Alessandro Sparaco

Il ruolo dei fondi immobiliari nello sviluppo del comparto
“long term care”
Milano, 10 Novembre 2016
Indice
1. Threestones Capital: la nostra esperienza
2. Il bisogno crescente di posti letto nel comparto “long term
care” italiano
3. Attrattività del settore “long term care”
4. Il ruolo dei fondi di investimento nel settore
5. Selezione degli investimenti
Milano, 10 Novembre 2016
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La nostra esperienza europea
SPECIALISTA DEL SENIOR HOUSING ED INVESTIMENTI IMMOBILIARI IN EUROPA
• Società di gestione di fondi immobiliari AIFM basata in Lussemburgo,
regolamentata e vigilata dalla CSSF, con quasi 500 milioni di EUR in gestione
(di cui 400 nel comparto “long term care”)
• Gestore di fondi immobiliari “long term care” di riferimento per molti
investitori istituzionali europei, in particolare in Svizzera, Belgio e
Lussemburgo
• Investitore leader in Germania in strutture “long term care” con ca 4,000
posti letto in portafoglio, affittati da 16 differenti operatori.
• Investitore nel settore sanitario europeo dal 2007
• Il Management ha oltre 20 anni di esperienza in transazioni immobiliari in
Europa, Stati Uniti e Medio Oriente
Milano, 10 Novembre 2016
Il bisogno crescente di posti letto
nel settore “long term care”italiano
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In Italia ci sono ca 4’000 strutture “long term care” con ca. 250’000 posti letto (pubblici e privati accreditati)
residenziali e semiresidenziali, a fronte di una necessità stimata in 496’000 posti letto* Circa il 45% delle strutture ha
liste d’attesa ed i tempi per entrare in strutture, in particolare per persone non autosufficienti, varia da 90 a 180
giorni; nel Lazio puo’ arrivare ad 11 mesi
13 milioni di over 65
(21% della popolazione)
21 m (+64%) nel 2060
In Italia meno del 4% di over 65 sono ricoverati “in-patient”. In Europa in media sono oltre
il 5%. Oggi la maggior parte di persone anziane con bisogno di assistenza sono curati da
familiari.
Per varie ragioni sociali (famiglie meno numerose, divorzi, incremento attività lavorativa
femminile) il numero delle persone anziane con bisogno di assistenza curate in strutture
aumenterà in modo superiore rispetto a quelle curate da familiari
Da OUTPATIENT
A INPATIENT
Oldest Support Ratio (OSR*) – 2011-2065
(M units, %)
15
124%
122%
123%
119%
114%
101%
140%
84%
10
70%
61%
58%
58%
60%
5
90%
40%
7,6 6,2
8,2 6,7
8,8 7,2
9,4 7,9
9,7 8,5
9,4 9,3
8,8 10,5
8,3 11,8
7,9 12,9
7,7 13,4
7,7 13,2
7,6 12,8
2011
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
2055
2060
2065
0
-10%
Sources: Istat, Osservatorio Terza Età, PwC Analysis
Pop F 50-69
Pop Over 75
OSR
Note (*): Oldest Support Ratio (OSR) rappresenta il rapporto tra la popolazione femminile nella fascia di età 50-69 anni e la popolazione “over 75”. Assumendo che la
maggior parte della popolazione anziana viene assistita dalle figlie, l’evoluzione dell’OSR fornisce l’informazione sul numero di donne potenzialmente in grado di
assistere gli “over 75”
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* Dati basati ulle stime della Commissione nazionale per la definizione e
l’aggiornamento dei Lea - 2007
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Attrattività del comparto “long term care”
 La crescita del settore non è correlata all’economia ed ai mercati. In particolare, negli ultimi anni il
settore è cresciuto molto più velocemente del PIL (ca. 5% annuo) ed è previsto in crescita di oltre il
5% annuo fino al 2060
 In Italia gli investimenti nel settore sono sempre stati frenati dai ritardi nei pagamenti da parte delle
ASL. La situazione è notevolmente migliorata negli ultimi anni, passando da una media di 352 giorni
per un pagamento nel 2006 a 176 giorni nel 2015, anche se ancora con forti differenze da regione a
regione.
 Gli investimenti immobiliari nel settore “long term care” offrono fondamentali positivi:
 Yield all’acquisizione molto attrattivi (ca 7%)
 Alti tassi di occupazione (90%)
 Contratti di affitto a lungo termine ed indicizzati all’inflazione
 Rischio default dell’affittuario inferiore rispetto ad altri investimenti immobiliari
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Attrattività del comparto “long term care”: giorni
medi per i pagamenti
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Il punto di svolta nell’accelerazione dei pagamenti da parte delle ASL sono stati il decreto 351/2012, che
ha introdotto il limite dei 180 giorni per I pagamenti ed il decreto 35/2013 che ha sbloccato 14 miliardi di
EUR di fondi per le spese sanitarie
ASLs DSO per Region
(Jan 2015, days)
75
92
Yearly average ASLs DSO Italy, 2005-2015
75
88
114
Average Italy: 176
(215 in Jan 2014)
229
121
109
350
300
352
321
319
292
276
285
297
297
248
250
87
174
191
200
124
144
171
150
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
266
300
186
144
152
696
Source: Assobimedica
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176
241
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Il ruolo dei fondi di investimento nel settore
 Molti investitori istituzionali sono attratti dal settore ma l’allocazione nel comparto è ancora molto
bassa, in quanto:
 Mercato estremamente frammentato: molti operatori ma pochi “investment grade”
 Singoli investimenti troppo piccoli (ca 10 milioni di EUR) e mancanza di portafogli
 Dati del settore poco accessibili e necessità di specifico “know-how”
 Ricerca degli immobili difficoltosa per molti investitori
 I fondi di investimento sono lo strumento per:
 Raccogliere investimenti per sviluppare l’offerta di posti letto del settore
 Permettere agli investitori di entrare nel mercato investendo in portafogli diversificati
regionalmente e per operatore
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Selezione degli investimenti
Non solo in Italia vi è una carenza di posti letto, ma molti di quelli esistenti non sono efficienti e
funzionali:
 Molte strutture per diventare investimenti attrattivi necessitano investimenti
 Strutture piccole e/o mal distribuite (strutture con meno di 70 p.l. o con pochi p.l. per piano) sono
inefficienti e poco profittevoli per l’operatore e gli affitti sono in genere insostenibili a lungo
termine
 Strutture non adeguate rispetto ai nuovi trend della domanda (comfort e privacy, stanze singole
con bagno, appartamenti “assisted living”) con marcate differenze regionali
 Problema dell’over rent
 Contratti di affitto che non tutelano gli interessi degli investitori (possibilità di terminare il
contratto da parte dell’affittuario)
 Applicazione dei criteri di “good practice” tedeschi (MDK)
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Grazie per l’attenzione
Threestones Capital Management
Alessandro Sparaco
[email protected]
Milano, 10 Novembre 2016