tribunale di sulmona

TRIBUNALE DI SULMONA
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Immobiliare: N° 75/2013
R.G.Es.
Promossa da: BANCA DEL FUCINO S.p.A. – Creditore procedente, rappresentato
dall’Avv. Zambelli Massimo, Via A. De Nino n° 8 – Sulmona (AQ);
Con l’intervento di: EQUITALIA CENTRO S.p.A. – Creditore intervenuto.
Nei confronti di:
Custode nominato: Geom. Colaiacovo Luca, Via Gorizia n° 1 – Pratola Peligna (AQ)
Giudice dell’Esecuzione
dott.ssa P. PETTI
RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
Tecnico Incaricato: Arch. Antonio Zavarella
Viale della Repubblica n° 12 – 67039 Sulmona (AQ)
Tel. 0864.212326 – Fax 0864.212646 – Cell. 393.9124735
E-Mail: [email protected]
P.E.C.: [email protected]
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TRIBUNALE DI SULMONA
PREMESSA
Ill.mo Sig. G. E. Dott. P. Petti
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Con atto di pignoramento immobiliare depositato presso la Cancelleria del Tribunale di
Sulmona il 14/9/2013, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di L’AQUILA il
24/9/2013 al n° 16147 R.G. e n° 12896 R.P., la parte procedente richiede al Tribunale
di Sulmona l’espropriazione dei cespiti di proprietà degli esecutati consistenti in :
1. Locale negozio, posto al piano terra di fabbricato in Sulmona alla Via A. De Nino n°
21, riportato nel N.C.E.U. al Fg. 60, particella 2947 sub 17 (già particella 2012 sub
17), numero di interno 2.
Accedendo a tale richiesta, la S.V. Ill.ma ha nominato quale esperto il sottoscritto
Arch. Antonio Zavarella, con studio a Sulmona in Viale della Repubblica n° 12,
invitandolo a comparire il 18/12/2013 per accettare l’incarico conferitogli e prestare
giuramento come prescritto.
Alla presenza della S.V. Ill.ma accoglievo i quesiti che testualmente trascrivo.
“(L’esperto) …. controllata preliminarmente la completezza della documentazione di cui
all’art. 567 del codice di procedura civile, anche con la collaborazione del custode …….,
proceda alla redazione di una relazione di stima da cui risultino:
1) l’identificazione del bene comprensiva di confini e dati catastali;
2) una sommaria descrizione del bene
3) L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da
contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con
il suo carattere storico-artistico;
4) L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente
5) La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del
certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
6) L’eventuale esistenza di usi civili o di altri vincoli pubblicistici sul bene”.
Presa visione degli atti e dei documenti prodotti, previa comunicazione con
raccomandata uno A/R del 23/1/2014, il custode nominato Geom. Luca Colaiacovo,
invitava l’esecutato e lo scrivente esperto per l’accesso all’immobile ai fini della presa di
possesso e per effettuare il sopralluogo di rito per la elaborazione della perizia del
compendio immobiliare. La data fu fissata per il 3/2/2014 alle ore 15:00 presso gli
immobili oggetto della presente. Alla data e all’ora convenute si sono trovati davanti
l’unità immobiliare di che trattasi lo scrivente C.T.U. e il Custode che, a causa
dell’assenza dell’esecutato, non hanno avuto accesso al cespite.
Il Custode ha provveduto così a nuova comunicazione con raccomandata uno A/R del
5/2/2014, convocando l’esecutato per il 24/2/2014 alle ore 16.00. Alle 16.50 si
presentava ………………… e si è proceduto al sopralluogo.
La visita mi ha permesso di constatare lo stato del locale commerciale.
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Si tratta di un unico ambiente di forma rettangolare allungata con accesso dal cortile
comune del palazzo al civico 21 dei via A. De Nino, (strada che da Piazza XX Settembre porta
al Ponte Capograssi). Rispetto al portone principale di ingresso, è situato alla sinistra
accedendo al cortile comune, dietro la scala a doppia rampa che collega il piano terra agli altri
piani del fabbricato. Attualmente vi si svolge l’attività commerciale di vendita di
abbigliamento sportivo.
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RISPOSTE AI QUESITI
LOTTO UNICO
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Locale commerciale (negozio di abbigliamento sportivo) al piano terra.
Dati Catastali: comune di Sulmona (AQ), N.C.E.U. Fg. 60, particella 2947 sub 17
(già particella 2012 sub 17), Zona Cens. 1, Cat. C/1, Classe 10, consistenza 24 mq.,
rendita € 914,75.
A)
Confinanti: androne condominiale sul davanti, Valeriano Ulderico, Farina Giorgio
e Via degli Archibugi sul retro;
B)
Descrizione Lotto: piena proprietà sul locale commerciale al piano terra, sito in
Via A. De Nino, 21 – Sulmona (AQ);
C)
Consistenza: negozio distinto con il numero di interno 2, con accesso
dall’androne condominiale/vano scala di superficie complessiva pari a mq. 24,00
DISPONIBILITÀ DELL’IMMOBILE
L’immobile, considerato nella sua unicità, è utilizzato per l’attività commerciale di vendita
di abbigliamento sportivo. L’attività è svolta ……………….. in virtù della prescritta SCIA del
4/6/2012, presentata al Comune di Sulmona a mezzo raccomandata A/R n° 13967381296-4
del 5/6/2012.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE DEL LOTTO
(Qualità e Stato di manutenzione)
L’unità immobiliare di che trattasi è parte di un palazzo nel centro storico del comune di
Sulmona. Ubicato lungo la via A. De Nino, sulla sinistra percorrendola da Corso Ovidio verso il
Ponte Capograssi. (foto 1)
L’edificio storico ha l’accesso principale al civico 21. (foto 2) Il portone di ingresso si apre
su un ampio cortile che distribuisce i locali al piano terra e ospita l’ampio vano scala che
consente il collegamento ai piani superiori. (foto 3 e 4)
Il locale negozio è posto nella porzione di cortile dove si sviluppa la scala, a sinistra
entrando dal portone principale. (foto 5)
Il palazzo è all’interno del nucleo urbano più antico della città di Sulmona e lungo il
principale collegamento del centro civico (Piazza XX Settembre) con la città nuova realizzata
al di là del Ponte Capograssi. Il conteso urbano è tra i più pregevoli e di elevata valenza
storico-architettonica del comune. Via A. De Nino è costeggiata dal monumentale porticato
che fa angolo su Corso Ovidio, dal Teatro Comunale e da numerosi edifici di pregio e chiese
che definiscono un ambito urbano di grande interesse culturale, turistico e commerciale.
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Il negozio è dotato degli impianti tecnologici necessari allo svolgimento dell’attività:
impianto elettrico e di illuminazione; linea telefonica. Non è presente un impianto di
riscaldamento/condizionamento e non dispone di un servizio igienico. L’illuminazione naturale e
il ricambio d’aria avviene, oltre che dall’ingresso aperto sull’androne/vano scala/cortile
comune, da due piccole finestre che si aprono su Via degli Archibugi.
Il locale è rifinito con intonaco di tipo civile, tinteggiato di bianco. Il solaio è costituito da
un’ampia volta a crociera nella zona dell’ingresso e si protende, verso la sinistra, con una volta
a botte. Anche le volte sono intonacate e tinteggiate di bianco. Il pavimento è in piastrelle di
ceramica di colore marrone chiaro. La vetrina-ingresso è in alluminio preverniciato con
vetrocamera.
Le condizioni complessive del fabbricato e del negozio sono buone.
CONFORMITÀ EDILIZIA
Titoli Edificatori Dalla “Relazione Asseverata” (allegata), redatta dall’Arch. Paolo M. Cocco in
sede di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per l’avvio dell’attività commerciale,
si evince che l’edificio è stato edificato in data anteriore al 1934. Successivamente sono stati
eseguiti lavori di ristrutturazione in base ai seguenti titoli:
 Concessione Edilizia n° 159/10927 del 31/5/1988;
 Variante alla C.E. 159/10927 n° 310 del 4/10/1988.
 Licenza di Costruzione in Variante n° 1117 e n° 1870 del 6/2/1973.
Per quanto attiene l’unità immobiliare oggetto della presente procedura esecutiva, la citata
“Relazione Asseverata” stabilisce la conformità del locale ai titoli concessori suindicati e alle
norme urbanistico-edilizi vigenti.
Agibilità o abitabilità: il locale commerciale è agibile.
RISPONDENZE CATASTALI
Il locale risulta conforme agli atti catastali depositati all’Agenzia del Territorio in sede di
accatastamento (vedi planimetria catastale allegata).
CONVENZIONE MATRIMONIALE:
In data …………… il Sig. ……………………ha contratto matrimonio e gli sposi hanno scelto il
regime della separazione legale dei beni.
Vedi estratto atto di matrimonio rilasciato dal Comune di Sulmona allegato.
TITOLI DI PROPRIETÀ
Storicamente, in senso cronologico inverso, vengono riportati gli estremi degli atti
di rogito a tracciare la cronistoria ventennale dei titoli di proprietà.
TITOLARE:
-
piena proprietà per 1000/1000 dal 14/12/1989 ad oggi;
Pubb. Uff.: Altiero Vittorio, Notaio in Pratola Peligna (AQ). Data 14/12/1989,
Rep. n°: 2442
Registrato UU.RR. di
Data:
Vol./serie:
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Tras. Cons. RR.II. di: L’Aquila
Data: 5/1/1990
N° par/gen: 500/539
Il Titolo di Proprietà si riferisce ai seguenti corpi: locale commerciale al piano terra, N.C.E.U. Fg.
60, Part. 2012, Sub. 17 (attualmente particella 2947 sub. 17 per soppressione d’ufficio della
particella 2012) - Comune di Sulmona (AQ), Via A. De Nino, 21.
SUSSISTE CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI PER L’ULTIMO VENTENNIO
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI RISCONTRABILI DALLA DOCUMENTAZIONE PRODOTTA DELLA CONSERVATORIA
- Iscrizioni: nota di iscrizione ipotecaria volontaria del 18/7/2003 – n° 1943 R.P., n° 12828 R.G.
derivante da atto notarile pubblico Notaio Giuseppe Gaudiosi di Sulmona
dell’11/7/2003, rep. 84949/17887 – Concessione a garanzia di mutuo.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
nota di iscrizione di ipotecaria legale, derivante da ipoteca legale ai sensi dell’art. 77
DPR 602/73 e D.LGS 49/99, del 28/7/2004 – Rep. 3969, emessa dalla GERIT S.P.A.
- Servizio Riscossione Tributi della Provincia dell’Aquila.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
nota di iscrizione ipotecaria giudiziale del 21/4/2011 - n° 750 R.P., n° 9121 R.G.
derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bolzano il 10/2/2010 – Rep.
572/2010..
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona (nella nota
erroneamente indicato come A2 – Abitazione di tipo civile) – Via A. De Nino, 21;
N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
nota di iscrizione ipotecaria giudiziale del 19/9/2012 - n° 1347 R.P., n° 22652 R.G.
derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Cassano D’Adda (MI) il
18/1/2011 – Rep. 119/2011.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
- Trascrizioni: nota di trascrizione del 5/1/1990 - n° 500 R.P., n° 539 R.G. derivante da atto di
compravendita per Notaio Altiero Vittorio di Pratola Peligna (AQ), rep. n. 2442 del
14/12/1989.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
nota di trascrizione del 5/1/1990 - n° 11718 R.P., n° 14500 R.G. derivante da atto
esecutivo – verbale di pignoramento immobili del 17/9/1990 del Tribunale di
Sulmona.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
Domanda di annotazione a trascrizione del 18/6/2003 - n° 1256 R.P., n° 10632 R.G.
per cancellazione della trascrizione di verbale di pignoramento immobili del
5/10/1990 nn. 11718/14500 in forza di atto giudiziario del Tribunale di Sulmona del
11/12/2001, Rep. 1015 – Cancellazione.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
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nota di trascrizione del 2/11/1992 - n° 15067 R.P., n° 18627 R.G. derivante da
Sentenza di fallimento del Tribunale di Sulmona, in data 7/10/1992, rep. n. 354.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
nota di trascrizione del 19/5/1998- n° 5322 R.P., n° 6883 R.G. derivante da atto
esecutivo – verbale di pignoramento immobili del 16/4/1998, Rep. 321/98 del
Tribunale di Sulmona.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
Domanda di annotazione a trascrizione del 18/6/2003 - n° 1255 R.P., n° 10631 R.G.
per cancellazione della trascrizione di verbale di pignoramento immobili del
19/5/1998 nn. 5322/6883 in forza di atto giudiziario del Tribunale di Sulmona del
30/4/2003, Rep. 252 – Cancellazione.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
nota di trascrizione del 18/9/2007 - n° 14036 R.P., n° 24801 R.G. derivante da atto
esecutivo – verbale di pignoramento immobili del 13/9/2013, Rep. 609/2007 del
Tribunale di Sulmona.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
nota di trascrizione del 24/9/2013 - n° 12896 R.P., n° 16147 R.G. derivante da atto
esecutivo – verbale di pignoramento immobili del 14/8/2007, Rep. 901 del Tribunale
di Sulmona.
La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De
Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17).
VALUTAZIONE
Ipotesi e criteri di stima: per determinare il più probabile valore di mercato degli
immobili in oggetto, occorre acquisire la conoscenza dei valori unitari dei beni simili
scambiati nella zona riferiti all’unità di superficie, che nell’area in esame è il metro
quadrato (€/mq.).
Dalle indagini condotte dal sottoscritto presso le agenzie immobiliari del comune di
Sulmona e dei comuni limitrofi, dall’acquisizione dei prezzi di vendita accertati dalla
competente Agenzia delle Entrate e dalla consultazione delle riviste specializzate nel
settore, ho individuato il valore unitario utilizzato nel seguente calcolo del più probabile
valore di mercato dei beni oggetto di stima.
Le ricerche hanno portato alla determinazione dei seguenti valori medi per locali
commerciali in Comune di Sulmona in fascia B1 (fascia centrale – Corso Ovidio),
rilevazioni del 2° semestre 2013:
-
Valore Min. = € 2’950,00/mq.
-
Valore Max. = € 4'400,00/mq.
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Il valore medio, pertanto, risulta pari ad € 3'675,00.
I parametri considerati per l’adeguamento del prezzo medio di mercato alla specifica
situazione sono quelli individuati dalle norme UNI di settore, dal D.P.R. 138/98, dalle
linee guida emanate dal Comitato Tecnico Scientifico del FIAIP, dalle locali Camere di
Commercio, ecc..
Va tenuto conto, inoltre, della negativa congiuntura economica che svilisce
ulteriormente il mercato immobiliare, riducendo sensibilmente le compravendite. Ciò si
ripercuote negativamente sui prezzi medi di mercato che hanno registrato a Sulmona,
nell’ultimo anno, un calo di circa il 24 %.
Sulla base di queste considerazioni il prezzo medio unitario applicato è stato
opportunamente e prudenzialmente contenuto nel valore utilizzato nel seguente calcolo:
CALCOLO DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
LOTTO UNICO FORMATO DA LOCALE COMMERCIALE
SITO IN VIA A. DE NINO, 21 IN SULMONA (AQ)
Foglio
Particella
Sub.
60
2947
(Ex 2012)
17
Superficie
Prezzo
24,00
€ 2’700,00
Valore quota di
prop
rietà
Note
€ 64'800,00
PREZZO A BASE D'ASTA : €. 64'800,00
(diconsi euro sessantaquattromilaottocento/00).
Sulmona, 27/02/2015
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(Arch. Antonio Zavarella)
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