Perizia per l`individuazione dei valori medi dei terreni edificabili siti

Perizia per l’individuazione dei valori medi dei terreni edificabili siti
nel territorio comunale rilevati sul mercato ai fini IMP
(incarico con determina Segr. Com. n° 62 del 23/4/2012)
PREMESSA
Il Comune di QUART è già dotato di un efficace strumento di Determinazione del Valore dei
Terreni edificabili al fine della imposizione fiscale, così come predisposto da un professionista
esterno nel novembre 2003 ed adottato per le obbligazioni susseguenti tramite la Deliberazione di
Consiglio Comunale n° 32 dello stesso anno , il 28/11/2003 .
A motivo di due elementi evidenti, quali il tempo trascorso pari a circa un decennio e la
caratteristica composizione del territorio comunale, che presenta un numero rilevantissimo di ambiti
edificati che sono singolarmente individuati e riconosciuti anche nello strumento di pianificazione
urbanistica, è sembrato opportuno alla A.C. procedere ad una revisione del proprio strumento di
regolazione dell’imposta in oggetto .
E’ chiaro che il sottoscritto professionista ha esaminato dettagliatamente le indicazioni contenute
nei due predetti strumenti, per rendersi conto della giustificazione di tutte le disaggregazioni così
numerose che sono presenti nei due studi ; anzi, a questo proposito il sottoscritto ha altresì voluto
documentarsi sulla interessantissima storia locale del Comune, proprio per meglio rendersi conto
della valenza culturale storico-insediativa di tutti i contesti nominativamente indicati .
Come, si auspica, sia piuttosto intuibile tuttavia, è evidente che occorre alla fine pervenire ad una
sintesi, costituita da uno strumento di imposizione che possa essere di utilizzo per quanto possibile
agevole dagli uffici preposti .
Del resto lo stesso strumento perfezionato nel 2003 considerava n° 35 diversi ambiti territoriali ma
in effetti aveva individuato non più di n° 8 valori diversi di tariffazione .
Analogamente, dovendo ora rifarsi allo strumento urbanistico vigente che in effetti ha ulteriormente
ampliato la platea della località e toponimi da considerare, indicando per ciascuno i parametri
cogenti e regolatori per le costruzioni in caso di edificazione, può ripresentarsi oggi un problematica
simile od anche ampliata .
Non va sottaciuto il fatto che non è certamente possibile disporre di rilevazioni di mercato così
organicamente dettagliate, tali da disarticolare tutto il territorio comunale come rappresentato nello
strumento urbanistico ; più facile e frequente è avere delle informazioni relative ad una iniziativa
“ora qui, ora là”, e quindi si tratta di sapere anche estrapolare delle considerazioni che siano
riportabili da un ambito ad un altro, a questo simile .
Sussiste peraltro un’esigenza di semplificazione e sintesi ; il presente studio pone il problema di
assecondarla . Tuttavia nel merito sarà l’A.C. a decidere come operare , essendo che il presente
studio ha inteso inquadrare le potenzialità edificatorie dei vari e diversi siti secondo le impostazioni
assunte dal PRGC .
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RIFERIMENTO LEGISLATIVO
Ribadito che l’imposta in oggetto è dettata dall’art. 13 comma 3 del D.L. 201/11 convertito in L.N.
214/11, si cita qui l’art. 5 comma 5 del D.Lgs. 504/1992, istitutivo dell’I.C.I., che così dispone “per
le aree edificabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio
dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di
edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del
terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi
analoghe caratteristiche” Dovendo considerare i reali “Prezzi di mercato” – al di là della
rilevazione che è stata fatta localmente – sembra altresì opportuno inquadrare l’argomento in un
contesto più ampio e più esaustivo che, perciò, tenga conto sia di fattori congiunturali sia di fattori
di collocazione territoriale.
FATTORI CONGIUNTURALI
E’ importante tener conto dell’andamento generale del mercato immobiliare nel ns. Paese , in
quanto è evidente che esso ha ripercussioni anche sul mercato locale delle aree destinate
all’edificazione ; in particolare consente di rappresentare delle aspettative per il futuro prossimo che
sarebbe quanto meno prudente voler considerare .
A questo proposito la Fonte più autorevole mi pare essere la Banca D’Italia con il suo “Supplementi
al Bollettino Statistico - Indagini campionarie Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni
in Italia-Gennaio 2012” .
Da tale indagine rintracciamo alcune informazioni utili allo studio .
L’andamento dei prezzi , ch’era risalito tra il 2009 e la fine del 2010, ha avuto un continuo regresso
nell’ultimo periodo . La situazione è riscontrata in circa 2/3 dell’universo delle agenzie immobiliari,
anche con riferimento alle caratteristiche dello specifico ambito territoriale d’interesse .
Di contro si registra un incremento di circa il 20% dei “mandati a vendere”, con tempi di vendita
medi superiori a 7 – 8 mesi e con decrementi stimati del ricavato – in media - rispetto al prezzo
richiesto dal venditore del 14 % (esattamente del 13,7%) .
Tra le motivazioni più ricorrenti nella cessazione dei mandati a vendere prima dell’efficacia, si
registra la richiesta troppo alta del venditore nel 65% dei casi e/o l’offerta troppo bassa del
potenziale acquirente nel 50% delle situazioni ; peraltro poi in un 60% dei casi si registra la
difficoltà di reperimento del mutuo .
Per quanto riguarda le prospettive del mercato immobiliare sia a breve termine (ovvero prossima
rilevazione trimestrale) sia a medio termine (arco temporale di due anni) nell’ambito territoriale
dell’Italia di Nord Ovest, contesti non urbani (ovvero con popolazione d’ambito inferiore a 250
mila abitanti) , si deduce, non molto diversamente dalle altre porzioni del territorio italiano, che le
agenzie del settore stimano una ulteriore contrazione del settore in circa il 60% del campione
intervistato .
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In particolare il 62%, nell’ambito di campionamento, si attende una diminuzione dei prezzi nel
breve periodo, mentre nel medio periodo sale la quota di agenzie che – correttamente – ritiene arduo
fare previsioni .
Sempre per contestualizzare la congiuntura e l’andamento del settore immobiliare ho indagato il
trend del numero delle vendite in Regione Valle D’Aosta, che si presenta come in Tab. 1 . TAB. 1
2000 ‐2011 ANDAMENTO DELLE TRANSAZIONI IMMOBILIARI IN VALLE D'AOSTA
Anno Tutta la Regione Solo Aosta
2011
1949
320
2010
1972
352
2009
1887
315
2008
2166
416
2007
2266
393
2006
2546
419
2005
2487
450
2004
2261
393
2003
2221
380
2002
2312
405
2001
1757
369
2000
1791
409
Al di là qualche fenomeno ciclico che si può leggere da queste indicazioni, sembra abbastanza
chiaro un andamento in diminuzione delle vendite, che interessa proporzionalmente in maggior
misura la città di Aosta (dove il settore è calato di quasi il 30% rispetto agli anni migliori), con il
resto del comprensorio regionale che a sua volta si sta attestando sui livelli di inizio decennio .
FATTORI DI COLLOCAZIONE TERRITORIALE
Si è preso nel presente studio in considerazione l’ultimo decennio, in quanto l’inizio ben si coniuga
con l’epoca di redazione dello studio attualmente utilizzato dal Comune di QUART .
Pertanto si è analizzato l’andamento complessivo demografico non solo del Comune di Quart , ma
altresì di tutto il contesto in cui è inserito, in quanto è parso subito evidente che le dinamiche delle
iniziative residenziali in paese sono connesse alla situazione generale del territorio .
Quart è un comune cosiddetto di seconda cintura rispetto al capoluogo aostano e si è voluto
indagare cosa è successo nell’ultimo decennio nel territorio dell’hinterland di Aosta .
La tabella 2 consente di comprendere che nel decennio trascorso sia Aosta che i comuni ad essa
vicini hanno visto una generale crescita demografica ; il fenomeno ha riguardato tanto tutti i
“comuni di corona” (cioè territorialmente confinanti) , quanto tutti i comuni cosiddetti di seconda
corona , come Quart, che infine gli altri comuni comunque collocati a breve distanza da Aosta : da
questo fenomeno sono sostanzialmente rimasti esclusi solo un paio di comuni di piccolissima
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dimensione , che hanno mantenuto una stabilità demografica complessiva (e che non sono riportati
in elenco) . Quello che è interessante rilevare è che il “peso” della città di Aosta rispetto al suo
hinterland è diminuito, essendovi insediati nel 2001 il 57,2% degli abitanti mentre nel 2011 sono il
53,5% degli abitanti dell’hinterland (sino alla 2° corona) , che nel frattempo ha superato i 65 mila
abitanti , aumentando quasi dell’1% all’anno .
Comuni confinanti (o
di prima corona)
distanza
popolazione
5,0 km
1.612
361
5,2 km
1.037
183
3,0 km
3.285
311
3,0 km
1.528
131
2,0 km
2.527
277
3,0 km
3.327
586
5,0 km
4.878
703
18.194
2.552
incremento
Gignod
Roisan
Saint‐Christophe
Pollein
Charvensod
Gressan
Sarre
Incremento 1° corona
Comuni di seconda
corona (confinanti con
la prima corona)
Jovencan
Brissogne
Aymavilles
Saint‐Pierre
Quart
Allein
Doues
Valpelline
Etroubles
Incremento 2° corona
distanza
popolazione
4,2 km
765
164
6,0 km
962
61
6,8 km
2.065
218
7,6 km
3.162
544
7,7 km
3.823
701
8,6 km
258
10
9,1 km
474
101
9,8 km
659
50
11,5 km
491
56
12.659
1.905
ulteriori Comuni vicini
al capoluogo
Villeneuve
Introd
Arvier
S.Marcel
Fenis
Nus
Verrayes
Incremento ulteriore
distanza
14%
incremento
18%
15%
popolazione
incremento
1.267
183
635
87
900
61
1.262
131
1.759
147
2.965
384
1.351
86
10.139
1.079
11%
Aosta
35.049
1.002
3%
Aosta e Hinterland
65.902
5.459
8%
4
Sia nella fascia dei Comuni di prima corona che di seconda corona si è avuto un incremento medio
del 15% degli abitanti , con il Comune di Quart che ha avuto una crescita del 18% nel decennio (è
peraltro ora il 6° comune della Valle per numero di residenti) , che è verosimilmente la più elevata
di tutto il contesto, alla pari col Comune di Sarre .
E’ anche interessante notare che la popolazione della città di Aosta è rimasta negli ultimi tre anni
all’incirca stabile e questo elemento dà un’indicazione ulteriore del fatto che è il territorio
dell’hinterland ad assorbire i residui incrementi demografici .
Altro elemento territorialmente interessante è il confronto tra i Comuni dislocati sul versante
orografico sinistro della Dora e quelli ubicati sul versante opposto . In questo caso il confronto degli
andamenti demografici tra i Comuni di Saint Christophe, Quart, Nus, Verrayes da un lato e
Charvensod, Pollein, Brissogne, Saint Marcel e Fenis dall’altro, mette in luce che i nuovi insediati
più frequentemente si sono collocati negli ambiti territoriali del versante orografico sinistro della
Dora , ove l’aumento di popolazione nel decennio è doppio (+ 1482 invece di + 747 abitanti) .
CONSIDERAZIONI
I dati riportati consentono di farsi una chiara idea dei fenomeni che influenzano il mercato delle
costruzioni nel Comune di Quart .
Da un punto di vista generale le iniziative, come altrove, sono raffreddate da una situazione
economica che – al momento – può ancora essere definita “congiunturale” , ma che presenta fattori
piuttosto critici (come ad esempio le difficoltà d’accesso al credito) .
Da un punto di vista localistico, invece, la scelta di costruire e/o risiedere a Quart gode di fattori
ancora abbastanza trainanti . E’ verosimile che le quotazioni del mercato immobiliare in Aosta
dirottino, soprattutto con le difficoltà intercorse in questi ultimi anni, una quota parte dei potenziali
acquirenti in comuni vicini ma comunque relativamente “comodi”, per poter in ogni caso gravitare
sul capoluogo regionale, come appare chiaro dagli andamenti demografici presentati .
Tra i comuni vicini Quart costituisce un ambito che più facilmente può attrarre per una serie di
motivi che vanno dalla disponibilità di aree (previste dagli strumenti urbanistici), dalla esposizione
ed insolazione generalmente più felice rispetto ad altri (come si è visto), dalla dimensione del
Comune che si colloca in una fascia quasi di media grandezza o comunque al di sopra di dimensioni
frequenti di 1.000 – 2.000 abitanti che più difficilmente ospitano servizi cercati perché di uso ed
interesse generale (benchè stranamente, per il vero, Quart risulti tuttora privo sia di sportelli bancari
che di farmacia), finanche alla estrema varietà dei suoi nuclei insediati, dato che lascia un’ampia
opportunità di scelta abitativa .
Non è poi naturalmente da trascurare il fattore dei prezzi delle unità immobiliari che,
evidentemente, ha la capacità comunque di indirizzare i futuri insediamenti in una o nell’altra
direzione .
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CONFRONTO PREZZI DELLE UNITA’ IMMOBILIARI TRA QUART ED I COMUNI
VICINI
Per quanto venga spesso ritenuto poco affidabile, a quanto almeno ho letto su documenti locali,
l’Osservatorio del Mercato Immobiliare della Agenzia delle Entrate è sicuramente uno strumento
orientativo fondamentale, se non altro da consultare ; stante l’omogeneità della sua impostazione ,
quanto meno può essere molto utile per porre dei confronti tra realtà vicine .
I valori commerciali medi a mq costruito, riportati in Banca Dati per il Comune di Quart, sono
quelli della sottostante tabella (tab. 3A), in cui è prevista una distinzione nelle categorie immobiliari
ed anche nella zonizzazione del territorio (che è articolato su cinque zone) .
Tab. 3A QUART
AGENZIA DEL TERRITORIO
RESIDENZA
CENTRALE
ABITAZIONI CIVILI
ABITAZIONI ECONOMICHE
BOX VILLE VILLINI
CAPOLUOGO
ABITAZIONI CIVILI
ABITAZIONI ECONOMICHE
BOX VILLE VILLINI
PERIFERICA BASSA
ABITAZIONI CIVILI
ABITAZIONI ECONOMICHE
BOX VILLE VILLINI
RESIDENZIALE ALTA
ABITAZIONI CIVILI
ABITAZIONI ECONOMICHE
BOX VILLE VILLINI
MONTANA
ABITAZIONI CIVILI
ABITAZIONI ECONOMICHE
BOX VILLE VILLINI
CENTRALE :
CAPOLUOGO:
PERIFERICA :
RES. ALTA :
MONTANA :
PRODUTTIVA
2°‐2011 2°‐2011
1700
2400
1400
1900
920
1300
2000
2400
2°‐2011 2°‐2011
1600
2200
1300
1700
700
900
2000
2500
2°‐2011 2°‐2011 PERIFERICA BASSA 2°‐2011
1600
2100 CAPANNONI TIPICI
VILLAIR , RAMOISE, CASTELLO, RONCHET, VEPRAZ
VILLEFRANCHE
AMERIQUE, OLLEYES, CHANTIGNAN, BAS VILLAIR, CLEYVES, SERAN, CHETOZ
VIGNIL, VOLLEIN, VILLE SUR NUS, TROIS VILLES, JANCEYAZ, MORGONAZ
EFFRAZ, VALSERVIERE, VACHERESSE, ALPEGGI
TERZIARIA
CENTRALE
UFFICI
COMMERCIO
2°‐2011 2°‐2011
CENTRALE
1300
1650 NEGOZI
CAPOLUOGO
NEGOZI
2°‐2011 2°‐2011
1350
1650
2°‐2011 2°‐2011
1300
1700
520
2°‐2011 PERIFERICA BASSA 2°‐2011 2°‐2011 PERIFERICA BASSA 2°‐2011 2°‐2011
720 UFFICI
1500
1900
1300
1700
600
2°‐2011
850
700
900
1700
2200
2°‐2011 2°‐2011
1500
1900
1500
1900
2°‐2011 2°‐2011
MONTANA
2°‐2011
CAPANNONI TIPICI
Ritengo interessante la presente rassegna di informazioni poiché da essa si evincono dei rapporti
indicativi di valore tra una zona e l’altra , nell’ambito dello stesso comune di Quart .
Non c’è molta distanza per quanto riguarda i valori minimi (che sono legati a condizioni di
manutenzione degli immobili non ottimali e /o incompletezza di dotazioni) di una zona o l’altra del
territorio comunale ; nel residenziale, si hanno dei valori di circa €. 1.700 - € 1.500 / mq , che
possono scendere fino a € 1.300 / mq per abitazioni economiche (segnalate a Villefranche e in
6
località come Amerique, Bas Villair ed altre, ma non nell’ambito collinare ove comunque
avvengono ben minori transazioni ) .
Per gli immobili residenziali in migliori condizioni vengono superati prezzi di €. 2.000 / mq , che
per singole abitazioni in tipologia villa possono frequentemente attestarsi a €. 2.400 / mq . Gli
ambiti del territorio con i valori apicali sono collocati sia in Villefranche che in Villair e in altre
località vicine , mentre nelle restanti parti del territorio , sia quelle collocate verso il fondovalle
(Amerique ed altre) che quelle di contro in montagna (come Ville sur Nus, Trois Ville, Morgonaz
ecc.) , i valori maggiori sono di almeno il 10% inferiori.
Per i negozi si ha una sostanziale ripetizione di valori sull’intero territorio comunale, oscillanti da
un minimo di 1300 € / mq a 1.700 € / mq . Diverso il caso degli uffici, i cui valori più elevati sono
nella “zona periferica bassa” dell’Amerique , ove possono essere raggiunti prezzi di € 1.900 / mq .
Scarse transazioni per quanto riguarda il settore dei capannoni produttivi , con dati intorno a € 800 /
mq o inferiori .
Tendenzialmente assumono valori più elevati le autorimesse per le abitazioni che presentano un
dato stabile intorno a € 800 / mq, ma con importanti incrementi , anche maggiori del 50%
nell’ambito centrale del territorio comunale (a Villair sino a € 1.300/ mq ) .
Ho quindi esaminato le analoghe informazioni presenti in banca dati per i Comuni confinanti con
Quart, ovvero Nus, Saint Christophe, Pollein, Brissogne, Saint Marcel ed inoltre per le zone del
Comune di Aosta collocate sul suo margine orientale e li ho a mia volta elaborati come in Tab. 3
seguente .
Si può provare ad estrapolare dei paragoni tra le quotazioni afferenti al Comune di Quart e quelle
dei Comuni di vicini, tenendo pure conto della situazione delle diverse zone censite .
Queste informazioni possono rivelarsi utili anche in sede di una verifica finale dei valori applicati,
quando sarà logico procedere ad una verifica dei valori di imposizione fissati da Amministrazioni
vicine , così da convincersi della congruità dei valori fissati .
Nel caso della zona centrale di Quart (Villair e località adiacenti) rispetto ai quartieri più orientali di
Aosta presi in esame, non si ha significativa differenza di prezzi , ad eccezione della fascia più di
pregio degli immobili, per la quale si rilevano prezzi inferiori del 10-20% col capoluogo .
C’è un certo allineamento con i prezzi riscontrati a S.Christophe nell’ambito di quel capoluogo (la
differenza consiste in una maggior dispersione dei prezzi che non si verifica al Villair) ed anche con
i prezzi in Pollein , mediamente più bassi del 5% ma con alcune punte sulla fascia di pregio
viceversa più elevate.
Nel confronto con gli altri comuni vicini si ha infine una attestazione su prezzi più elevati ;
differenze riscontrate in aumento sono comprese tra il 6 ed il 19% , ed in media sul 15%, nei
confronti di Nus, Brissogne e S. Marcel .
Ripetendo questo ragionamento per altre zone del territorio comunale di Quart, che presentano
generalmente quotazioni inferiori , si rileva in estrema sintesi quanto segue :
7
- Anche i prezzi del mercato immobiliare in Villefranche sono più elevati (circa di un 5-10%, con
punte però sino al 15%) rispetto alla maggior parte delle località prossime , escluse alcune
ubicazioni già riferite e situate in Aosta, S.Christophe e Pollein ;
- I prezzi nell’ambito della zona residenziale “bassa” di Quart, identificabile con Amerique ed altre
località, sono allineati con la media delle quotazioni nelle località prossime ;
- I prezzi della zona residenziale “alta” di Quart, che si collocano in fascia di prezzo più contenuta,
sono comunque significativamente più elevati dei prezzi riscontrati in altre zone rurali e/o montane
del territorio adiacente, con differenze anche del 20% .
Per quanto invece riguarda le quotazioni del settore non residenziale, i dati rilevati a Quart sono
abbastanza omogenei con dati rilevati in altre località vicine ; comunque non si denota una forte
attrattività per questa tipologia di realizzazioni .
Tab. 3 Prezzi registrati dall'Oss. Immob. (€/mq commerciale)
Località nel circondario del Comune di Quart (2011)
AOSTA Località
POROSSAN
BEAUREGARD
BORGNALLE
residenziali
box
servizi
medi
minimi massimi medi
medi 1900
1400
2400
1350
2350
1700
3000
1350
2150
1700
2800
1300
S. CHRISTOPHE
Località/Zona
CAPOLUOGO
CONDOMINE
G.CHARRIERE
G.CHEMIN
MONTANA
residenziali
box
servizi
produttivo
medi
minimi massimi medi
medi medi
2250
1600
2600
1300
1600
2200
1600
2600
900
1600
1850
1600
2100
900
1700
2000
1700
2300
900
1700
750
1450
1200
1700
produttivo
medi
NUS
residenziali
box
servizi
produttivo
Località/Zona
medi
minimi massimi medi
medi medi
CENTRALE
1850
1500
2100
1050
1600
MAZOD/PLANTAZ
1700
1450
2100
800
RURALE
1450
1200
1700
BRISSOGNE
Località/Zona
CENTRALE
RURALE
residenziali
box
servizi
produttivo
medi
minimi massimi medi
medi medi
1900
1500
2200
850
1500
1400
1200
1900
S. MARCEL
Località/Zona
CENTRALE
RURALE
residenziali
box
servizi
produttivo
medi
minimi massimi medi
medi medi
1900
1600
2200
800
1400
POLLEIN
Località/Zona
CAPOLUOGO
G. POLLEIN
AUTOPORTO
RURALE
residenziali
box
servizi
produttivo
medi
minimi massimi medi
medi medi
2100
1650
2600
950
1550
1750
1600
1900
750
1750
750
no da ti
no da ti
8
PREZZI RILEVATI SUL MERCATO
Nel Comune di Quart non operano agenzie immobiliari che abbiano qui la propria sede operativa .
Tuttavia vi sono molte agenzie che dispongono di mandati di vendita e che indicano dei prezzi di
riferimento per iniziative edilizie a Quart .
Un elenco di agenzie di riferimento per questa indagine può sommariamente essere così segnalato :
- 1977 case, agenzia san grato, valtitalia, immobiliare narbonne, immobiliare la tour,
romano immobiliare, aostanord, linea casa immobiliare, panorama immobiliare aosta,
studio casa aosta est, alpistrutture, vallecasa, lauraannarevelli, augusta praetoria
immobiliare, magia immobiliare, patrizia diemoz immobiliare, festa immobiliare , domus
augusta, metroquadroaosta, petite maison, tecnoimmobili group , vallèe casa, coldwell
banker immobiliare .
Oltre a questo si è avuto modo di vedere direttamente in posto una serie di cantieri in fase di
realizzazione , che a loro volta indicano ulteriori punti di contatto .
Si sono pertanto presi in esame inserzioni e annunci di vendita che avessero attinenza col Comune
di Quart (rustici, appartamenti, ville, unità non abitative ecc.) ; per quanto riguarda i terreni si sono
annotati ed utilizzati per confronto anche indicazioni di prezzo in territori di comuni prossimi e
confinanti .
In generale l’attendibilità dell’informazione è buona perché si riscontrano sia delle schede di
dettaglio con fotografie che consentono di visualizzare ottimamente gli immobili sia la circostanza
che talvolta gli immobili sono trattati di più agenzie e la ripetitività dei prezzi e condizioni è un
elemento di forte conferma della quotazione . Rimando al punto secondo di questa relazione per
ricordare che vi è comunque differenza tra richiesta del venditore e prezzo statisticamente di
vendita; possiamo in proposito considerare – vedi in precedenza - che la differenza tra prezzo
indicativo d’agenzia e valore effettivo di realizzo sia in media del 10-15% (crescente per valore
dell’immobile) ; questo scarto sarà quello considerato .
Dall’analisi delle singole offerte emerge, in estrema sintesi, quanto segue .
L’offerta di abitazioni a Quart presenta uno spettro di prezzi che prevede una prima gamma
immobili , generalmente bilocali e trilocali (ma anche monolocali), su una quotazione media più
economica, che si colloca su € 1.500 – 1.700 / mq e che attiene in prevalenza immobili già esistenti
di tipologia economica .
Un secondo gruppo ha un rilevante numero di offerte , ancora per soluzioni in contesto di
appartamento - pur corredato di giardino nella maggior parte dei casi, riguarda iniziative in corso o
ultimate, e si colloca su valori di prezzo di circa € 2.200 / mq con oscillazioni di +e- 10%
Vi è infine sul mercato una certa presenza di offerte per soluzioni monofamiliari o bifamiliari, che
di fatto sfugge ad una definitiva soglia media di prezzo, in quanto prevale la specificità del singolo
immobile e si tende a formulare un’offerta complessiva a corpo ; sostanzialmente si hanno
valutazioni riportabili a mq che vanno da €. 2.400 fino anche a € 3.000 .
Nel caso degli immobili non residenziali non vi è una casistica significativa di offerta .
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A Quart poi sono presenti frequenti offerte di singoli lotti di terreni , che sono state esaminate per
l’evidente interesse che hanno allo scopo .
Anche in questo caso si deduce uno spettro di prezzi, che viene notevolmente influenzato dalle
possibilità edificatorie ; in generale, spostandosi dalle località più periferiche verso il centro del
Villair, si hanno richieste intorno a 70-80 € / mq di terreno libero per indici di edificabilità ordinari
in località rurali e montane, che aumentano significativamente anche di oltre il doppio nelle zone di
maggior interesse del Comune e per contesti che consentono la realizzazione di iniziative edilizie
più ampie ed articolate . Si segnalano peraltro da parte di Agenzie situazioni di richieste superiori a
250 €/ mq , che vanno esaminate con molta cautela . Per convincersene basta fare una proiezione di
ricavi e costi sulla scorta degli indici di edificabilità ammessi . A parere dello scrivente, anche sulla
scorta delle quotazioni raggiunte dai lotti di terreno in comuni vicini, oltre che dall’andamento del
mercato immobiliare, costi dei terreni di circa 200 € / mq non sembrano agevolmente in grado di
assicurare una remuneratività logica delle iniziative degli impresari, mentre quotazioni comprese tra
€. 150 - 180 / mq sono senzaltro verosimilmente sostenibili .
CARATTERI E PARAMETRI URBANISTICI DEL TERRITORIO DI QUART
A Quart vige un recente strumento urbanistico, redatto intorno al 2007 ed oggetto di approvazione
della Giunta Regionale nel dicembre 2011 .
Gioco forza ci si è attenuti alle previsioni di tale strumento, che pertanto si è letto con attenzione,
sia per quanto riguarda le Norme Tecniche attuative che la Relazione .
Lo strumento urbanistico adottato dà delle indicazioni estremamente articolate sulle singole zone,
definendone in grande dettaglio le possibilità edificatorie (per non appensantire il presente testo si
sono riportate in Allegato 1 tali informazioni) .
Pertanto per stabilire la base impositiva al presente scopo si sono considerati i singoli ambiti ove lo
strumento regolatore ammette possibilità di intervento sul contesto e/o sui terreni e si è attribuito un
valore economico a tali ambiti , che è stato infine riportato a valore unitario – di terreno o di
volumetria costruibile – stante la ovvia possibilità di frazionamento delle proprietà interessate da
ciascun ambito .
Gli ambiti, che hanno ognuno un suo posizionamento univoco in cartografia (sia fotogrammetrica
che catastale) e che quindi gli uffici preposti possono identificare con certezza al momento della
regolazione dell’imposta, a loro volta fanno parte di Zone urbanisticamente definite .
Si riporta dalla Relazione di PRGC l’indicazione delle previsioni insediative .
“6.1.8 - Conclusioni sui caratteri insediativi generali .
Sotto l’aspetto dell’azzonamento, la variante è caratterizzata da una perimetrazione molto attenta
dei lotti di completamento e di nuova edificazione, con concessione singola, o con obbligo di strumento
urbanistico di dettaglio; nell’ambito di questo completamento edificatorio sostitutivo si
evidenziano, è vero, ancora delle aree libere, che però, per la loro esigua estensione e per motivi di
10
carattere prrettamente legati
l
alla mentalità
m
deii proprietarii, non sono per ora disp
sponibili sul mercato néé
utilizzabili a causa dellee ridotte dimensioni e pezzzature.
L’Amministtrazione Com
munale ritiene che si ddebba proced
dere, nella stesura
s
della
la variante al
a P.R.G.C.,
intervenenddo il meno possibile sulle
s
zone edificabili individuate ormai da troppo tem
mpo, poichéé
l’eliminazioone anche soolo di parte di
d esse, provvocherebbe, come già deetto, scompennsi non indiffferenti sullee
legittime asspirazioni deei proprietarri, sugli onerri fiscali già
à affrontati dagli
d
stessi, e sulla reallizzazione dii
interventi puubblici già programmati
p
e finanziati..
L’Amministtrazione Com
munale intend
de piuttosto pprocedere co
on la definiziione di una ““previsione decennale
d
dii
insediamentto” che verrrebbe a cosstituire il teetto massimo
o di popolazzione insediaabile non superabile, e
“controllabbile” tramite il rispetto deegli equilibrii funzionali dettati
d
dalle Norme
N
Tecn iche di Attua
azione.
La capacitàà insediativa del Piano Regolatore doovrebbe esserre dimension
nata per accoogliere in lin
nea
teorica circca 7.456 abitaanti residentti e saltuari iin un periodo
o di 10 anni.
I dati riporrtati, per quaanto concern
ne l’insediabbilità ulteriorre prevista, derivano
d
dall quadro d’in
nsieme dellee
previsioni cconcernenti la
l superficie ancora reallizzabile nellle varie sotto
ozone omogeenee. Risulta
a in tal modoo
un’insediabbilità teorica ulteriore di 2.856 nuovi abitanti
Nello schem
ma sintetico seguente
s
e da
alle tabelle ddelle sottozon
ne allegate in
n precedenzaa si valuta l’insediabilitàà
teorica .
Il parametroo adottato peer il calcolo dell’insediabbilità teorica
a nelle sottozzone è di 60 m
m2/ab.
prevista e condizionata
La popolazzione residennte insediabiile, per quannto riguarda
a la nuova costruzione,
c
c
a
dalle NTA aammonta invvece a 600 nuove
n
unità nnell’arco deei dieci anni anche se la popolazionee insediabilee
nell’ambito delle singolle sottozone risulta
r
teoriccamente in qu
uantità superriore.
Schematicamente si prop
opone che:
- la variantte al P.R.G.C. individui e mantengaa le nuove zone
z
edificab
bili in gran parte definiite ormai daa
troppo temppo ed all’inteerno delle su
uddette zone possano esssere rilasciatte concessionni alla condizione che s i
tratti di resiidenza stabille;
- non vengga superata la
l previsionee decennale (o frazione annuale)
a
delll’insediabiliità prevista di
d 600 nuovii
abitanti nel decennio e siano
s
esisten
nti ed adeguaate le opere di
d urbanizzazzione.
11
Zona A
La Zona A, ovvero di interesse storico, è estremamente frammentata , tanto che vengono individuati
n° 32 ambiti , che sono stati tutti precisamente perimetrati .
Si tratta di ambiti in cui è prevalente l’interesse conservativo e manutentivo , in cui comunque sono
ammessi un serie di interventi, dai quali si può evincere un incremento delle volumetrie da destinare
alla residenza e alle funzioni ad esse connesse: tanto che nel complesso è una frazione non piccola
dell’incremento demografico atteso per Quart (451 su 1679 abitanti) che sarà insediata in questi
contesti ed il PRGC ha già individuato le “Volumetrie trasformabili in abitative” per ciascuno degli
ambiti predetti .
Il parere dello scrivente è che possa essere esaminata la fattibilità di assoggettare ad imposizione
l’intervento suscettibile di incremento volumetrico ad uso abitativo, con il dato di riferimento che
sarà in questi casi riferito a metro cubo di volumetria ammissibile .
Per questa ragione si è allegata una Tabella per le zone A con ipotesi di base imponibile .
Al momento si ricorda che, tuttavia, le Norme cogenti parrebbero contrastanti su tale ipotesi ,
pertanto ci si limita a prospettarla ma non la si è inclusa nelle previsioni di entrata fiscale .
Zona B
La Zona B , ovvero residenziale, e non residenziale, di completamento rispetto a lotti già edificati ,
è stata articolata in sottozone , che presentano sigle Ba, Bb e Be . Nell’ambito delle previsioni
l’apporto del contesto Bb (due ambiti da destinare ad attività produttive) è poco rilevante, ed è
molto modesto anche l’apporto degli ambiti Be (otto ambiti da destinare ad ambiti misti tra
residenza ed altre funzioni) .
Gli ambiti Ba (con funzione esclusivamente residenziale) sono invece in notevole numero
(esattamente n° 30 ambiti) e danno l’apporto preponderante rispetto all’incremento demografico
previsto nei prossimi anni (1027 su 1679 abitanti) .
Il PRGC ha già individuato le “Aree ancora libere” e le “Superfici nette edificabili nelle aree libere”
per ciascuno degli ambiti predetti . Sulla base di tali informazioni si è stabilito un valore economico
dei terreni interessati, che è stato riportato a metro quadrato .
Zona C
La Zona C , ovvero residenziale di espansione rispetto a lotti non già edificati se non in misura
limitata, è impostata su solo n° 6 ambiti , identificati con sigle da Ca1 a Ca6 .
Questa circostanza dà bene la misura di un PRGC piuttosto conservativo , anche considerando che
l’apporto complessivo delle zone di espansione all’incremente demografico sarà di sole n° 120
persone . In modo non dissimile dalle zone B, il PRGC ha già individuato le “Aree ancora libere” e
le “Superfici nette edificabili nelle aree libere” per ciascuno degli ambiti predetti .
Sulla base di tali informazioni si è stabilito un valore economico dei terreni interessati, che è stato
riportato a metro quadrato .
12
Altre Zone
Non sono previsti ampliamenti dei margini edificati nelle zone urbanistiche ulteriori .
Per quanto riguarda le zone E , a servizio dell’attività agricola, le possibilità edificatorie ammesse
dalla Normativa non sono soggette alla presente imposizione .
SINTESI
Considerate tutte le informazioni acquisite ed elaborate nel corso del presente studio e considerata
la struttura delle previsioni insediative indicate dal PRGC , si è proceduto alla determinazione del
valore delle aree edificabili .
Le conclusioni sono riassunte nelle tabelle che si presentano in calce, in cui la distribuzione delle
informazioni è pari pari figlia della disaggregazione fissata dal PRGC . In questo senso, per motivi
di razionalità gestionale, dovrà essere valutato dai soggetti preposti se sarà opportuno confermare
questa ampia articolazione di valori (ciascuno per ogni ambito) oppure sarà conveniente, con
qualche semplificazione, riportare la situazione generale ad una griglia più ridotta di valori .
Accennando alla metodologia di calcolo, si sono svolti i seguenti passaggi :
- Attribuzione di ogni toponimo ad una chiara collocazione geografica ed altimetrica
nell’ambito del territorio comunale ;
- Identificazione precisa delle possibilità edificatorie, o per volumetria definita , oppure per
SUR (in base ad indici di densità fondiara e SF, altezze massime e numero di piani) ;
- Scelta di una scala di valori commerciali della unità immobiliari , costituita da 5 soglie
(bassa, medio-bassa, media, medio-alta, alta – che tra loro differiscono del 15% nelle primi
due gradini e del 10% nei gradini più elevati ) , che sono state riportate alle varie località e/o
ambiti edificabili del territorio ;
- Valutazione dei possibili ricavi di iniziative immobiliari del contesto ;
- Valutazione dell’incidenza del terreno sul prezzo d’acquisto ;
- Valutazione del valore dell’area edificabile e, in alternativa per la zona A, della volumetria
ammissibile in incremento/ trasformazione ;
- Comparazione con dati di mercato e con i valori di riferimento per imposizione, in essere, in
Comuni prossimi, al fine di testare l’attendibilità del dato ottenuto .
Seguono tabelle riferite alle zone A, B, C .
I valori ottenuti sono prudenziali se raffrontati con i prezzi trattati in alcuni casi dalla agenzie
immobiliari in zona . Si è preferito adottare questo approccio per le motivazioni contenute nelle
dinamiche esaminate e presentate , che certamente sono destinate ad avere ripercussioni sul mercato
immobiliare locale . Inoltre gli indici edificatori scelti dagli estensori di PRGC non appaiono
elevati, pertanto le future iniziative edilizie non sono a maggior densità quelle in corso . Si segnala
in ogni caso che rispetto al Documento del 2003, le quotazioni sono comunque in media più elevate.
13
ZONE B e C
Ba1 Loc Amérique urbano 21.360
Ba2* Olleyes insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 24.052
Ba3* Creton insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 13.812
Ba4 Ollignan insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 12.298
Ba5* Villefranche Fluviale 29.035
Ba6 Etolin urbano 17.068
Ba7* Bas Villair, La Plantaz, Carné insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 173.277
Ba8 Ronchet di Sotto insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 28.842
Ba9 Combe insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 10.737
Ba10* Saint Sixte insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 22.012
Ba11* Epilaz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 48.182
Ba12* Josuè insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 6.748
Ba13* Rovarey,Vianoz, Chamerod insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 152.023
Ba14 Vallerod insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 81.054
Ba15* Elobert insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 2.309
Ba16 Jeanceyaz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 38.136
Ba17* Morgonaz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 14.735
Ba18 Villefranche ovest insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 58.753
Ba19* Villefranche - rue de la Tour insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 914
Ba20* Villefranche - rue de la Tour insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 2.399
Ba21* Villefranche est insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 15.652
Ba22* Massuc insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 40.875
Ba23* Epillod, Chantignan insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 18.039
Ba24 Chantignan insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 3.123
Ba25 Seran insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 32.113
Ba26 Argnod insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 74.108
Ba27 Chetoz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 16.367
Ba28* Vignil insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 18.660
Ba29 Chez Le Fourc insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 24.324
Ba30 Vallée insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 11.426
AREE DISPONIBILI
MQ
6246
11340
7948
0
1660
6013
28781
3389
2539
14284
14065
734
42603
20001
1335
19460
10620
4890
0
820
1645
14135
9735
1750
15825
36435
0
7535
17555
6665
SUR
MQ
1249
2268
1590
0
332
1203
5756
678
508
2857
2813
147
8521
4000
267
3892
2124
978
0
164
329
2827
1947
350
3165
7287
0
1507
3511
1333
BASE IMPONIBILE
€ / MQ
85
92
85
85
85
92
110
110
100
110
110
85
110
110
67
58
58
85
85
85
85
77
77
77
77
77
77
67
67
67
TOTALE
1.012.393
14
ZONE B e C
BASE IMPONIBILE
MQ
SUR
MQ
3622
2391
85
12516
5150
21350
27591
65745
25980
3790
0
3905
3399
14091
18210
43392
17147
2501
0
92
100
100
105
105
100
105
85
13365
8890
9467
4510
6137
1967
2138
1422
1515
722
982
393
120
120
100
70
70
70
0
0
85
AREE DISPONIBILI
€ / MQ
Bb
Bb1 Trapolle insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 4.036
Bb2* Villefranche insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 2.433
TOTALE 6.469
Bd
Bd1* Clou insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 57010
TOTALE 57010
Be
Be1 Roveyrettaz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 12.516
Be2* Loc. Amérique Misto urbano/fluviale 95.555
Be3* Torrent de Maillod urbano 149.917
Be4 Cimitero urbano 52.688
Be5* Cimitero urbano 92.604
Be6* Loc. Teppe urbano 127.340
Be7* Villefranche sud ovest fluviale 9.401
Be8* Maneggio fluviale 12.592
TOTALE 552.613
C
Ca
Ca1 Planta insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 13.997
Ca2 Larey insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 10.958
Ca3 Josuè insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 9.467
Ca4 Vollein insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 4.839
Ca5 Buignod insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 7.214
Ca6 Avisod insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 3.346
TOTALE 49.821
D
Db
Db1 Les Iles fluviale 20.970
15
FATTORI DI RIDUZIONE E D’ESENZIONE
I valori di riferimento aggiornato come sopra sono da prassi i valori di riferimento .
Possono essere concesse delle riduzioni, che complessivamente non potranno eccedere il 30%
dell’importo di base, sulla scorta di vari fattori da esaminare , quali i seguenti .
Configurazione geometrica del lotto tale da impedirne l'edificazione o condizionarla fortemente fino
al 30% , vedi casi esemplificativi:
-superficie del lotto : inferiore a mq 400 =
10%
-profondità manica di dimensione inferiore: a 14 m = 10%
Pendenza media del terreno
-da 31 % e sino al 60% :
10 %
-oltre il 60% :
20 %
Caratteristiche fisico-meccaniche del terreno
-stagni e piscine per l’irrigazione :
-vincolo zone umide :
20% sui mq gravati
10% sui mq gravati
Edificazione condizionata dalla preventiva approvazione di strumento urbanistico attuativo
- Piano Urbanistico di Dettaglio :
20%
Stato di urbanizzazione dell'area
-fondo intercluso :
10%
Presenza di servitù passive che impediscono la costruzione o la compromettono in modo
significativo
-strutture di elettrodotti per linee alta tensione
20% sui mq gravati
-servitù di oleodotti o metanodotti
10% sui mq gravati
Fasce di rispetto nei soli ambiti inedificabili : zona rossa
Fasce di rispetto nei soli ambiti inedificabili : zona gialla
Vincoli preordinati all’esproprio :
Fasce di rispetto autostrada :
Fasce di rispetto ferrovia :
30% sui mq gravati
10% sui mq gravati
20% sui mq gravati
10%
10%
Redatto in Quart, 25 Giugno 2012
Ing. Roberto Marconi
16
INDICE Perizia per l’individuazione dei valori medi dei terreni edificabili siti nel territorio
comunale rilevati sul mercato ai fini IMP
PREMESSA PAG. 1
RIFERIMENTO LEGISLATIVO PAG. 2
FATTORI CONGIUNTURALI PAG. 2
FATTORI DI COLLOCAZIONE TERRITORIALE PAG. 3
CONSIDERAZIONI PAG. 5
CONFRONTO PREZZI DELLE UNITA’ IMMOBILIARI TRA QUART ED I COMUNI VICINI PAG. 6
PREZZI RILEVATI SUL MERCATO PAG. 9
CARATTERI E PARAMETRI URBANISTICI DEL TERRITORIO DI QUART PAG. 10
SINTESI PAG. 13
TABELLA ZONA B e C PAG. 14
TABELLA ZONA B e C PAG. 15
FATTORI DI RIDUZIONE E D’ESENZIONE PAG. 16
ALLEGATO A : TABELLA ZONA A PAG. 18
ALLEGATO 1 : SINTESI P.R.G.C.
PAG. 19
17
ZONA A
Ab1 Villefranche insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 38.449
VOLUME TRASFORMABILE
BASE IMPONIBILE
MC
€ / MC
0
38.449
Ac
Ac1* Cretallaz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 26.838
Ac2* Jeanseyaz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 13.999
Ac3 Eclou insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 48122.
Ac4 Avisod insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 16.809
Ac5 Planeville insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 29.711
2800
2100
7000
4000
4500
90
90
120
105
105
5500
3000
120
105
1600
600
1500
2200
132
120
132
132
200
800
2500
3000
1500
1450
120
132
144
144
144
144
3450
500
250
3700
6500
2300
600
6200
550
3800
300
2000
2500
700
400
4000
2500
1500
2000
600
700
132
90
90
90
120
120
120
120
120
120
120
105
105
105
105
105
105
105
90
90
90
135.479
Ad
Ad1 Vignil insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 21.018
Ad2* Vollein insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 15.566
36.584
Ae
Ae1* Ollignan insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 3.787
Ae2* Valenzana insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 12.847
Ae3* Etolin insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 7.629
Ae4 Carné insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 6.109
Ae5 Parrocchia insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 3.875
Ae6 Porsod boschivo 2.168
Ae7 Ronchet di sotto insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 11.001
Ae8* Villair insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 16.622
Ae9 Rovarey insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 19.544
Ae10 Ramoise insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 29.224
Ae11 Chariette insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo residenziale 8.240
Ae12* Egachoz, Ronchet, Chamerod insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo
residenziale 14.268
Ae13* Elobert insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 7.611
Ae14* Etavel insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 3.851
Ae15* M orgonaz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 22.515
Ae16 Clou de Seran insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 22.295
Ae17 Povil insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 16.694
Ae18 Verney insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 4.395
Ae19* Epillod Chantignan insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 46.188
Ae20 Valzilianaz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 4.885
Ae21 Chetoz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 13356
Ae22 Ronchaille boschivo 3.838
Ae23 Porsan insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 15.533
Ae24 Fonteil insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 7.335
Ae25 Fornail insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 10.693
Ae26* Novus insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 4.439
Ae27 Buignod insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 10.730
Ae28 Fontaine insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 17.340
Ae29 Sesan insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 7.422
Ae30 Effraz insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 13.384
Ae31* Valservière insediativo tradizionale sottosistema a sviluppo integrato 2.826
Ae32 Chamerod Sup. dei pascoli 8.348
18