Come salvaguardare l`abitazione malgrado i debiti?!

LANDESARBEITSGEMEINSCHAFT SCHULDNERBERATUNG HESSEN e.V.
Come salvaguardare l'abitazione malgrado i debiti?!
L'affitto e l'energia elettrica hanno assoluta priorità nel budget casalingo!
È più importante pagare l'affitto che rimborsare debiti (e non interessa quanta
pressione stia facendo l'agenzia di incasso…)!
Debiti per affitto minacciano l'esistenza poiché in ultima conseguenza si rischia lo
sfratto e la condizione di senzatetto! Provveda nel Suo proprio interesse che
affitto ed energia vengano pagati regolarmente.
Istituisca un ordine permanente presso la Sua banca o faccia in modo che l'ARGE / Sozialamt trasferisca le spese di alloggio direttamente al locatore.
Quando si rischia la disdetta in tronco causa debiti per affitto non pagato?
Il Suo locatore può disdire l'alloggio senza rispettare alcun termine non appena gli
arretrati hanno raggiunto due affitti finali (cioè affitto corrente più spese supplementari). Il diritto alla disdetta in tronco sussiste già nel caso che, nel corso di
due mesi successivi, l'arretrato superi più di un affitto mensile.
L'affitto deve essere pervenuto al locatore entro il terzo giorno lavorativo del mese corrente. Una richiesta di pagamento derivante dal conguaglio annuo delle spese supplementari del l'anno precedente non dà diritto alla disdetta senza preavviso.
La disdetta in tronco deve rispettare determinati aspetti formali?
La disdetta di alloggio deve avvenire in forma scritta. Essa deve pervenire a tutti
i locatari e deve indicare un motivo per la disdetta (p.es. "disdetta senza
preavviso a causa di arretrato di affitto per un ammontare di …”).
La disdetta senza preavviso pone termine al contratto d'affitto con effetto immediato a meno che nella lettera di disdetta non vi sia indicato un termine. Nel caso
l'abitazione venga usata ulteriormente va pagato un compenso per l'uso nella misura dell'affitto finora pagato.
A volte tuttavia la disdetta viene data senza preavviso e contemporaneamente anche nel
rispetto dei termini stabiliti. Nel caso in cui gli arretrati dell’affitto vengano pagati, rimane
infatti comunque valida la disdetta nei tempi previsti e Lei deve uscire dall’abitazione,
qualora il locatore permanga nella sua richiesta.
Disdetta in tronco per mancato pagamento della cauzione?
Nei contratti di locazione stipulati a partire dal maggio 2013 è possibile la disdetta
in tronco anche per cauzione non pagata, se esiste un arretrato di almeno due
mensilità del canone d’affitto (escluse le spese accessorie).
L’ammontare della cauzione non deve superare la somma di tre mensilità del canone d’affitto (senza spese accessorie). Lei può pagare la cauzione in tre rate (nei
primi tre mesi).
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Esempio: Il contratto di locazione inizia il 1° gennaio. L’affitto ammonta a 500,-- €. La
cauzione è pertanto limitata ad un massimo di 1.500,-- € e può essere pagata in tre rate di
500,-- € cadauna (in aggiunta all’affitto) da gennaio a marzo. Se le rate non vengono pagate in febbraio e marzo, il locatore potrà disdire il contratto senza preavviso.
Disdetta con termine (disdetta entro il termine convenuto)
Attenzione:
In precedenza è stato spiegato quale deve essere l’ammontare degli arretrati
dell’affitto, per consentire al locatore la disdetta senza preavviso. Questo limite
non è qui applicabile.
Se Lei in passato ha pagato l’affitto non regolarmente, con ritardo o solo in parte,
il locatore può disdire il Suo contratto nei termini stabiliti.
In questo caso Le sarà indicata la data in cui termina il contratto di locazione.
Come può evitare la disdetta?
Se non è in grado di pagare puntualmente l'affitto è opportuno che ne informi
immediatamente il locatore. Gli spieghi i motivi per le Sue temporanee difficoltà a
pagare. Molti locatori hanno comprensione e concedono una dilazione se gli si
prospetta il pagamento non appena possibile.
Esempi: richiedere l'assegno alloggio; organizzare il subaffitto (se il locatore dà il suo consenso).
Nel caso i Suoi arretrati abbiano raggiunto il "limite critico" di due canoni d'affitto
mensile (ossia più di un affitto mensile in due mesi successivi) il locatore perde il
diritto di disdetta se Lei riesce a compensare il tutto prima della disdetta.
Fonti monetarie possono essere: prestito del datore di lavoro; aiuto da parte di familiari;
prestiti da parte dell’Ente per la garanzia degli alloggi (presso il Sozialamt).
Cosa può fare se è già avvenuta la disdetta ed è in corso il procedimento
di sfratto?
Se il Suo locatore ha avviato in Tribunale l'azione di sfratto si rischia la sentenza
di convalida dell'intimazione di sfratto e, infine, la condizione di senzatetto. Per
questo si rivolga immediatamente all'Amministrazione sociale del Suo Comune o
della Sua circoscrizione.
In tale sede faccia domanda di assunzione di debiti a titolo di affitto in forma
di prestito (Übernahme der Mietschulden als Darlehen). Base giuridica ne è
il § 36 SGB XII.
L'ente esaminerà se Lei in futuro è in grado di pagare l'affitto ovv. se l'ammontare
dell'affitto è accettabile (nel caso percepisca prestazioni sociali).
Nel caso percepisca prestazioni a titolo di indennità di disoccupazione II (Arbeitslosengeld
II) informi il Suo interlocutore presso la ARGE/Jobcenter del procedimento di sfratto in
corso. Richieda lì di assumersi gli arretrati in forma di prestito (event. anche ripetutamente). Base giuridica ne è il § 22 comma 8 SGB II.
Per la restituzione del prestito sarà trattenuto il 10% della Sua quota futura dell’indennità
di disoccupazione (Arbeitslosengeld II) (§ 42 a comma 2 SGB II).
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Attenzione:
Comunichi al Tribunale (e al Suo locatore) che ha fatto richiesta di assunzione degli affitti arretrati in forma di prestito. Indichi sempre il numero di rif. della causa
di sfratto. Risponda puntualmente a tutte le richieste del Tribunale!
Grazie all'assunzione degli affitti arretrati (cioè pagamento dell'intero arretrato e
del compenso per l'uso) la disdetta senza preavviso diviene inefficace ed il contratto d'affitto si riattiva.
Qualora effettui Lei stesso il pagamento degli arretrati, presti attenzione a
quanto segue:
Se il Suo locatore ha disdetto in via subordinata il contratto d’affitto ancheentro il termine
convenuto, tale disdetta continua ad avere validità anche dopo il pagamento degli arretrati. In questo caso Lei dovrà stipulare un nuovo contratto d’affitto con il Suo locatore o
alla fine uscire dall’abitazione.
Attenzione:
Il pagamento (in sostituzione la dichiarazione dell'ente che l'affitto arretrato verrà
assunto) deve pervenire al locatore entro due mesi dalla data della notificazione
dell'intimazione di sfratto!
Nel caso che l'ente rifiuti di assumersi gli arretrati può sollevare opposizione
contro l'avviso di rigetto. In caso di vertenza è opportuno che si rivolga ad un Ufficio di consulenza per gli indebitati o di problemi sociali o farsi consigliare da un
avvocato specializzato in diritto sociale.
Azione di sfratto con deposito di cauzione
Con l’azione di sfratto il Suo locatore può al contempo richiedere che Lei paghi
una cauzione come compensazione per l’utilizzo in corso (depositando per es. soldi o prestando una fidejussione). Se Lei non dovesse ottemperare ad una tale disposizione del tribunale, il Suo locatore potrà mettere in atto lo sfratto in pochissimo tempo con un’ingiunzione d’urgenza (einstweilige Verfügung).
Cosa può fare una volta pronunciata la sentenza di convalida di intimazione di sfratto?
Se necessita tempo per trovare un altro alloggio dovrebbe richiedere al Tribunale
la concessione di un termine di sfratto adeguato. Tale termine (di norma 3
mesi) può essere prorogato dal tribunale se ne richiede in tempo utile la proroga
(2 setti-mane prima della scadenza del termine).
Si dovrebbe evitare lo sfratto forzoso tramite ufficiale giudiziario, spedizioniere e servizio chiavi perchè i relativi costi (che il locatore deve anticipare) sono
notevoli. Molti proprietari di immobili anche in questa situazione sono disponibili a
contrattare, e ricompensano l'abbandono volontario dell'abitazione.
Il Suo locatore può anche semplicemente dare l’ordine che Lei (e i Suoi coabitanti) venga sloggiato dall’abitazione. Provvederà lui a custodire il Suo mobilio (per
risparmiare costi).
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Oggetti preziosi possono essere venduti all’asta già dopo un mese. Cose senza valore
vengono distrutte (questo vale anche per le Sue carte personali!). Nell’arco di questo
mese Lei ha però il diritto di farsi consegnare i Suoi oggetti (che non possono essere
venduti all’asta) e le Sue carte personali – senza che Lei debba pagare per la consegna!
Quando la Sua situazione andrà migliorandosi (p.es. grazie a un nuovo impiego)
diversi locatori sono disposti a sospendere lo sfratto forzoso e "riprovare" con Lei.
Anche in questo stadio l'ente può assumere gli arretrati e dare così il via libera
per un nuovo contratto d'affitto.
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