’Ente, e condivisa ed accettata
da Fimaa, rappresenta sicuramente, al momento, il miglior e maggior
risultato possibile, considerando che
con i precedenti giurisprudenziali ad
oggi conosciuti nessuno all’interno
dell’Ente avrebbe potuto decidere direttamente di abbandonare gli accertamenti che i predetti tribunali stanno giudicando come validi e corretti.
Fimaa ha quindi deciso, unitamente
ad Anama, di procedere alla sottoscrizione di detto protocollo d’intesa confidando di aver fatto quanto
possibile, e quanto di meglio, per gli
interessi della categoria.
di Giovanni Pantanella Consulente fiscale e del lavoro FIMAA
C
rescita e occupazione sono,
senza dubbio, le gravi emergenze del nostro Paese. La
politica del Governo Monti, che,
pressato dalla situazione contingente, ha guardato essenzialmente al
contenimento dei costi e al risanamento dei conti, non poteva non
avere riflessi negativi sul piano della
crescita: il differenziale di crescita
economica (PIL) tra l’Italia e i 27 Paesi dell’Unione Europea, che era stato
costantemente negativo negli ultimi
15 anni, oscillando tra -0,2% e -1,5%,
ha raggiunto, nel primo semestre
2012, sotto il Governo Monti, il differenziale negativo “record” del -2%,
mentre il tasso di disoccupazione,
che negli ultimi dieci anni non aveva
mai superato l’8,5%, si è attestato,
nei primi 8 mesi del 2012, al 10,4%.
Il principale provvedimento emanato
dal Governo Monti in materia di lavoro, noto come “riforma Fornero”
(legge 92, del 28 giugno 2012), non
si è discostato dalla linea seguita da
quel Governo: aumenti contributivi,
aggravi fiscali (sono contenute nella
riforma Fornero anche le norme che,
dal 2013, hanno quasi dimezzato le
deducibilità fiscale delle auto utilizzate nelle imprese), drastico intervento
in materia di pensioni, a fronte di alcune “flessibilità” (poche, per la verità, e bilanciate da alcuni ”irrigidimenti”) in materia di rapporti di lavoro.
Insomma, a dispetto del titolo (“Disposizioni in materia di mercato del
lavoro in una prospettiva di crescita”), la legge 92/2012 di disposizioni
volte a favorire la crescita ne ha portate ben poche.
Sarà quindi inevitabile, per l’attuale Governo, riporre mano alla riforma; anzi, quando questo numero di
Mediare sarà stampato, la riforma
Fornero sarà stata già ulteriormente modificata: “ulteriormente”, in
quanto la legge Fornero, pubblicata
a giugno 2012, è stata già modificata
ad agosto dalla legge di conversione
del c.d. “decreto sviluppo” (legge
134/2012) e poi ancora, ad ottobre, dal decreto per la crescita (D.L.
179/2012) e, a fine anno, dalla legge
di stabilità 2013 (Legge 228/2012).
Le notizie che circolano fanno tuttavia ritenere che l’impianto della
riforma rimanga inalterato, per cui,
ad un anno dalla sua entrata in vigo-
re, vale la pena di tentare comunque
un bilancio, riassumendo quale è la
situazione dei rapporti di lavoro nelle
agenzie immobiliari, dopo la legge
di riforma.
Uno degli obiettivi che il precedente Governo si poneva con la riforma
Fornero era quello (peraltro scarsamente riuscito) di distinguere, nel
mercato del lavoro, la flessibilità
“buona” da quella “cattiva”, aumentando la prima e comprimendo
la seconda. La riforma è quindi intervenuta sulle tipologie di lavoro a
progetto e con partita iva e, in generale, ha cercato di indurre il mercato
ad un maggior utilizzo del contratto
di lavoro subordinato.
Si tratta di un intervento che ha notevoli riflessi nelle agenzie immobiliari, ove gran parte dei collaboratori è
costituita da lavoratori autonomi con
partita Iva e numerosi sono anche i
lavoratori a progetto.
Vediamo, quindi, i principali effetti di
questo intervento.
Innanzi tutto, il contratto a progetto.
Rispetto alla disciplina originaria, contenuta nella “Legge Biagi”, dopo la
riforma Fornero:
F.I.M.A.A.
mediare 33
i rapporti di collaborazione coordinata
e continuativa debbono essere riconducibili ad uno o più progetti specifici (e non più anche a “programmi di
lavoro o fasi di esso”);
il progetto deve essere compiutamente descritto, nel senso che deve
essere indicato il contenuto caratterizzante dello stesso e il risultato
che si intende conseguire, che deve
essere obiettivamente verificabile;
il progetto non può consistere in una
mera riproposizione dell’oggetto sociale del committente, per cui, pur
potendo rientrare nell’attività costituente il core business aziendale,
deve essere caratterizzato da una
autonomia di contenuti e obiettivi,
identificabili come tali;
il progetto non può comportare lo
svolgimento di compiti meramente
esecutivi o ripetitivi.
A parte la eliminazione della possibilità di fare riferimento a programmi
di lavoro o fasi di esso, due sono le
modifiche di rilievo: la previsione
secondo la quale il progetto non
può consistere in una mera riproposizione dell’oggetto sociale e quella
secondo la quale il progetto non può
comportare lo svolgimento di compiti esecutivi ripetitivi.
Anche se il Ministero del Lavoro nella circolare 32/2012 si è soffermato a
lungo su quest’ultimo punto, sottolineando che potrà aversi una collaborazione a progetto solo nella misura
in cui al collaboratore siano lasciati
margini di autonomia, ed individuando una serie di compiti che, per il loro
contenuto, non potranno mai essere
svolti sotto la forma di collaborazione
a progetto, il punto di maggior rilievo
per le agenzie immobiliari è quello
che prevede che il progetto deve
avere una sua autonomia rispetto al
core business aziendale.
Questa disposizione lascia, infatti,
poco spazio alla fantasia, per individuare possibili “progetti” che
rendano legittima la conclusione
di contratti di collaborazione coordinata e continuativa nelle agenzie
immobiliari.
Non si vuole qui escludere del tutto la possibilità di costruire progetti
34 mediare
F.I.M.A.A.
credibili, ma solo la difficoltà di individuare progetti “validi”, cha abbiano
cioè le caratteristiche richieste dalla
riforma Fornero; tanto più ove si consideri che. per espressa previsione di
legge, l’individuazione di uno specifico progetto costituisce condizione
essenziale di validità del rapporto di
collaborazione coordinata e continuativa, la cui mancanza determina la
costituzione di un rapporto di lavoro
subordinato a tempo indeterminato.
Si tratta di una presunzione assoluta, nel senso che non è ammessa la
prova contraria.
Da rilevare che la circolare sopra
ricordata, oltre alla ipotesi di mancanza del progetto tout court, identifica altre ipotesi in cui il progetto
deve ritenersi parimenti “assente”
(con conseguente automatica qualificazione del rapporto come lavoro
subordinato), che sono quelle in cui
manchi il collegamento al risultato finale, ovvero manchi una autonoma
identificabilità del progetto rispetto
all’oggetto sociale del committente, ovvero ancora l’attività del lavoratore consista nello svolgimento
di compiti meramente esecutivi o
ripetitivi.
In sostanza, tanto per fare un esempio, lo sviluppo dell’attività dell’agenzia o l’incremento del numero degli
immobili in portafoglio, sono obiettivi
assolutamente legittimi per l’agente
immobiliare, ma non posseggono i
requisiti necessari per stipulare validi
contratti di collaborazione coordinata e continuativa tra l’agente e il suo
collaboratore.
Da rilevare che, pur in presenza di
un progetto formalmente regolare,
si presume che il collaboratore sia
un lavoratore subordinato, se le sue
prestazioni vengono svolte con modalità analoghe a quelle dei lavoratori
dipendenti del committente (e, quindi, ove si sia individuato un progetto valido, dovrà comunque evitarsi
che, di fatto, il lavoratore sia tenuto
al rispetto di un orario, o sia assoggettato al potere direttivo del datore
di lavoro). A differenza dell’ipotesi di
mancanza del progetto, in questo caso la presunzione è relativa, nel sen-
so che è ammessa la prova contraria.
Come già accennato, la riforma Fornero persegue, tra gli altri, l’obiettivo
di indurre il mercato ad un maggior
utilizzo del contratto di lavoro subordinato, tanto che una delle modifiche
normative della riforma ha aggiunto,
all’inizio del decreto 368/2001 (che
in attuazione della direttiva della comunità europea 70/1999 disciplina i
contratti a termine), un comma che
recita “il contratto di lavoro subordinato a tempo indeterminato costituisce la forma comune di rapporto di
lavoro”; aggiunta che non riguarda
solamente l’apposizione del termine
ai rapporti di lavoro dipendente, ma
tutte le forme di lavoro svolte all’interno dell’azienda nelle quali non si
riscontrano gli elementi di specialità, sia di carattere sostanziale che
formale, previsti dal Legislatore, in
mancanza dei quali il rapporto di lavoro (quale che sia la forma contrattuale adottata: lavoro a progetto, con
partita iva, ecc.) deve essere necessariamente ricondotto alla “forma
comune”, cioè al contratto di lavoro
In questa ottica, la riforma Fornero
ha aggiunto, al capo I del titolo VII del
decreto 276/2003 (dedicato al lavoro
a progetto e al lavoro occasionale),
un articolo (69-bis, intitolato “Altre
prestazioni lavorative rese in regime
di lavoro autonomo”), volto a colpire
le false (o presunte tali) “partite iva”.
Si tratta di una norma che contiene
una presunzione (anch’essa relativa,
avverso la quale, quindi, è ammessa
la prova contraria), per effetto della
quale i lavoratori con partita iva si
considerano collaboratori coordinati
e continuativi in presenza di determinati presupposti.
Va qui osservato che, per effetto
delle modifiche cui si è fatto cenno
all’inizio, il testo normativo attuale
è, rispetto a tali presupposti, molto
meno rigido di quello emanato un
anno fa. Allo stato, i lavoratori con
partita iva si considerano collaboratori coordinati e continuativi, qualora
ricorrano almeno due dei seguenti
presupposti:
la collaborazione con il medesimo
committente abbia durata complessiva superiore a otto mesi per due
anni consecutivi;
il corrispettivo derivante da tale collaborazione, anche se fatturato a più
soggetti riconducibili al medesimo
centro di imputazione di interessi,
costituisca per il collaboratore più
dell’80 per cento dei corrispettivi
da lui complessivamente percepiti,
nell’arco di due anni consecutivi;
il collaboratore disponga di una postazione fissa di lavoro (non necessariamente di uso esclusivo) presso
una delle sedi del committente.
La circostanza che i presupposti debbano verificarsi per due anni consecutivi (l’anno è qui inteso come anno
“civile”, quindi da gennaio a dicembre), fa sì, essendo la riforma Fornero
entrata in vigore il 18 luglio 2012, che
la condizione possa concretamente
realizzarsi solo a partire dai periodi
1° gennaio – 31 dicembre degli anni
2013 e 2014; quindi, potrà ritenersi
effettivamente operativa solo alla fine del prossimo anno.
Va rilevato che la presunzione – che,
si ripete, è relativa ed ammette, quindi, la prova contraria – non opera
qualora la prestazione sia connotata
da competenze teoriche di grado
elevato acquisite attraverso significativi percorsi formativi, ovvero da
capacità tecnico-pratiche acquisite
attraverso rilevanti esperienze maturate nell’esercizio concreto di attività
e il collaboratore abbia un reddito di
lavoro autonomo non inferiore a 1,25
volte il minimo contributivo per artigiani e commercianti.
I predetti requisiti debbono sussistere congiuntamente: le rilevanti esperienze possono essere comprovate
attraverso il possesso di un titolo di
studio di secondo grado o universitario, di una qualifica o diploma conseguiti al termine dell’apprendistato, di
una qualificazione o specializzazione
attribuita dal datore di lavoro posseduta da almeno dieci anni, ovvero
attraverso lo svolgimento dell’attività
autonoma in questione in via esclusiva o prevalente sotto il profilo reddituale da almeno dieci anni; il reddito
minimo che deve essere posseduto
è, nell’anno 2013, pari a € 19.197.
La presunzione non opera neppure
se la prestazione è svolta “nell’esercizio di attività professionali per le
quali l’ordinamento richiede l’iscrizione ad un ordine professionale,
ovvero ad appositi registri, albi, ruoli
o elenchi professionali qualificati e
detta specifici requisiti e condizioni”; formulazione che lascia dubbi
per quanto riguarda i collaboratori
“abilitati”, ovvero già iscritti al Ruolo
(ora al Rea). Come precisato dai legali della F.I.M.A.A. in altra parte di
questo numero di Mediare, la natura
del rapporto tra gli Agenti immobiliari e questa tipologia di collaboratori
formerà oggetto di interpello al Ministero, sotto il profilo contributivo,
ma la risposta potrà chiarire anche
questi aspetti del rapporto.
Da rilevare anche che, nel caso in cui
la presunzione contenuta nell’art.69bis operi, si avrebbe un duplice passaggio qualificatorio: non pare infatti
dubbio che, ove il rapporto di lavoro
con un soggetto titolare di partita iva
venga convertito in rapporto di colla-
borazione coordinata e continuativa,
mancando (come sarà assai probabile) il “progetto”, si avrebbe l’ulteriore
conversione del rapporto in lavoro
Come già accennato, la riforma ha
inteso agire anche sulla c.d. “flessibilità buona”. In questo senso, va
salutata con favore l’introduzione del
contratto a termine “acausale”, cioè
della possibilità di stipulare, con un
lavoratore con il quale non vi siano
stati precedenti rapporti di lavoro
subordinato, un contratto a tempo
determinato della durata massima di
dodici mesi (non prorogabile), senza
doverne specificare le ragioni.
Occorre anche dire che, sempre in
materia di contratti a termine, la riforma Fornero è intervenuta anche
sugli intervalli di tempo necessari
tra un contratto a termine e quello
successivo. Questi intervalli – che,
se non rispettati, provocano la trasformazione a tempo indeterminato
del contratto – sono stati aumentati a
dismisura dalla riforma, che li ha portati da 10 a 60 giorni per i contratti
di durata fino a sei mesi, e da 20 ad
addirittura 90 giorni, per i contratti
di durata superiore. Si tratta - come
osservato da più parti – di una norma
che, se mantenuta, potrebbe finire
con l’incentivare il ricorso al lavoro
nero (per il periodo dell’interruzione
obbligatoria), tanto ne viene data per
scontata la modifica da parte dell’attuale Governo.
In conclusione tuttavia, pur limitandoci a questi aspetti (e tralasciando,
quindi, altri aspetti di fondamentale
importanza, quali quelli relativi alle pensioni e ai licenziamenti nelle
aziende di maggiori dimensioni), non
si può che concludere che, quella
della Fornero, è una riforma con più
ombre che luci; ombre che, purtroppo, diventano più fitte se guardiamo
alle agenzie immobiliari, ove, agli aumenti di costi che la riforma ha già
portato (aumento di contributi previdenziali, minore deducibilità dei costi
auto), si aggiungerà – se il legislatore
non interverrà nuovamente – una
minore flessibilità nella gestione dei
rapporti con i collaboratori.
F.I.M.A.A.
mediare 35
La Scienza
Immobiliare
diventa un corso
di laurea
Al LINK CAMPUS UNIVERSITY ROMA è stato istituito un NUOVO
CORSO DI LAUREA CON ORIENTAMENTO ALLA SCIENZA IMMOBILIARE
PER GLI ASSOCIATI FIMAA ROMA
di Raoul Sarghini Vicepresidente vicario FIMAA Roma
N
el mese di maggio scorso,
la FIMAA Roma e la Link
Campus University hanno
sottoscritto un accordo rivolto alla
formazione della figura professionale dell’agente immobiliare attraverso
la predisposizione, per la prima volta
in Italia, di un apposito percorso di
Scienza Immobiliare, all’interno del
Corso di Laurea in Economia Aziendale Internazionale.
A raccontare i dettagli dell’importante iniziativa, è il Rettore della Link
Campus University, Gianni Ricci.
Professor Ricci, come nasce l’idea
di strutturare un Corso di Laurea
in Economia Aziendale Interna-
36 mediare
F.I.M.A.A.
zionale, con indirizzo
immobiliare?
Nasce dall’incontro con
FIMAA Roma e dalla nostra convinzione di guardare a un settore che, lo
si vede dalle cronache, è
Gianni
in una fase di transizione,
Ricci
anche per le conseguenze della profonda crisi finanziaria che sta ancora percorrendo
le nostre società. In realtà, pur non
essendo un tecnico del settore, trovo particolarmente importante che
l’Università guardi ai settori professionali più rilevanti e dia il suo contributo per formare “manager” in
grado di cogliere, comprendere e go-
vernare i cambiamenti
della società.
Quale è stato e qual
è il ruolo di FIMAA
Roma nella realizzazione del Corso
e cosa Vi ha spinto
a collaborare con
questa Associazione sindacale di categoria?
Si è trattato di un ruolo fondamentale. Quando si realizza un corso universitario, infatti, si devono integrare
le competenze accademiche e le
competenze professionali in modo
equilibrato. Chi meglio di FIMAA Roma poteva garantire le competenze
professionali?
Ci spieghi in cosa consiste il Corso.
Si tratta di un Corso di Laurea in
Economia Aziendale Internazionale fortemente professionalizzante.
Un’opportunità di approfondire le
tematiche delle aziende e dei servizi con una visione internazionale e
comparativa (caratteristica di Link
Campus) e un approfondimento per alcune materie - delle questioni più attinenti l’attività immobiliare.
Per quanto concerne il Diritto amministrativo verranno approfondite nozioni di diritto urbanistico e di diritto
dell’edilizia nella prassi immobiliare;
nel corso di Diritto bancario e delle
assicurazioni si approfondiranno gli
argomenti dei mutui, dei finanziamenti e dei principali contratti bancari per il settore immobiliare; nel corso
di Diritto civile si porrà l’attenzione
sul contratto preliminare, la compravendita, la mediazione immobiliare;
nel corso di Diritto tributario si darà
spazio alle tematiche del reddito da
fabbricati e delle imposte per i trasferimenti e le locazioni di immobili;
in termini di strategia ed organizzazione aziendale si approfondirà, in
particolare, la gestione economica,
organizzativa e strategica dell’agenzia immobiliare.
A chi si rivolge questo specifico
Corso di Laurea e quale valore
aggiunto può conferire agli agenti
di affari in mediazione già abilitati
alla professione?
Il valore aggiunto è dato, come dicevo prima, dalla possibilità per i professionisti di aderire ad un progetto
che coniuga visione internazionale
e sguardo particolare, più attento
alle caratteristiche della professione
dell’agente di affari in mediazione.
Ci parli del suo Ateneo.
Link Campus University è, dal mese
di settembre 2011, un Ateneo non
statale legalmente riconosciuto in
Italia. Siamo nati nel 1999, come filiazione in Italia dell’Università statale
di Malta e abbiamo sempre caratterizzato la nostra attività formativa
per tre caratteristiche fondamentali:
l’internazionalizzazione (nei fatti, il
mondo globale chiede una formazione davvero aperta al mondo), l’interdisciplinarietà (le sfide del tempo
presente sono fra loro fortemente
interrelate ed in radicale e velocissimo cambiamento e richiedono una
formazione che metta le discipline
particolari in dialogo continuo fra di
loro) e un rapporto sinergico e strategico con il mondo del lavoro (abbiamo scelto, come “mission”, di
coniugare “sapere e fare”).
Ritiene sia possibile, magari in
un prossimo futuro, il coinvolgimento diretto della FIMAA nello
svolgimento del Corso di Laurea
per l’utilizzazione di docenti qualificati di settore, o anche per costituire una valida offerta di stage
presso le aziende associate?
Tale prospettiva è assolutamente
auspicabile e, mi permetta di dire,
necessaria soprattutto perché la
didattica prevede largo uso di case
study.
F.I.M.A.A.
mediare 37
borsa di studio
alla miglior tesi
SULL’immobiliare
A
Roma, nella sede nazionale
FIMAA e alla presenza del
Consiglio nazionale della Federazione, il savonese Stefano Persenda impegnato da oltre vent’anni
nel campo immobiliare e membro di
Giunta nazionale nonché responsabile del progetto Premio Tesi di Laurea,
ha premiato con una borsa di studio,
insieme al presidente FIMAA Italia
Valerio Angeletti, la miglior tesi di
Laurea selezionata a livello nazionale sulla tematica de “La mediazione
immobiliare”.
Dopo un’attenta valutazione, ad aggiudicarsi il premio è stata la studentessa Antonella Borrelli dell’Universita Federico II di Napoli, che
davanti alle cariche nazionali FIMAA
ha avuto la possibilità di sintetizzare il
suo elaborato e le ragioni che hanno
motivato la sua scelta. «Non posso
che essere orgoglioso del risultato
raggiunto, sia dal punto di vista personale che associativo, nessuna Federazione del comparto aveva fino ad
oggi proposto tale iniziativa. Ritengo
che per la categoria lo sviluppo e la
formazione basata su un costante
studio ed aggiornamento della professione non possa che accrescere
il livello dei nostri operatori. Oltre
all’eccellente lavoro della segreteria
nazionale della nostra federazione e
dei vari delegati territoriali FIMAA
Giovani, vorrei inoltre ringraziare il
Campus Universitario di Savona e
in particolare il delegato del Rettore,
ingegner Federico Delfino ed il suo
staff, per il supporto professionale e
la disponibilità offerti nella fase preparatoria del bando», ha commentato Persenda. Il responsabile del pro-
38 mediare
F.I.M.A.A.
Da sinistra, Stefano Persenda, la vincitrice
Antonella Borrelli e il Presidente Nazionale
Fimaa ValerioAngeletti).
getto Premio Tesi di Laura, inoltre,
aggiunge: «Vorrei ricordare anche
un altro progetto non solo pensato
e progettato ma soprattutto realizzato. Da inizio ottobre a fine novembre dello scorso anno abbiamo dato
inizio agli stage/internship per agenti
immobiliari con l’estero, recandoci
presso una struttura immobiliare
in Londra. In questa full-immersion
abbiamo incontrato vari operatori
immobiliari e rappresentanze della
Camera di Commercio e Industria
Italiana per il Regno Unito. All’interno di FIMAA, che ho il piacere
di rappresentare a livello nazionale,
nasce l’esigenza di confrontarsi con
strutture immobiliari al di fuori dei
propri confini nazionali. L’ intenzione è quella di dare un contributo
crescente alla categoria soprattutto
in un momento di forte recessione
come quello che stiamo vivendo ed
evitare di chiudersi in sterili recinti
abbracciando e coinvolgendo tutto
il comparto dell’ intermediazione immobiliare, creditizia e merceologica».
Resta oggi la necessità di confrontar-
si con un mercato sempre più vasto,
più moderno e con standard di qualificazione professionali e servizi multi
comprensivi. «Attendiamo politiche
pubbliche, con idonei strumenti di
sostegno all’occupazione giovanile,
fino ad oggi carenti, con un sistema
adeguato di orientamento dei giovani
al lavoro che li informi, fin dal momento della scelta del loro percorso
formativo, sull’effettiva possibilità di
trovare un lavoro nel settore da essi
prescelto. Con l’elezione nella Giunta nazionale dello scorso settembre
ho ritenuto giusto lasciare l’entusiasmante incarico di responsabile
nazionale FIMAA Giovani, valutando
interessante creare delle alternanze
e dare opportunità ad altri meritevoli colleghi. Come fanno altrimenti
i giovani a coltivare esperienze se
non gli si danno possibilità? Credo
fortemente nella formazione – conclude Persenda – nella quale sono
impegnato attivamente dal 1998,
come docente/formatore per Confcommercio Savona, continua ricerca
di conoscenza, formare, formarsi,
continuare ad essere primari professionisti della mediazione obbiettivi
fondamentali per la nostra federazione. A tale proposito non posso non
ringraziare MedioFimaa società di
mediazione creditizia appartenente a FIMAA, nelle persone del suo
Presidente Mauro Danielli e dell’ad
Giancarlo Vinacci che hanno creduto
fin dalle mie prime visionarie proposte nel progetto, supportandomi sotto
ogni punto di vista cogliendo in loro
una notevole propensione ai progetti
mirati alla crescita professionale e a
sinergie qualificate».
IL MERCATO DEI
CEREALI DI MILANO
Inizia qui un viaggio alla scoperta dei mercati della mediazione
merceologica italiana. Prima tappa, il capoluogo lombardo e
la sua storica piazza dei cereali
di Stefano Pezzoni Membro giunta FIMAA e delegato per il settore merceologico
N
el precedente numero di Mediare si era data una breve
informativa delle attività dei
principali mercati delle merci. Ora
cercheremo di illustrare e scoprire cosa siano questi mercati, dove
sono e come sono regolati, cominciando dal Mercato dei Cereali di
Milano, certamente uno dei più attivi
d’Italia, che vede settimanalmente
la frequenza di più di un centinaio di
colleghi merceologici.
Il Mercato dei Cereali di Milano è
gestito dall’Associazione Granaria
di Milano dal 1902 e si svolge tutti i
martedì nella nuova sede di via Lazio 95 a Buccinasco, piccolo paese
dell’hinterland milanese nei pressi
dell’intersezione degli svincoli autostradali di Milanofiori, autostrada
Mi-Ge, autostrada del Sole, la Mi-To
e la tangenziale ovest di Milano, per
permettere un facile accesso agli
operatori.
L’Associazione Granaria di Milano
nasce nel gennaio 1902 in diretta
continuazione della tradizionale attività di Commercio di Cereali e di altri
prodotti, che si svolgeva dall’epoca
medioevale in pieno centro cittadino
in Piazza Mercanti. I soci della Granaria sono oggi circa 550 e provengono
da tutte le regioni italiane ed estere.
I soci sono produttori, commercianti, industriali, mediatori, agenti, spedizionieri, consorzi e associazioni,
che operano nella produzione, nel
commercio, nelle industrie alimentari e conserviere, nella produzione
di macchinari per la trasformazione
e nei servizi ausiliari di cereali, farine, legumi, semi, oli vegetali, grassi
animali, foraggi,mangimi e loro integratori, concimi, imballaggi, prodotti
affini e derivati dei prodotti indicati.
La mission della Granaria, consolidando la tradizione centenaria, si potrebbe oggi delineare come segue:
• risolvere i problemi che si dovessero instaurare tra le diverse categorie di soci;
• organizzare le riunioni di mercato
apprestando gli opportuni servizi;
• fissare con la partecipazione delle
categorie interessate, le condizioni per la negoziazione delle merci
anche mediante la formulazione di
contratti tipo;
• favorire la conciliazione delle controversie fra soci e fra non soci
anche con il ricorso all’arbitrato
irrituale;
• far conoscere gli usi normativi e
negoziali che dovessero instaurarsi
nelle attività di negoziazione svolte
dai soci.
LE RIUNIONI DI MERCATO
Le riunioni di mercato si tengono al
martedì nella nuova sede di Buccinasco. La sede dispone di box affittati alle imprese che ne vogliano
usufruire come uffici periferici, di
sale riunioni, di un bar e della sala
contrattazioni e di una connessione
Wi-Fi gratuita.
La Sala Contrattazione è frequentata
da circa 300 persone ogni martedì
con innalzamenti della frequenza in
concomitanza dei momenti forti della
campagna agraria (es. raccolti e prime commercializzazioni dei prodotti
dell’annata), ma soprattutto in conco-
F.I.M.A.A.
mediare 39
cidere dei propri affari con maggiore
cognizione di causa, riducendo così i
rischi, aumentando i margini, sveltendo gli affari, riducendo i costi di commercializzazione e di transazione.
Associarsi alla Granaria è una garanzia. Si diventa e si rimane soci della
Granaria essendo presentati da altri
Soci, dimostrando di avere a che fare
con il settore, di possedere le caratteristiche professionali adeguate, di
non avere mancato ai propri impegni
commerciali, sempre nel rispetto
della normativa vigente in tema di
privacy.
Frequentare il Mercato pur non essendo soci della Granaria significa
fornire la stessa garanzia. Al mercato si entra infatti solo se si è in possesso degli stessi requisiti richiesti
ai soci. Il contesto delle regole del
mercato della Granaria è fatto dallo
Statuto, dal Regolamento del Mercato, dai contratti tipo, dal regolamento
arbitrale. Si tratta di un insieme di
regole in cui ogni strumento norma
un aspetto particolare della vita associativa e della attività di compravendita, ma che insieme si coordinano
nel fornire strumenti adeguati alla
gestione dell’affare e del rapporto
fra le parti.
mitanza con andamenti dei mercati “
difficili” dove difficili sta per volatili.
Infatti, pur nei profondi cambiamenti delle abitudini e delle possibilità di
comunicazione, la presenza diretta
L’entrata del Mercato dei cereali di Milano
40 mediare
F.I.M.A.A.
al mercato consente, attraverso lo
scambio di fatti, opinioni ed impressioni, di farsi la propria idea di come
vanno o di come andranno le cose,
potendo affrontare la volatilità e de-
I CONTRATTI TIPO
I contratti tipo, ai quali i mediatori
sono soliti fare riferimento nelle loro
conferme di compravendita/stabiliti
di contratto, definiscono le condizioni di esecuzione dell’affare relativo
ad un prodotto specifico. Si tratta di
schemi generali, cui le parti si riferiscono, lasciando alla loro contrattazione lo stabilire il prezzo di compravendita e le condizioni di consegna e
pagamento, sempre all’interno delle
opzioni previste dal contratto di riferimento, oppure modificate, purché
di comune accordo.
Questi contratti sono da sempre stati
realizzati da commissioni paritetiche
formate da tutte le categorie interessate a quel prodotto (agricoltori,
mediatori, commercianti ed utilizzatori finali) e perciò si definiscono
Contratti interassociativi.
Di contratti tipo, propri della Grana-
ria di Milano o condivisi con le altre
associazioni consorelle, la Granaria
ne rende disponibili oltre una trentina che vanno dai più famosi (103
mais, 101 frumento tenero, 102 frumento duro, 110 riso), ai meno noti
(es. 106 melassi), al più recente (150
biomasse).
La struttura dei contratti tipo è comune tra tutti: una serie di articoli
riguarda l’aspetto normativo, un’altra riguarda l’aspetto qualitativo. La
sezione che riguarda le norme comprende qualità, abbuoni, reclami,
campionamento, analisi, esecuzione, pagamento e clausola compromissoria. La sezione che riguarda
il prodotto fissa le caratteristiche
merceologiche (quelle di legge sono prerequisiti) cui deve rispondere
il prodotto, fissando i limiti oltre cui
scattano premi o penalità da applicarsi sul prezzo definito contrattualmente dalle parti (es. impurità max
2% oltre penalità dello 0,5% per ogni
punto % di eccedenza.)
IL REGOLAMENTO ARBITRA
Il regolamento arbitrale è lo strumento principe con cui appianare le
controversie che dovessero nascere
nell’esecuzione dell’affare, rispondendo alla domanda “ chi decide
tra due noi chi ha ragione o torto?”.
Nel caso in cui una parte si sentisse
lesa nei suoi diritti dal comportamento adottato dalla controparte,
compratore o venditore che sia non
cambia nulla, deve chiedere l’arbitrato. Scopo dell’arbitrato non è tanto quello di configurarsi come una
giustizia alternativa, quanto quello
di attenuare i contrasti nel rispetto
delle regole contrattuali, degli usi
negoziali (o consuetudini) e della volontà delle parti.
Per questo l’arbitrato della Granaria
appartiene alla categoria degli ar-
Sala contrattazione del mercato dei cereali di Milano
bitrati irritali che per definizione si
limitano alle controversie commerciali ed ha come fonte normativa il
regolamento arbitrale e come fonte
dell’obbligo per le parti, la clausola
compromissoria.
La clausola compromissoria è un elemento tipico dell’arbitrato irritale ed
è la condizione con cui le parti accettano esplicitamente di promuovere
o di sottostare all’arbitrato in caso di
controversie. La clausola compromissoria è riportata nei contratti tipo
ed anche nelle conferme di compravendita adottate dai Mediatori.
Perciò l’obbligatorietà dell’arbitrato si
estende anche ai non soci della Granaria e a tutti quelli che accettano di
condurre un affare con le regole della Granaria di Milano, esplicitamente
richiamate.
Durante la seduta di mercato, alle16
di ogni martedì, la commissione
prezzi del mercato si riunisce e rileva attraverso il contraddittorio tra
domanda ed offerta, il prezzo più
rappresentativo delle contrattazioni
della giornata.
Tutto avviene mediante la dichiarazione da parte dei commissari delle
proprie informazioni, non delle fonti,
accettando ed eventualmente discutendo, anche in modo deciso, che
possano essere diverse da quelle
degli altri commissari. Al termine
del contraddittorio il presidente della commissione, propone il valore
rappresentativo che se approvato,
viene inserito nel listino sulla Piazza
di Milano e diffuso ai media nonché
ai soci e frequentatori.
IL LISTINO
L’informazione più importante assunta e diffusa dalla Granaria di Milano
è senza dubbio il Listino.
F.I.M.A.A.
mediare 41
L’Arena di Verona
Le province di Venezia Verona e
Padova rappresentano circa il 60%
dell’intero fatturato immobiliare del
Veneto
FOCUS
VENETO
in Veneto nel giro di un paio d’ore di auto, si passa dalle
belle spiagge di Lignano, alle Dolomiti Bellunesi, patrimonio
dell’umanità, dalle rive del Lago di Garda al fascino immortale
di Verona o Venezia. Un territorio variegato tanto quanto la sua
offerta immobiliare
di Camilla Fiorin con la collaborazione del Comitato Regionale Veneto
A
vete presente quando si dice che il nostro è un paese
stretto e lungo, estremamente difforme e complesso, dove convivono tante nature differenti e tante
anime eterogene, e per questo così
difficile da codificare, gestire e amministrare?
Ecco, il Veneto di fatto rappresenta
un concentrato estremo di tutto ciò.
Un territorio che ospita culture, usi,
costumi e consuetudini, che fanno di questa regione un campione
impareggiabile di indagine e ricerca
sociologica.
I ladini del bellunese, con la loro lingua intraducibile chiusi e diffidenti,
i pescatori lagunari chiassosi e levantini, i ricchi contadini e allevatori
delle basse veronesi e vicentine, i
42 mediare
F.I.M.A.A.
dotti patavini lenti e chiacchieroni, i
furbi viticoltori trevisani noti in tutto il
mondo, e i tranquilli rodigini, discreti
e poco in vista, così schiacciati tra
compaesani esuberanti e i vicini emiliani tanto ingombranti.
Insomma, una varietà umana tenuta
insieme da una lunga storia comune,
e legata a un territorio altrettanto
eterogeneo e difficile da inquadrare.
Pensateci: in Veneto nel giro di un
paio d’ore di auto, si passa dalle belle spiagge di Lignano, alle Dolomiti
Bellunesi, patrimonio dell’umanità.
Intanto si sono attraversate le campagne padovane o le dolci colline
trevisane. E dai 30 gradi centigradi
si è drasticamente passati ai 18, se
tutto va bene!
Insomma, inquadrare questa regione
non è certo cosa semplice. Tanto più
se quello che si vuol fare è cercare
tracciarne una fotografia complessiva a proposito di mercato immobiliare. Sì, perché come tutti ben sappiamo, città come Venezia o Cortina, di
certo non seguono le normali logiche
di mercato, e non si possono di sicuro omologare le quotazioni al metro
quadro di Verona con quelle delle
campagne intorno a Rovigo.
Ecco allora che per saperne di più,
a prescindere dalle belle pennellate
pittoresche a proposito di paesaggi,
mangiar bene e bere meglio, quando
si tratta di Veneto l’unica cosa saggia
da fare è entrare subito nel merito
delle singole realtà provinciali. Con
buona pace delle velleità poetiche
del bravo giornalista.
Venezia
Naturalmente non si può che iniziare
dalla regina, dal capoluogo regionale. Città magnifica, invidiata da tutto
il mondo in tutto il mondo, che da
sola già racchiude importanti eterogeneità commerciali. Città d’arte, circondata da località turistico balneari,
borghi storici di Goldoniana memoria
e aree industriali che spuntano e si
fanno largo, questa provincia conta
poco meno di 847mila abitanti, di cui
circa 780mila italiani e 67mila stranieri. In totale, ovvero a prescindere
dalla nazionalità, i potenziali clienti
immobiliari più interessanti risultano
essere circa 160mila. Perché questo
è il numero approssimativo di adulti
compresi tra i 30 e i 50 anni, residenti in questa Provincia. Di fatto
quest’area risulta decisamente molto vivace, sotto il profilo immobiliare.
Ma non poteva che essere così, vista
l’importante incidenza di zone ad alta
densità turistica. La sola area comunale di Venezia infatti, supera i 13mila
annunci immobiliari, di cui 10mila circa di immobili in vendita e altri 3mila
di immobili in affitto. Con un prezzo
medio degli immobili residenziali che
si attesta intorno ai 3.200 euro al metro quadro, vanta un posizionamento
che supera del 56% quello della media di regione, e del 19% quello della
media di provincia. L’area più vivace
sembra essere quella di Mestre, che
totalizza oltre 4mila annunci, tra affitti
e vendite. Quanto alle quotazioni, la
più alta al metro quadro si registra in
zona Giudecca (5.550 euro al metro
quadrato), mentre la più bassa in
zona Marghera (1.650 auro al metro
La regione in numeri
Superficie
Pianura
Zone montuose
Zone collinari
Reddito medio annuale per famiglia
Spesa media mensile per abitazione in
Veneto
Spesa media mensile per abitazione in Italia
Titolo di godimento dell’abitazione in Veneto
(prima casa)
Titolo di godimento dell’abitazione in Italia
(prima casa)
Quotazione media immobili residenziali
NTN I semestre 2012
18.390 km²
56,4%
29,1%
14,5%
30.815euro
344euro
322euro
15,4% in affitto,
84,6% di proprietà
19% in affitto,
81% di proprietà
1.489 euro per metro
quadro circa
18.547 pari all’8,0% circa
delle compravendite
registrate a livello nazionale
La produttività in percentuale - PIL prodotto in Veneto, suddiviso
per macro attività ed espresso in percentuale
Macro-attività economica
% settore su PIL regionale
Agricoltura, silvicoltura, pesca
1,66%
Industria in senso stretto
24,95%
Costruzioni
6,19%
Commercio, riparazioni, alberghi e ristoranti,
20,77%
trasporti e comunicazioni
Intermediazione monetaria e finanziaria; attività
22,66%
immobiliari ed imprenditoriali
Altre attività di servizi
14,04%
Iva, imposte indirette nette sui prodotti e
9,73%
imposte sulle importazioni
quadrato). Entrando nei dettagli, nel
solo mese di maggio 2013 per gli
immobili residenziali in vendita sono
stati richiesti in media 3.375 euro al
metro quadro, contro i 3.563 euro
dello stesso periodo 2012, e negli
ultimi 24 mesi, i prezzi richiesti hanno raggiunto il massimo nell’ottobre
2011, con un valore attestato intorno
ai 3.865 euro al metro quadro. Passando alle locazioni, che a Venezia
città sono sempre piuttosto vivaci,
complici gli studenti universitari e
gli immancabili turisti, si nota che:
Venezia in numeri
Residenti nella Provincia:
Residenti nel capoluogo:
Superficie provinciale:
Numero comuni:
Residenti in età compresa tra i 30 e i 50 anni:
Quotazione media immobili residenziali in città:
846.602
270.884
2.462kmq
44
160.000 circa
3.200 euro al metro quadro
nel maggio di quest’anno per gli immobili residenziali sono stati richiesti
in media 11,31 euro mensili a metro
quadro, mentre nello stesso periodo
dello scorso anno la richiesta si aggirava intorno ai 12,65 euro mensili
sempre per metro quadro. Il minimo storico degli ultimi due anni si
è toccato a maggio 2011, quando la
quotazione ha toccato gli 11,24 euro.
La provincia di Venezia
Quanto all’area provinciale, c’è da
dire che la situazione si presenta
ancora piuttosto appesantita dalla
congiuntura economica complessiva. Così, nonostante nelle zone
del litorale e turistiche il mercato sia
comunque più attivo e vivace, nella
Tutti i dati riportati in questo
articolo sono del 3 giugno 2013
(fonte Istat, Dati Agenzia del territorio)
F.I.M.A.A.
mediare 43
Venezia, Isola di San Giorgio
media provinciale le quotazioni delle transazioni restano piuttosto stagnanti. Un dato per tutti: nel maggio
2013 gli immobili residenziali in vendita nella provincia di Venezia hanno
segnato un prezzo medio richiesto
per metro quadro pari a circa 2.600
euro, mentre nello stesso periodo
dello scorso anno la richiesta media
si aggirava intorno ai 2.718 euro. Se
si analizzano i dati degli ultimi due
anni inoltre, si può facilmente notare come il picco massimo di valore
per gli immobili in questa zona sia
stato toccato nell’agosto 2011, con
una quotazione media di 2.843 euro
per metro quadro. E la situazione si
presenta molto simile, anche a proposito di locazioni. Nel maggio 2013
per gli immobili residenziali in affitto
la richiesta media si è attestata intorno ai 9,63 euro per metro quadro al
mese, a fronte dei 10,70 euro mensili
per metro quadro richiesti nel maggio 2012. In questo caso però, il periodo più attivo degli ultimi 24 mesi,
è risultato quello di giugno 2012, con
una richiesta media di 11,01 euro per
metro quadrato al mese.
Padova
La provincia di Padova, con i suoi
quasi 941mila abitanti è la più popolata della regione. Istituita nel 1806
44 mediare
F.I.M.A.A.
come dipartimento del Brenta, ha
assunto l’attuale denominazione nel
1815. Il territorio, prevalentemente
pianeggiante, è attraversato da numerosi corsi d’acqua naturali, tra i
quali il Brenta, il Bacchiglione e l’Adige. A sud-ovest della città di Padova,
sorgono i Colli Euganei, formazioni
collinari di modesta altezza e di origine vulcanica, uniche elevazioni della
provincia. La provincia comprende
anche una piccola sezione della Laguna veneta, nell’area detta Valle
Millecampi. Di questo territorio si conosce e si nomina soprattutto la città
capoluogo, con i suoi monumenti, le
piazze ariose affollate e vivaci, il Caffè Pedrocchi, Il Santo, la Cappella degli Scrovegni e gli affreschi di Giotto.
E poi l’Università, che con i suoi quasi 800 anni di storia (la fondazione è
datata 1222) è una delle più antiche
al mondo, e oggi conta circa 65mila
studenti e oltre 2.400 docenti. Ma
Padova ha anche una bella provincia,
con dimore padronali seicentesche
e ville venete che accompagnano il
corso del Brenta e del Bacchiglione,
zone termali importanti nei Colli Euganei. Non solo: vanta uno dei poli
industriali e artigianali più importanti
del nord est, dove sorgono impianti
industriali e strutture commerciali di
importanti aziende multinazionali.
Ciò nonostante, la città ha sofferto
non poco della congiuntura economica, registrando un calo delle transazioni nell’ultimo anno pari a -18%.
La quotazione al metro quadro in
città, sui aggira intorno ai 2mila euro, mentre scende a 1.280 euro nella cinta urbana. Nell’ultimo mese di
maggio per gli immobili residenziali
in vendita sono stati richiesti in media 2.059 euro per metro quadro,
contro i 2.294 registrati nello stesso
periodo dello scorso anno. Nel corso
degli ultimi due anni, il prezzo medio
richiesto nel comune di Padova ha
raggiunto il suo massimo a marzo
2012, con un valore di 2.325 euro. In
materia di affitti invece la situazione
resta più stabile, complici sicuramente gli studenti universitari che affollano la città, ma anche tutto l’indotto
che ruota intorno alle Cliniche universitarie, forte polo di attrazione per
professionisti, ma anche pazienti da
tutti Italia. Così, a maggio per gli immobili residenziali in affitto sono stati
richiesti in media 8,82 euro mensili
a metro quadro, contro gli 8,94 euro
dello scorso anno, e con una variazione percentuale di un 1,28%.
La provincia di Padova
Quanto alla provincia, la zona che
più sta soffrendo della situazione
economica è certamente quella della Bassa padovana. Anche perché
questa era la zona intorno alla quale
gravitavano tutti gli addetti alle aree
Padova in numeri
Numero comuni:
940.090
204.867 2.142,59 kmq
104
290.000 circa
Padova
industriali, che oggi più che mai faticano a trovare una stabilità economica e finanziaria. Il Piovese manifesta
il maggior picco negativo, -41,2%,
seguito dalla Regione Nord Orientale
-35,5% e dai Colli Euganei -31,2%.
Le variazioni delle quotazioni all’interno delle macroaree invece, mostrano
una sostanziale stabilità con una media provinciale che si attesta intorno
ai 1.365 euro. Analizzando alcuni
casi in particolare, notiamo come nel
comune di Campodarsego (a pochi
chilometri da Padova) ad esempio, la
richiesta al metro quadro in maggio
sia stata di circa 1.400 euro in media, mentre lo scorso anno superava i 1.600 euro. Meno significativo il
calo nelle richieste d’affitto: dai 7,34
euro mensili per metro quadro del
2012, a 6,80 euro di oggi. Ad Abano Terme invece la situazione sembra essere un po’ più stabile, con
una richiesta al metro quadro che
è passata dai 2mila euro del 2012,
ai 1.930 euro di quest’anno per gli
immobili in vendita, e dagli 8,18 euro mensili al metro quadro del 2012,
ai 7,57 euro di oggi per gli affitti.
Pressochè invariata negli ultimi
dodici mesi invece, la richiesta al
metro quadro nel comunque di
Este (quest’anno si muove attorno ai 1.613 euro, contro i 1.619 del
maggio 2012), dove invece sembrano calare le quotazioni degli affitti: oggi 6,00 euro al metro quadro al mese, un anno fa 6,62 euro.
Anche Padova evidentemente rispecchia l’andamento classico delle province di questa Regione: con
aree più o meno sensibili e colpite
dalla congiuntura, e che con differenti velocità nella capacità di ripresa.
Vicenza
Tra le 7 province che compongono il
Veneto, e al centro di quel triangolo
dell’Italia nord-orientale dove le Alpi
e l’Adriatico, il Po e il Garda definiscono l’antica Venetia, si estende Vicenza, 121 comuni e una popolazione
complessiva di 870mila abitanti. La
città conserva testimonianze del suo
passato di Municipium romano, monumenti significativi quali la Basilica
dei SS. Felice e Fortunato, e un centro storico dominato dall’imponente
mole della Basilica Palladiana. Dal
punto di vista del mercato immobiliare la provincia presenta elementi
di criticità, al pari di molti comparti
dell’economia nazionale. La conformazione particolare del territorio però, con la parte settentrionale montuosa e il vasto comprensorio dell’Altopiano di Asiago, il solco della Valsugana percorsa dal Brenta con l’area
del bassanese, la zona produttiva
pedemontana con Schio e Thiene, il
cuore della provincia rappresentato
dal capoluogo e dal suo hinterland e
la pianura a Sud, che contorna i Colli
Berici, caratterizzano un mercato immobiliare che, nonostante le difficoltà, presenta situazioni diversificate.
Dopo un 2012 che ha visto, secondo
i dati dell’Agenzia del territorio, una
contrazione nel numero delle transazioni (con cali nelle compravendite
superiori al 25%, più accentuati nel
comparto commerciale e industriale),
anche se in maniera differenziata nelle varie aree del territorio provinciale, il primo quadrimestre del 2013 si
presenta con qualche timido cenno
di ripresa e maggiore interesse della clientela pur in presenza di prezzi
cedenti, sia nel residenziale che nel
commerciale e industriale-artigianale. Per quanto riguarda le quotazioni
degli immobili nel capoluogo, si va
per le aree centrali, dai 2.000-3.500
euro al metro quadro per il nuovo
e ristrutturato, ai 900-1.700 euro al
metro quadro per appartamenti da
ristrutturare; per i quartieri periferici e
i comuni dell’hinterland le quotazioni
si aggirano, per il nuovo da 1.300 a
1.900 euro al metro quadro, mentre
per gli immobili da ristrutturare da
500 a 1.000 euro per metro quadro.
F.I.M.A.A.
mediare 45
Vicenza, Piazza dei Signori
Tra le cause dell’andamento non certo brillante del comparto, oltre alla
crisi economica generale del paese
e la diminuzione del potere d’acquisto delle famiglie, da evidenziare in
particolare la stretta creditizia e la
difficoltà di ottenere un mutuo per
l’acquisto dell’abitazione con i collegati problemi dei tempi di erogazione
e garanzie richieste dagli Istituiti di
credito. Anche nel capoluogo provinciale e nell’hinterland si assiste
al risveglio dei contratti di locazione,
complici le accennate difficoltà di
avere credito adeguato per investimenti impegnativi, anche se i canoni sono stabili o addirittura cedenti.
Positiva infine, e certamente da sollecitare ulteriormente, la collaborazione in atto da qualche tempo fra i
vari operatori Fimaa della provincia,
con sensibile incremento di contatti
e scambio di servizi fra agenzie, in un
corretto spirito sindacale e di qualità
della consulenza offerta alla clientela.
La provincia di Vicenza
Nel corso degli ultimi anni, e fino alla
fine del 2012, i valori degli immobili
nelle vallate del Chiampo e dell’Agno
si sono mantenuti abbastanza stabili, creando però una stagnazione del
mercato immobiliare. Come noto,
infatti, quando i valori degli immobili
sono in continua e costante crescita si alimenta in corrispondenza la
domanda da investimento, che si
46 mediare
F.I.M.A.A.
fonda sulla convinzione della rivalutazione del bene per una successiva
eventuale rivendita dello stesso. Le
quotazioni nelle due Vallate si aggirano, per nuovi edifici situati nei
centri storici o zone centrali di pregio
dei vari comuni, tra i 1.400 ai 2mila
euro al metro quadro, mentre nel
restante territorio si va dai 1.000 a
1.400 euro. A partire dai primi mesi
del 2013, i prezzo hanno subito un
ulteriore lieve ribasso, soprattutto
rispetto all’usato . Complice la crisi
e le evidenti esigenze di monetizzare
gli investimenti, si possono spuntare,
in fase di trattativa, sconti o riduzioni di prezzo fino a qualche anno fa
impensabili. Nel corso degli ultimi 4
anni, le trattative di compravendita si
sono ridimensionate e l’investimento
immobiliare ha perso il suo appeal.
Le compravendite oramai riguardano
quasi esclusivamente quanti sono alla ricerca di un’abitazione per farne
un uso diretto e, non più per investimento. Negli ultimi mesi è tornata
in auge la locazione, sia per le incertezze relative al trattamento fiscale
degli immobili che per le difficoltà di
acceso al credito per l’acquisto delle
abitazioni. Stranamente però, ad un
aumento della richiesta di appartamenti in locazione si sta verificando
una riduzione dei canoni pattuiti, a
significare ancora di più la difficile
situazione economica attuale. Nel
comparto non residenziale le compravendite sono praticamene ferme,
e per quanto riguarda le locazioni si
denota ancora un discreto interesse
per la ricerca di attività commerciali,
di piccole dimensioni e ubicate nei
centri storici dei comuni maggiori.
A testimoniare ulteriormente la crisi
generale in atto si nota, sempre più
frequentemente, la richiesta, spesso
accolta, di riduzioni dei canoni di affitto, anche consistenti, nella convinzione della futura difficoltà a trovare dei
nuovi e affidabili inquilini. Nella vasta
area a sud della provincia, il mercato
immobiliare sta attraversando una
fase di debolezza, senza segnali incoraggianti di ripresa delle transazioni.
Per gli immobili residenziali, le proposte di vendita sono di gran lunga
superiori alle richieste, con prezzi cedenti di oltre il 10-15%. Le quotazioni degli immobili residenziali vanno,
indicativamente, dai 1.300-1.700 euro al metro quadro per nuove costruzioni centrali di comuni quali Lonigo
o Noventa Vicentina, ai 1.200-1.500
dei comuni più piccoli, con valori sensibilmente inferiori nel caso di immobili da ristrutturare. Numerose sono
poi le proposte di affitto per immobili
industriali, artigianali e commerciali,
mentre permane bassa la richiesta.
Nonostante la crisi generale del mercato immobiliare, nei comuni a nord
della provincia si avverte, nel primo
scorcio del 2013, una discreta ripresa nelle compravendite, suffragata
da un aumento delle trattative. A
frenare però la crescita delle transazioni, nel comparto residenziale, è la
Vicenza in numeri
Numero comuni:
870.000
115.550
2.722,76 kmq
121
280.000 circa
questione dell’accesso al credito e la
difficoltà crescente di ottenere mutui dagli Istituti bancari. il problema è
maggiormente avvertito dalle giovani
coppie e dalle famiglie che cercano
casa, spesso condizionate dall’incertezza del posto di lavoro e dalla
mancanza di garanzie adeguate. Chi
propende all’acquisto di un’abitazione predilige piccoli contesti di poche
unità, ricercando appartamenti con
ingressi indipendenti oppure soluzioni a schiera. Per quanto riguarda
le quotazioni si va dai 1.800 -3500
euro al metro quadro per edifici dei
centri storici di Bassano del Grappa
o Marostica, ai 1.500-2.100 di Thiene
e Schio; per le zone periferiche cittadine o nei comuni minori, sempre
relativamente a nuovi edifici, le quotazioni si aggirano invece dai 1.000 a
1.500. Nota a parte per Asiago dove,
complice la valenza turistica, le quotazioni per nuovi appartamenti nell’area centrale si attestano dai 2.500 ai
4.600 euro, con buona tenuta anche
in periferia (dai 1.800 ai 2.600) o nei
comuni contermini. Nell’area Nord
della Provincia si assiste però ad un
calo ulteriore dei prezzi per le compravendite anche nell’anno in corso,
fenomeno cui forse ha contribuito
una negativa campagna mediatica
che condiziona talvolta le trattative,
per l’errata convinzione dell’acquirente di poter spuntare prezzi sensibilmente inferiori a quelli proposti
inizialmente. Stanno comunque aumentando le trattative per immobili
degli anni ’80, con prezzi interessanti per gli acquirenti che vedono
l’investimento anche in prospettiva
dei benefici fiscali per la successiva
eventuale ristrutturazione. Sensibilmente aumentate infine, nell’area,
le pratiche di locazione, relative però
al solo comparto residenziale, con
prezzi stabili.
Belluno
Selvaggia, con una bassissima densità di popolazione, incisa da fitte valli
di torrenti e rivoli, dominata dalle rosee Dolomiti maestose, la provincia
di Belluno è forse la più disomogenea di tutta la regione, sotto il profilo
Belluno in numeri
Numero comuni:
delle quotazioni immobiliari. Copre
una superficie di circa 3.700 metri
quadri, quasi tutti montani, e si incunea tra Trentino e Friuli per arrivare
fino all’estremo confine con l’Austria.
La popolazione complessiva si aggira intorno ai 210mila abitanti, di cui
36mila sono le unità residenti nel
solo capoluogo. Zona difficile da raggiungere fino alla seconda metà degli anni novanta, quando finalmente
sono diventati del tutto operativi gli
84 km dell’autostrada A27, il bellunese è rimasto per lungo tempo isolato
ed economicamente depresso, con
una percentuale di emigrazione che
in alcuni comuni montani ha toccato
negli anni sessanta e settanta anche
il 90% della popolazione residente.
Oggi la situazione complessiva è
cambiata: nuove infrastrutture che
facilitato i collegamenti con Padova
e Venezia, ma anche con Trento e
Pordenone, e un approccio più organico e sinergico al turismo, hanno infatti rilanciato la provincia che
negli ultimi trent’anni ha anche attivato risorse importanti in ambito
industriale e artigianale. La provincia di fatto divide le proprie risorse
in due grandi macroaree: la produzione e il commercio, che ruotano
intorno alle citta di Belluno e Feltre,
e il turismo, importante risorsa per
le valli alte, il Cadore e il Comelico
con tutto il magnifico comprensorio
dolomitico, ma anche per le aree
del Nevegal, dell’Alpago e del lago
di Santa Croce, mete di villeggiatura
predilette per un turismo storico e
fidelizzato, che ama soggiornare a
mezza costa e in tranquillità. Inutile
dire che comunque anche a Belluno
la crisi si è fatta sentire. In città, che
pure da anni risulta ai primi cinque
posti nella classifica delle città più
vivibili del Sole24Ore, le quotazioni
medie al metro quadro sono calate
210.000
36.361
3.678 kmq
69
62.000 circa
anche rispetto allo scorso anno, e si
attestano oggi intorno ai 1.550 euro
per gli immobili nuovi, con una quotazione però molto diversificata, a
seconda della zona e della tipologia.
Le quotazioni infatti possono variare
da un minimo di 1.100 euro al metro
quadro a un massimo di 1.850. In
città sono presenti circa 680 annunci
immobiliari: 550 relativi ad immobili
in vendita e 130 ad immobili in affitto. In assoluto la zona più presente
negli annunci immobiliari è Nevegal
con oltre 83 annunci tra affitto e
vendita, e una quotazione media di
1.200 al metro quadro. Analizzando
il solo mese di maggio 2013, si nota
che per gli immobili residenziali in
vendita sono stati richiesti in media
1.377 euro per metro quadro, contro
i 1.697 registrati per lo stesso periodo dello scorso anno. Negli ultimi
due anni, il prezzo richiesto all’interno
del comune di Belluno ha raggiunto
il suo massimo nel settembre 2011,
con un valore di 1.723 euro al metro quadro. Quanto alle locazioni, in
maggio per gli immobili residenziali
sono stati richiesti in media 5,34
euro mensili a metro quadro, contro
i 7,42 dello stesso mese nel 2012.
Negli ultimi 2 anni, il valore più alto
del prezzo richiesto all’interno del comune di Belluno è stato di 7,46 euro
mensili al metro quadro, rilevato nel
giugno 2011.
La provincia di Belluno
Nella provincia di Belluno, quando
si parla di quotazioni immobiliari, è
necessario distinguere due macro
situazioni assai lontane tra loro. Infatti, se si leggono i dati generali
anche solo per il mese di maggio,
si scopre che gli immobili residenziali in vendita hanno registrato un
prezzo medio per metro quadro richiesto pari a 2.800 euro. Un dato
F.I.M.A.A.
mediare 47
Una vista di Auronzo nel Cadore con le Dolomiti Bellunesi
che, anche se inferiore all’omologo
2012 (3mila euro), assunto così nudo
e crudo, appare assai lontano anche
dalla media del Comune capoluogo.
In realtà questo dato così curioso,
va inserito e letto in una realtà territoriale che vede un forte divario tra
le quotazioni ordinarie, e quelle peculiari di due comuni: Cortina,e San
Vito di Cadore. Se nelle valli cadorine
infatti mediamente si vende a circa
1.200-1.500 euro al metro quadro,
a Cortina la quotazione sale fino a
12mila-15mila euro, con San Vito che
segue a ruota. Lo stesso vale per gli
immobili in affitto. Se nella provincia
in generale, a maggio le quotazioni
si sono attestate intorno ai 10 euro
al metro quadro al mese, a Cortina
hanno raggiunto la media dei 28,45
euro, registrando un aumento percentuale del 40% rispetto al maggio
dello scorso anno.
Rovigo
248.049 abitanti, e una superficie
di 1.789 km quadrati, questo territorio è interamente pianeggiante e
rientra nella regione geografica del
Polesine di cui occupa quasi l’intera
superficie (fatta eccezione per una
porzione dell’area delle Valli Grandi
Veronesi. I fiumi Adige e Po ne delimitano i confini rispettivamente a
nord e a sud; la parte orientale della
provincia corrisponde al delta del Po.
Il territorio presenta tracce di colo48 mediare
F.I.M.A.A.
nizzazione greca, che intorno al XII
secolo a.C. fondarono Adria. Rovigo
invece è successiva (VI-V a.C.) e ha
origini etrusche. In epoca medievale
il dominio fu degli estensi, per approdare poi alla Serenissima verso la fine
del ‘400. Cacciati definitivamente gli
Estensi, la dominazione veneziana si
protrasse per quasi tre lunghi secoli.
Rimase comunque piuttosto solido
il legame di quell’area con la città
di Ferrara, e una certa simpatia per
gli Estensi. A tutt’oggi il territorio è
articolato in due diverse zone di influenza: da un lato, quella veneziana
e dall’altro quella ferrarese, che grava
principalmente sui centri rivieraschi e
su quella porzione dell’Alto Polesine
che ebbe il nome di Transpadana. Un
carattere composito che si avverte
chiaramente ancora oggi e che ha dato al Polesine, fin da quei tempi, l’aria
e il senso di una terra di confine. Dal
punto di vista economico, la provincia
di Rovigo ha mantenuto una spiccata
vocazione agricola, ed è stata interessata solo marginalmente dal rapido
processo di industrializzazione che
ha riguardato le altre provincie vene-
te ed il Nordest in generale. Oltre al
delta del Po, in provincia di Rovigo ci
sono altri famosi posti turistici quali
Rosolina Mare e l’isola di Albarella.
Degno di nota è il borgo polesano di
Fratta Polesine, ricco di ville, dove si
può visitare, fra le altre, Villa Badoer, progettata dall’architetto Andrea
Palladio, e l’abbazia della Vangadizza,
di Badia Polesine. Il Comune capoluogo, che conta 51.604 abitanti, è
in assoluto la zona più vivace della
provincia, con una presenza di 2.265
annunci immobiliari (circa il 32% del
totale), 1.695 in vendita e 570 in affitto, e dei quali oltre 441 tra affitto
e vendita nel solo centro storico. Il
prezzo medio degli appartamenti in
vendita è di 1.400 euro al metro quadro, circa il 32% inferiore alla quotazione media regionale. Le quotazioni
immobiliari più economiche per gli
appartamenti sono relative alla zona
San Pio X (1.150 euro al metro quadro), mentre le più elevate si registrano in zona Commenda (1.450).
La provincia di Rovigo
Anche nel territorio di Rovigo, pur
permanendo un po’ ovunque una
certa situazione di stallo del mercato immobiliare, non si può fare di
tutta un’erba un fascio. Qualche segnale di ripresa viene da una certa
tendenza (lieve e non omogenea) di
riposizionamento delle quotazioni di
vendita e locazione. I dati di sintesi
ci dicono che la quotazione media al
metro quadro per gli immobili residenziali in vendita si attesta intorno
ai 1.350 euro (-3% rispetto alla quotazione del capoluogo). Cercando
di dettagliare meglio la situazione,
si scopre che nel mese di maggio
2013, il prezzo medio richiesto è stato pari a 1.430 euro al metro quadro,
in rialzo rispetto allo stesso periodo
dello scorso anno (1.352). In ribas-
Rovigo in numeri
Numero comuni:
248.049
51.604
1.789 kmq
50
73.000 circa
so invece le quotazioni degli affitti,
che passano dai 6,55 euro mensili
a metro quadro (maggio 2012) ai
6.40 di quest’anno. Ma è entrando
nel merito delle singole zone che si
registrano le effettive disomogeneità
territoriali. Nel solo comune di Badia
Polesine ad esempio, in maggio la
richiesta media al metro quadro per
gli immobili residenziali si è attestata
intorno ai 1.100 euro, con un aumento del 3% rispetto al 2012, mentre ad
Aria ha raggiunto i 1.400 euro con
un aumento intorno al 4% rispetto
al 2012. Medesima situazione per
le quotazioni degli affitti: a Badia la
richiesta media a maggio è stata di
5,98 euro al metro quadro al mese,
ad Adria invece di 7.69 euro. In definitiva appare chiaro che i dati di sintesi racchiudano situazioni discrepanti
tra loro, frutto evidente di un territorio disomogeneo almeno sotto il
profilo dell’appeal immobiliare.
Treviso
888.249 abitanti, un territorio di
2.476,68 kmq, quella di Treviso è
una delle province italiane più dolci
ed ospitali, punteggiata nella zona
settentrionale di colline morbide tutte ricamate da fitti vitigni. Nel trevisano si mangia bene e si beve meglio,
la gente è gioiosa e il clima è mite,
anche se talvolta in estate, soprattutto nelle zone più a sud, risulta essere
un po’ afoso e umido. Le origini della
provincia vanno ricercate all’epoca
della Serenissima. Il Trevigiano era
allora ben più vasto dell’attuale: oltre ai reggimenti di Treviso, Asolo,
Castelfranco, Portobuffolè, Oderzo,
Motta, Serravalle, Ceneda e Conegliano e ai feudi di Collalto, Susegana, Valmareno, Cordignano e San Polo, comprendeva anche le podesterie
di Mestre e Noale, nonché le contee
di Mel, Cesana e San Donà. Viste le
ricchezze naturali e paesaggistiche
che vanta, nella provincia sono presenta molte aree protette di diversa
tipologia. In questo senso, l’area
più significativa è il Parco Regionale
del Sile che, comprendendo tutto il
corso del fiume sino alla Laguna Veneta, toccando anche le provincie
Treviso
di Padova e di Venezia. Meraviglioso il percorso naturalistico lungo il
corso del fiume, ma anche quello
architettonico e artistico: perché nel
tragitto si incontrano bellissime ville venete e dimore avite, un tempo
residenze di campagna e villeggiatura delle ricche famiglie veneziane.
In città, nel capoluogo di provincia
che ha una popolazione 81.642 abitanti, sono presenti 7.382 annunci
immobiliari, di cui 5.263 in vendita e
2.119 in affitto (23% circa del totale
provinciale), con un indice complessivo di 90 annunci ogni mille abitanti.
La zona più presente negli annunci è
il centro storico, con oltre 1.960 voci
tra affitto e vendita. Il prezzo medio
degli appartamenti in vendita è di
2.300 euro al metro quadro, di circa il
10% superiore alla quotazione media
regionale, e di circa il 23% superiore alla quotazione media provinciale
(1.850). Ma il prezzo varia molto a
seconda della zona e della tipologia
di immobile, passando da un minimo
di 1.750 euro a quotazioni che superano i 2.800 euro al metro quadro.
La provincia di Treviso
Il territorio della provincia di Treviso si
estende dalle zone più a nord, collinari e montuose a confine con Belluno,
fino alle basse di pianura, che scendono fino al limitare di Padova Vicenza e Venezia. Nell’area convivono
importanti attività agricole e ricchissimi impianti industriali. Certo, anche
nella Marca la crisi si fa sentire. Il
prezzo medio degli appartamenti in
vendita si attesta intorno ai 1.850.
In dettaglio, a maggio la richiesta
media per gli immobili in vendita è
stata di 1.780 euro al metro quadro
(era stata di 1.820 nel maggio dello
scorso anno) con un andamento piuttosto uniforme sul territorio, considerando ad esempio i comuni di Conegliano (1.749 euro), di Preganziol
(1.746 euro) e di Oderzo (1.798 euro).
Anche in materia di affitti questi
tre comuni sembrano essere in linea con la media provinciale: a Conegliano si chiedono 6,60 euro al
metro quadro al mese, a Preganziol
7,75 euro, a Oderzo 7,67, rispetto a una media provinciale di 7,35.
Treviso in numeri
Numero comuni:
888.249
81.642
2.476,68 kmq
95
175.000 circa
F.I.M.A.A.
mediare 49
Verona, Castel san Pietro
Insomma in definitiva quella di Treviso sembra essere una delle aree
con maggior uniformità e coerenza,
anche a proposito di andamento generale del mercato. Non si registrano infatti particolari segnali positivi o
negativi, piuttosto si sta assistendo
a una lenta ma costante diminuzione della contrazione delle quotazioni
immobiliari. Questo in città, come in
tutto il territorio.
Verona
La provincia di Verona è la seconda
provincia del Veneto per estensione,
dopo la provincia di Belluno. Il territorio veronese è composto per il 51%
dalla pianura, per il 28% da colline e
per il 18% da montagne, mentre la
superficie lacustre del lago di Garda
rappresenta il 5% della superficie
della provincia. L’area fa parte di una
particolare zona climatica denominata continentale, con inverni rigidi ed
estati calde e afose, ma che subisce
l’effetto orografico della catena alpina. Si differenzia rispetto al resto del
territorio la regione lacustre nei pres50 mediare
F.I.M.A.A.
si del lago di Garda, che presenta un
clima che può definirsi sub-mediterraneo, e che proprio per questo può
ospitare con magno gaudio di agricoltori e golosi, cultivar particolari di
olive pregiate e limoni d’eccellenza.
La zona nord-occidentale, la Valpolicella, è famosa in tutto il mondo per i
rinomati vigneti, nella Lessinia invece
abbondano ricchi pascoli, e vengono
prodotti formaggi DOP, la Bassa è
nota per il riso IGP e per i tortellini
artigianali di valeggio sul Mincio;
tutta la regione è apprezzata per la
produzione di frutta e vini, ortaggi
e per l’industria dolciaria. Altro? Sì,
come dimenticare le bellezze naturali
storiche e architettoniche. E poi, quel
geniale distretto del divertimento,
che a ridosso del Lago di Garda ospita un’alta concentrazione di parchi a
tema e divertimento! Insomma, questa provincia è ricca sotto tutti i punti
di vista. Ma cosa succede in ambito
immobiliare, in questi tempi di crisi?
Con una popolazione complessiva di
circa 296mila abitanti, il capoluogo
di provincia muove circa 11mila an-
nunci immobiliari (il 32% del totale
dell’intera provincia), di cui 6.540 in
vendita e 4.460 in affitto. 951 annunci ruotano intorno al solo centro
storico (locazione+vendita). Il prezzo
medio degli appartamenti in vendita
si attesta intorno ai 2.250 euro al
metro quadro, con oscillazioni che
vanno 1.700 euro ai 2.800 euro, a
seconda delle zone e delle tipologie di immobili. Nel mese di maggio
2013 per gli immobili residenziali in
vendita sono stati richiesti in media
2.096 euro per metro quadro, contro
i 2.232 euro registrati per lo stesso
periodo del 2012. Negli ultimi 24 mesi, il prezzo richiesto ha raggiunto il
suo massimo nell’agosto 2011, con
un picco di 2.320 euro al metro quadro. Gli affitti restano invece stabili:
in maggio la richiesta media era di
8,38 euro al mese al metro quadro,
lo scorso anno era di 8,40 euro.
La provincia di Verona
Trattandosi di una provincia molto
eterogenea e varia, per territorio ma
anche per vocazione economica so-
ciale e culturale, quella di Verona è
un’area che vive differenti situazioni
immobiliari. Grande eccezione è naturalmente quella del Lago di Garda
e delle zone che lo circondano, ambita dagli stranieri e che tutto sommato ha subito meno lo scossone
della crisi economica. In dettaglio,
notiamo che: la quotazione media al
metro quadro per gli immobili nel veronese si aggira intorno ai 2mila euro
al metro quadro, con un andamento
annuo che risulta piuttosto stabile.
Nel maggio di quest’anno infatti la
richiesta media è stata di 1.940 euro
con una variazione minima rispetto
allo stesso periodo del 2012 (1.991
euro). il picco massimo di richiesta si
è registrato nel gennaio 2012, quando si è superata la soglia dei 2mila
euro. Anche a proposito di locazioni
tutto sembra piuttosto tranquillo. A
maggio la richiesta media era di 7,85
euro al metro quadro al mese, contro i 7,89 dello scorso anno, con una
variazione veramente impercettibile.
Ma cosa succede nelle differenti aree
del territorio? Prendiamo ad esempio
tre comuni: Peschiera del Garda, Sona e Valeggio sul Mincio. In maggio
sono stati chiesti in media, nei rispettivi comuni, 2.298 euro, 1.690 euro,
1.750 euro al metro quadro per gli immobili in vendita. Va però evidenziato
un aspetto non da poco: nei primi due
comuni la variazione percentuale delle richieste, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno è stata significativa (-7,12%, -5%) mentre per il terzo,
la variazione è stata minima (-0,70%).
Quanto al mercato delle locazioni, a
Peschiera la richiesta è stata di 8,38
euro, a Sona di 7,86 euro, a Valeggio
di 7,51 euro, per metro quadro al mese, con variazioni rispettivamente del
-9,52%, -1,26%, -1,26%, rispetto al
maggio del 2012.
Piano Nazionale per
le Città e nuova legge
regionale sul commercio
renderanno il mercato…
meno immobile?
Lo strumento è stato messo a punto un anno fa ma i progetti messi in
cantiere, anche in Veneto sono già
di tutto rilievo. Stiamo parlando del
Piano Nazionale per le Città, previsto
dalla Legge 7 agosto 2012, n.134
che ha convertito il decreto legge
22 giugno 2012, n.8 e che all’art. 12
prevede una serie di misure per rilanciare la valorizzazione urbana,
sia infrastrutturale che residenziale
delle città.
Un provvedimento a lungo atteso per
dotare le Amministrazioni comunali e
i principali soggetti economici che insieme possono “fare città” in senso
materiale e progettuale, degli strumenti adeguati per proporre nuovi
concept, nuovi processi progettuali,
organizzativi e quindi di governance
indispensabili per rilanciare i centri
urbani e recuperare margini di miglioramento della qualità della vita e
di valorizzazione del patrimonio immobiliare, privato e pubblico.
Se a questo provvedimento, che come vedremo più oltre nel Veneto sta
già interessando le realtà di Verona e
della terraferma del Comune di Venezia (Marghera, per la precisione),
accostiamo anche le recenti Leggi
regionali approvate a fine 2012, la
n. 50 che riforma la disciplina del
Commercio, e la n. 55, che attiva
corsie preferenziali per attivare le
varianti agli strumenti urbanistici vigenti, si può dire che “c’è del nuovo
in città” e molto potrà esserci.
In un momento drammatico per il
mercato immobiliare residenziale ma
anche per l’immobiliare commerciale
Verona in numeri
Numero comuni:
925.290
296.000
3.121 kmq
98
300.000 circa
– in particolare negozi di dettaglio e
di vicinato – è evidente che solo un
approccio integrato di riqualificazione
urbanistica, edilizia ma anche delle
infrastrutture urbane, potrà garantire
la premessa per una riqualificazione
e un nuovo percorso di appetibilità
per i molti locali vuoti.
Dal mondo degli operatori commerciali, del resto, si evidenzia come il
degrado, spesso dilagante oramai
anche nella aree e nella viabilità prossima al centro storico, sia accelerato dalla crisi dei consumi ma anche
dall’impennata degli affitti, divenuto
un costo insostenibili per l’impresa
familiare, ma non sempre appetibile
nemmeno per il marketing dei brand
blasonati, e comunque non in tutti i
centri storici.
È appunto per invertire questa tendenza negativa, che si manifesta con
un deterioramento estetico delle vie,
degli immobili, ma si aggrava con la
desertificazione, il disagio sociale e
non di rado episodi criminosi, che si
fa appello agli Enti locali e alle associazioni di categoria – e Confcommercio anche grazie a FIMAA è da
tempo accreditata come attore protagonista del risanamento urbano
– perché utilizzino gli strumenti del
Piano Nazionale Città, dello sviluppo
dei distretti del commercio e della
rivitalizzazione del centro commerciale naturale.
Accennando alla L.R. 50/2012 sul
commercio in sede fissa, sarà opportuno monitorare con attenzione
la sua capacità d orientare in via prioritaria ed incentivata verso il centro
urbano anche l’insediamento i medie
e grandi strutture di vendita.
Si tratta dunque di cominciare a
pensare a quali saranno le nuove
dinamiche di mercato che verranno
a prodursi, con l’entrata a regime
di questi strumenti, consapevoli
che nuove proposte progettuali, in
alcune aree della città, dovrebbero senz’altro stimolare fenomeni di
nuova residenzialità e ricerca di luoghi del produzione, del commercio e
dei servizi le cui caratteristiche della
domanda sono ancora tutte da individuare. F.I.M.A.A.
mediare 51
Osservatorio
mercato
immo-creditizio:
buio il 2012,
spiragli di luce
per il 2013
il 2012 si è concluso con 448mila compravendite, il 27,5% in
meno rispetto al 2011, il dato peggiore dal 1985. Ma quest'anno
le cose dovrebbero migliorare. Vediamo le proiezioni
di Manuela Borsato Ufficio studi MedioFIMAA
G
li ultimi osservatori (ABI e
Agenzia delle Entrate, Agenzia del Territorio, CRIF) relativi ai mercati immobiliare e creditizio
riportano dati nettamente negativi:
il 2012 si è concluso con 448 mila
52 mediare
F.I.M.A.A.
compravendite, il 27,5% in meno
rispetto al 2011, il dato peggiore dal
1985 quando le unità vendute furono 430 mila. Il comparto dei finanziamenti soffre ancora di più, con la
domanda e erogazioni in flessione
del 42% (2012 vs 2011). Quest’ultime sono state pari a 28 miliardi di
euro (dato riferito al residenziale) con
un l’importo medio di 119 mila euro
contro i 127 mila di marzo 2011.
Preoccupa soprattutto che la percen-
Grafico 1: Osservatorio ABI-Agenzia delle Entrate, maggio 2013
News da MedioFimaa - Il network si fortifica
tuale di compravendite assistite da
mutuo sia scesa dal 45% del 2011
al 37% nel 2012 e che gli importi
finanziati si siano ridotti al 60% del
valore degli immobili.
Se è vero che una volta toccato il
fondo non si può che risalire, allora
è bene appigliarsi anche ai piccoli
segnali positivi: l’indice di accessibilità ai mutui (ABI), che misura la
possibilità di accesso all’acquisto
di un’abitazione, è tornato a salire
nel secondo semestre 2012, riportandosi sui livelli di inizio 2010. Le
ragioni di tale miglioramento sono
riconducibili soprattutto alla diminuzione dei prezzi degli immobili e alla
minor stretta attuata dalle banche
nella concessione di mutui. Inoltre, la
Banca Centrale Europea ha tagliato i
tassi di interesse di riferimento, ora al
loro minimo storico. Nelle intenzioni
della BCE questa decisione mira ad
Il network di Promotori Creditizi MedioFimaa in pochi mesi (inizio attività
1 novembre 2012) si sta fortificando e sono i numeri a darne conferma:
il numero di pratiche caricate a portale è passato da 94 nel mese di gennaio a 170 in aprile, per un totale di 527 pezzi da inizio 2013, ma il pro-capite
resta immutato – circa 2/ 2,5 – poiché ad aumentare è stato il numero di
Promotori operativi. Il nuovo Network, che a dicembre risultava costituito
da 307 promotori, di cui il 33% (101) operativi, il 44% (135) attivi non ancora operativi, ovvero con pratiche presentate e non ancora deliberate, e
il 23% (71) inattivi, ha già subito la prima review, con un turn-over di circa
il 20%. Ad ogni incontro mensile con i Team Manager – i Management
Meeting – tutti i Promotori Creditizi inattivi sono oggetto di una approfondita analisi, finalizzata alla verifica del loro potenziale.
I più attendibili indicatori del momento, le polizze CPI e il magazzino mutui,
lasciano intravedere una buona ripresa. Il primo dei due indicatori – polizze CPI – è cresciuto sensibilmente e costantemente da novembre ad
oggi. Nel comparto assicurativo è stato fatto un buon lavoro soprattutto
in considerazione della non abitudine dei Promotori Creditizi a vendere
prodotti assicurativi. La formazione continua sta specializzando rapidamente il nostro Network e i Promotori Creditizi attivi nel comparto polizze
sono passati dai 13 di settembre ai 78 di marzo (+40%).
Il secondo indicatore – magazzino mutui – a fine dicembre 2012, tra deliberato e caricato, quindi escluse le pratiche in lavorazione, si è attestato
a circa il 50% dell’erogato dell’intero 2012.
Il rafforzamento di MedioFimaa è dato anche dalla sempre più elevata
capacità della rete di svolgere un’attività di supporto alle banche: tramite
un lavoro pregresso di intervista al cliente, i Promotori Creditizi indirizzano i richiedenti agli istituti tenendo conto anche delle politiche di credito
assunte da ciascuno dei partner, al fine di presentare quello che in gergo
tecnico viene definito “il cliente ideale”, ovvero il mutuatario che più si
avvicina ai criteri assuntivi volti a limitare il rischio di default.
F.I.M.A.A.
mediare 53
Grafico 2: Osservatorio ABI-Agenzia delle Entrate, maggio 2013
Confcommercio e MedioFIMAA unite a
supporto del Mezzogiorno
Continua lo sviluppo delle sinergie tra Confcommercio e MedioFimaa,
avviato da Arrigo Brandini, presidente FIMAA Firenze (ndr con la messa a
disposizione degli uffici per i promotori creditizi MedioFimaa). Si è tenuto
il 31 maggio l’evento voluto e organizzato congiuntamente da Confcommercio Potenza e MedioFimaa sul tema “Diamo credito alle aziende”.
Un convegno per addetti ai lavori, tecnici e imprenditori, dedicato alla vita delle PMI e al nodoso problema dell’accesso al credito da parte delle
aziende in merito al quale MedioFimaa ha presentato in anteprima assoluta la nuova partnership con Banca del Mezzogiorno.
Il team manager Giulio Curatella, promotore dell’iniziativa, supportato dal
corporate specialist Sandro Siniscalchi, ha illustrato i termini della convenzione, che prevede condizioni esclusive e prodotti creditizi e finanziari su
misura per piccole, medie e grandi aziende.
Sandro Siniscalchi, corporate specialist MedioFimaa, Fausto De Mare, presidente
Confcommercio Potenza, Mauro Bavuso, presidente FIMAA Potenza, Giulio Curatella, team
manager MedioFimaa
54 mediare
F.I.M.A.A.
infondere un po’ di rinnovata fiducia
al sistema, portando gli interessi di
mutui e prestiti bancari a un ribasso
sufficiente da essere maggiormente a portata di famiglie e imprese. In
effetti, la riduzione di Euribor e IRS
ha controbilanciato l’aumento degli spread, facendo scendere l’ISC
medio sia per i mutui tasso variabile
(al 4%) che a tasso fisso (stabile al
5,4%).
Non basta ovviamente questo per
vedere la fine del tunnel, poiché l’equilibrio economico-finanziario delle
famiglie italiane è ancora instabile a
causa della crisi occupazionale e alla
debole dinamica dei redditi, elementi
che si ripercuotono innanzitutto sul
tasso di default (indice di rischio di
credito che misura le nuove sofferenze), che infatti è salito all’1,90%
nel terzo trimestre 2012, in secondo
luogo sul sentimento di sfiducia. Infatti, le politiche di screening degli
istituti di credito e il basso loan to
value concesso – in media il 60%
del valore dell’immobile- scoraggiano le richieste da parte dei clienti,
inducendo all’attendismo anche chi
forse potrebbe ottenere un mutuo.
Il contesto di generale sfiducia rispetto alla particolare fase storica
che stiamo vivendo induce investitori, imprese e famiglie ad assumere
atteggiamenti prudenziali. I dati CRIF
mostrano, oltre alla forte contrazione
della domanda di mutui, anche altre
due tendenze piuttosto chiare: la riduzione delle somme richieste e l’aumento della durata media. Insomma,
chi richiede un mutuo vuole esser
certo la rata sia sostenibile.
In questo scenario di incertezza e
mancanza di fiducia, il ruolo del consulente creditizio diventa centrale.
Può fare molto, fornendo al cliente
una spiegazione più ampia e approfondita di quella che normalmente
viene data agli sportelli delle banche,
effettuando un’analisi della situazione finanziaria per dissipare i timori di
non poter affrontare l’impegno di un
mutuo e consigliando soluzioni che
spesso non sono conosciute e quindi
non vengono prese in considerazione.
Convegni FIMAA
panoramica sugli appuntamenti
FIMAA Modena: Eletto il nuovo Presidente
Provinciale e il nuovo Consiglio
assemblea di FIMAA Modena ha eletto i nuovi organi dirigenti insediando alla presidenza provinciale
Raffaele Vosino socio di una storica Agenzia di mediazione Modenese. Accanto a Raffaele Vosino, succeduto
a Francesco Dallari che ha guidato FIMAA Modena per
otto anni, è stato eletto il nuovo consiglio provinciale che
risulta così composto: Merciadri Fabio di Serramazzoni;
Leonardo Neri di Vignola; Marco Ferrari di Pavullo; Giovanni Mediani di Maranello; Maurizio Messori di Modena. Il nuovo Consiglio ha steso il programma di lavoro
prevedendo un aggiornamento delle tecnologie volte a
favorire i contatti tra i colleghi al fine di uno sviluppo sia di
carattere associativo sia di mercato a favore delle agenzie
associate. Una finalità per il raggiungimento della quale
è stata valutata opportuna l’integrazione tra le FIMAA
provinciali e regionali con FIMAA Italia. La prima azione
del nuovo Consiglio è intanto stata l’organizzazione di un
seminario di aggiornamento professionale che si è svolto
il 24 maggio scorso.
Il seminario FIMAA di aggiornamento professionale,
aperto da Raffaele Vosino, neopresidente di FIMAA Modena, ha visto l’intervento del consulente di FIMAA Italia
avvocato Paolo Pesando, e di Fausto Zoli Team Manager
di Mediofimaa Emilia Romagna. Accanto al segretario
provinciale Mauro Cortelloni e all’addetta FIMAA Belinda Fava, ha partecipato all’incontro Massimo Gandolfi
Responsabile dell’Ufficio Fiscale FIMAA Confcommercio Modena.
Il mercato immobiliare in sofferenza è stato l’inevitabile
L’
sfondo sul quale si è aperto il seminario. «Oggi le vendite
sono scese ai livelli del 1985 – ha osservato Raffaele Vosino – nel 2012, complice anche il drammatico terremoto
che ha scosso l’area nord, il territorio della provincia di
Modena, ha registrato un calo, in termini assoluti, di 2278
compravendite residenziali che, in percentuale, significa un
-32% (Fonte Omi). Nello stesso periodo a livello nazionale
si sono perse oltre 154mila compravendite residenziali e
si è registrata, sempre per le transazioni immobiliari residenziali, una flessione del - 26% rispetto al 2011».
Nella giornata di formazione è intanto emerso come le
agenzie modenesi abbiano tutta l’intenzione di individuare,
nella preparazione tecnica e nell’aggiornamento professionale, i termini per qualificarsi di fronte ai clienti come
sicuro riferimento per competenza professionale e fonte
di preziosa esperienza e di supporto tecnico in merito ad
un mercato complesso come quello degli immobili.
Questi gli argomenti affrontati dal seminario: aggiornamento sull’antiriciclaggio; Rent to Buy, nuove tipologie
contrattuali per la compravendita di immobili; le prospettive del credito e rapporto col Sistema Bancario; aggiornamento Scia; Entratel (registrazione telematica dei contratti
d’affitto); riforma del condominio.
Particolare interesse ha suscitato la tipologia contrattuale del Rent to Buy efficacemente illustrata dall’avvocato
Pesando, giudicata un potenziale strumento di agevolazione delle compravendite di immobili, soprattutto in questi
momenti di difficile ricorso al credito. Il calo del mercato
a Modena e provincia, è stato detto, suggerisce comunque la ricerca di un dialogo col sistema bancario ed economico in generale.
F.I.M.A.A.
mediare 55
TORINO: “FIMAAINCONTRA” DARIO CASTIGLIA
on l’obiettivo di aprire nuovi orizzonti, intensificando
le relazioni, la condivisione di esperienze ed intenti
comuni di collaborazione tra operatori del settore immobiliare anche attraverso lo sviluppo dei rapporti con le reti, il 21 maggio scorso, al Circolo dell’Unione Industriale,
numerosi associati FIMAA Torino hanno avuto l’opportunità di incontrare Dario Castiglia, fondatore, presidente ed
amministratore delegato di RE/MAX Italia.
Durante l’evento, inserito nella rassegna di appuntamenti
che vanno sotto il nome di FIMAAIncontra, l’iniziativa voluta da Alessandro Berlincioni, presidente FIMAA Torino,
per favorire il dialogo ed il confronto tra gli agenti immobiliari ed i professionisti di spicco del Real Estate, Dario
Castiglia ha presentato il libro intitolato Come diventare un
agente immobiliare di successo… e rimanerlo nel tempo,
scritto in collaborazione con Jim Van Horn, uno dei più
acclamati Real Estate coach in Nord America. La pubblicazione, che nasce proprio dall’esperienza dei due autori
che hanno vissuto e svolto l’attività di agenti immobiliari
in Nord America, uno dei Mercati più all’avanguardia al
mondo in questo Settore, si propone come una sorta di
manuale molto pratico sulle strategie da intraprendere per
costruire la propria attività d’intermediazione immobiliare,
destinata a durare nel tempo.
Nel corso della presentazione, Dario Castiglia, spiegando
il modello americano importato in Italia con RE/MAX, ha
inoltre sottolineato l’importanza di “fare rete”, attraverso
C
FIMAA LECCE: ELETTO IL NUOVO PRESIDENTE,
VALERIO ARSENI, CHE TRACCIA Già LE LINEE
DEL SUO MANDATO. FORMAZIONE DIALOGO E
COLLABORAZIONE
alerio Arseni, titolare dello “Studio Immobiliare
Arseni”, è stato eletto nuovo presidente della
FIMAA Lecce. Del nuovo Consiglio Direttivo fanno
parte Camillo Barone (Blu Immobiliare), Luca Panico
(D&P Immobiliare), Maria Galeone (Galeone Immobiliare), Giuseppe Magliocco (Loft Servizi Immobiliari),
Giuseppe Papadia (Retecasa), Mario Rizzo (mediatore merceologico). Il neo presidente ha indicato sin da
subito le linee programmatiche del suo mandato, che
si sostanziano in tre punti fondamentali: la formazione
permanente dei colleghi, il dialogo con gli Ordini professionali complementari al settore e la collaborazione
con le istituzioni del territorio.
«Accrescere la professionalità di ogni collega e favorire
l’acquisizione di maggiori competenze e conoscenze
– ha affermato Arseni – sarà il punto di partenza per
creare professionisti capaci di essere competitivi sia
a livello locale e nazionale, sia a livello internazionale.
Non meno importante sarà creare una rete “attiva” tra
tutti gli associati FIMAA Lecce, così come fondamentale sarà l’interazione con tutti quei soggetti, in parti-
V
56 mediare
F.I.M.A.A.
TRENTINO: assemblea annuale dei mediatori
ella splendida cornice dell’Hotel Ristorante Villa Madruzzo
di Cognola (TN) e con la presenza
di numerosi associati, venerdì 10
maggio si è svolta l’assemblea generale annuale di mediatori aderenti
a FIMAA. All’ordine del giorno, oltre
all’approvazione – avvenuta all’unanimità – del bilancio consuntivo 2012
e di quello preventivo 2013, anche
la relazione del presidente Severino
Rigotti, l’illustrazione del progetto
Micasa e la presentazione di touch
screen Pandora Philosophy, finestra
interattiva consultabile dai clienti
all’esterno delle vetrine delle agenzie
immobiliari.
Il presidente, nella propria relazione,
ha sottolineato che il 2012 per gli
agenti immobiliari si è rivelato, purtroppo e ancora, un periodo di “crisi”
che negli anni si è consolidato. Molti
fattori hanno concorso a rendere difficile la situazione, in primis il credito
che continua ha trascurare il settore
immobiliare ingessando di fatto il
mercato, poi, la situazione economica europea con tutte le ripercussioni
negative che ne sono derivate che
hanno prodotto una paura dilagante
nei potenziali acquirenti e investitori.
Quello che preoccupa – ha continuato Rigotti – è la “crisi” delle imprese
N
la collaborazione e la condivisione, anche mediante l’utilizzo di nuove tecnologie, quali ad esempio la piattaforma
MLS (Multiple Listing Service).
«In un mercato che è in continua evoluzione – ha concluso
il Presidente Berlincioni – elevare la qualità professionale
degli agenti immobiliari diventa un imperativo categorico
da offrire con orgoglio ai consumatori. Per questo, la Federazione si impegna quotidianamente nell’offrire supporto
ai propri associati, investendo, fra l’altro, in informatizzazione dei processi lavorativi, formazione, aggiornamento
e modelli di collaborazione innovativi utili per essere sempre più competitivi».
colare con l’Ordine degli Ingegneri, degli Architetti, dei
Geometri e con tutti i professionisti complementari al
settore, con i quali sarà necessario avviare efficaci relazioni collaborative».
Arseni ha infine richiamato l’importanza di elaborare
una strategia di comunicazione comune con le Istituzioni e gli Organi che presiedono la promozione del
territorio, invocando forme e strumenti utili a sostenere
un’offerta che si arricchisca anche della componente
immobiliare. «Si tratta di un ruolo di grande responsabilità, ma anche di forte stimolo – ha concluso Arseni –
soprattutto nell’attuale momento di difficile congiuntura
economica, ma ciò può anche rappresentare momento
di grande opportunità, perché il Salento, con riferimento
al settore turistico, oggi mostra segnali estremamente
incoraggianti e in controtendenza rispetto all’andamento nazionale».
Vivo apprezzamento per l’intensa partecipazione degli
associati ha espresso il Direttore di Confcommercio
Lecce, Antonio Rizzo, sottolineando l’importanza di
operare nel comune intento di rendere sempre più il
sindacato «un punto di riferimento per tutti gli agenti
che lavorano nel settore con competenza professionale e passione, cercando di far fronte alle innumerevoli
difficoltà del momento».
edili che non sono più in grado di
sviluppare nuove iniziative immobiliari e quindi non producono più
edifici che rispondano alla richiesta
di case. Ha poi messo in evidenza
la notevole mole di lavoro svolta da
FIMAA Trentino in questo ultimo
anno con l’organizzazione dei corsi
di formazione e di importanti convegni. Sono state messe in risalto
le convenzioni esistenti a vantaggio
degli associati accennando anche alle iniziative messe in campo a livello
nazionale da FIMAA Italia. Il presidente ha presentato il rapporto con
Confcommercio Trentino e quello
con il Governo Provinciale ricordando
l’importanza della stesura di Guida
Casa e quella della lotta all’abusivismo, richiamando nel contempo l’attenzione sull’incremento del numero
di associati giunto alla soglia dei 200
iscritti. L’iniziativa benefica svolta a
favore di ANFASS tramite l’elargizione della somma di 5mila euro è
stata una dei punti importanti della
relazione di Rigotti che ha concluso
informando sulla decisione presa dal
Consiglio di Amministrazione circa
l’accantonamento relativo all’esercizio 2013/2014 dell’importo di 5mila
euro, da mettere a disposizione dello
svolgimento dei corsi di formazione
previsti nel prossimo autunno.
F.I.M.A.A.
mediare 57
FIMAA ROMA: CONVEGNO DI
PRIMAVERA “L’ALBA DEL NUOVO GIORNO!” PER INDAGARE
le aspettative per il prossimo futuro del mercato
immobiliare
Roma, martedì 23 aprile al centro convegni dell’Hotel Royal
Santina di Roma, i migliori operatori
di settore hanno fatto il loro ingresso
nella Sala Lucrezia e, a partire dalle
9.30, hanno riempito, in piedi, anche
gli ultimi spazi disponibili. Ancora una
volta, come l’ultima, incredibilmente
numerosi ed energici e con molte
cose da chiedere e “capire”.
Dopo il piacevole saluto del presidente Confcommercio Imprese per
l’Italia Provincia di Roma Capitale,
Giuseppe Roscioli, seguito da quello,
sempre gradito, del presidente nazionale Valerio Angeletti, si sono aperti
i lavori. Il tema principale dell’incontro, che ha coinvolto illustri relatori,
ha riguardato le aspettative per il
prossimo futuro del mercato immobiliare, all’alba del nuovo governo ed
è stato svolto partendo da un’attenta
analisi del mercato attuale, passando poi alle opportune proiezioni sul
futuro mercato del real estate, per
terminare, infine, con una dettagliata descrizione degli strumenti e delle
strategie che gli operatori di settore potranno e dovranno mettere in
campo per affrontarlo nel migliore
dei modi.
Dopo una sintetica panoramica del
Consigliere Regionale Luca Gramazio sul programma operativo pre-
A
58 mediare
F.I.M.A.A.
disposto dal nuovo Consiglio della
Regione Lazio al fine di risolvere non
solo problemi di natura “etica” ma
naturalmente anche quelli, atavici
e incancreniti, di carattere amministrativo, il presidente FIMAA Roma, Maurizio Pezzetta, ha affrontato
l’argomento centrale trattandone i
contenuti con un’interessantissima
e oculata esposizione delle nostre
aspettative professionali, supportata da un’attenta analisi “storica” del
mercato degli immobili in Italia, con
riferimento al corso delle compravendite e pertanto al ciclo dei prezzi
delle abitazioni a partire dal 1968
fino al 2012.
A seguire, il Vice Presidente FIMAA
Roma, Maurizio Iori, ha sottolineato,
ancora una volta, l’importanza della
Formazione Professionale, quale
strumento indispensabile e vincente, soprattutto in questo momento
di mercato, per gli operatori di settore, evidenziando l’evoluzione di
FIMAA Camp, l’organo di formazione istituito da FIMAA Roma ormai
da diversi anni, che da quest’anno
svolgerà i suoi corsi di aggiornamento nelle aule della Link Campus
University. A conferma della sinergia
costruttiva messa in campo tra i due
organismi, il professor Nicola Ferrigni, docente di Sociologia e direttore
di Link Lab, ha informato i presenti
che da qualche settimana FIMAA
Roma e Link Campus University
hanno stretto un sodalizio davvero
significativo che vede come elemento centrale la figura professionale
dell’agente immobiliare, per il quale
verrà strutturato, per la prima volta in
Italia, uno specifico corso di Laurea
in Economia, con orientamento alla
“Scienza Immobiliare” (vedi articolo
a pag 20, ndr).
Altrettanto importanti, sono stati gli
altri argomenti, di stretta attualità,
trattati a seguire.
Tutti i presenti hanno potuto cogliere con interesse le indicazioni del
Consigliere Gian Luca Sondali che
ha descritto con competenza e precisione gli strumenti oggi utili, se non
indispensabili, per una professione in
evoluzione come la nostra, sottolineando, tra le altre cose, l’importanza
di una buona comunicazione e di
qualificate sinergie che favoriscano
l’intercambio tra i professionisti. Allo stesso modo ha colto l’attenzione
di tutta la sala l’approfondita analisi
giuridica fatta dal Notaio Raffaele
Casertano della “nuova” tipologia
contrattuale del Rent to Buy, che ha
potuto chiarire agli intervenuti ogni
aspetto inerente alla fattibilità e alla
presumibile inoppugnabilità dei contratti a regolare i rapporti di locazione
finalizzati al futuro acquisto.
Infine, si sono trattate le modalità di
iscrizione nel Registro delle Imprese
e nel REA dei soggetti esercitanti
l’attività di mediatore, in attuazione
del decreto legislativo 59/2010, con
specifico riferimento all’obbligo di
aggiornamento della posizione con
presentazione di apposita SCIA entro il 12 maggio 2013 e, a seguire,
le importanti novità introdotte dalla
Riforma Fornero in merito ai rapporti
con i collaboratori professionali. Sono stati questi gli argomenti “caldissimi” su cui, prima Roberta Petrini
(responsabile dell’ufficio Albi, Ruoli
e Registri della CCIAA di Roma) e
poi il Giuslavorista Marco Bignardi,
hanno cercato di fare chiarezza, rispondendo alle numerose e pertinenti domande della sala.
Il messaggio che si è voluto dare
a tutti gli intervenuti al convegno è
stato, anche in questa felice occasione, quello di poter fronteggiare il
difficile mercato attuale, in attesa di
un mercato propizio e risanato, utilizzando come armi vincenti: qualità
professionale e sinergia qualificata.
E in tal senso si rafforza l’importanza
del ruolo della nostra Federazione,
quale partner prezioso per ogni associato, nella ricerca e proposizione
degli strumenti più adeguati al raggiungimento degli obiettivi auspicati.
FIMAA PAVIA: Tradizionale appuntamento per la presentazione dello Scenario Immobiliare 2012
n appuntamento tradizionale, atteso e, come al solito, in grado di
attirare l’interesse di pubblico e delle categorie legate al mondo
immobiliare: lo scorso 22 marzo è stato presentato a Pavia lo Scenario
Immobiliare 2012: il mercato in provincia di Pavia a cura di FIMAA Pavia
aderente al sistema Confcommercio che, come ogni anno, fotografa lo
stato del mercato immobiliare pavese. Una fotografia dettagliata, precisa
e accreditata come strumento operativo da tutti i protagonisti del settore
in quanto è in grado di fornire utili informazioni e consigli sull’andamento
del mercato immobiliare.
L’evento si è svolto, davanti ad un folto pubblico, nel quattrocentesco Palazzo Bottigella, sede dell’Associazione Commercianti della Provincia di
Pavia. Oltre al presidente provinciale, Fabio Bianco (nella foto piccola), e al vicepresidente, Davide
Bisi, sono intervenuti il vicepresidente nazionale
e coordinatore della Lombardia Santino Taverna,
Martino Brambilla dell’Agenzia del Territorio, Alberto Lunghini presidente Reddy’s Group, Daniele
Mammani consulente legale FIMAA nazionale,
Marco Marchetti presidente Consiglio Notarile di
Pavia, Dino Vanetti vicepresidente FIMAA Varese.
Sul territorio pavese i prezzi delle compravendite
degli immobili, in discesa dal 2008, risultano in
calo in una percentuale calcolabile tra il 3 e l’8%
declinata a seconda della zona, epoca e città. E il 2012 ha riportato un
volume di compravendite dell’intera provincia pari a 5.403, con una flessione del 30,79% rispetto all’anno precedente, mentre si sono registrate
perdite più contenute nel capoluogo: 795 con una flessione del 25,71%.
La situazione è difficile ma non è il momento di scoraggiarsi: vanno trovati modi nuovi per svolgere la professione, fare rete e per affrontare insieme i cambiamenti e muovere il mercato: questo il messaggio uscito
dal dibattito tra gli operatori del settore. La professione deve cambiare
a fronte dei profondi mutamenti economici e sociali e i mediatori non
possono rimanere ancorati a un vecchio modo di lavorare: il concetto di
“rete”, oggi sostenuto dalla tecnologia che ha rivoluzionato il mondo e il
modo di lavorare, può funzionare.
«Mai come in questo momento – dichiarano Fabio Bianco e Davide Bisi
– tra le incertezze del mercato e le difficoltà a far incontrare e dialogare
le esigenze di tutti, il nostro ruolo assume un’importanza particolare e
necessità di tutto il nostro impegno e della nostra presenza costruttiva».
U
F.I.M.A.A.
mediare 59
FIMAA ASCOLI PICENO: “TURISMO E IMMOBILIARE, IL FUTURO DI UN TERRITORIO”
i è conclusa domenica 12 maggio la “Borsa internazionale del
Turismo e dell’Immobiliare”, promossa dalla Camera di Commercio
di Ascoli Piceno, con il rientro nei rispettivi Paesi dei 40 buyers stranieri
intervenuti alla manifestazione, 25
per il settore turistico (da Germania,
Austria, Olanda, Repubblica ceca,
Slovacchia, Polonia, Russia, Gran
Bretagna, Bulgaria, Lettonia, Estonia e Scandinavia) e 15 per quello
immobiliare (da Russia, Scandinavia,
Germania, Gran Bretagna e Olanda).
Il progetto denominato “Buy Piceno
– Domo Adriatico”, voluto dalla Camera di Commercio di Ascoli Piceno
per il proprio territorio, ha avuto come obiettivo quello di incrementare
l’interesse degli operatori internazionali verso il Piceno, mettendo in
diretto contatto le PMI del settore
turistico e immobiliare (offerta) con
i principali operatori turistici e società
S
S
di real estate straniere (domanda).
All’iniziativa hanno aderito oltre 120
operatori economici della provincia di
Ascoli Piceno, che nella giornata di
venerdì 10 maggio hanno partecipato a un B2B, nella splendida cornice
dell’Hotel “Il Casale” di Colli del Tronto, con i buyers stranieri interessati
all’offerta turistica e al patrimonio
immobiliare del territorio piceno.
FIMAA POTENZA: EVENTO PER DARE CREDITO
AL MEZZOGIORNO
i è svolto a Potenza l’incontro “Diamo Credito al
Mezzogiorno” promosso da Giulio Curatella, team
manager MedioFIMAA, in collaborazione con Fausto De Mare, presidente di Confcommercio Potenza,
Sandro Siniscalchi, corporate specialist MF e Mauro
Bavuso, presidente provinciale di FIMAA. Il tema della manifestazione è stato la presentazione di una convenzione con la banca del Mezzogiorno. La sinergia tra
FIMAA, MedioFIMAA e Confcommercio in Lucania
è molto forte. De Mare considera prioritario tutelare
gli interessi dei propri associati e in Mediofimaa ha
trovato un partner competente, serio e affidabile per
dialogare col mondo bancario.
La nuova convenzione permette di offrire alle PMI tre
prodotti finanziari molto particolari ed ha una grande
valenza innovativa essendo MedioFIMAA storicamente
rivolta al settore retail. Nello specifico l’offerta riguarda
un mutuo residenziale destinato all'agricoltura, agli imprenditori ed alle imprese, un mutuo chirografario ed
un mutuo corporate. I promotori creditizi MedioFIMAA,
sono stati i veri protagonisti della manifestazione per
il ruolo di “facilitatori del credito” che possono assumere a sostegno delle PMI. Coprono, infatti, l'intera
area lucana e sono in grado di offrire assistenza nel
S
60 mediare
F.I.M.A.A.
FIMAA PERUGIA: SEMINARIO PER IMPARARE I SEGRETI
DELL’HOME STAGING
barca anche in Umbria la pratica dello home staging, vale a dire
l’arte di preparare la casa in modo adeguato in vista di una vendita, che esiste negli Stati Uniti e in Gran Bretagna fin dagli anni ’80,
ma che ancora è poco conosciuta in Italia. La Fimaa, il sindacato
degli agenti immobiliari aderente alla Confcommercio della provincia
di Perugia, ha promosso sullo home staging un seminario gratuito.
Per gli operatori del settore immobiliare è stata l’occasione per
conoscere uno strumento utile
per ampliare i propri servizi di business, per distinguersi come consulente immobiliare, per essere
competitivi in un mercato sempre più complicato, per dare una
svolta alla propria carriera e acquisire nuovi strumenti di lavoro.
La conoscenza dello home staging,
che rappresenta un modo semplice
ma efficace di sistemare una casa
in vendita nel miglior modo possibile perché non vengano offuscati i suoi lati migliori, può infatti aumentare
la professionalità degli agenti oltre a migliorarne il rapporto con i clienti.
Relatori dell’incontro Marta Alunni e Sabrina Goretti, due giovanissimi
ingegneri che hanno fondato lo Smart Studio, che si occupa appunto di
interior design, relooking e home staging.
I buyers stranieri hanno potuto inoltre
apprezzare, grazie all’organizzazione
di due educational tour, le eccellenze
del Piceno, quali il mare, la collina e
la montagna, oltre ai centri d’arte e
cultura, esprimendo grande apprezzamento per un territorio così ospitale e così ricco di bellezze naturali,
di arte e di eno-gastronomia.
«Il turismo e il settore immobiliare
reperire liquidità ed ossigeno a tutela del territorio e
dell'occupazione. Hanno partecipato con entusiasmo
e convinzione anche i Presidenti di tutti gli altri sindacati di categoria aderenti alla Confcommercio. Questo
evento ha rappresentato un'opportunità anche per approfondire le novità introdotte nel settore del credito
col decreto 141/2010.
All'incontro sono intervenuti come relatori il presidente della Confcommercio, rappresentanti di Mediofimaa, esperti del settore finanziario e rappresentanti
delle istituzioni locali. In particolare, oltre al TM Giulio
Curatella, erano presenti Fausto De Mare, Sandro Siniscalchi, Cesare Ceccolini (esperto L. 662), Francesco
Menafra (Dirigente in quiescenza presso il Ministero
dello Sviluppo Economico ed esperto in agevolazioni
finanziarie), Antonio Imbrogno (vice presidente CCIAA
Potenza). L’incontro, simbolicamente, è stato organizzato ad un anno esatto dalla prima manifestazione di
Fimaa in Basilicata quando giunsero a Potenza per MedioFIMAA, il direttore di Rete Andrea Cobianchi e Lionel Bertone. Una prima candelina spenta nel migliore
dei modi per dare pieno e concreto sostegno all'intero
progetto lucano ed alla sempre più forte presenza di
Mediofimaa al sud. Congratulazioni per la riuscita dei
lavori sono giunte anche da Mauro Danielli, presidente
di MedioFIMAA e dall’ad Giancarlo Vinacci.
ricoprono oggi un ruolo strategico
per lo sviluppo e l’occupazione del
nostro territorio. Con questo progetto – interviene Bruno Traini, agente
immobiliare e componente della
Giunta della CCIAA di Ascoli Piceno
– si vuole aiutare le piccole e medie
imprese a incrementare la vendita
del loro prodotto all’estero ed accompagnare le imprese che ancora
non hanno rapporti con l’estero ad
iniziare un nuovo percorso di internazionalizzazione».
Alle agenzie immobiliari partecipanti è stato distribuito in anteprima la
nuova edizione del “Listino prezzi degli immobili della provincia di Ascoli
Piceno – 2° semestre 2012”, realizzato anche in lingua inglese, al fine di
facilitare l’interazione tra la domanda
e l’offerta di immobili nel Piceno, anche oltre i confini nazionali.
«I dati del mercato immobiliare oggi
dimostrano - conclude Bruno Traini
- come sia urgente intervenire per
rilanciare il settore del real estate a
fronte della crescente fragilità economica delle famiglie, del brusco
innalzamento del costo del credito
combinato con la rigidità nella concessione dei mutui, del divario progressivamente sempre più ampio
tra l’offerta crescente e la domanda
in calo».
La “Domo Adriatico” la fiera dell’offerta immobiliare, ottava edizione, di
cui Aba Albertini, presidente FIMAA
Ascoli Piceno è membro del consiglio di amministrazione, ha inteso
abbinare l’evento con Buy Piceno
perché crede molto nel connubio
immobiliare-turismo per ampliare la
base dei testimonial del Piceno all’estero e rilanciare il mercato dell’immobiliare all’estero.
F.I.M.A.A.
mediare 61
Sedi Provinciali Fimaa/ASCOM - UNIONI CONFCOMMERCIO PROVINCIALI
ORGANI SOCIALI FIMAA
Presidente
Valerio Angeletti - Roma
Vice Presidente Vicario
Santino Taverna - Varese
Segretario Generale
Rossano Asciolla
Vice presidenti
Arrigo Brandini - Firenze
Lionella Maggi - Milano
Marco Mainas - Cagliari
Domenico Martiradonna - Bari
Maurizio Pezzetta - Roma
Giunta esecutiva
Sandro Borselli - Padova
Enrico Fenoglio - Asti
Saverio Iaccarino - Napoli
Stefano Persenda - Savona
Stefano Pezzoni - Milano
Fabrizio Savorani - Ravenna
Consiglieri nazionali
Giovanni Acampora - Latina
Giulio Baiocchi - Parma
Anna Maria Beatrici - Imperia
Pier Luigi Bernardeschi - Pisa
Davide Bisi - Pavia
Sandro Borselli - Padova
Arrigo Brandini - Firenze
Roberto Capriglione - Ancona
Giorgio Cornacchia - Ravenna
Sergio Colombo - Lecco
Mauro Danielli - Milano
Giancarlo De Bartolomeo - Taranto
Angelo Fedele - Torino
Enrico Fenoglio - Asti
Alessandro Gabriele - Lucca
Gianni Gulino - Ragusa
Saverio Iaccarino - Napoli
Lionella Maggi - Milano
Marco Mainas - Cagliari
Domenico Martiradonna - Bari
Antonino Nicolosi - Catania
Piero Ninno - Ancona
Andrea Oliva - Trieste
Antonio Parmigiani - Spezia
Stefano Persenda - Savona
Maurizio Pezzetta - Roma
Stefano Pezzoni - Milano
Roma – sede Confcommercio Italia e sede FIMAA Italia
Severino Rigotti - Trento
Fabrizio Savorani - Ravenna
Santino Taverna - Varese
Giuseppe Vetrano - Taranto
Collegio revisore dei conti
Presidente
Stefano Renzini
Revisori effettivi
Giuseppe De Palo - Lodi
Antonia Massaro - Bari
Stefano Renzini - Roma
Revisori supplenti
Aba Albertini - Ascoli Piceno
Rosario Tumbarello - Roma
Collegio dei probiviri
Presidente
Maria Grazia Savant Ros
Probiviri effettivi
Maria Grazia Savant Ros - Torino
Claudio Zanetti - Como
Angelo Di Bartolo - Messina
Probiviri supplenti
Michele Zampieri - Padova
Marco Beretta - Firenze
VALLE D’AOSTA
AOSTA - Regionale Borgnalle, 10 - Complesso “Le Miroir” - 11100 Aosta
Tel. 0165/40004 - Fax 0165/236728 - [email protected]
Presidente: Signorato Luigi
PIEMONTE
TORINO - Via Casalis, 33 - 10143 Torino
Presidente: Berlincioni Alessandro
ALESSANDRIA - Via Modena, 29 - 15100 Alessandria
Presidente: Garlando Sergio
ASTI - Corso Felice Cavallotti, 37 - 14100 Asti
Presidente: Fenoglio Enrico
BIELLA - Via Tripoli, 1 ang. Via Torino - 13900 Biella
Presidente: Mendola Giuseppe
CUNEO - Via A. Avogadro, 32 - 12100 Cuneo
Presidente: Baravalle Giuseppe
NOVARA - Via Paletta, 1 - 28100 Novara
Presidente: Leo Andrea
VERBANIA - Via Quarto, 2 - 28921 Verbania
Tel. 0323/402576 - 0323/402825 - Fax 0323/402768 - [email protected]
Presidente: Croce Marco
VERCELLI - Galleria Verdi - Via Duchessa Jolanda, 26 - 13100 Vercelli
Presidente: Teonesto Franchino
liguria
GENOVA - Via Cesarea, 8/4 - 16121 Genova
Presidente: Bairo Pierluigi
IMPERIA - Via Aprosio, 28 - 18039 Ventimiglia (IM)
Presidente: Beatrici Anna Maria
LA SPEZIA - Via del Canaletto, 222 - 19125 La Spezia
Presidente: Parmigiani Antonio
SAVONA - Corso A. Ricci, 14 - 17100 Savona
019/8331338 - [email protected]
Presidente: Persenda Stefano
lombardia
MILANO - Corso Venezia, 39 - 20121 Milano
Presidente: Maggi Lionella
BERGAMO - Via Borgo Palazzo, 137 - 24100 Bergamo
Presidente: Patelli Luciano
BRESCIA - Via Bertolotti, 1 ang. Via X Giornate - 25121 Brescia
Presidente: Bocelli Valerio
COMO - Via Ballarini, 12 - 22100 Como
Presidente: Zanetti Claudio
CREMONA - Via Manzoni,2 - 26100 Cremona
Tel. 0375 201475 - Fax 0375 201630 - [email protected]
Presidente: Feroldi Paolo
LECCO - Piazza Garibaldi, 4 - 23900 Lecco
Presidente: Colombo Sergio
LODI - Via Hussmann, 11/I - 26900 Lodi
Presidente: De Palo Giuseppe
MANTOVA - Via Valsesia, 46 - 46100 Mantova
PAVIA - Corso Cavour, 30 - 27100 Pavia
Presidente: Bianco Fabio
SONDRIO - Via Del Vecchio Macello, 4/C - 23100 Sondrio
Presidente: Cioccarelli Domenico
VARESE - Via Valle Venosta, 4 - 21100 Varese
Presidente: Taverna Santino
VENETO
VENEZIA - Viale Ancona, 9 - Mestre - 30172 Venezia
Tel. 041/5310988 - 041/5311170 - 041/5311271 - Fax 041/5310422 - [email protected]
Presidente: Simonetto Alessandro
62 mediare
F.I.M.A.A.
BELLUNO - Piazza Dei Martiri, 16 - (Pal. Porta Dante) - 32100 Belluno
Presidente: Michieletto Marilisa
PADOVA - P.zza V. Bardella, 3 - 35131 Padova
Presidente: Borselli Sandro
ROVIGO - Viale Del Lavoro, 4 - 45100 Rovigo
Presidente: Montagnini Luigi
TREVISO - Via S. Venier, 55 - 31100 Treviso
Presidente: Posocco Mauro
VERONA - Via Sommacampagna, 63/H - 37137 Verona
Presidente: Gentili Francesco
VICENZA - Via Luigi Faccio, 38 - 36100 Vicenza
Presidente: Magistro Serafino
FRIULI VENEZIA GIULIA
TRIESTE - Via San Nicolò, 7 - 34121 Trieste
Presidente: Oliva Andrea
GORIZIA - Via Locchi, 14/1 - 34170 Gorizia
Tel. 0481/532499 - 0481/534972 - 0481/532464 - 0481/533447 - Fax 0481/549110
[email protected]
Presidente: Faragona Fabio
PORDENONE - Piazzale dei Mutilati, 4 - 33170 Pordenone
Presidente: Lozzer Maria Grazia
UDINE - Viale Duodo, 5 - 33100 Udine
Presidente: Domini Lino
TRENTINO ALTO ADIGE
TRENTO - Via Solteri, 78 - 38100 Trento
Presidente: Rigotti Severino
BOLZANO - Via di Mezzo ai Piani, 5 - 39100 Bolzano
Presidente: Ausserhofer Karlheinz
EMILIA ROMAGNA
BOLOGNA - Strada Maggiore, 23 - 40125 Bologna
Presidente: Maccaferri Roberto
FERRARA - Via Baruffaldi, 18 - 44100 Ferrara
Presidente: Marzola Roberto
FORLì - CESENA - Piazzale Della Vittoria, 19 - 47100 Forlì - Via Giordano Bruno, 118 - 47023 Cesena
Tel. 0543/378011 - 0547/639811 - Fax 0543/456336 - 0547/638322 - [email protected] [email protected]
Presidente: Savarino Emilio
MODENA - Via Begarelli, 31 - 41100 Modena
Presidente: Dallari Francesco
PARMA - Via Abbeveratoia, 63/A - 43100 Parma
Presidente: Bassignani Gianni
PIACENZA - Bivio Galleana - (Strada Valnure/Bobbiese) - 29100 Piacenza
Presidente: Bollettinari Angela
RAVENNA - Via Di Roma, 102 - 48100 Ravenna
Presidente: Cornacchia Giorgio
REGGIO EMILIA - Via Giglioli Valle, 10 - 42100 Reggio Emilia
Presidente: Della Giustina Massimo
RIMINI - Via Italia, 9/11 - 47900 Rimini
Presidente: Aniello Salvati
TOSCANA
FIRENZE - Corso dei Tintori, 29 - (Palazzo Bargagli) - 50122 Firenze
Presidente: Brandini Arrigo
AREZZO - Via XXV Aprile, 6/12 - 52100 Arezzo
Tel. 0575/350755 - 0575/350756 - 0575/350757 - 0575/350758 - Fax 0575/353729
[email protected]
Presidente: Torzini Roberto
GROSSETO - Via Della Pace, 154 - 58100 Grosseto
Presidente: Bianchi Luciano
F.I.M.A.A.
mediare 63
LIVORNO - Via Grotta delle Fate, 41 - 57128 Livorno
Presidente: Canelli Roberto
LUCCA - Via Fillungo, 121 - 55100 Lucca
Presidente: Gabriele Alessandro
MASSA CARRARA - Via Massa Avenza, 30 - 54037 Massa
Presidente: Cecchinelli Francesco
PISA - Via Chiassatello 67 - 56121 Pisa
Presidente: Bernardeschi Pierluigi
PISTOIA - Viale Adua, 128 - 51100 Pistoia
Presidente: Benedettini Adriano
PRATO - Via S. Trinità, 27 - 59100 Prato
Presidente: Gelsumini Elena
SIENA - Via dei Termini, 32 - Palazzo Tolomei - 53100 Siena
Tel. 0577/248811 - Fax 0577/223188
MARCHE
ANCONA - Piazza della Repubblica, 1 - 60121 Ancona
Presidente: Capriglione Roberto
ASCOLI PICENO - Via Dino Angelini, 62/A - 63100 Ascoli Piceno
Tel.0736/258461 - Fax 0736/254556 - [email protected]
Presidente: Albertini Aba
FERMO - Via Sant’Alessandro, 3 - 63900 Fermo
MACERATA - Via Colle di Montalto, 8 - 62100 Macerata
Presidente: Coicchio Maria Laura
PESARO URBINO - Strada delle Marche, 58/60 - 61100 Pesaro
Tel. 0721/698260 - Fax 0721/69559 [email protected]
Presidente: Baldocchi Simona
UMBRIA
PERUGIA - Via Settevalli, 320 - 06129 Perugia
Presidente: Biagiotti Bruno
TERNI - Via Mentana, 50 B/E - 05100 Terni
Presidente: Casadei Giampiero
LAZIO
ROMA - Via Marco e Marcelliano, 45 - 000147 Roma
Presidente: Pezzetta Maurizio
FROSINONE - Viale Mazzini, 51 - 03100 Frosinone
Presidente: Alfano Claudio
LATINA - Via Dei Volsini loc. Piccarello - 04100 Latina
Presidente: Acampora Giovanni
RIETI - Largo Cairoli, 2 - 02100 Rieti
Presidente: Marchioni Felice
VITERBO - Via Monte S. Valentino, 2 - 01100 Viterbo
Presidente: Soggiu Pierpaolo
ABRUZZO
PESCARA - Via Aldo Moro, 1/3 - 65129 Pescara
Presidente: Chiodelli Maurizio
CHIETI - Via Santarelli, 219/221 - 66100 Chieti
Tel. 0871/64599 - 0871/66923 - Fax 0871/64599 - 0871/66923 - [email protected]
Presidente: Iasci Federico
L’AQUILA - Via S. Chiara D’Acquili, 23 - 67100 L’Aquila
Presidente: Di Pangrazio Giuseppe
TERAMO - Via Del Fic o, 42 - 64100 Teramo
Presidente: Puglia Angelo
MOLISE
CAMPOBASSO - Contrada Delle Api - Zona industriale - 86100 Campobasso
Presidente: D’Onofrio Dina
ISERNIA - Via Santo Spirito, 22 - 86170 Isernia
campania
NAPOLI - Piazza Salvo D’acquisto, 32 - 80134 Napoli
Presidente: Iaccarino Saverio
AVELLINO - Via S. De Renzi, 28 - 83100 Avellino
Presidente: Nazzaro Giovanni
64 mediare
F.I.M.A.A.
BENEVENTO - Viale Mellusi, 3 - 82100 Benevento
Tel. - Fax 0824/1816923 - [email protected]
Presidente: Patella Maurizio
CASERTA - Via Roma, 96 - 81100 Caserta
Presidente: Farina Marco
SALERNO - Corso Garibaldi, 4 - 84123 Salerno
Presidente: D’Agostino Giovanni
BASILICATA
POTENZA - Viale Marconi, 90 - 85100 Potenza
Tel. 0971/476545 - Fax 0971/476545
Presidente: Mauro Antonio Bavuso
MATERA - Via Trabaci (Rione San Giacomo) - 75100 Matera
Tel. 0835/387851 - Fax - [email protected]
PUGLIA
BARI - Via Amendola, 172/C - K1 - 6° piano - 70126 Bari
Presidente: Martiradonna Domenico
BRINDISI - Via Mazzini, 32 - 72100 Brindisi
Presidente: Todisco Mario
FOGGIA - Via Luigi Miranda s.n. - 71100 Foggia
Presidente: Grassi Luigi
LECCE - Via Ciccolella, 3 - 73100 Lecce
Presidente: Barone Camillo
TARANTO - Viale Magna Grecia, 119 - 74100 Taranto
Presidente: De Bartolomeo Giancarlo
CALABRIA
CATANZARO - P.zza G. Garibaldi, 16 - 88100 Catanzaro
Presidente: Tallarico Michele
COSENZA - Via Alimena, 14 - 87100 Cosenza
CROTONE - Piazza Mario Ciliberto, 30 (Palazzo Ruggiero sc. a/4) - 88900 Crotone
Tel. 0962/20163 - Fax 0962/26942
REGGIO CALABRIA - Via Castello, 4 - 89127 Reggio Calabria - Tel. 0965/331518 0965/330853 - Fax 0965/331637 - [email protected]
Presidente: Polimeno Giandomenico
VIBO VALENTIA - Via degli Artigiani (Palazzo Piccione) - 89900 Vibo Valentia
Tel. 0963/43144 - Fax 0963/540282
Presidente: Piro Biagio
SICILIA
PALERMO - Via Emerico Amari, 11 - 90139 Palermo - Tel. 091/582716 - 091/589430 091/581334 - 091/585975 - Fax 091/6110196 - 091/589430 - [email protected]
Presidente: VIRGA Angelo
AGRIGENTO - Via Imera, 223/C - 92100 Agrigento
Presidente: Cantavenera Rosario
CALTANISSETTA - Via Messina, 69 - 93100 Caltanissetta
Presidente: Palermo Maria Concetta
CATANIA - Via Mandrà, 8 - 95124 Catania
Tel. 095/351084 - 095/351253 - 095/351369 - 095/351914 - Fax 095/356211 - [email protected]
Presidente: Nicolosi Antonino
ENNA - Via Volturo, 34 - (Pal. Banco di Sicilia) - 94100 Enna
Presidente: Vincenzo Torrisi
MESSINA - Via Giordano Bruno, 1 - (Pal. Cam. Comm.) - 98122 Messina
Presidente: Di Bartolo Angelo
RAGUSA - Via Roma, 212 - 97100 Ragusa
Presidente: Gulino Giovanni
SIRACUSA - Via Laurana, 4 - 96100 Siracusa
Presidente: Criscione Giovanni
TRAPANI - Via Marino Torre, 171 - 91100 Trapani
Presidente: Codraro Stefano
SARDEGNA
CAGLIARI - Via Santa Gilla, 6 - 09122 Cagliari
Tel. 070/282040 - Fax 070282120 - [email protected]
Presidente: Mainas Marco
NUORO - Via Ubisti, 28 - 08100 Nuoro
Presidente: Chessa Evangelino
ORISTANO - Via Mattei, 46 - 09170 Oristano
Presidente: Moi Francesco
SASSARI - Corso Giovanni Pascoli, 16 - 07100 Sassari
Presidente: Michele Carta

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