Acquistare un immobile in sicurezza

Acquistare un immobile in sicurezza
Perché affidarsi ad un proprio consulente immobiliare
RE/MAX SYNERGY Via Morgagni, 6 40122 Bologna - Tel. 051-250004 – Sito www.remax.it
Acquistare un immobile in sicurezza
I RISCHI DI COMPRARE DA PRIVATO O DALL’AGENZIA DEL VENDITORE
Nella maggior parte dei casi si acquista un immobile direttamente dal venditore (Vendita da
Privati) o tramite l’agenzia immobiliare del venditore
ma quali sono i rischi che si corrono ? Analizziamo di
seguito il momento di conclusione dell’affare da cui
scaturisce un importante effetto obbligatorio per il
Venditore (vendere l’immobile) e per il Compratore
(pagare il prezzo pattuito), da questo momento per
l’art.1385 l’importo versato come caparra
confirmatoria dall’acquirente viene trattenuto dal
venditore in caso di recesso sebbene questo sia
motivato da ragioni che mutano la convenienza
dell’affare da parte dell’acquirente (ritardi nel
rogito, presenza di spese straordinarie in corso di
approvazione, presenza di problematiche personali
legate al venditore, mancanza di documenti attestanti la regolarità urbanistica ecc.) ma non
costituiscono ragioni ostative al trasferimento dell’immobile.
La conclusione dell’affare
Prima di addentrarci nei diversi rischi bisogna analizzare le fasi che caratterizzano, nella
normalità dei casi, una compravendita :
1) Si firma una proposta di acquisto che viene accettata. Contrariamente a quanto si
può immaginare la proposta di acquisto che l’agenzia ci fa firmare è già di per sé un
contratto preliminare di vendita ed è valido, sotto il profilo legale, anche in presenza di
un successivo preliminare; infatti l’importo lasciato a deposito si trasforma, dopo la firma
di accettazione del venditore e la presa visione dell’accettazione, in caparra confirmatoria
ai sensi dell’arti. 1385cc., tale importo viene incassato dal venditore prima del preliminare
e/o del rogito.
Il modulo di proposta dell’agenzia è composto da due pagine molto stringate nelle quali
vengono riepilogate le condizioni di acquisto e i mezzi di pagamento ma trattati molto
marginalmente gli altri aspetti del contratto (urbanistica, la provenienza, i poteri del
venditore, la conformità catastale, la presenza di eventuali sanatorie e la situazione
condominiale in itinere), in caso di problemi non vi è alcuna clausola risolutiva espressa
(prevista normalmente solo per le trascrizioni pregiudizievoli) che consente al
promissario acquirente di recedere senza danno dalla proposta, ecco perché il modulo di
proposta deve essere preceduto da un’attenta disamina dei documenti che il tuo
consulente farà per te e deve essere redatto su un modulo opportunamente predisposto
per poter recedere nel caso di “sorprese” che si scoprono tra la proposta e il preliminare
e/o rogito.
2) Viene firmato un preliminare di vendita presso un notaio, anche in questo caso si
può incorrere in una serie di problematiche non ostative alla vendita dell'immobile ma
ugualmente rischiose per il promissario acquirente, infatti alcune situazioni legate alla sfera
personale del venditore (separazioni in corso, stato di insolvenza, esposizione con le banche
ecc.), potrebbero
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comportare nel migliore dei casi in un ritardo della compravendita ma nei casi peggiori nella
perdita della caparra confirmatoria versata.
Oltre alla sfera personale del venditore, un altro possibile rischio potrebbe riservarlo il
condominio, un’attenta lettura delle assemblee degli ultimi 3 anni consente di capire cosa
potrebbe essere deliberato in modo straordinario che non è stato deliberato prima, ma solo
un’indagine presso lo studio dell’amministratore e presso i diversi condomini può far luce sui
possibili ordini del giorno che verranno proposti e probabilmente deliberati nella prossima
assemblea dei condomini.
La presenza o meno dell’abitabilità nelle parti comuni non è un motivo ostativo al trasferimento
dell’immobile, tuttavia l’assenza dell’abitabilità delle parti comuni potrebbe limitare la vendibilità
futura dell’immobile e sottoporre l’acquirente a costi futuri aggiuntivi. La richiesta di sanatorie
con o senza il conseguente pagamento degli oneri potrebbe comportare un ritardo di 40-60
giorni dal momento in cui viene rilevato dal professionista di turno, talvolta un simile ritardo può
far trovare l’acquirente in difficoltà rispetto a precedenti impegni presi (ad esempio l’acquirente
ha venduto la propria casa e si è impegnato a liberarla entro una certa data), come si vede è
importante conoscere i tempi esatti della conclusione dell’affare, prima di versare la caparra
confirmatoria.
Tutte queste verifiche vengono raramente eseguite dall’agente immobiliare del
venditore mentre costituiscono la principale attività di un consulente immobiliare o
property finder .
Registrazione o trascrizione
Il contratto preliminare di compravendita è
tradizionalmente una scrittura tra privati
destinata a restare “riservata” fino alla
conclusione del contratto definitivo, tuttavia
a norma dell’art.1, parte I della Tariffa
allegata al Testo Unico sull’imposta di
Registro (D.P.R. 26 aprile 1986 numero 131),
il
contratto
preliminare
deve
obbligatoriamente essere registrato. La
registrazione del contratto preliminare ha
l’effetto di attribuire data certa al
documento infatti non viene riportata nei
Registri Immobiliari, il che espone
l’acquirente a diversi rischi tra i quali :
iscrizioni di trascrizioni pregiudizievoli dopo
il preliminare o nel peggiore dei casi
consente al venditore animato da intenti
illegali, di rivendere più volte lo stesso
immobile. Per eliminare questo rischio dopo
la registrazione è possibile trascrivere il
preliminare nei Registri Immobiliari (art.
2645bis Cod. Civ.) utilizzando la forma
dell’atto pubblico o quanto meno con
l’autentica notarile delle sottoscrizioni. La
trascrizione attribuisce al promissario
acquirente un “effetto prenotativo” valido
anche nei confronti dei terzi che faranno
trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile.
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Anche se sembra scontato che sia sempre necessario trascrivere un preliminare, è un
adempimento molto oneroso e non sempre necessario, il tuo consulente immobiliare ti
saprà consigliare se trascrivere o meno il tuo preliminare.
Fiscalità immobiliare
Uno degli aspetti che maggiormente impatta sull’acquisto di un immobile è la cd fiscalità
immobiliare ovvero l’imposizione di imposte dirette e indirette a carico dell’acquirente. Il
trattamento tributario delle singole operazioni dipende da diversi fattori tra i quali : la natura del
bene oggetto dell’atto, il soggetto cedente, il soggetto acquirente. Una volta individuato un
immobile e prima di scrivere una proposta il tuo consulente immobiliare effettuerà con te una
previsione dei costi di acquisto per imposte dirette o indirette, in modo da renderti consapevole
in anticipo dei costi che andrai a sostenere nell’acquistare quell’immobile.
Perché non farsi seguire da un proprio consulente immobiliare?
Come si deduce dalle due pagine precedenti per comprare casa occorre adottare mille cautele ed
eseguire numerosi controlli preventivi, trattandosi di un investimento così importante nella vita
di una persona, viene da domandarsi Perché non farsi affiancare da qualcuno che possa
aiutarmi a ricercare l’immobile più adatto e a svolgere i controlli preventivi per farmi
acquistare in piene sicurezza?
Analizziamo le possibili obiezioni
IL SERVIZIO MI INTERESSA MA NON VOGLIO SOSTENERE COSTI AGGIUNTIVI : Non ci saranno costi
aggiuntivi in quanto questo servizio prevede di corrispondere comunque un’unica provvigione e
solo al proprio consulente poiché l’altro agente immobiliare sarà pagato solo dal venditore ;
NON MI DA VANTAGGI ECONOMICI : uno dei vantaggi che si riceve dal proprio consulente
immobiliare è quello di comprare al prezzo giusto, in quanto l’agente immobiliare conosce i prezzi
di mercato, si relaziona facilmente con gli altri agenti immobiliari ottenendo il migliore sconto;
VOGLIO POTER SCEGLIERE TRA LE DIVERSE AGENZIE : Il nostro servizio di ricerca non si basa solo
sugli immobili della rete RE/MAX ma anche sugli immobili di circa 50 agenzie immobiliari di
Bologna appartenenti al consorzio BolognaMLS in modo da poter disporre di un portafoglio di
circa 500 immobili.
E SE L’ALTRA AGENZIA NON COLLABORA? : Normalmente le agenzie che non collaborano è perché
hanno un incarico verbale oppure scritto ma senza esclusiva, in questi casi l’immobile si può
ritenere disponibile in quanto il proprietario non è legato ad alcuna agenzia, in questi casi
attraverso il catasto si risale al proprietario dell’immobile e si entra in contatto con il proprietario.
E SE COMPRO DA PRIVATO ? : questo è il caso dove è molto utile farsi affiancare da un proprio
consulente, è proprio nella trattativa tra privati dove si nascondono più insidie e dove si riesce a
trarre il massimo vantaggio dal far negoziare un altro al posto proprio.
E SE NON TROVO NULLA? : in questo caso è dovuto un rimborso spese solo se si sono visitati un
minimo di 10 immobili.
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