Canone corrisposto dal sublocatore al locatario

Comunicazione SP n. 138 del 04/12/2012
Allegato 1
Canone corrisposto dal sublocatore al locatario
L’articolo 1594 del codice civile prevede che, salvo patto contrario, il conduttore, abbia
facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del
locatore.
In realtà, quando si tratta di immobili urbani ad uso abitativo, il conduttore non può
sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto, senza il consenso del
locatore. L’articolo 14, comma 4 della Legge n.431 del 9 dicembre 1998 ha, infatti,
mantenuto in vigore l’articolo 2 della Legge n.392 del 27 luglio 1978, che vieta la
sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore,
dell’immobile destinato ad abitazione.
Se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto di sublocazione, il conduttore può
sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purché comunichi con
lettera raccomandata le generalità del subconduttore, la durata del contratto e l’indicazione
precisa dei vani sublocati.
Previo consenso del locatore è comunque prevista la sublocazione totale dell’immobile
urbano ad uso abitativo.
Così come succede per tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, anche il
contratto di sublocazione dal conduttore privato a un altro privato deve essere registrato, se
di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno, pagando, in questo caso, l’imposta
di registro del 2% sul canone.
In caso di sublocazione parziale o totale, il canone versato dal sublocatore al sublocatario
dell’immobile concesso in sublocazione rientra, ai fini fiscali, tra i redditi diversi.
La norma di riferimento è, infatti, l’articolo 67, comma 1, lettera h), del Tuir, che, tra
l’altro, prevede che siano da considerare come diversi i redditi derivanti dalla concessione
in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili, dall’affitto, locazione, noleggio o
concessione in uso di veicoli, macchine e altri beni mobili, dall’affitto e dalla concessione
in usufrutto di aziende.
Trattandosi di redditi diversi e non di redditi fondiari, non può trovare applicazione il
regime della cedolare secca (circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E del 01/06/2011, punto
1.2).
Diverso trattamento fiscale è previsto, invece, nel caso in cui il comodatario stipuli, quale
locatore, un contratto di locazione (non di sublocazione o di subcomodato).
Dal punto di vista fiscale, il contratto di comodato non trasferisce la titolarità del reddito
fondiario dal comodante al comodatario; ciò perché il comodato, disciplinato dagli articoli
1803 e seguenti del codice civile, è un contratto a effetti “obbligatori” e non “reali” che fa
nascere, a favore del comodatario, cioè di colui che riceve in comodato il bene, un diritto
“personale” di godimento sulla cosa concessa in comodato, e non un “altro diritto reale”.
1
Nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, la titolarità
del reddito fondiario non viene trasferita dal proprietario-comodante al comodatariolocatore, pertanto il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato esclusivamente al
proprietario dell’immobile (risoluzione Agenzia delle Entrate n. 381/E del 14/10/2008;
risoluzione Agenzia delle Entrate n. 394/E del 22/10/2008).
Il reddito derivante dalla locazione, ridotto forfetariamente del 15%1, se superiore alla
rendita catastale rivalutata del 5%, va imputato al proprietario che deve dichiararlo nel
quadro B del modello 730 o Unico.
Qualora sussistano i presupposti indicati nell’articolo 8, comma 1, della Legge n.431/1998,
il reddito imponibile derivante dalla locazione parziale dell’appartamento, è ridotto di un
ulteriore 30% in virtù del beneficio previsto dalla suddetta disposizione.
1
L'articolo 4, comma 74 della Legge 28 giugno 2012, n. 92, ha portato al 5%, a decorrere dall'anno 2013, la
riduzione del 15% prevista dall’articolo 37, comma 4-bis del TUIR.
2