Il credito fondiario nella nuova legge bancaria

INDICE - SOMMARIO
I. — PREMESSA
1.
Revisione della normativa in materia di credito fondiario, edilizio e alle
opere pubbliche, nell’ambito della riforma in materia bancaria e creditizia. Impostazione e contenuti dell’opera ..................................................
2. L’origine del credito fondiario ed edilizio ...............................................
3. L’origine del credito alle opere pubbliche e del credito agevolato ........
1
14
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II. — IL CREDITO FONDIARIO (art. 38)
1.
Nozione di credito fondiario .....................................................................
1.1. Il finanziamento fondiario. Natura ..................................................
1.2. La forma ...........................................................................................
1.3. Le operazioni fondiarie in conto corrente ......................................
1.4. La species del c.d. credito edilizio. L’art. 2825-bis, c.c. ..............
1.5. Costo e valore nel finanziamento fondiario ...................................
1.6. Il concetto di « finanziamenti a medio e lungo termine » ............
2. Le garanzie integrative supplementari ......................................................
2.1. Forme aggiuntive di garanzia, reali o personali ............................
2.2. I c.d. mutui integrativi .....................................................................
3. L’istruttoria .................................................................................................
3.1. Istruttoria da parte delle banche .....................................................
3.2. Prospetto informativo europeo standardizzato ................................
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III. — L’IPOTECA FONDIARIA (art. 39)
1.
Iscrizione ipotecaria ...................................................................................
1.1. L’ipoteca « fondiaria » .....................................................................
1.2. Ipoteca e contratto preliminare trascritto ........................................
1.3. Ipoteca costituita dal donatario e dai successivi acquirenti ..........
2. Stipulazione del contratto ed erogazione del denaro ...............................
3. Indicizzazione .............................................................................................
4. Revocatoria ordinaria e fallimentare, pagamenti ......................................
4.1. Revocatoria fallimentare. Pagamenti ...............................................
4.2. Revocatoria ordinaria .......................................................................
4.2.1. Il problema ..........................................................................
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IL CREDITO FONDIARIO NELLA NUOVA LEGGE BANCARIA
4.2.2.
Un caso di ‘‘mutuo fondiario’’ con contestuale suo utilizzo
per l’estinzione di un debito pregresso .............................
4.2.3. Il t.u. bancario e le tematiche relative alle ipotesi di revocatoria ordinaria e simulazione ..........................................
4.2.4. Un caso analogo: simulazione di un’operazione di credito
fondiario ...............................................................................
4.2.5. I doveri di discernimento del banchiere in Francia .........
4.2.6. La volontà delle parti e la verifica delle motivazioni di
concessione del finanziamento fondiario ...........................
4.2.7. Se un finanziamento fondiario possa essere nullo perché in
frode alla legge o per motivo illecito. La rilevanza del problema se il contratto di finanziamento fondiario sia un
contratto tipico .....................................................................
4.2.8. Prime conclusioni ................................................................
4.2.9. La percentuale di concessione come limite al finanziamento fondiario ..........................................................................
4.2.10. I riflessi del d.lgs. n. 61 dell’11 aprile 2002 ....................
5. Restrizione e riduzione ..............................................................................
6. Suddivisione del finanziamento e frazionamento dell’ipoteca ................
6.1. Le tematiche del frazionamento ......................................................
6.2. Riflessi della percentuale di concessione. Il contratto A.B.I.-Notariato ...................................................................................................
6.3. La valutazione aggiornata e i diritti del debitore e del terzo acquirente ..................................................................................................
6.4. Responsabilità delle banche .............................................................
6.5. Suddivisione del finanziamento e frazionamento dell’ipoteca. Qualificazione giuridica ..........................................................................
6.6. La l. 2 agosto 2004, n. 210, e il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 .
7. Diritti vari ...................................................................................................
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IV. — ESTINZIONE ANTICIPATA E RISOLUZIONE NEL CREDITO
FONDIARIO (art. 40)
1.
2.
Estinzione anticipata ..................................................................................
1.1. Facoltà di estinzione anticipata. Compenso ...................................
1.2. Tasso soglia e prestiti usurari ..........................................................
1.2.1. La legge 7 marzo 1996, n. 108 .........................................
1.2.2. La modificazione del tasso usurario ..................................
1.3. Estinzione e cancellazione dell’ipoteca ..........................................
1.4. Le obbligazioni ‘‘fondiarie’’ ...........................................................
1.4.1. Scelta delle serie obbligazionarie da estinguere anticipatamente. Le operazioni di provvista .....................................
1.4.2. Le emissioni obbligazionarie ..............................................
Risoluzione .................................................................................................
2.1. Risoluzione e clausola risolutiva espressa ......................................
2.1.1. Clausola risolutiva espressa e risoluzione per inadempimento ...................................................................................
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INDICE SOMMARIO
669
La natura imperativa della norma. Il problema della risoluzione del contratto di « mutuo fondiario » per effetto della
attivazione della condizione risolutiva. La decadenza dal
beneficio del termine ..........................................................
2.1.3. Il problema degli effetti della attivazione della clausola .
Risoluzione e Contratto A.B.I.- .......................................................
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225
2.1.2.
2.2.
V. — IL PROCEDIMENTO ESECUTIVO NEL CREDITO FONDIARIO
(art. 41)
1.
2.
Notificazione ...............................................................................................
1.1. Esenzione dalla notifica del contratto in copia esecutiva .............
1.2. L’art. 20, r.d. n. 646⁄1905 ...............................................................
1.2.1. L’art. 20, r.d. n. 646/1905 e il c.d. principio dell’indifferenza ai
fini esecutivi dell’avvenuto trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario ............................................
1.2.2. Il quadro generale ......................................................................
1.2.3. Espropriazione contro il defunto ...............................................
1.2.4. Rilevanza dell’art. 161, commi 1 e 6, t.u.b. Contratti di credito
fondiario conclusi e procedimenti esecutivi in corso ..............
1.2.5. La « costituzionalità » dell’art. 20 t.u. cred. fond. ..................
1.2.6. Notifica-comunicazione dell’alienazione-successione. Obbligo
di elezione di domicilio .............................................................
1.2.7. Art. 615 c.p.c. Rilevanza per i successivi trasferimenti ..........
1.2.8. Art. 498 c.p.c. Riflessi del contraddittorio nel processo esecutivo ................................................................................................
1.2.9. Mancanza di accollo e azione contro il terzo proprietario. Gli
artt. 602 s. c.p.c. ........................................................................
Privilegi sostanziali e processuali .............................................................
2.1. L’azione esecutiva individuale nel fallimento e nelle altre procedure concorsuali ...................................................................................
2.1.1. L’azione esecutiva individuale nel fallimento ...................
2.1.2. L’azione esecutiva individuale nelle altre procedure concorsuali .................................................................................
2.1.3. La c.d. duplice autonoma esecuzione ................................
2.2. Interessi di mora ed esecuzione immobiliare individuale e fallimento. L’art. 2855 c.c. ....................................................................
2.2.1. Effetti del t.u. bancario .......................................................
2.2.2. Due casi di applicazione alla esecuzione individuale, al di
fuori delle procedure concorsuali, dell’art. 2855 c.c. in presenza di un creditore ipotecario istituto di credito fondiario ...
2.2.3. La non riproposizione nel t.u.b. della disposizione previgente in tema di maturazione di interessi sulle rate insolute ...
2.2.4. L’art. 25, d.lgs. 4 agosto 1999, n. 342; suoi riflessi ........
2.2.5. L’art. 2855 c.c.: i diritti di commissione e le provvigioni
speciali .................................................................................
2.3. Valore del bene ................................................................................
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IL CREDITO FONDIARIO NELLA NUOVA LEGGE BANCARIA
3.
4.
Custode .......................................................................................................
Vendita e aggiudicazione ...........................................................................
4.1. Procedura e documentazione ...........................................................
4.2. La vendita .........................................................................................
5. Aggiudicazione e subentro nel contratto ..................................................
6. Decreto di trasferimento ............................................................................
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299
VI. — IL CREDITO PER LE OPERE PUBBLICHE (art. 42)
1.
2.
3.
4.
5.
Le operazioni di credito per opere pubbliche ..........................................
Le garanzie .................................................................................................
Rinegoziazione dei tassi ............................................................................
Esecuzione forzata nei confronti degli enti locali ...................................
Il project financing ....................................................................................
5.1. Regolamentazione normativa ...........................................................
5.2. Emissione di obbligazioni con garanzia ipotecaria ........................
5.3. Obbligazioni nominative o al portatore ..........................................
5.4. L’art. 129 t.u.b .................................................................................
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VII. — I FINANZIAMENTI CONVENZIONATI (art. 47)
1.
Finanziamenti agevolati e⁄o convenzionati e gestione di fondi pubblici
1.1. La normativa vigente .......................................................................
1.2. L’edilizia residenziale pubblica .......................................................
1.3. Riflessi dell’art. 2825-bis c.c ..........................................................
1.4. La rinegoziazione dei tassi ..............................................................
2. Garanzia ipotecaria e statale nei mutui c.d. « convenzionati » ...............
2.1. L’art. 10-ter, legge n. 492 del 1975 ...............................................
2.2. Le vicende normative degli anni ’80. L’art. 5, comma 15, legge 25
marzo 1982, n. 94 ............................................................................
2.3. Il problema delle indennità di esproprio ........................................
3. La decadenza o la revoca della convenzione da parte dell’ente pubblico,
dopo l’iscrizione ipotecaria .......................................................................
3.1. Riflessi di tale decadenza o risoluzione .........................................
3.2. Raffronto con i rimedi previsti in caso di inadempimento del sovvenuto ................................................................................................
4. L’esecuzione ...............................................................................................
4.1. Il problema dell’esecuzione in presenza di garanzia statale .........
4.1.1. Posizione degli assegnatari e diritti dei creditori ipotecari ......
4.1.2. Assenza di norme che modifichino i principi generali dell’esecuzione. Limiti alla cessione volontaria .....................
4.1.3. Correlazione tra obbligo di concessione ed obbligo di esecuzione .................................................................................
4.1.4. La decadenza dal contributo statale ...................................
4.1.5. Ampia possibilità di partecipazione alle aste giudiziarie
per gli immobili in diritto di superficie con contributi dello
Stato .....................................................................................
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4.2.
4.3.
INDICE SOMMARIO
671
Lo schema di convenzione-tipo ......................................................
4.2.1. La convenzione-tipo e la previsione dell’aggiudicazione a
soggetto non avente i requisiti ...........................................
4.2.2. Altre clausole .......................................................................
4.2.3. Opportunità e legittimità di clausole di trasformazione o
conversione di un finanziamento agevolato ......................
Conclusioni .......................................................................................
401
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VIII. — APPENDICE NORMATIVA
1.
Decreto legislativo 1O settembre 1993, n. 385. Stralcio dal Testo unico
delle leggi in materia bancaria e creditizia, successive modifiche e norme collegate ................................................................................................
2. Documentazione pertinente il t.u.b. e sue modifiche ..............................
2.1. Relazione illustrativa del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, approvato dal Consiglio dei Ministri il 27 agosto
1993 ..................................................................................................
2.2. Documentazione pertinente il d.lgs. n. 342 del 1999, recante modifiche al d.lgs. n. 385 del 1993 ........................................................
2.2.1. Relazione agli emendamenti al testo approvato, in prima
lettura, dal Consiglio dei Ministri il 18 maggio 1999 .....
2.2.2. Parere approvato dalla VI Commissione Finanze della Camera .....................................................................................
2.2.3. Parere approvato dalla Commissione Finanze e Tesoro del
Senato ...................................................................................
3. Istruzioni della Banca d’Italia per gli enti creditizi ................................
3.1. Operatività a medio e lungo termine e raccolta in titoli delle banche (circolari del 31 gennaio 1994, aggiornamento n. 106 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988, in G.U. 21 marzo 1994, n. 66, e del
19 dicembre 1996, aggiornamento n. 133, in G.U. 7 gennaio 1997,
n. 4) ...................................................................................................
3.1.1. Vigilanza creditizia e finanziaria. Aggiornamento n. 106
3.1.2. Vigilanza creditizia e finanziaria. Aggiornamento n. 133
3.2. Particolari operazioni di credito. Aggiornamenti n. 119 e n. 126
(del 26 giugno 1995 e del 12 aprile 1996) alla circolare n. 4 del 29
marzo 1988 (in G.U. n. 115 del 5 luglio 1995 e n. 94 del 22 aprile
1996) .................................................................................................
3.2.1. Vigilanza creditizia e finanziaria. Aggiornamento n. 119
3.2.2. Vigilanza creditizia e finanziaria. Aggiornamento n. 126
4. Banca d’Italia. Comunicati e provvedimenti ............................................
4.1. Banca d’Italia. Comunicazione del febbraio 1994. Chiarimenti sul
Testo Unico (d.lgs. n. 385/93) .........................................................
4.2. Banca d’Italia. Comunicazione del maggio 1994. Chiarimenti sul
Testo Unico (d.lgs. n. 385/93) .........................................................
4.3. Banca d’Italia. Comunicato. Garanzie integrative per il credito
fondiario (in G.U. n. 76 del 2 aprile 2005) ...................................
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672
IL CREDITO FONDIARIO NELLA NUOVA LEGGE BANCARIA
4.4.
Banca d’Italia. Provvedimento del 30 luglio 1999. Raccolta in titoli delle banche. Trasparenza (in G.U. 19 agosto 1999, n. 194)
5. Comitato interministeriale per il credito ed il risparmio ........................
5.1. Deliberazione 22 aprile 1995. — Norme in materia di credito fondiario, in attuazione dell’art. 38, comma 2, del d.lgs. 1o settembre
1993, n. 385: « Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia » (in G.U. n. 111 del 15 maggio 1995) .................................
5.2. Deliberazione 9 febbraio 2000. Credito fondiario. Disciplina dell’estinzione anticipata dei mutui (art. 40, comma 1, del testo unico
bancario, come modificato dall’art. 6 del d.lgs. n. 342/1999) (in
G.U., 22 febbraio 2000, n. 43) .......................................................
5.3. Deliberazione 9 febbraio 2000. Modalità e criteri per la produzione di interessi sugli interessi scaduti nelle operazioni poste in essere nell’esercizio dell’attività bancaria e finanziaria (art. 120, comma 2, del testo unico bancario, come modificato dall’art. 25, del
d.lgs. n. 342/1999) (in G.U. 22 febbraio 2000, n. 43) .................
5.4. Deliberazione del CICR 4 marzo 2003. Disciplina della trasparenza delle condizioni contrattuali delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari (in G.U. 27 marzo 2003, n. 72) ..........................
6. Banca d’Italia. Istruzioni per le banche (circolare n. 229 del 21 aprile
1999, in G.U. 24 maggio 1999, n. 119, 11o aggiornamento, aprile 2006) ......
6.1.
Titolo IV. Cap. 8. Controllo dell’esposizione al rischio di tasso
di interesse .....................................................................................
6.2.1. Titolo V. Cap. 1. Particolari operazioni di credito .....................
6.2.2. Titolo V. Cap. 3. Raccolta in titoli delle banche .......................
6.3.
Titolo X. Cap. 1. Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari .................................................................................................
7. Provvedimenti U.E. ....................................................................................
7.1. Commissione delle Comunità Europee. Proposta di Direttiva del
Consiglio sulla libertà di stabilimento e sulla libera prestazione di
servizi nel campo del credito fondiario, presentata al Consiglio il 4
febbraio 1985 (in G.U.C.E., c. 42 del 14 febbraio 1985); proposta
modificata di Direttiva presentata al Consiglio il 27 maggio 1987
(in G.U.C.E., c. 161 del 19 giugno 1987) .....................................
7.2. Raccomandazione n. 2001/193/CE della Commissione sull’informativa precontrattuale fornita ai consumatori dagli istituti di credito che offrono mutui per la casa d’abitazione, del 1o marzo 2001
(in G.U.C.E. 10 marzo 2001, n. L 69, notificata con il numero
C(2001) 477) ....................................................................................
7.3. Direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio relativa all’accesso all’attività degli enti creditizi ed al suo esercizio, n.
2000/12/CE del 20 marzo 2000 (in G.U.C.E. 26 maggio 2000, n. L
126, entrata in vigore il 15 giugno 2000) ......................................
8. Ministero del tesoro ...................................................................................
8.1. Decreto ministeriale 7 ottobre 1997, n. 390 (in G.U. 12 novembre
1997, n. 264). — Regolamento recante la disciplina della garanzia
primaria dello Stato per i mutui ipotecari concessi in pendenza dei
procedimenti di espropriazione, ai sensi dell’art. 10-ter del decre-
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INDICE SOMMARIO
to-legge 13 agosto 1975, n. 376, convertito, con modificazioni,
dalla legge 16 ottobre 1975, n. 492 ...............................................
8.2. Decreto ministeriale 23 aprile 1998 (in G.U. 16 maggio 1998, n.
112). — Dati relativi ai mutui edilizi fruenti della garanzia dello
Stato da comunicare al Ministero del tesoro da parte delle banche .....
8.3. Ministero del Tesoro, lettera del 23 febbraio 1988, avente oggetto:
Mutui edilizi assistiti dalla garanzia dello Stato. Operatività della
garanzia .............................................................................................
9. Decreto ministeriale 8 marzo 1994 (in G.U. 14 marzo 1994, n. 60). —
Approvazione della convenzione-tipo prevista dall’art. 6, comma 9, della
legge 17 febbraio 1992, n. 179, regolante i rapporti tra le banche e le regioni per la concessione delle agevolazioni di cui all’art. 19 della legge 5
agosto 1978, n. 457 ...................................................................................
10. Decreti ministeriali ...................................................................................
10.1. Decreto ministeriale 5 agosto 1994 (in G.U. 20 agosto 1994, n.
194). — Criteri e modalità per la definizione del valore dei contributi in materia di edilizia agevolata .......................................
10.2. Decreto ministeriale 21 dicembre 1994 (in G.U. 30 dicembre
1994, n. 304). — Nuovi criteri per la determinazione dei tassi di
riferimento da applicare alle operazioni di credito agevolato ai
sensi di varie disposizioni legislative .........................................
10.3. Decreto ministeriale 5 agosto 1994 (in G.U. 20 agosto 1994, n.
194). — Determinazione dei limiti massimi di costo per gli interventi di edilizia residenziale sovvenzionata e di edilizia residenziale agevolata ........................................................................
11. Circolari del Ministero dei lavori pubblici e provvedimenti vari ........
11.1. M. LL.PP. circ. 16 marzo 1995, n. 1150 (in G.U. 14 febbraio
1995, n. 37). — All’art. 11, comma 6, del decreto-legge 6 settembre 1965, n. 1022, convertito dalla legge 1o novembre 1965,
n. 1179: assegnazione o vendita degli alloggi fruenti di mutui
edilizi agevolati ............................................................................
11.2. M. LL.PP. circ. 30 giugno 1995, n. 31/seg. (in G.U. 12 ottobre
1995, n. 239). — Disposizioni esplicative della l. 24 dicembre
1993, n. 560, recante: « Norme in materia di alienazione degli
alloggi di edilizia residenziale pubblica » ..................................
11.3. M. LL.PP. circ. 1o agosto 1995, n. 3825 (in G.U. 26 agosto 1995
n. 199). — Accertamento dei requisiti soggettivi per l’edilizia
agevolata .......................................................................................
11.4. L. 13 maggio 1999, n. 133. — Disposizioni in materia di perequazione, nazionalizzazione e federalismo fiscale .....................
11.5. Decreto ministeriale 24 marzo 2000, n. 110 (in G.U. 9 maggio
2000, n. 106). Regolamento recante disposizioni per la rinegoziazione dei mutui edilizi agevolati ............................................
11.6. Decreto 31 marzo 2003 (in G.U. 7 aprile 2003, n. 81, Serie Generale). — Determinazione, ai sensi dell’art. 145, comma 62,
legge 23 dicembre 2000, n. 388, ai fini del rapporto tra Stato e
regioni, del tasso effettivo globale medio dei mutui agevolati al-
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12.
IL CREDITO FONDIARIO NELLA NUOVA LEGGE BANCARIA
l’edilizia in corso di ammortamento, per l’applicazione dell’art.
29 della legge 13 maggio 1999, n. 133 .....................................
Associazione Bancaria Italiana ................................................................
12.1.1. A.B.I., circolare serie Legale n. 33 del 9 ottobre 2000: « Contratti bancari. Mutui fondiari: contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto unico e Capitolato di patti e condizioni generali. Protocollo di intesa con le Associazioni dei consumatori » .................................................................................................
12.1.2. A.B.I., lettera circolare del 25 febbraio 2005, n. LG/000906,
« Contratti bancari. Condizioni generali relative al rapporto banca-cliente. Contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto
unico e Capitolato di patti e condizioni generali » ...................
12.2. Schema A.B.I. di Contratto di finanziamento fondiario stipulato
in atto unico e annesso Capitolato .............................................
12.2.1. Contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto
unico ...............................................................................
12.2.2. Capitolato di patti e condizioni generali .....................
Indice degli Autori ............................................................................................
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Indice della Giurisprudenza .............................................................................
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Indice analitico ..................................................................................................
655
Indice cronologico dei provvedimenti contenuti nell’Appendice ...................
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Indice sommario ................................................................................................
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