S T I M A P E R I T A L E

S T I M A
P E R I T A L E
OGGETTO: Fallimento Invest Bau s.r.l. - G.m.b.H.
VALUTAZIONE P.M. 51 P.ED. 1320 P.T. 1841/II C.C. MERANO
SCOPO DELLA STIMA
La presente stima ha lo scopo di determinare il valore commerciale a libero
mercato dell'immobile (garage) identificato con la p.m. 51 p.ed. 1320 in P.T.
1841/II C.C. Merano.
METODOLOGIA DI STIMA
CRITERIO DI STIMA ED EPOCA CUI SI RIFERISCE
È certo che il più probabile valore di mercato alla data attuale si può ricercare
mediante le seguenti analisi:
1. Stima ad impressione o a vista
2. Valutazione storica
3. Stima di confronto diretto, considerate le condizioni intrinseche ed
estrinseche nonché i coefficienti di merito del bene da valutare.
FONTI D'INFORMAZIONE
Oltre alle condizioni intrinseche ed estrinseche dell'immobile, lo scrivente si è
premunito di verificare e recepire quanto segue:
1. dati e notizie su altri immobili oggetto di recenti e normali valori di
compravendita presso l’osservatorio provinciale dei valori immobiliari e
presso agenzia immobiliare operante sul posto;
2. elementi normali di confronto in comune tra l'immobile in esame e gli
altri simili presi in confronto.
La valutazione dell'immobile è eseguita dallo scrivente con il criterio del valore a
compravendita. Tutti i valori riportati, sono stati rilevati presso imprese di
costruzioni locali ed affidabili che operano nel settore e che recentemente
hanno costruito edifici analoghi per consistenza e destinazione.
DESCRIZIONE SOMMARIA
Box garage al piano 2° interrato inserito in un complesso residenziale
condominiale suddiviso in n. 4 blocchi, sviluppati su tre piani fuori terra, uno
sottotetto e due piani interrati (2° e 3° interrato).
UBICAZIONE DELL'IMMOBILE
L'immobile oggetto della presente valutazione è ubicato nel territorio
amministrativo del Comune di Merano e, più precisamente, in zona semicentrale
rispetto alla città di Merano, al civico n. 15/A di via Alfieri.
IDENTIFICAZIONE TAVOLARE
IDENTIFICAZIONE FOGLIO A1
P.M. 51: al 2° piano interrato: garage, bocca di lupo; al piano 1° interrato:
bocca di lupo; al piano terra: griglia.
IDENTIFICAZIONE COME DA FOGLIO B
Diritto di proprietà per:
Invest Bau s.r.l. - G.m.b.H. con sede in Bolzano.
IDENTIFICAZIONE COME DA FOGLIO C
Varie servitù a favore ed a carico (vedasi estratto tavolare).
CLASSIFICAZIONE CATASTO URBANO
Dal rilievo effettuato all’Ufficio Catasto di Merano, Sezione Urbana, la p.m. 51
p.ed. 1320 C.C. Merano è censita come segue:
C.C. 704
P.ED. 1320
SUB 51
F.M. 3
P.M. 51
CAT. C/6
CL. 2
Consistenza mq. 15
Superficie mq. 18
Rendita € 103,03
Valore catastale €
12.981,78.
DATI DI COSTRUZIONE
Concessioni edilizie:
n. 156 del 22.05.2003
n. 67 del 05.03.2004
n. 246 del 02.07.2004
Inizio lavori:
21/05/2002
Fine lavori:
28/07/2004
Permesso d'uso parziale: n. 109 del 15/09/2004 (solo per i garage).
CARATTERISTICHE GENERALI FABBRICATO
Il fabbricato identificato con la p.ed. 1320 C.C. Merano è stato realizzato con le
seguenti caratteristiche tecniche:
fondazioni di cemento armato; muratura perimetrale interrata di calcestruzzo;
muratura esterna fuori terra in blocchi di laterizio con isolamento termico; pareti
interne divisorie in blocchi forati di laterizio; solai di cemento armato; vano scala
di tipo aperto con scale di cemento armato, gradini rivestiti con piastrelle
antigelive di ceramica e parapetto in acciaio Inox; balconi di cemento armato
con pavimentazione in piastrelle antigelive di ceramica e parapetto in muratura
piena nonché in pannelli di vetro; tetto di legno, isolato termicamente ed
impermeabilizzato con manto di copertura in lamiera zincata; intonaco esterno
in malta di cemento con pittura lavabile ai silicati; intonaco interno al civile;
serramenti esterni in legno verniciato bianco con incorporato vetrocamera ed
avvolgibili in P.V.C.; porte interne di legno; isolamento pareti contro terra
eseguito con un telo in PVC saldato; impianto elettrico sottotraccia; impianto
citofono centralizzato; impianto TV centralizzato; impianto di riscaldamento
autonomo per unità abitativa; impianto antincendio nei piani garage con
impianto automatico di spegnimento (Sprinkler).
DESCRIZIONE ANALITICA P.M. 51 P.ED. 1320 C.C. MERANO
Pavimentazione: pavimento industriale.
Portone: grigliato, in lamiera d'acciaio con apertura basculante.
Muri perimetrali e divisori: cemento armato.
Impianto elettrico: sottotraccia con punto luce e presa elettrica.
In fase di sopralluogo non ho riscontrato vizi e anomalie che pregiudicassero
l'uso dell'immobile.
SUPERFICIE NETTA
La superficie netta è stata ricavata dagli elaborati tecnici depositati presso
l'Ufficio del Libro Fondiario di Merano.
La stessa è elencata di seguito.
•
Box garage al piano 2° interrato:
mq.
14,84
COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO PER LA DETERMINAZIONE DELLA
SUPERFICIE COMMERCIALE
La superficie commerciale è determinata attraverso il prodotto della superficie
netta con il seguente coefficiente di ragguaglio, rispetto ad un'abitazione:
-
il 60% del box garage.
Calcolo superficie commerciale p.m. 51 p.ed. 1320
Box garage al piano 2° interrato
mq. 14,84 x 60%
mq.
8,90
Superficie commerciale totale
mq.
8,90
DEFINIZIONE PREZZO BASE UNITARIO
Il valore base unitario a nuovo relativo alla vendita commerciale di abitazioni,
nell'attuale congiuntura negativa ed esclusa la quota di pertinenza, è pari ad
Euro/mq. 2.800,00.
Determinazione prezzo unitario effettivo all'attualità
Valore commerciale a nuovo
Euro/mq.
2.800,00
Euro/mq.
140,00
€/mq. 2.800,00 x 10%
Euro/mq.
280,00
Prezzo unitario finale
Euro/mq.
2.380,00
A detrarre per vetustà dell'immobile
€/mq. 2.800,00 x 5%
A detrarre per ubicazione dei garage al piano 2° interrato
DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO
Avendo approfondito in modo obiettivo e ragionato tutte le considerazioni
dinanzi citate e lo scopo di cui si prefigge la stima, lo scrivente esprime con
coscienza e seriamente la seguente valutazione, avendo considerato quanto
segue:
-
l'attuale prezzo di compravendita di mercato;
-
lo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile;
-
la scarsa richiesta di posti auto in loco, confermata dal fatto che la
maggior parte di quelli inseriti nell'edificio in oggetto non sono ancora
stati venduti e dal fatto che tutti gli edifici residenziali, di media entità,
ubicati nelle immediate vicinanze sono abbondantemente provvisti di box
garage.
Calcolo del valore di mercato
Garage p.m. 51 p.ed. 1320 C.C. Merano
mq. 8,90 x Euro/mq. 2.380,00
Euro
21.182,00
arrotondato ad Euro 21.000,00 (Euro ventunomila virgola zero).
Il valore di cui sopra corrisponde al valore attuale di mercato, che attualmente,
in mancanza di appetibilità e per quanto sopra riportato nei punti precedenti,
subisce una riduzione di una quota pari al 20%:
Euro 21.000,00 x 80%
Euro
arrotondato ad Euro 17.000,00 (Euro diciassettemila virgola zero).
16.800,00
Tanto doveva lo scrivente in adempio all'incarico ricevuto.
In fede e con osservanza
IL PERITO
Geom. Claudio Canini
ELENCO ALLEGATI:
Piano di divisione in porzioni materiali
Modello 55
Estratto dalla cartografia provinciale
Valori unitari di riferimento dell'Agenzia del Territorio
Merano, 28/10/2011